Residences by Armani/Casa, 18975 Collins Avenue, Sunny Isles Beach

Bu bina neden adıyla soruluyor

Güney Florida’daki okyanus kıyısı kulelerinin çoğu manzara, kat plakası ve malzeme kalitesi üzerinden satılır. Bu kule ise imza üzerinden satılıyor. Dezer Development’ın kendi proje kaydına göre iç mekânları ve ortak alanları Armani/Casa Interior Design Studio tasarladı ve bu imza, binanın el değiştirme biçimini değiştirdi. Alıcılar markayı zaten bilerek geliyor. Tek bir kat planı görmeden önce bir odanın nasıl hissettirmesi gerektiğine dair bir beklentiyle geliyorlar.

Bu tür bir tanınırlık işe yarar; aynı zamanda bir tuzaktır. Marka aşinalığı, bu seviyedeki bir okyanus kıyısı alımında bir alıcının normalde yapacağı incelemeyi kısaltır. Kişi lobiye kapılır, hızla imzalar ve yedek akçe durumunu, ek katkı payı geçmişini, sigorta kalemini ve ilgili dikey hattın maruziyetini ancak sonrasında inceler. Bu kalemler, dairenin önümüzdeki on yıl boyunca elde tutma maliyetini belirler. Bir tasarım imzası bunların hiçbirini değiştirmez.

Bu sayfa binanın fiziksel olarak ne olduğunu, konut hatlarının nasıl farklılaştığını, bir alıcının teklif vermeden önce neleri doğrulaması gerektiğini ve kulenin Collins Avenue üzerindeki diğer markalı ürünler karşısında nerede durduğunu ele alıyor. Önce daha geniş koridor için satılık Sunny Isles rezidansları merkezinden başlayın ve buraya dönün.

Binanın kendisi

Kule, Collins Avenue’ün doğu tarafında, Sunny Isles Beach okyanus kıyısının kuzey ucuna doğru, doğrudan kumun üzerinde yükselir. İlçe tapu kayıtları, şehir sınırları içindeki Collins Avenue adreslerinin yaklaşık 19200 bloğuna kadar gittiğini, bunun kuzeyinde Golden Beach kasaba sınırının devreye girdiğini ve okyanus kıyısındaki cadde adının değiştiğini gösteriyor.

Tasarım mimarının kendi proje sayfasına göre, César Pelli tarafından kurulan Pelli Clarke & Partners tasarım mimarı, Sieger Suarez Architects ise kayıtlı mimardır. Aynı sayfa kuleyi 649 fit ve yaklaşık 784,000 fit kare yapı alanı olarak kaydediyor. Dezer Development binayı 60 katlı bir okyanus kıyısı kulesi olarak tanımlıyor, Pelli Clarke & Partners de ayrıca kulenin altmış kat yükseldiğini belirtiyor; dolayısıyla pazarlamadaki kat sayısı en azından geliştirici ile tasarım mimarı arasında tutarlı. Miami-Dade County bağımsız bölüm kayıtları konut katlarını üçten elli dörde kadar numaralandırıyor ve on üçüncü kat bulunmuyor; bu nedenle pazarlamadaki kat sayısı ile kayıtlı bağımsız bölüm numaralandırması örtüşmüyor. Buradaki bir üst kat ifadesini yan binadaki bir üst katla karşılaştırmadan önce, ilanın hangi düzeni kullandığını sorun.

Mimarlar kütleyi, yükseldikçe genişleyen, birbirine geçmiş iki yelken benzeri form olarak tanımlıyor. Bu tanım süs değil. Kat plakasının ölçülebilir bir özelliğini açıklıyor: bazı konut hatları yükseldikçe fiziksel olarak büyüyor; bu, ilçenin kendi alan kayıtlarında görünüyor ve bir Miami kulesinde alışılmadık bir durum.

Havuz terası ve plaj kulübü okyanus tarafında yer alıyor. Üstü kapalı giriş ve karşılama akışı Collins tarafına bakıyor.

