Yabancı Alıcının Miami Gayrimenkul Satın Alma Rehberi

Miami, sınır ötesi gayrimenkul yatırımı için en aktif küresel destinasyonlardan biri haline geldi. Latin Amerika, Avrupa ve Asya'dan uluslararası sermaye Güney Florida'ya, başka hiçbir ABD pazarının eşleşemeyeceği bir ölçekte akıyor. Ancak yabancı alıcılar, yerli alıcılardan önemli ölçüde farklı olan farklı vergi, yasal ve finansman hususlarıyla karşı karşıyadır; FIRPTA stopajı, kuruluş yapılandırma kararları ve sınırlı ipotek kullanılabilirliği dahil. Bu kılavuz, sermaye yatırmadan önce bilmeniz gerekenleri kapsar.

Sözleşmeden önce Florida'da bir avukata alıcının durumunu ve taşınmazın konumunu kontrol ettirin.

Daha geniş ABD çerçevesi, mülkiyet yapıları, finansman ve kapanış için temel kılavuzumuzu okuyun: Uluslararası Alıcılar ABD Lüks Gayrimenkullerini Nasıl Satın Alırlar →

ÖNEMLİ: Florida SB 264 Kısıtlamaları

Florida Statutes 692.201–692.204, yasada tanımlanan yedi ülkeyle bağlantılı belirli alıcı ve kuruluşlara sınırlamalar getirir. Bireylerde yerleşim yeri ile ABD vatandaşlığı veya yasal daimi ikamet statüsü önemlidir; yalnızca uyruk satın alma hakkını belirlemez. Tarım arazileri, askeri tesisler veya kritik altyapı üzerindeki ya da bunların on mil çevresindeki mülkler ve Çin Halk Cumhuriyeti bağlantılı daha geniş mülkiyet sınırlamaları ayrı hükümlere tabidir. İstisnalar, yeminli beyanlar ve kayıt şartları bireysel inceleme gerektirir. Sözleşmeden önce Florida avukatı alıcıyı, mülkiyet zincirini, parseli ve geçerli mahkeme kararlarını kontrol etmelidir. ABD yaptırımları da ayrıca incelenmelidir. Florida Statutes 692.201–692.204 OFAC

Miami Neden Yabancı Alıcılar İçin Çalışıyor 

Mülkü seçin, binayı inceleyin

Mülkiyet ve kiralama kuralları binaya göre değişir. Bağlayıcı işlemden önce yönetim onayını, kuruluş adına mülkiyeti, asgari kira süresini, kiralama sıklığını ve yerel kuralları kontrol edin. Paranın mevcut olması tek başına satın alma veya kiraya verme hakkı sağlamaz.

Florida bireylerden eyalet gelir vergisi almaz

Florida bireylerden eyalet gelir vergisi almaz. Federal vergi, emlak vergisi ve beyan yükümlülükleri yine de uygulanabilir. Bir kuruluşun Florida vergi durumu ayrıca incelenmelidir.

Çiftlik koruması.

Ana konutun alacaklılara karşı korunması ve emlak vergisi muafiyeti farklı koşullara bağlı ayrı haklardır. Yabancı mülkiyeti bunları otomatik sağlamaz. Korumanın alan sınırları ve belirli ipotek, vergi ve tahakkukları içeren istisnaları vardır. Mülkiyet ve kullanımı avukatla görüşün; emlak vergisi muafiyetini vergi değerleme yetkilisi belirler. Florida DOR Florida Constitution, Art. X §4

Uluslararası altyapı.

Miami bir geçiş şehridir. Buradaki bankalar rutin olarak yabancı uyruklu kişilerle çalışmaktadır. Avukatlar sınır ötesi işlemlerde uzmanlaşmıştır. Emlakçılar (biz de dahil) İspanyolca, Portekizce, Fransızca ve diğer diller. Ekosistemin tamamı uluslararası alıcılara hizmet verecek şekilde kuruldu.

Yabancı Alıcılar Nereden Satın Alıyor?

Brickell

Miami'nin finans bölgesi, kentsel rahatlık ve uluslararası bankalara ve işletmelere yakınlık isteyen Latin Amerikalı alıcıların ilgisini çekiyor. Yüksek katlı apartmanlar, yürünebilir sokaklar, güçlü kiralama talebi Giriş, tek yatak odalı daireler için 500 bin dolar civarında, üst binalardaki daha büyük birimler için 1 milyon doların üzerinde.

