Anthony Guerriero, lisanslı gayrimenkul danışmanı | Manhattan Miami Real Estate | Ağustos 2026 güncellemesi
Fisher Island'da alıcı binalar arasında seçim yapmaz. Birbirinden farklı mülkiyet modelleri arasında seçim yapar ve her model, mahremiyet, evin fiili kullanımı ve bağlanan sermaye açısından beklentiyi değiştirir.
Adada yapılaşacak arsa kalmadı. Büyük projelerin tamamı teslim edildiği ya da teslime çok yaklaştığı için bundan sonra piyasaya yalnızca ikinci el çıkacak. Geri kalan her şeyi sıraya koyan kısıt budur.
Kısa yanıt
Fisher Island, Miami'nin arzı en kısıtlı özel ada piyasalarından biridir. Adaya yalnızca feribot, özel yat ya da helikopterle ulaşılır; yaklaşık 800 konut ve yaklaşık 560 daimi sakin barındırır. Arz, birkaç milyon dolarlık dairelerden 100 milyon doların üzerindeki çatı katlarına uzanır. Fisher Island Club üyeliği mülk sahipleri için zorunludur ve en baştan bütçeye girmelidir.
Fisher Island: daireler, evler ve 33109 posta kodunda fiyatlar
Bu sayfa başlangıç noktasıdır. Buradan güncel arza, 33109 fiyat bağlamına, kulübün gerçek maliyetine ve binalarla müstakil evler arasındaki farklara geçebilirsiniz.
Kısaca Fisher Island
| Başlık | Ayrıntı |
|---|
| Konum | Miami Beach açıklarında 3 mil (4,8 km), Government Cut kıyısında |
| Posta kodu | 33109, 2025'te ABD'nin en pahalısı |
| Ada yüzölçümü | 216 akr (87,4 hektar) |
| Toplam konut | yaklaşık 800 |
| Daimi sakin | yaklaşık 560 |
| Ulaşım | Feribot (7,5 dakika), özel yat ya da helikopter |
| 2025 medyan fiyatı | 9,5 milyon dolar (yıllık yüzde 65 artış) |
| Fit kare fiyatı | 2.200 ile 5.000 doların üzeri (metrekare başına yaklaşık 23.700 ile 53.800 dolar) |
| 2025'in en yüksek satışı | 23,7 milyon dolar |
ABD'nin en pahalı posta kodu
Ekim 2025'te 33109 resmen ülkenin en pahalı posta kodu oldu ve Kaliforniya'daki Atherton'ın sekiz yıllık serisini bitirdi. PropertyShark verilerine göre Fisher Island'da medyan konut fiyatı 9,5 milyon dolara ulaştı; bu bir önceki yıla göre yüzde 65 artış demek. Yılın en yüksek satışı 23,7 milyon dolardan kapandı.
Bloomberg, ABD vergi idaresinin verilerinden hareketle 2023 için benzer bölgelerin çok üzerinde bir ortalama konut değeri ortaya koydu. Bu rakamı olduğu gibi okumak gerekir: 2023 yılına ait bir anlık görüntüdür, bir projeksiyon değildir.
Alıcıların çoğu, hangisinin gerçekten kendisine uyduğunu anlamadan önce birkaç binayı geziyor. Mülk görmeye başlamadan önce mülkiyet yapısı üzerine kısa bir danışmanlık görüşmesiyle başlamayı öneriyoruz.
Fisher Island nedir
Fisher Island, Miami Beach'in güney ucu açıklarında 216 akr, yani 87,4 hektarlık özel bir bariyer adasıdır. Köprü yoktur. Adaya sakinlere ve davetlilere ayrılmış bir feribotla, kendi yatınızla ya da helikopterle girilir; yalnızca bu erişim kısıtı bile fiyat priminin büyük bölümünü açıklar.
Ada, daire, villa ve müstakil evlerden oluşan yaklaşık 800 konut ile yaklaşık 560 daimi sakin barındırır. Aradaki fark bir hata değildir: stokun önemli bir bölümü mevsimlik kullanılır ve bu, Güney Florida'nın kış enklavlarında olağandır.
Adanın tarihi
Fisher Island 1905'e kadar Miami Beach'in parçasıydı; onu ayrı bir adaya dönüştüren şey Government Cut kanalının açılması oldu. Adını, 1919'da adayı Güney Florida'nın ilk Afrikalı Amerikalı milyoneri Dana Dorsey'den satın alan otomotiv yan sanayi öncüsü Carl Fisher'dan alır.