Yapı, konut sayısı ve tamamlanma

18975 Collins Condo için Miami-Dade County folio kayıtları, üçüncü kattan elli dördüncü kata kadar, her katta altı adet olmak üzere 306 numaralı konut listeliyor; bu da altı hattın her birinde elli bir daire eder. İki folio daha çatı katı dairesi olarak kayıtlı: ilçe kaydına göre PH-00 5,336 fit kare, PH-04 ise 4,821 fit kare yaşam alanına sahip. Bu da 308 sayısını veriyor; Dezer Development’ın kendi proje kaydında yayımladığı sayı bu ve burada fiilen kayıtlı parsellerle karşılaştırılarak doğrulanıyor. Yayımlanan sayılara dair bir uyarı: tasarım mimarının bu kuleye ait proje sayfası 260 konut belirtiyor ve bu, ne ilçe kaydıyla ne de geliştiricinin kendi rakamıyla örtüşüyor. Yayımlanmış herhangi bir daire sayısını bir olgu değil, doğrulanması gereken bir iddia olarak ele alın.

İlçe kaydı, alıcıların kendi dikey hatları için emsal kümesinin ne kadar derin olduğunu öğrenmek istediklerinde sordukları soruyu da yanıtlıyor. Tüm foliolardaki yatak odaları sayıldığında bina, 04 ve 05 hatlarında 102 adet iki yatak odalı, 01 ve 03 hatlarında 102 adet üç yatak odalı, 00 ve 02 hatlarında ise 102 adet dört yatak odalı konut barındırıyor. İlçe, iki çatı katı foliosu için hiçbir yatak odası sayısı kaydetmiyor. Dezer Development iki ile altı yatak odası arasında değişen planların reklamını yapıyor; dolayısıyla dört yatak odasından büyük her kurgu, hat düzeninde değil çatı katlarında bulunuyor. Rakip bir bina sayfası dağılımı 102 iki yatak odalı, 102 üç yatak odalı ve 104 dört ve üzeri yatak odalı olarak ayırıyor ve bu, çatı katlarının dört yatak odalı daireler olduğunu sessizce varsayıyor. İlçe kaydı bunu söylemiyor.

On dört ek folio konut sayısının dışında kalıyor. İlçe kayıtlarında PS-1’den PS-15’e kadar tanımlanıyorlar, PS-13 bulunmuyor ve her biri 209 fit kare olarak kayıtlı. Bunlar, Pelli Clarke & Partners’ın plajda özel okyanus kıyısı kabinleri olarak tanımladığı kabinler. Her kabin foliosu, ortak alanlarda kendine ait yüzde 0.0299 oranında bölünmez pay taşıyor; bu da onu başkasının kullanım iznine değil, ayrı tapulu bir bağımsız bölüme dönüştürüyor. Kendi foliolarını taşıdıkları için bir daireden ayrı olarak devredilebilirler. Pelli Clarke & Partners kabinleri çok katlı olarak da tanımlıyor; dolayısıyla 209 fit karenin belirgin biçimde üzerinde bir alan belirten bir ilan föyü, ilçenin kayıtlı yaşam alanından başka bir şeyi anlatıyor. Baktığınız herhangi bir işlemde bir kabinin dâhil olup olmadığını yazılı olarak teyit edin ve bunu ilan föyüne değil folioya karşı doğrulayın.

Tamamlanma konusunda ilçe kayıtları ikiye ayrılıyor. Üçüncü kattan ellinci kata kadar olan katlar 2019 yapım yılıyla kayıtlı; üçüncü katta iki istisna var: 302 ve 303 numaralı daireler 2020 olarak kayıtlı. Elli birinci kattan elli dördüncü kata kadar olan katlar ve iki çatı katı foliosu 2020 olarak kayıtlı. Pelli Clarke & Partners projeyi 2020’de tamamlanmış olarak listeliyor, sektör basını ise kulenin 2019 sonunda bittiğini bildirdi. Bunların tümü, yıl dönümü boyunca kabası bitirilmiş ve aşağıdan yukarıya teslim edilmiş bir kuleyle tutarlı. Bu bina için tek ve düz bir yapım yılı basan bir sayfa, hangi yöne olursa olsun, gerçekten ikiye ayrılan bir kaydı yuvarlıyor. Tarih tek bir pratik nedenle önemli ve bu aşağıda ele alınıyor: kilometre taşı denetimi saatini başlatıyor.

On fitin üzerinde tavan yükseklikleri, tam boy cam ve derin teraslar, geliştiricinin planlar genelinde pazarladığı ortak çizgi. Kat bandına göre bitmiş tavan yüksekliği yayımlamıyoruz; çünkü bu rakam banda ve plana göre değişiyor ve bir web sayfasına değil geliştiricinin teknik şartname föyüne ait. Bu föyü müşterilerimiz için teklif öncesinde temin ediyoruz.

