Yabancı Alıcının Miami Gayrimenkul Satın Alma Rehberi

Miami, sınır ötesi gayrimenkul yatırımı için en aktif küresel destinasyonlardan biri haline geldi. Latin Amerika, Avrupa ve Asya'dan uluslararası sermaye Güney Florida'ya, başka hiçbir ABD pazarının eşleşemeyeceği bir ölçekte akıyor. Ancak yabancı alıcılar, yerli alıcılardan önemli ölçüde farklı olan farklı vergi, yasal ve finansman hususlarıyla karşı karşıyadır; FIRPTA stopajı, kuruluş yapılandırma kararları ve sınırlı ipotek kullanılabilirliği dahil. Bu kılavuz, sermaye yatırmadan önce bilmeniz gerekenleri kapsar.

Miami, önemli bir istisna dışında, dünyanın en yabancı alıcı dostu emlak piyasalarından biridir. Florida yasaları artık, adı geçen yedi ülkeden birinde ikamet eden ve Amerika Birleşik Devletleri vatandaşı olmayan veya yasal olarak daimi ikamet sahibi olmayan alıcıların belirli satın alımlarını kısıtlıyor. Yasanın kullandığı test uyruk değil, ikamet yeridir. Bu durum sizi tanımlıyorsa, devam etmeden önce bir sonraki bölümü dikkatlice okuyun.

Daha geniş ABD çerçevesi, mülkiyet yapıları, finansman ve kapanış için temel kılavuzumuzu okuyun: Uluslararası Alıcılar ABD Lüks Gayrimenkullerini Nasıl Satın Alırlar →

ÖNEMLİ: Florida SB 264 Kısıtlamaları

1 Temmuz 2023'ten itibaren geçerli olmak üzere Florida Senatosu Yasa Tasarısı 264, "yabancı müvekkillerin" mülk satın almasını kısıtlıyor. Florida Tüzüğü bölüm 692.201(3), yedi "yabancı ülkeyi" belirtir. endişesi": Çin Halk Cumhuriyeti, Rusya Federasyonu, İran İslam Cumhuriyeti, Kore Demokratik Halk Cumhuriyeti, Küba Cumhuriyeti, Venezuela Nicolás Maduro rejimi ve Suriye Arap Cumhuriyeti. Bir birey için, bölüm 692.201(4)(d), yabancı müvekkili bu ülkelerden birinde ikamet eden kişi olarak tanımlamaktadır. ve Amerika Birleşik Devletleri vatandaşı veya yasal olarak daimi ikamet sahibi değildir. Operasyonel test uyruk veya vatandaşlık değil, ikametgah testidir. Bu yasa, devam eden yasal düzenlemelere rağmen yürürlüktedir. zorluklar.

Bu yasal tanım sizi tanımlıyorsa sözleşme yapmadan önce Florida'daki bir avukattan durumunuzu doğrulamasını isteyin. Bu kısıtlamalar yabancı bir müvekkil için geçerlidir:

Çin (en kısıtlayıcı): Florida Tüzüğü bölüm 692.204(1)(a) uyarınca, Çin Halk Cumhuriyeti'nde ikamet eden ve Amerika Birleşik Devletleri vatandaşı olmayan veya yasal olarak daimi ikamet sahibi olmayan bir kişi, Florida'nın herhangi bir yerinde gayrimenkul sahibi olmak veya gayrimenkulde pay sahibi olmak. Bölüm 692.204(2) bir istisna sağlar:

• BİR konut satın alabilir
• Mülkiyet 2 dönüm veya daha az olmalıdır
• Herhangi bir askeri tesisin 5 mil yakınında OLMAMALIDIR
• Turistik olmayan vizeye sahip olmalı veya sığınma hakkı almış olmalı

Rusya, Küba, Venezuela, İran, Suriye, Kuzey Kore: Florida Tüzüğü bölüm 692.203(1) uyarınca, yabancı bir müvekkil, bir birey için bu ülkelerden birinde ikamet eden, Amerika Birleşik Devletleri vatandaşı olmayan veya yasal olarak daimi ikamet eden kişiler, herhangi bir askeri tesis veya kritik altyapı tesisinde veya bunların 10 mil yakınında bulunan bir gayrimenkulde pay sahibi olamaz; bu koşullar şu şekildedir: Florida Tüzüğü bölüm 692.203'te tanımlanmıştır. Bu tür tesisler eyalet geneline dağıtıldığından, kısıtlı bölge Florida'nın gelişmiş arazilerinin büyük bir kısmına ulaşıyor. Sahip olmak Florida'daki bir avukat, teklifte bulunmadan önce belirli bir paketin durumunu doğrular.