Fisher 1920'de adayı bir yat ve on dolar karşılığında William K. Vanderbilt II'ye devretti. Vanderbilt ailesi burayı özel kış konutuna çevirdi ve bugün de yerleşimin mimari merkezi olan Akdeniz üslubundaki konağı yaptırdı; konağı 1935'te Palm Beach'li mimar Maurice Fatio tasarladı. Vanderbilt Mansion bugün Fisher Island Club'a ev sahipliği yapıyor.
Vanderbilt'in 1944'teki ölümünden sonra mülk birkaç kez el değiştirdi; 1987'de Fisher Island Club satın aldı ve konut gelişimi başladı.
Konut tipine göre fiyatlar
| Konut tipi | Fiyat aralığı | Alan | Örnekler |
|---|
| Giriş seviyesi daire | 2 ile 5 milyon dolar | 1.800 ile 3.000 sq ft (167 ile 279 m2) | Bayside Village, Seaside Village |
| Orta segment | 5 ile 12 milyon dolar | 3.000 ile 5.500 sq ft (279 ile 511 m2) | Bayview, Oceanside |
| Üst segment | 12 ile 40 milyon dolar | 4.000 ile 10.000 sq ft (372 ile 929 m2) | Palazzo Del Sol, Palazzo Della Luna, Palazzo Del Mare |
| Çatı katı | 40 ile 100 milyon doların üzeri | 8.000 ile 16.000 sq ft (743 ile 1.486 m2) | Palazzo Della Luna, Six Fisher Island |
| Müstakil ev | 30 ile 55 milyon doların üzeri | 10.000 sq ft (929 m2) ve üzeri | The Links Estates |
2025'te piyasa
216 akr üzerinde yaklaşık 800 konutla arz yapısal olarak kıttır. Bu piyasa aylık ortalamalarla okunmaz: iki ya da üç büyük işlem koca bir çeyreğin istatistiğini yerinden oynatır.
| Gösterge | 2025 değeri |
|---|
| Medyan satış fiyatı | 9,5 milyon dolar |
| Medyan ilan fiyatı | 5,7 ile 11,7 milyon dolar |
| Fit kare başına ortalama fiyat | 2.970 dolar (metrekare başına yaklaşık 31.970 dolar) |
| Giriş seviyesi | 2 milyon dolardan başlıyor |
| Üst segment mülkler | 20 ile 85 milyon doların üzeri |
| Yılın en yüksek satışı | 23,7 milyon dolar |
| Satıştaki mülk | 35 ile 45 arası |
| Satış süresi | ortalama yaklaşık 140 gün |
Başlıca binalar
Palazzo Della Luna (2019)
- Adres: 6800 Fisher Island Drive
- Deniz cephesinde 50 konut, 3.724 ile 10.194 sq ft (346 ile 947 m2)
- Yoga çimeni ve kroket alanı olan merkezi park, gün doğumu ve gün batımı havuzları
- Çatı katları 85 milyon dolara kadar ilana çıktı
Palazzo Del Sol (2016)
- Adres: 7000 Fisher Island Drive
- 3.800 ile 9.800 sq ft (353 ile 910 m2) arasında 46 konut
- Mimar Kobi Karp, Biscayne Körfezi ile Atlantik'in birleştiği noktada on kat
- Her satın alma, 20.000 dolar değerinde özel yapım Garia golf aracı içeriyor
Palazzo Del Mare (2008)
- Adres: 7193 Fisher Island Drive
- On katta 32 konut, Akdeniz üslubu, Gaggenau donanım
- Son dikkat çeken ilan: 7.025 sq ft (653 m2), altı yatak odası için 18,3 milyon dolar
Bayview
- Adres: 4811 ile 5393 Fisher Island Drive arası
- Altı orta yükseklikte blokta 111 konut, 2.000 ile 10.000 sq ft (186 ile 929 m2)
- Downtown Miami silueti, Biscayne Körfezi ve Atlantik manzarası
Yeni projeler
The Residences at Six Fisher Island (teslim hedefi 2026)
- Geliştiriciler: Related Group, Teddy Sagi, BH Group ve Wanxiang America RE Group
- On katta 50 konut, 3.870 ile 8.400 sq ft (360 ile 780 m2), üç ile sekiz yatak odası
- Mimar Kobi Karp, iç mekan Tara Bernerd and Partners
- Fiyatlar yaklaşık 15 milyon dolardan başlıyor, hedef fit kare başına 4.000 doların üzeri
- Madison Realty Capital'dan 400 milyon dolarlık inşaat kredisi
- Yüzde 50 satıldı, 500 milyon doların üzerinde satış, iki çatı katı toplam 150 milyon dolara
- Adada beş yılı aşkın süredir ilk yeni konut projesi
The Links Estates
- 0,3 ile 0,5 akr (1.214 ile 2.023 m2) parseller üzerinde, yaklaşık 10.000 sq ft (929 m2) ölçüsünde 12 özel tasarım ev
- Mimari Portuondo Perotti, iç mekan Indelux, peyzaj Enzo Enea
- Fit kare başına yaklaşık 3.300 dolardan başlıyor, ortalama 33 milyon dolar dolayında