Armani/Casa imzası neyi kapsıyor

Dezer Development’ın proje kaydı, konutları, ortak alanları ve sosyal tesis mekânlarını Armani/Casa Interior Design Studio’nun tasarladığını ve stüdyonun çalışmasının binada gösterilen mobilya ve yüzeyleri de kapsadığını belirtiyor. Bu imzayı geliştiricinin yayımladığı biçimiyle birebir aktarıyoruz. Arkasındaki ticari anlaşmayı nitelendirmiyoruz; çünkü o anlaşmanın koşulları özeldir ve taraflar dışında hiç kimse onları dürüstçe tarif edemez.

Bir alıcının fiilen gördüğü şey ölçülü bir malzeme paleti. Sıcak nötr tonlar, bolca taş ve ahşap, düşük kontrastlı doğrama, dolaylı aydınlatma ve bilinçli olarak sessiz donanım. Armani/Casa dramatik olanı yapmaz. Sakin olanı yapar. Yüksek parlaklıkta, yüksek kontrastlı bir Miami iç mekânı isteyen biri teslim edilen paketi yetersiz bulacaktır ve bu, bu pazarda gerçek bir ayrışma noktası.

O tarihten bu yana birkaç ikinci el daire sahipleri tarafından yeniden kaplandı; bu da aynı hattaki iki dairenin çok farklı görünebileceği anlamına geliyor. Gezerken, teslim edilen orijinal yüzeye mi yoksa malik tadilatına mı baktığınızı doğrudan sorun. Bu hem ödemeniz gereken fiyatı hem de çıkarmanız gereken ruhsat geçmişini değiştirir. Orijinal beyaz eşya veya mutfak dolabı üreticilerini yayımlamıyoruz; çünkü bu sayfa için geliştiricinin teknik şartname föyünü temin etmedik ve oradaki yanlış bir cevap, onu okuyan her alıcı tarafından tekrarlanırdı.

Sosyal tesis katları

Dezer Development, iki kata yayılan 35,000 fit kareden fazla bir sosyal tesis programı yayımlıyor: sakinler salonu, bir restoran, bir puro odası, bir şarap mahzeni, iki katlı bir spa, okyanusa bakan bir fitness merkezi, bir sinema salonu ve bir kulüp odası, ayrıca ısıtmalı bir havuz terası ve yaklaşık 300 fit özel plaj. Geliştirici peyzaj tasarımını da Enzo Enea’ya atfediyor. Bunu bugün işletildiği hâliyle değil, teslim edildiği hâliyle program olarak ele alın. Sunny Isles kulelerinde sosyal tesis işletmecileri ve çalışma saatleri 2019’dan bu yana değişti ve yayımlanmış bir liste, personelli bir tesisle aynı şey değil.

Listeden daha önemli iki soru var. Birincisi, hangi tesislerde personel bulunduğu ve hangi saatlerle; çünkü personelsiz bir spa yalnızca bir odadır. İkincisi, sosyal tesis programının işletme maliyeti; çünkü bu maliyet aylık aidatınızın içinde yer alır ve hareket eden kalem odur.

Konut hatları ve kat planları

Kat plakası her katta altı konut taşıyor ve bunlar hat bazında 00’dan 05’e numaralandırılıyor. Aşağıdaki rakamlar, binadaki her daire için Miami-Dade County Property Appraiser folio kayıtlarından geliyor; dolayısıyla geliştiricinin pazarladığı iç alan değil, kayıtlı yaşam alanıdır. İki ölçüm aynı değildir ve geliştiricinin plan kitabı genellikle daha büyük okunur. Hatlar arasında karşılaştırma için ilçe rakamlarını, imzalayacağınız her şey için plan kitabını kullanın.

• 00 hattı en büyük standart plandır. İlçe kayıtları dört yatak odası, beş tam banyo ve bir tuvalet gösteriyor; yaşam alanı üçüncü katta 3,005 fit kareden elli dördüncü katta 3,504 fit kareye yükseliyor.
• 01 hattı beş tam banyolu ve bir tuvaletli üç yatak odalı bir konuttur; üçüncü kattan elli dördüncü kata kadar her katta 2,468 fit kare olarak kayıtlıdır.
• 02 hattı dört tam banyolu ve bir tuvaletli dört yatak odalıdır; her katta 2,682 fit kare olarak kayıtlıdır.
• 03 hattı üç tam banyolu ve bir tuvaletli üç yatak odalıdır; her katta 2,271 fit kare olarak kayıtlıdır.
• 04 hattı iki tam banyolu ve bir tuvaletli iki yatak odalıdır; kulenin tabanında 1,506 fit kareden tepede 1,762 fit kareye büyür.
• 05 hattı daha küçük iki yatak odalıdır, iki banyoludur; 1,080 fit kareden 1,305 fit kareye büyür.