Cezalar ağırdır:

• Mülkün devlete müsaderesi
• Mevzuata göre farklılık gösteren cezai cezalar: Florida Tüzüğü bölüm 692.203'ü ihlal eden ve aşağıdakiler dışındaki altı ilgi konusu ülkenin yabancı müvekkillerini kapsayan bir satın alma. Çin ikinci derece kabahat iken, Çin Halk Cumhuriyeti için geçerli olan 692.204 bölümünü ihlal eden bir satın alma üçüncü derece ağır suçtur.
• Cezalar alıcılara, satıcılara VE emlak profesyonellerine uygulanır

Tüm alıcılaruyruğu veya ikametgahı ne olursa olsun, kapanış sırasında SB 264'e uygunluğu onaylayan bir beyanname imzalamalıdır.

Ağustos 2026 itibarıyla mevcut durum: Kanun yürürlükte ve uygulanabilir. 4 Kasım 2025'te Onbirinci Daire, Shen v. Simpson (No. 23-12737) davasında, rakiplerin çoğunun bunu engellediğini ileri sürerek bunu engellemeyi reddetti. endişe duyulan bir ülke yerine Florida'da ikamet ettikleri ve eşit korumayı, yasal süreci, Adil Konut Yasası'nı ve ön alım hakkını reddettikleri için itibardan yoksundular Ön aşamada argümanlar. Dava bölge mahkemesine iade edildi ve dava devam ediyor, dolayısıyla bu durum değişebilir.

Bu sizin için geçerliyse: Satın almaya çalışmadan önce bir ABD göçmenlik avukatına danışın. Alternatif olarak New York'u düşünün. NYC'nin benzer kısıtlamaları yoktur ve her yerden alıcılara açık olmaya devam etmektedir. ülkeler.

Miami Neden Yabancı Alıcılar İçin Çalışıyor 

Konut co-op kısıtı yok.

Pazarın %70'inin yabancı alıcıları etkili bir şekilde dışlayan kurullara sahip konut kooperatifleri (kooperatif apartmanları) olduğu New York'tan farklı olarak Miami neredeyse tamamen apartman dairelerinden oluşuyor. Gayrimenkul satın alıyorsunuz. Yönetim kurulu görüşmesi yok, gelirinizin ABD'den gelmesi zorunluluğu yok, kiraya verme konusunda herhangi bir kısıtlama yok. Eğer paranız varsa satın alabilirsiniz.

Devlet gelir vergisi yok.

Florida'da eyalet gelir vergisi yoktur; bu, kira geliri elde eden yatırımcılar ve ikamet eden yüksek net değere sahip kişiler için büyük bir avantajdır. Federal ile birleştirildi Amortisman ve gider kesintileri nedeniyle birçok yatırımcı ilk 10-15 yıl boyunca Miami kira geliri üzerinden sıfır gelir vergisi ödüyor.

Çiftlik koruması.

Florida'nın çiftlik evi yasaları olağanüstü varlık koruması sunuyor. Florida'da ikametgah kurarsanız ve birincil ikametgahınız çiftliği ise, alacaklılar genellikle satışı zorlayamaz Borçlarınızı kapatmak için evinizin. Varlık koruması konusunda endişe duyan uluslararası alıcılar için bu önemli.

Uluslararası altyapı.

Miami bir geçiş şehridir. Buradaki bankalar rutin olarak yabancı uyruklu kişilerle çalışmaktadır. Avukatlar sınır ötesi işlemlerde uzmanlaşmıştır. Emlakçılar (biz de dahil) İspanyolca, Portekizce, Fransızca ve diğer diller. Ekosistemin tamamı uluslararası alıcılara hizmet verecek şekilde kuruldu.

Yabancı Alıcılar Nereden Satın Alıyor?

Brickell

Miami'nin finans bölgesi, kentsel rahatlık ve uluslararası bankalara ve işletmelere yakınlık isteyen Latin Amerikalı alıcıların ilgisini çekiyor. Yüksek katlı apartmanlar, yürünebilir sokaklar, güçlü kiralama talebi Giriş, tek yatak odalı daireler için 500 bin dolar civarında, üst binalardaki daha büyük birimler için 1 milyon doların üzerinde.