- Adada arsa sahibi olmanın tek gerçekçi yolu
Akaryakıt terminali arazisi (öneri, sonuçlanmadı)
- Arazi Ekim 2025'te 180 milyon dolara satıldı, ada için rekor fiyat
- On üç katlı iki kule öngörülüyor, fit kare başına yaklaşık 5.000 dolardan başlayarak
- 10 akrlık arazide bugün PortMiami için önem taşıyan 700.000 varillik bir depo bulunuyor
- Miami-Dade ilçesi ve kruvaziyer sektörü karşı çıkıyor, arabuluculuk sürüyor
- Belirsiz bir proje olarak ele alınmalı, garantili bir gelecek arz olarak değil
Adaya ulaşım
Miami'nin diğer lüks enklavlarının aksine Fisher Island'ın köprüsü yoktur. Adaya yalnızca üç yoldan girilir.
Feribot
- Yılın her günü, günün her saati, beş dakikada bir sefer
- Terminal Island'dan MacArthur Causeway üzerinden 7,5 dakikalık geçiş
- Sakinler araçlarını feribota bindirebiliyor
Yat
- 100'ün üzerinde bağlama yeri olan iki derin su marinası
- 250 fit (76 metre) uzunluğa kadar tekneler kabul ediliyor
- İç limanın derinliği 8 fit (2,4 metre)
Helikopter
- Vanderbilt Mansion'da kulüp üyelerine açık özel helikopter pisti
- South Beach yaklaşık 10 dakika, Brickell 18, uluslararası havalimanı 25 dakika
Fisher Island Club
Kulüp adanın sosyal ve sportif merkezidir. Mülk sahipleri paylı üyelikle, üçüncü kişiler ise sakin olmayanlara açık yıllık üyelikle girer.
- Paylı üyelik; üyeyi, eşini ve 24 yaşın altındaki bakmakla yükümlü olduğu çocukları kapsar
- Kulüpte pay, tüm tesislere erişim ve rezervasyonda öncelik içerir
- Misafirler: iki kişi için günde yaklaşık 250 dolar, her ek yetişkin için 100 dolar
| Üyelik türü | Giriş bedeli | Yıllık aidat |
|---|
| Paylı (mülk sahipleri) | 250.000 dolar | 19.260 ile 25.520 dolar |
| Yıllık (sakin olmayan) | 40.000 ile 42.800 dolar | 24.824 dolar |
| Bireysel golf eki | dahil | ek 3.950 dolar |
| Aile golf eki | dahil | ek 4.650 dolar |
Tesisler ve hizmetler
Vanderbilt Mansion
- Garwood Lounge and Piano Bar, 1930'lar üslubunda et restoranı
- Bilardo kulübü, City View Cafe, kütüphane ve salon, Cafe Tangier
- Büyük balo salonu ve ısıtmalı tuzlu su havuzu
Dokuz restoran
- Garwood Lounge and Piano Bar, konakta ince mutfak
- La Trattoria, marinaya bakan gündelik İtalyan
- Porto Cervo, golf sahasının yanında Akdeniz mutfağı
- Beach Club and Sunset Bar, Biscayne Körfezi manzaralı
- Ve beş mekan daha
Spor ve boş zaman
- P. B. Dye imzalı golf sahası, dokuz delikte 18 vuruş; Golf Digest'e göre ABD'deki dokuz delikli sahalar arasında sekizinci
- French Open ve Wimbledon kalitesinde zemine sahip 18 tenis kortu
- Bahamalar'dan getirilen kumla bir mil (1,6 km) özel plaj
- İki marina, 250 fite (76 metre) kadar derin su bağlaması
- Spor salonu, Spa Internazionale ve Salon di Bellezza, bisiklet ve yürüyüş parkurları, kuş koruma alanı
Günlük hizmetler
- Fisher Island Day School, okul öncesinden sekizinci sınıfa
- Adada UHealth sağlık merkezi
- Island Market, banka, postane, itfaiye ve 24 saat güvenlik
Satın alma fiyatının ötesindeki maliyetler
| Kalem | Tahmini maliyet |
|---|
| Fisher Island Club giriş bedeli | bir defaya mahsus 250.000 dolar |
| Kulüp yıllık aidatı | 19.260 ile 25.520 dolar |
| Emlak vergisi | değerlemeye göre değişir |
| Aidat | binaya göre ayda 1.500 ile 8.000 doların üzeri |
| Marina bağlama yeri satın alma | 125.000 ile 500.000 dolar |
| Golf aracı | 15.000 ile 20.000 dolar |
| Golf eki | yılda 3.950 ile 4.650 dolar |
Yatırım performansı
En çok anılan örnek Caroline Wozniacki ve David Lee'nin çatı katı: 2021'de 18,7 milyon dolara alındı, 2024'te 37 milyon dolara satıldı; üç yılda yüzde 98. Bu gerçek bir veri, ama bir kural değil. Olağanüstü bir konjonktürde üst segment bir mülkte gerçekleşti ve giriş seviyesi bir dairenin ortalama davranışını anlatmaz.