Tek tek sayılardan çok örüntüyü okuyun. Üç hat aşağıdan yukarıya boyutsal olarak aynıdır; bu da onları emsalle fiyatlamayı alışılmadık biçimde kolaylaştırır. Üç hat yükseklikle büyür; bu da yelken benzeri kütlenin tapu kayıtlarında görünmesidir. 00 hattında en alt ve en üst kat arasındaki fark kayıtlı yaşam alanında yaklaşık 500 fit karedir ve bu, manzarayı fiyatlamadan öncedir.

Bir sunum tuzağını adıyla anmakta fayda var; çünkü bu kule için sıralanan bina sayfalarında görülüyor. O sayfalar planları üç kat bandına ayırıyor, tipik olarak 3 ila 20, 21 ila 40 ve 41 ila 54 arası katlar, ve her banda tek bir alan veriyor. İlçe kaydı, büyüyen hatlarda bu yapıyı desteklemiyor. 04 hattında kayıtlı yaşam alanı üçüncü katta 1,506 fit kare, yirminci katta 1,584, otuzuncu katta 1,634, kırk birinci katta 1,693 ve elli dördüncü katta 1,762’dir; ara katlar bu değerleri tekrarlamak yerine aralarında yer alır. Bu nedenle bir bant tablosu, bandın altındaki daireyi olduğundan büyük, üstündekini olduğundan küçük gösterir. Bandı değil katı fiyatlayın.

Teras alanları ilçe tarafından kaydedilmiyor ve biz de yayımlamıyoruz. Kayıtta olan şey, kuleyi fiilen inşa eden iki taraftan geliyor: teraslar bir çıkıntı değil, tasarlanmış bir odadır. Dezer Development konutların yazlık mutfaklarla donatılmış geniş özel balkonlara sahip olduğunu belirtiyor; Pelli Clarke & Partners ise tüm konutların yazlık mutfaklı ferah özel teraslara sahip olduğunu ve çoğunda özel yüksek hızlı asansör erişimi bulunduğunu belirtiyor. İkisi de hat bazında teras ölçüsü yayımlamıyor, ilçe de yayımlamıyor. Teras derinliği burada gerçekten hatta ve banda göre değişiyor ve Collins’in okyanus tarafında bir dış mekân odası, dairenin süsü değil işlevsel bir parçasıdır. Fit başına fiyat konusunda görüş vermeden önce ilgili daireye ait ölçülendirilmiş planı temin ediyoruz; çünkü yalnızca iç alan üzerinden fiyatlayan bir alıcı hatları yanlış sıralar.

İki çatı katı foliosu ayrı olarak kurgulanmıştır ve hat düzenini izlemez.

Dikey hat seçimi nasıl düşünülmeli

Bu binada değeri üç değişken belirliyor, şu sırayla.

Önce cephe gelir. Kuzeye bakan konutlar Golden Beach yönünde açık su ve plaj tutar. Güneye bakan konutlar Sunny Isles kule dizisine bakar; bu görüntü çarpıcı ve daha yoğundur. Tam doğu, saf okyanus manzarasıdır. Batı ise Intracoastal Waterway’dir ve Pelli Clarke & Partners konutların ada, okyanus ve Intracoastal manzaraları sunduğunu belirtir; bu da bu kadar dar bir bariyer adası parselinde tek bir planın birden fazla cephe taşıyabileceğini hatırlatır. Bir ilan föyündeki tek bir pusula etiketini kabul etmek yerine, hangi pencerenin hangi yöne baktığını sorun.

İkinci sırada kat bandı gelir ve bu doğrusal değildir. Değerdeki sıçrama, bir konutun çevredeki çatı hatlarını aştığı yerde en keskindir. Bu kulede altı hattın üçünde plan da yükseklikle birlikte büyür; dolayısıyla o dikey hatlarda yükseklik size manzaranın yanında alan da kazandırır.

Üçüncü sırada teras derinliği gelir ve kronik olarak eksik değerlendirilir. Rakamı ilandan değil plandan alın.