Miami Beach

İkonik okyanus kıyısında yaşam. Beşincinin Güneyi (SoFi) ultra lüks bir yerleşim bölgesidir. Mid-Beach ve North Beach daha fazla alan ve daha sessiz bir his sunar. Avrupalı ​​ve Güney Amerikalı alıcılar buraya hakim ol. Okyanus kıyısındaki birimler yaklaşık 1 milyon dolardan başlıyor ve çatı katları için 20 milyon doların üzerine çıkıyor.

Sunny Isles Beach

Güçlü Rus ve Latin Amerikalı alıcı varlığı. Çoğunda markalı konutların bulunduğu modern yüksek katlı kuleler (Porsche Design Tower, Residences by Armani Casa, yakında çıkacak olan Bentley) Rezidanslar). Miami Beach'in altındaki fiyatlarla doğrudan okyanus manzarası.

Coconut Grove

Daha çok konut, aile odaklı. Yüksek katlı bir yaşam tarzı yerine mahalle hissi arayan alıcılara hitap ediyor. Apartman daireleri ve müstakil evlerin karışımı.

Coral Gables

Akdeniz mimarisi, ağaçlarla kaplı sokaklar, mükemmel okullar. Apartman dairelerinden daha fazla müstakil ev. Daimi ikamet kuran ailelere hitap ediyor.

Sörf Sonrası Durum Tespiti

2021'de Champlain Towers'ın çökmesinin ardından Florida, önemli apartman reform yasasını kabul etti. Yabancı bir alıcı olarak bunun ne anlama geldiğini anlamalısınız:

Kilometre taşı denetimleri: Üç katın üzerindeki ve 30+ yaşın üzerindeki (kıyıya yakınsa 25 yaşında) binaların yapısal denetimden geçmesi gerekir. Bazı eski binalar başarısız oldu veya pahalı iyileştirmelerle karşı karşıya kaldı.

Rezerv gereksinimleri: Birlikler artık yapısal bileşenler için rezervlerden feragat edemez. Birçok bina, daha önce göz ardı ettikleri rezervleri finanse etmek için artık özel değerlendirmeler topluyor.

Satın almadan önce sorulması gerekenler:

• Bina Kilometre Taşı Denetimini tamamladı mı? Sonuçlar nelerdi?
• Mevcut rezerv fonlama düzeyi nedir?
• Bekleyen veya yeni özel değerlendirmeler var mı?
• Binanın uyum planı nedir?

Bir teklifte bulunmadan önce alıcınızın temsilcisinin tüm bunları doğrulaması gerekir. Bakımı ertelenen kötü bakımlı binalar şu anda riskli satın almalardır.

Yabancı Uyruklulara Yönelik Finansman

Miami'deki kredi verenler uluslararası alıcılar konusunda deneyimlidir. Tipik terimler:

• ABD'de ikamet eden bir borçludan çok daha büyük bir peşinat isteniyor ve kesin rakam bireysel kredi veren tarafından belirleniyor
• Bireysel kredi veren tarafından belirlenen prim ile ABD'de yerleşik benzer bir ipoteğe göre daha yüksek bir faiz oranı
• Özel bankalarda 3-5 milyon $+ maksimum kredi tutarları
• 12 aylık rezerv gerekli

Yabancı alıcılarla çalışan kredi verenler:

• HSBC (kapsamlı yabancı alıcı programları)
• Citi Private Bank
• JP Morgan Private Bank

Pasaport belgelerine, gelir belgesine, banka ekstrelerine ve kendi ülkenizdeki bankadan kredi referansına ihtiyacınız olacak.

Nakit alımlar yaygındır. Miami'deki lüks işlemlerin yaklaşık %50'si tamamen nakittir.

Vergi Konuları

Kira geliri: Tamamen düşülebilir giderler artı amortisman çoğu zaman vergi yükümlülüğünü yıllarca ortadan kaldırır. ABD vergi beyannamelerini vermeli ve net gelir üzerinden vergilendirilmeyi seçmelisiniz.

FIRPTA: Satış yaptığınızda, alıcı kazancınızdan değil, gerçekleşen brüt tutardan bir pay almalı ve bunu IRS'ye havale etmelidir. Milli Gelir Kanunu'nun 1445. bölümü bu oranı %15 olarak belirler. Alıcının konut olarak kullanmak üzere mülk edinmesi ve gerçekleşen tutarın 300.000 ABD Dolarından fazla ancak 1.000.000 ABD Dolarından fazla olmaması durumunda bu oran %10'a düşer ve stopaj yapılmaz. Alıcının burayı konut olarak edindiği ve gerçekleşen tutarın 300.000 ABD Doları veya daha az olduğu durumlarda gereklidir. Gerçek verginizin üzerinde kesinti yapılan her şey, başvuru yaptığınızda iade edilir ve Form Kapanmadan önce dosyalanan 8288-B stopajı peşin olarak azaltabilir.