Diğer milyarder mahallelerine karşı Fisher Island
Fisher Island'ın önerisi nettir: tatil köyü ölçeğinde tesislerle ada yaşamı ve yalnızca müstakil evlerden oluşan enklavların çok altında bir giriş eşiği. Ayrı bir malikane yerine geniş ortak alanları olan bir daire ya da villayı tercih edenler için bu kategorinin zirvesidir.
| Ölçüt | Fisher Island | Indian Creek | Star Island |
|---|
| Giriş fiyatı | 610.000 dolar | 2023 ortasından beri 64 milyon dolar ve üzeri | 25 milyon dolar ve üzeri |
| Üst segment fiyat | 38 milyon dolar ve üzeri | 200 milyon dolar ve üzeri | 120 milyon dolar |
| Toplam konut | yaklaşık 800 | 41 | yaklaşık 35 |
| Yüzölçümü | 216 akr (87,4 ha) | 274 akr (110,9 ha) | yaklaşık 40 akr (16,2 ha) |
| Konut tipi | Daire ve villa | Müstakil ev | Müstakil ev |
| Erişim | Feribot ya da helikopter | Özel köprü | Güvenlikli giriş |
| Kulüp zorunlu mu | evet, 250.000 dolar | hayır | hayır |
| Kime uygun | Hizmetli mahremiyet | En yüksek güvenlik | Prestij ve görünürlük |
South of Fifth'e karşı Fisher Island
| Ölçüt | Fisher Island | South of Fifth |
|---|
| Erişim | Yalnızca feribot, yat ya da helikopter | Kamuya açık sokaklar, yürünebilir |
| Karakter | Özel ada enklavı | Deniz kıyısında kentsel mahalle |
| Toplam konut | yaklaşık 800 konut | 4.000'in üzerinde birim |
| Medyan fiyat | 9,5 milyon dolar | 2 ile 4 milyon dolar |
| Öne çıkan binalar | Palazzo Della Luna, Six Fisher Island | Apogee, Continuum, Glass |
| Yaşam tarzı | Kulüp, golf, aile | Restoranlar, gece hayatı, yürünebilirlik |
| Mahremiyet düzeyi | En yüksek | Orta |
Zaman çizelgesi
| Yıl | Olay |
|---|
| 1905 | Government Cut kanalının açılması adayı Miami Beach'ten ayırır |
| 1919 | Carl Fisher adayı Dana Dorsey'den satın alır |
| 1920 | William K. Vanderbilt II adayı bir yat ve on dolar karşılığı devralır |
| 1935 | Maurice Fatio tasarımı Vanderbilt Mansion tamamlanır |
| 1987 | Fisher Island Club mülkü satın alır, konut gelişimi başlar |
| 2008 | Palazzo Del Mare teslim edilir |
| 2016 | Palazzo Del Sol teslim edilir |
| 2019 | Palazzo Della Luna teslim edilir |
| 2021 | Wozniacki ve Lee çatı katını 18,7 milyon dolara alır |
| 2024 | 37 milyon dolara satarlar, Six Fisher Island'ın inşaatı başlar |
| 2025 | 33109 ABD'nin en pahalı posta kodu olur, medyan 9,5 milyon dolar |
| 2025 | Akaryakıt terminali arazisi ekimde 180 milyon dolara satılır |
| 2026 | Six Fisher Island'ın teslimi bekleniyor |
Sık sorulan sorular
Fisher Island'a nasıl gidilir?