Burada mülk sahibi olmak: kapanış hesabında ve sonrasında karşınıza çıkanlar

Bu, pazarlama sayfalarının atladığı bölüm.

Aylık aidat. Tam kapsamlı sosyal tesis programı olan Sunny Isles okyanus kıyısı kuleleri kayda değer aylık aidatlar taşır ve bu bina istisna değildir. Fit kare başına bir rakam yayımlamıyoruz; çünkü bu rakam onaylanan her bütçeyle değişir ve eskimiş bir sayı hiç olmamasından kötüdür. Güncel rakamı bir portala güvenmek yerine yazılı olarak isteyin ve gidişatı görebilmek için son üç onaylı bütçeyi talep edin.

Yedek akçe ve Florida’nın yapısal yedek akçe kuralları. Florida Statute 718.112 uyarınca, bir konut kat mülkiyeti yönetimi, mülk üzerindeki üç kat ve üzerindeki her bina için en az on yılda bir yapısal bütünlük yedek akçe etüdü yaptırmak zorundadır. 31 Aralık 2024 tarihinde veya sonrasında kabul edilen bütçeler için, böyle bir etüt yaptırmak zorunda olan ve malik kontrolündeki bir yönetim, etüdün kapsadığı kalemler için hiç yedek akçe ayırmamaya veya gerekli yedek akçeden azını ayırmaya oy veremez. Daha yeni bir bina bu konuda genellikle 1980’lerden bir kuleye göre daha iyi durumdadır. Yeni olmak muafiyet sağlamaz. Etüdü ve güncel yedek akçe bakiyelerini temin edin.

Kilometre taşı denetiminin zamanlaması. Florida Statute 553.899, üç kat ve üzerindeki bir kat mülkiyeti binası için kilometre taşı denetimini, binanın otuz yaşına ulaştığı yılın 31 Aralık tarihine kadar ve sonrasında her on yılda bir zorunlu kılar. Kanun ayrıca, tuzlu suya yakınlık dâhil yerel koşulların gerektirdiği durumlarda yerel uygulama kurumunun bu süreyi yirmi beş yıla çekmesine izin verir. 2019 ve 2020 yapım yılıyla kayıtlı bir bina için ilk kilometre taşı hayli uzaktadır. Bir alıcı açısından önemli olan soru, denetimin yapılıp yapılmadığı değil, yönetimin yaklaşan denetim için bütçe ayırıp ayırmadığıdır.

Sigorta. Florida kıyılarında fırtına ve mülk sigortası son birkaç yılda sert biçimde yeniden fiyatlandı ve ana poliçe üzerinden aylık ödemenize yansıyor. Yönetimin priminin son üç yenilemenin her birinde ne yaptığını sorun. Ardından kendi daireniz için HO-6 teklifinin nasıl göründüğünü sorun; çünkü o yalnızca size aittir.

Emlak vergisinin sıfırlanması. Florida satışta yeniden değerleme yapar. Teslimden bu yana malik olan bir satıcı, sizin ilk tam yılınızda ödeyeceğinizden belirgin biçimde daha az ödüyor olabilir. Satıcının güncel vergi faturası üzerinden hesap yapmayın. Birleşik oran her yıl ilçe, okul kurulu, şehir ve bölgesel vergilendirme idareleri tarafından belirlenir; rakamı sizin alım fiyatınız ve kapanışta yürürlükte olan oran üzerinden biz hesaplarız.

Kapanış maliyetleri. Florida damga vergisi tapuya uygulanır. Florida Department of Revenue, Miami-Dade County oranını bedelin her $100’ü için 60 sent, artı her $100 için 45 sent ek vergi olarak belirler. İdare, ek verginin yalnızca tek ailelik bir konutu devreden bir belgeye uygulanmadığını belirtir; bu da buradaki bir kat mülkiyeti dairesinin her iki bileşene de tabi olduğu anlamına gelir. Tapu ve kredi veren masrafları bunların üzerine biner. Sözleşmeye gitmeden önce kalem kalem tam bir döküm sunarız.