Emlak vergisi: Bu büyük olan. İkametgâhı olmayan, yerleşik olmayan bir yabancının ABD'deki varlıkları %40'a varan oranlarda federal emlak vergisine tabidir ve bu vergiler ödendikten sonra mülkün 706-NA Formunu doldurması gerekir. ABD'de bulunan varlıklar 60.000 doları aşıyor. IRS, bu 60.000 dolarlık başvuru eşiğinin enflasyona endeksli olmadığını, dolayısıyla her yıl artmadığını belirtiyor. Bu ayrı ve çok daha küçük Bu rakam, IRS'nin 2025'teki ölümler için 13.990.000 ABD Doları ve 2026'daki ölümler için 15.000.000 ABD Doları olarak belirlediği ABD vatandaşları ve ikametgahları için geçerli olan temel hariç tutma tutarından daha fazladır. merhumun kendi ülkesinin Amerika Birleşik Devletleri ile emlak vergisi anlaşması varsa, Gelirler Kanunu bölüm 2102(b)(3)(A), Amerika Birleşik Devletleri'nde bulunan dünya çapındaki mülk, genellikle 60.000 ABD Doları eşdeğerinden daha büyüktür, ancak ABD vatandaşı tutarının tamamı değildir. Satın alma işleminizi bir yabancı şirket veya hayat sigortasıyla korunma. Satın almadan önce bir vergi avukatına danışın.

Devlet gelir vergisi yok: Florida'nın eyalet gelir vergisinin olmaması, gelir getirici yatırımlar için Miami'yi New York veya Kaliforniya'dan daha çekici kılıyor.

Yabancı alıcıların vergi sorunlarına ilişkin tüm ayrıntılar →

Satın Alma Süreci

1. Bir alıcının temsilcisiyle iletişime geçin: Miami'yi tanıyan, uluslararası alıcılarla çalışan ve sizin çıkarlarınızı (satıcının değil) temsil edecek biri
2. Ön onay alın: Finansman sağlanıyorsa, yabancı uyruklu kişilerle çalışan bir kredi verenden ön onay mektubu alın
3. Kriterlerinizi tanımlayın: mahalle, bina tipi, bütçe, yatırım vs. kişisel kullanım, kiralama potansiyeli
4. Arama ve tur. Yurt dışındaysanız sanal turlar düzenleyebiliriz
5. Teklif verin. Florida'da teklifler yazılı olarak depozitoyla yapılır
6. Durum tespit süreci: apartman dairesi belgelerini, mali tablolarını, denetim raporlarını incelemek için denetim süresi (genellikle 10-15 gün)
7. Kapalı. Vekaletname aracılığıyla uzaktan yapılabilir

Tüm süreç genellikle nakit alımlarda 30-45 gün, finansmanda ise 45-60 gün sürer.

Çıkış Stratejisi için FIRPTA ve Vergi Hususları

Gayrimenkul Vergisinde Yabancı Yatırım Yasası (FIRPTA), yabancı bir kişi ABD'deki gayrimenkulleri sattığında brüt satış fiyatından %15 oranında stopaj yapılmasını zorunlu kılmaktadır. Bu bir vergi değil. Bu bir Kapanışta stopaj uygulanır ve IRS'ye havale edilir. ABD vergi beyannamesi verdikten sonra satıcı, fiili vergi yükümlülüğünü aşan stopaj tutarının iadesini alır.

Bu, çıkış stratejiniz açısından neden önemlidir: FIRPTA stopajı kazanca değil brüt satış fiyatına dayanır. 5 milyon dolarlık bir satışta, kâr veya zarardan bağımsız olarak kapanışta 750.000 dolar stopaj yapılır. Yabancı satıcılardan alım yapan alıcılar, stopajın düzgün işlenmemesi halinde de sorumlu olabilir; bu da müzakereleri karmaşıklaştırabilir.

FIRPTA için planlama satışta değil satın almada başlamalıdır. Seçtiğiniz varlık yapısı (kişisel ad, US LLC , yabancı şirket) FIRPTA riskinizi doğrudan etkiler, emlak vergisi yükümlülüğü ve taksitli satış gibi mekanizmalarla kazançların ertelenebilmesi.

