New York'tan mı Miami'den mi mülk almalıyım?

Manhattan ile Miami arasındaki tercih nadiren hangi pazarın “daha iyi” olduğuyla ilgilidir. Mesele, belirli bir alıcının yerleşiklik, vergi konumu ve zaman planına hangi pazarın oturduğudur. Her iki pazarın da kendine özgü stratejik değeri vardır ve UHNW yerleştirmelerin çoğu sonunda ikisinde birden karşılık bulur. Soru dağılımdır, ikili bir seçim değil.

Doğru pazar, sizin durumunuzda hangi girdilerin ağır bastığına bağlıdır:

• Sermayenin korunması, New York'un yapısal olarak sınırlı arzı, küresel likiditesi ve rezerv para cinsinden varlık niteliği, servetin döngüler boyunca korunmasını destekler.
• Sermaye değer artışı, Miami'nin aktif proje hattı, iç göçle gelen sermaye akımları ve büyüme aşamasındaki pazar dinamiği, değer artışına yönelik pozisyonları destekler.
• Vergi ikametgâhı taşıma, Florida'nın eyalet gelir vergisi bulunmayan yapısı, yüksek vergili yargı bölgelerinden taşınan yüksek gelirli alıcıların lehinedir. New York'ta bunun bir karşılığı yoktur.
• Birincil konut prestiji, New York birincil konut adresi olarak küresel ölçekte daha derin bir tanınırlığa sahiptir; Miami farklı bir prestij katmanında ilerler ancak aradaki mesafeyi hızla kapatıyor.
• Uluslararası alıcı erişimi, Miami'nin lüks condominium pazarı, co-op ağırlıklı New York pazarına göre uluslararası alıcıya daha açıktır. New York'taki condominium ürünü de erişilebilir, ancak yapısal sürtünmesi daha fazladır.
• Yaşam tarzı, kültürel altyapı, okullar, iklim, ulaşım ve aile yaşamının gerektirdikleri birlikte kullanım amacına uygunluğu belirler.

Yüksek gelirli alıcılar için vergi sonrası sonucu, mülk seçiminden çok yerleşiklik ve yerleşim yeri (domicile) yapısı belirler. Florida'da eyalet gelir vergisi bulunmaması, son birkaç yıldır yüksek vergili eyaletlerden istikrarlı bir göç yarattı. Gerçek bir Florida yerleşikliği kurmak ise mülk satın almaktan fazlasını gerektirir: hayatın merkezini taşımayı gerektirir (ehliyet, seçmen kaydı, birincil sosyal, ailevi ve mesleki bağlar).

Miami'yi vergi amaçlı bir taşınma hamlesi olarak değerlendiren New York merkezli alıcılar için yapısal karar sıralamadır: Florida'da domicile ne zaman kurulacak, New York'taki birincil konut ne zaman elden çıkarılacak (ya da bir pied-à-terre'e küçültülecek), hayatın merkezi fiilen ne zaman kaydırılacak. Bu sıralama vergi sonucunu esaslı biçimde değiştirir. Ayrıntılar için bkz. New York'tan Miami'ye vergi ikametgâhı taşıma.

Aynı alıcı için farklı kullanım amaçlarında en uygun pazar farklı olabilir:

• Birincil konut, aileye, işe ve vergi konumuna bağlıdır. Kural olarak mesleki ve ailevi bağların yoğunlaştığı pazar öne çıkar.
• Pied-à-terre, kültürel ve iş amaçlı kullanım için genellikle New York; mevsimlik kullanım için Miami.
• Yatırım pozisyonu. Döngünün bugünkü noktasında değer artışı hesabı Miami'de daha iyidir; uzun döngüde korunma New York'ta daha güçlüdür.
• Aile ofisi ve kuşaklar arası servet, her iki pazarda da UHNW servetlere hizmet eden aile ofisi altyapısı bulunur. Sınır ötesi miras yapılarında Miami daha az sürtünme yaratır; New York daha derin bir profesyonel altyapı sunar.
• ABD'de uluslararası üs ABD'de varlık kuran uluslararası UHNW alıcılar için giriş noktası genellikle Miami olur, New York ise sonraki adımdır.

Eşdeğer üründe (lüks condominium, benzer büyüklük, benzer işçilik düzeyi) fiyat eğilimi şöyledir:

• Satın alma, lüks condominium'da fit kare başına fiyat (PSF) New York'ta genellikle Miami'nin üzerindedir; trophy segmentte iki pazar birbirine yaklaşır.
• Kapanış maliyetleri. New York'taki kapanış maliyeti yığını Florida'ya göre belirgin biçimde ağırdır (mansion tax, mortgage recording tax ve diğerleri). Bakınız New York ve Miami kapanış maliyetleri.
• Sürekli giderler, Florida'daki emlak vergisi yapısı New York'takinden farklıdır; aidat binadan binaya değişir; sigorta da başka bir mantıkla işler (Florida'da New York'ta bulunmayan kasırga riski hesaba katılır).
• Gelir vergisi yükü. Florida'da eyalet gelir vergisi yoktur; New York'ta mukimler hem eyalet hem şehir gelir vergisi öder.

Bütün tablo, satın alma ile kapanış, taşıma giderleri, gelir vergisi ve nihai elden çıkarma maliyeti, pazarlar arasında belirgin biçimde farklılaşır. Analizi vergi sonrası, gider sonrası ve satış sonrası zeminde kurun.

Finansal yapının ötesinde gündelik yaşam da belirleyicidir:

• New York, kültürel derinlik, yoğun entelektüel ve iş çevresi, yürünebilir mahalleler, güçlü toplu taşıma, dört mevsim, yerleşik özel okul ekosistemi.
• Miami, kıyı iklimi, aynı bedelle daha geniş yaşam alanı, gelişen kültürel altyapı, güçlü uluslararası topluluk, büyüyen özel okul ekosistemi, yıl boyu açık hava yaşamı.

Hiçbiri mutlak anlamda “daha iyi” değildir; uyum ailenin evresine, mesleki bağlara ve kişisel tercihe bağlıdır.