Kiralama kısıtlamaları. Bu binada kiralama sıklığı ve asgari süre, yönetim planı ve yönetimin kuralları ile belirlenir; her ikisi de değiştirilebilir. Güncel koşulları yayımlamıyoruz; çünkü bir web sayfasında aktarılan güncelliğini yitirmiş bir kural, birine bir alımı kaybettirecek türden bir hatadır. Yine de yönetim planı gizli bir belge değildir. Miami-Dade County kaydındaki her dairenin hukuki tanımı onu Official Records Book 31715, Page 2560 olarak gösterir; dolayısıyla düzenleyici belge bir portaldan çıkarım yapmak yerine temin edilip okunabilir. Bu burada önemlidir, çünkü bu kule için asgari kira süresi yayımlayan rakip sayfalar birbiriyle çelişir ve en az biri tek bir sayfa içinde kendisiyle iki kez çelişir. Sözleşmeye gitmeden önce kuralları yazılı olarak temin ederiz. Planınız bu koridorda herhangi bir yerde kısa süreli kiralamaya bağlıysa, bunu erkenden söyleyin; binanın işinize yarayıp yaramadığını size açıkça söyleyelim.

Binanın Sunny Isles pazarındaki yeri

Collins Avenue’ün okyanus kıyısı bölümü artık moda, konaklama ve otomotiv marka adları taşıyan yoğun bir kule dizisi barındırıyor; bunlar küçük bir sponsor grubu tarafından geliştirildi. Dezer Development bu dönüşümün değişmezlerinden biri oldu ve bu kule de kendi geliştirme kaydındaki projeler arasında.

Yoğunluk hem pazarın gücü hem de riskidir. Güç derinliktir: okyanus kıyısının bu belirli bölümünü tanınmış bir varlık sınıfı olarak gören ve daha yavaş çeyreklerde bile gerçek likidite taşıyan uluslararası bir alıcı havuzu. Risk ise ikamedir. Bir mil içindeki birkaç kule aynı anda üst katta, okyanus manzaralı, markalı bir dört yatak odalı sunuyorsa, satıcının fiyatlama gücü rekabet tarafından disipline edilir ve ikame kümesini anlayan alıcılar daha iyi pazarlık eder.

Armani/Casa’nın bu küme içindeki konumu spesifiktir. Konaklama markalı bir bina değil, tasarım markalı bir binadır; dolayısıyla otel hizmetleri veya markalı bir işletmecinin kiralama programı taşımaz. Otel bileşeni olmayan özel bir konut kulesi isteyen bir alıcı için bu bir avantajdır. Resepsiyon hizmeti ve bir kiralama programı isteyen bir alıcı için ise uyumsuzluktur ve doğru karşılaştırma kümesi Collins üzerinde başka yerdedir.

Güney Florida genelinde markalı ürünün markasız ürüne karşı nasıl fiyatlandığı için Miami’deki markalı rezidanslar analizimize bakın. Pazarın tepesinin nerede kapandığını görmek için Miami’nin en pahalı konutları sayfasına bakın.

Fiyatlama ve piyasa koşulları

Bina sayfalarında sabit fiyat rakamları yayımlamıyoruz. Bunlar eskiyor ve bir dikey hat, bir kat ve bir yüzey seviyesi eklenmemiş bir sayı anlamsıza yakın. Bu kuledeki iki dört yatak odalı daire yalnızca cephe ve yüzey durumu nedeniyle çok farklı fiyatlanabilir. Güncel arz ve istenen fiyatlar bu sayfadaki canlı arama modülünde gösterilir.

Burada piyasada kalma süresine dair bir okuma veya envanter üzerine yönlü bir görüş de yayımlamıyoruz; çünkü her ikisi de ancak tarihli bir MLS çekimi eklendiğinde belirtmeye değer ve bir yıl boyunca yayında kalan bir sayfa tarihli bir çekimi dürüstçe taşıyamaz. Görüştüğümüzde bu bina için güncel rakamı ve ilçe karşılaştırmasını, çekimin tarihiyle birlikte veririz.

İlçe genelindeki güncel dinamikler için Miami rezidans piyasası analizimize bakın.

Amerika Birleşik Devletleri dışından satın almak

Sunny Isles okyanus kıyısı koridoru uluslararası bir alıcı havuzu çekiyor. Bu bina için uyruğa göre mülkiyet dağılımı yayımlamıyoruz; çünkü güvenilir hiçbir kamuya açık kaynak böyle bir döküm üretmiyor.

Yabancı bir alımın mekaniği rutindir ama otomatik değildir. FIRPTA, en sık olarak çok geç fark edilen kalemdir. Internal Revenue Service kurallarına göre stopaj, alımda değil, bir yabancı kişinin bir ABD taşınmaz mal hakkını elden çıkarmasında uygulanır; alıcı olağan olarak stopaj sorumlusudur ve standart oran elde edilen tutarın yüzde 15’idir. Etkisini çıkışta gösterse de bunu edinim aşamasında planlayın.