LLC Aracılığıyla Satın Alma: Yabancı Alıcıların Bilmesi Gerekenler

Birçok uluslararası alıcı, gizlilik ve sorumluluk koruması için Miami gayrimenkulünü ABD merkezli bir LLC aracılığıyla satın alıyor. LLC , alıcının adını gizli tutarak mülkün mülkiyetini elinde tutuyor kamuya açık kayıtlar ve kişisel varlıkların mülkle ilgili iddialardan korunması.

Önemli hususlar:

• Mahremiyet: Bir LLC , takdir yetkisine değer veren alıcılar için adınızın kamu mülkiyeti kayıtlarında görünmesini engeller
• Sorumluluk koruması: Mülkte bir kiracı veya misafir yaralanırsa talepler kişisel varlıklarınız yerine LLC 'nin varlıklarıyla sınırlıdır.
• Vergi etkileri yapıya göre değişir: Yabancı bir kişinin sahip olduğu tek üyeli bir LLC , ABD vergi amaçları açısından dikkate alınmayan bir kuruluş olarak kabul edilir; bu, FIRPTA ve emlak vergisinin hâlâ doğrudan sahip olduğunuz gibi geçerli olduğu anlamına gelir. A LLC üyesi olarak yabancı şirket emlak vergisine maruz kalmayı azaltabilir ancak başka vergi sonuçları doğurur
• Finansman komplikasyonları: Bazı borç verenler LLC 'lere borç vermez veya kişisel bir garanti talep etmez. Nakit alıcılar daha az kısıtlamayla karşı karşıya kalıyor

Doğru varlık yapısı, ikamet ettiğiniz ülkeye, vergi anlaşması durumuna ve mülkün kişisel kullanım mı yoksa yatırım amaçlı mı olduğuna bağlıdır. ABD'li bir vergi avukatına danışın. bir yapı seçmeden önce sınır ötesi gayrimenkul konusunda uzmanlaşır.

Uluslararası Alıcılardan Gelen Sık Sorulan Sorular

Satın almak için Miami'yi ziyaret etmem gerekiyor mu?

Hayır. Uzaktan satın alma yapan alıcılarla düzenli olarak çalışıyoruz: sanal turlar, elektronik imzalar, Vekaletname kapanışları. Bununla birlikte, mümkünse ziyaret etmenizi öneririz.

Ünitemi kiralayabilir miyim?

Çoğu Miami apartman dairesi, birkaç kısıtlamayla kiralamaya izin verir. Bazı binaların minimum kiralama süreleri vardır (30 gün, 6 ay veya 12 ay). Aşağıdaki durumlarda satın almadan önce kiralama politikalarını doğrulayın: Kira geliri sizin için önemlidir.

ABD banka hesabına ihtiyacım var mı?

Yararlı ama gerekli değil. Kapanış için para aktarmanız gerekecek. Bazı alıcılar ABD hesapları açıyor; diğerleri doğrudan yurt dışındaki bankalardan havale yapıyor.

Mülk yönetimi ne olacak?

Yurtdışı mülk sahipleri için mülk yönetimi hizmetleri sunuyoruz: kiracı yerleştirme, kira yönetimi, bakım koordinasyonu. Müşterilerimizin birçoğu mülklerini asla ziyaret etmiyor; Biz her şeyi hallet.

Neden Bizimle Çalışmalısınız?

Brezilya, Arjantin, Kolombiya, Meksika, İspanya, Fransa, Birleşik Krallık'tan uluslararası alıcılara yardımcı olduk. Hong Kong, Çin ve onlarca ülke Miami'de gayrimenkul satın alıyor. Varlık yapılanmasından vergi planlamasına ve zaman dilimlerindeki mülklerin yönetimine kadar benzersiz hususları anlıyoruz.

Sizi yabancı alıcı işlemlerinde uzmanlaşmış borç verenler, avukatlar ve vergi uzmanlarıyla buluşturacağız. Bilgili alıcıları ödüllendiren bir pazarda size rehberlik edeceğiz ve ödevini yapmayanları cezalandırır.

Bize ulaşın →

Miami Ofisi 1688 Meridian Avenue, Suite 700 Miami Beach, FL 33139 +1-305-296-8885

İlgili Kaynaklar:

• ABD Gayrimenkullerine Yönelik Yabancı Alıcı Rehberini Tamamlayın →
• Miami Ev Satın Alma Rehberi →
• Miami'nin En İkonik Konut Binaları →
• Miami Lüks Daireleri Ara →
• Miami İnşaat Öncesi Apartmanlar →
• Miami Kapanış Maliyetleri Rehberi →

Sıkça Sorulan Sorular: Miami'deki Yabancı Alıcılar