Yalnızca Terminal Island'dan beş dakikada bir kalkan özel feribotla, kendi yatınızla ya da helikopterle. Köprü yoktur. Sakinler araçlarını feribota bindirebilir, ancak ada içinde hemen herkes golf aracıyla dolaşır.
Fisher Island Club üyeliği ne kadar?
Mülk sahipleri paylı üyelik için 250.000 dolar giriş bedeli ve yılda 19.260 ile 25.520 dolar aidat öder. Bu, tüm tesislere erişimi kapsar: golf, tenis, spa, restoranlar, plaj kulübü ve marinalar. Golf için yılda ayrıca 3.950 ile 4.650 dolar gerekir.
33109 neden ABD'nin en pahalı posta kodu?
33109, Ekim 2025'te 9,5 milyon dolarlık medyan fiyatla birinciliği aldı; bu 2024'e göre yüzde 65 artış demek ve Atherton'ın sekiz yıllık serisini bitirdi. Yalnızca feribotla erişimin getirdiği tam mahremiyet, 216 akr üzerinde yaklaşık 800 konutla sınırlı arz ve Miami'ye yakınlık bu fiyat düzeyini taşıyor. 2025'in en yüksek satışı 23,7 milyon dolara ulaştı.
Adada kaç kişi yaşıyor?
Ada yaklaşık 800 konut ve yaklaşık 560 daimi sakin barındırır. Aradaki fark, stokun önemli bir bölümünün mevsimlik kullanılmasından kaynaklanır.
Aidatlar ne kadar?
Binaya göre büyük fark var. Bayside Village gibi eski binalar ayda 1.500 ile 3.000 dolar aralığında; Palazzo binaları sık sık ayda 4.000 ile 8.000 doları aşıyor. Aidat bakım, yedek akçe ve kulübe temel erişimi kapsar, golfü ve bazı hizmetleri kapsamaz.
Dairemi kiraya verebilir miyim?
Bu her binanın yönetim planına bağlı. Çoğu yönetim, kurul onayıyla yıllık kiralamaya izin veriyor. Altı ile on iki ayın altındaki kısa süreli kiralama genellikle yasak ya da ağır kısıtlı; bazı binalar yılda kaç kez kiralanabileceğine de sınır koyuyor.
Adada hangi okullar var?
Fisher Island Day School adada okul öncesinden sekizinci sınıfa kadar eğitim veriyor. Lise için aileler genellikle Miami Beach ya da Miami'deki Ransom Everglades, Miami Country Day ve MAST Academy gibi özel okulları tercih ediyor. Devlet okulu bakımından ada Miami-Dade ilçesine bağlı.
Indian Creek'ten farkı ne?
Indian Creek 274 akr büyüklüğünde, 41 ev barındırıyor ve hiç daire yok: yalnızca müstakil evler, kayda değer ortak tesis olmadan. 2023 ortasından beri oradaki giriş fiyatı 64 milyon doların üzerinde. Fisher Island daha geniş bir ürün yelpazesi ve Indian Creek'te bulunmayan bir kulüp yaşamı sunuyor.
Şu anda ne inşa ediliyor?
50 birimlik ve 2026 teslimli The Residences at Six Fisher Island, beş yılı aşkın süredir ilk yeni proje. Akaryakıt terminalinin on üç katlı iki kuleye dönüştürülmesi 2025 sonunda duyuruldu ama Miami-Dade ilçesinin ve kruvaziyer sektörünün itirazıyla karşılaşıyor.
Satılık müstakil ev var mı?
The Links Estates, 0,3 ile 0,5 akr parseller üzerinde yaklaşık 10.000 fit kare, yani 929 metrekare ölçüsünde 12 özel tasarım ev barındırıyor. Aralık 31 milyon dolardan 55 milyon doların üzerine çıkıyor ve bazı alıcılar parselleri birleştirerek 100 milyon doları aşan yerleşkeler kuruyor.
Adada sağlık hizmeti var mı?
Fisher Island'da rutin bakım ve acil durumlar için bir UHealth sağlık merkezi bulunuyor. İleri tedavi için Miami Beach'teki Mount Sinai Medical Center yaklaşık on beş dakika uzaklıkta.
Bir konut ne kadar sürede satılıyor?
Ortalama 140 ile 300 gün. 20 milyon doların üzerindeki mülkler çoğu zaman daha uzun sürüyor; yerleşik bir binada doğru konumlanmış bir daire daha hızlı satılabiliyor.
Miami'nin diğer semtleri