Şirket yapısı önemlidir ve doğru yapı, genel bir kuraldan çok kendi ülkenizin vergi anlaşması konumuna bağlıdır. Yabancı uyruklulara portföy kredi verenler aracılığıyla, yerli bir alıcının göreceğinden farklı kredi/değer koşullarıyla finansman sağlanabilir. Yönetim onayı gerçek bir adımdır, gerçek belge gereklilikleri vardır ve zaman alır. Bunu sürekli yapıyoruz ve teklif vermeden önce kendi ülkeniz için izlenecek sırayı sizinle adım adım gözden geçireceğiz.

Bu bina için durum tespiti kontrol listesi

Burada teklif vermeden önce, sizin adınıza aşağıdakileri temin eder ve okuruz:

• Tescilli kat mülkiyeti yönetim planı ve tüm değişiklikleri; böylece fiilen neye sahip olduğunuzu ve yönetimin neyi değiştirebileceğini biliriz. Bu bina için ilçenin daire hukuki tanımları yönetim planını Official Records Book 31715, Page 2560 olarak gösterir.
• Son üç onaylı yıllık bütçe; aidat kaleminin gidişatını görmek için.
• En güncel yapısal bütünlük yedek akçe etüdü ve mevcut yedek akçe bakiyeleri.
• Yönetimin sigorta poliçe özeti, fırtına teminatına ait muafiyet yapısı dâhil.
• Son yirmi dört aya ait yönetim kurulu toplantı tutanakları; özel ek katkı payları oylanmadan önce kendilerini burada belli eder.
• Yönetimi ilgilendiren derdest veya tehdit edilen her türlü dava.
• İlgili dairenin ruhsat geçmişi; bu bize bir malik tadilatının yasal olup olmadığını söyler.
• Güncel kurallar ve yönetmelikler, değiştirilmiş hâliyle kiralama ve evcil hayvan politikası dâhil.
• Daireyle birlikte devredilecek her kabin veya otopark hakkına ait folio kaydı.

Bir satıcı veya ilan danışmanı bunlardan herhangi birini vermeye direnirse, direncin kendisini bilgi olarak değerlendirin.

Sık sorulan sorular

Residences by Armani/Casa nerede yer alıyor?

Bina 18975 Collins Avenue, Sunny Isles Beach, Florida 33160 adresinde, Collins Avenue’ün doğu tarafında, doğrudan Atlas Okyanusu kıyısında yer alıyor. Miami-Dade County tapu kayıtları parseli City of Sunny Isles Beach içindeki 18975 Collins Condo alt bölümü altında listeliyor. Şehrin okyanus kıyısının kuzey ucuna doğru konumlanıyor; Golden Beach kasaba sınırı biraz daha kuzeyde.

Binayı kim tasarladı ve kim geliştirdi?

Kuleyi Dezer Development ve The Related Group geliştirdi. Tasarım mimarının proje kaydına göre, César Pelli tarafından kurulan Pelli Clarke & Partners tasarım mimarı, Sieger Suarez Architects ise kayıtlı mimardır. Dezer Development iç mekânları, ortak alanları ve sosyal tesis mekânlarını Armani/Casa Interior Design Studio’ya, peyzaj tasarımını ise Enzo Enea’ya atfediyor.

Binada kaç konut var ve ne zaman tamamlandı?

Miami-Dade County folio kayıtları üçüncü kattan elli dördüncü kata kadar, her katta altı ve her hatta elli bir olmak üzere 306 numaralı konut ve ayrıca iki çatı katı dairesi listeliyor; bu da Dezer Development’ın yayımladığı 308 rakamını veriyor. Yatak odası sayısına göre foliolar 102 iki yatak odalı, 102 üç yatak odalı ve 102 dört yatak odalı konut gösteriyor; iki çatı katı için hiçbir yatak odası sayısı kayıtlı değil. İlçe kayıtları üçüncü kattan ellinci kata kadar 2019 yapım yılı gösteriyor, 302 ve 303 numaralı daireler hariç, ki bunlar 2020 olarak kayıtlı; elli birinci kattan elli dördüncü kata kadar olan katlar ve çatı katları için 2020. Pelli Clarke & Partners kuleyi 649 fit olarak kaydediyor ve tamamlanmayı 2020 olarak listeliyor.

Armani/Casa’daki kabinler nedir ve bir daireyle birlikte mi geliyor?

Miami-Dade County kayıtları binada PS-1’den PS-15’e kadar tanımlanmış, PS-13 hariç, ayrı foliolu on dört bağımsız bölüm gösteriyor; her biri 209 fit kare olarak kayıtlı. Kendi foliolarını taşıdıkları için bir daireden bağımsız olarak devredilebilirler. Belirli bir işlemde birinin dâhil olup olmadığını ilan föyüne göre değil folioya göre teyit edin.

Armani/Casa’da bir konut kiraya verilebilir mi?

Bu binada kiralama, tescilli yönetim planı ile yönetimin kural ve yönetmelikleri tarafından düzenlenir; yönetim her ikisini de değiştirebilir. Güncel asgari süreyi veya sıklık sınırını yayımlamıyoruz; çünkü çevrimiçi aktarılan eskimiş bir kural, bir alıcıya bir alımı kaybettirecek türden bir hatadır. Planı kira gelirine bağlı olan her alıcı, sözleşmeye gitmeden önce kuralları bize yazılı olarak teyit ettirmelidir.

Burada bir konuta sahip olmanın alım fiyatı dışındaki maliyeti nedir?

Aylık aidat ana sigortayı, personeli, sosyal tesis işletimini ve yedek akçeyi kapsar. Bunların üzerine, satıcıdan devrolmak yerine sizin alım fiyatınıza göre sıfırlanan Florida emlak vergileri ve kendi HO-6 daire poliçeniz gelir. Kıyı fırtına sigortası son yıllarda belirgin biçimde yeniden fiyatlandı ve ana poliçe üzerinden yansıyor. Her müşteri için teklif öncesinde, portal tahminleri yerine yönetimin güncel onaylı bütçesini kullanarak tam bir taşıma maliyeti modeli kurarız.

Hangi konut hatları en iyi değeri sunuyor?

Neyi optimize ettiğinize bağlı. İlçe kayıtları 01, 02 ve 03 hatlarını üçüncü kattan elli dördüncü kata kadar her katta aynı yaşam alanıyla gösteriyor; bu da onları emsalle fiyatlamayı alışılmadık biçimde kolaylaştırıyor. 00, 04 ve 05 hatları yükseklikle büyüyor; dolayısıyla o dikey hatlarda daha yüksek bir kat manzaranın yanında alan da kazandırıyor. Teras alanı ilçe tarafından kaydedilmiyor ve ölçülendirilmiş plandan gelmesi gerekiyor; fit başına fiyat konusunda görüş vermeden önce onu temin etmemizin nedeni bu.

Armani/Casa, diğer Sunny Isles markalı kuleleriyle karşılaştırıldığında iyi bir alım mı?

Otel bileşeni veya markalı bir kiralama programı olmayan, tasarım markalı bir binadır; bu da özel bir konut kulesi isteyen bir alıcıya uyar, resepsiyon hizmeti isteyen bir alıcıya uymaz. Collins Avenue markalı koridoru içinde kuleler arasında gerçek bir ikame vardır ve bu ikame, karşılaştırma kümesini anlayan bir alıcı için pazarlık gücüdür. Listelemediğimiz binalar dâhil, bunu sizinle dürüstçe adım adım gözden geçiririz.

Binadaki bir konutu nasıl görebilirim?

Bir alıcı temsilcisi aracılığıyla, özel olarak. Sunny Isles bu fiyat seviyesinde kayda değer bir açık gezi trafiği yürütmüyor ve daha iyi envanterin çoğu, ilan danışmanı hazır bulunurken randevuyla gösteriliyor. Geziyi biz ayarlar, yönetim belgelerini önceden temin eder ve sizden bir karar vermeniz istenmeden önce size bir taşıma maliyeti modeli ile bir emsal analizi sunarız.

Bir Miami danışmanıyla görüşün

18975 Collins Avenue’de ve Sunny Isles Beach okyanus kıyısı koridoru genelinde alıcıları temsil ediyoruz. Geziden önce binadaki güncel arzı çıkarır, yönetim belgelerini temin eder ve değerlendirdiğiniz belirli dikey hatta karşı bir taşıma maliyeti modeli kurarız. Teklif vermeden önce konutu, yalnızca bu kule içindekilere değil, koridordaki her emsal işleme karşı fiyatlarız.

Burada satıyorsanız konuşma farklıdır ve bunu özel olarak yapmalıyız.

Residences by Armani/Casa’da özel gezi talep edin

---