Miami Beach

İkonik okyanus kıyısında yaşam. Beşincinin Güneyi (SoFi) ultra lüks bir yerleşim bölgesidir. Mid-Beach ve North Beach daha fazla alan ve daha sessiz bir his sunar. Avrupalı ​​ve Güney Amerikalı alıcılar buraya hakim ol. Okyanus kıyısındaki birimler yaklaşık 1 milyon dolardan başlıyor ve çatı katları için 20 milyon doların üzerine çıkıyor.

Sunny Isles Beach

Güçlü Rus ve Latin Amerikalı alıcı varlığı. Çoğunda markalı konutların bulunduğu modern yüksek katlı kuleler (Porsche Design Tower, Residences by Armani Casa, yakında çıkacak olan Bentley) Rezidanslar). Miami Beach'in altındaki fiyatlarla doğrudan okyanus manzarası.

Coconut Grove

Daha çok konut, aile odaklı. Yüksek katlı bir yaşam tarzı yerine mahalle hissi arayan alıcılara hitap ediyor. Apartman daireleri ve müstakil evlerin karışımı.

Coral Gables

Akdeniz mimarisi, ağaçlarla kaplı sokaklar, mükemmel okullar. Apartman dairelerinden daha fazla müstakil ev. Daimi ikamet kuran ailelere hitap ediyor.

Sörf Sonrası Durum Tespiti

2021'de Champlain Towers'ın çökmesinin ardından Florida, önemli apartman reform yasasını kabul etti. Yabancı bir alıcı olarak bunun ne anlama geldiğini anlamalısınız:

Kilometre taşı denetimleri: Üç katın üzerindeki ve 30+ yaşın üzerindeki (kıyıya yakınsa 25 yaşında) binaların yapısal denetimden geçmesi gerekir. Bazı eski binalar başarısız oldu veya pahalı iyileştirmelerle karşı karşıya kaldı.

Rezerv gereksinimleri: Birlikler artık yapısal bileşenler için rezervlerden feragat edemez. Birçok bina, daha önce göz ardı ettikleri rezervleri finanse etmek için artık özel değerlendirmeler topluyor.

Satın almadan önce sorulması gerekenler:

• Bina Kilometre Taşı Denetimini tamamladı mı? Sonuçlar nelerdi?
• Mevcut rezerv fonlama düzeyi nedir?
• Bekleyen veya yeni özel değerlendirmeler var mı?
• Binanın uyum planı nedir?

Bir teklifte bulunmadan önce alıcınızın temsilcisinin tüm bunları doğrulaması gerekir. Bakımı ertelenen kötü bakımlı binalar şu anda riskli satın almalardır.

Yabancı Uyruklulara Yönelik Finansman

Uzman kredi kuruluşları ABD kredi geçmişi olmayan kişileri değerlendirebilir. Onay; başvuran, belgeler, kullanım, malik tüzel kişi ve binaya bağlıdır. Taahhütten önce peşinat, rezerv, faiz, masraf ve proje incelemesini netleştirin.

Pasaport, adres kanıtı, gelir veya işletme belgeleri, istenen beyannameler, banka ve yatırım dökümleri, fonların kaynağı ve transfer izi ile gerekli şirket belgelerini hazırlayın. Çevirileri sorun. Ön onay kesin kredi taahhüdü değildir.

Vergi Konuları

Amortisman ve ipotek faizi dahil indirilebilir giderler kira gelirinden düşülebilir. Kullanılmayan pasif kira zararları, pasif faaliyet, risk altındaki sermaye ve diğer sınırlara tabi olarak kullanılabilecekleri döneme taşınır; genel bir yedi yıllık sona erme süresi yoktur. Bu, az veya sıfır cari federal gelir vergisiyle pozitif nakit akışı sağlayabilir; ancak 15 yıllık vergisiz dönem garanti edilmez. Sonuç kira, giderler, finansman, vergi maliyet esası ve mülkiyete bağlıdır. Yerleşik olmayan bir kişinin net esaslı indirimler için IRC 871(d) seçimi ve Form 1040-NR vermesi gerekebilir. Emlak vergileri ve satış vergileri yine doğabilir. IRS Publication 527 IRS Publication 925

ABD'de yerleşik olmayan kişinin ABD işletmesiyle etkin bağlantısı olmayan kira geliri genellikle gider indirimsiz brüt %30 veya düşük anlaşma oranıyla vergilenir. Geçerli IRC 871(d) seçimi net gelirde artan oranlı vergileme sağlayabilir. IRS §871(d)

Uygunluk, seçim beyanı, vergi numarası, beyannameler ve süreleri teyit ettirin. LLC veya zarar, beyan yükümlülüğünü otomatik kaldırmaz.

FIRPTA, yabancı satıcının ABD gayrimenkulünü elden çıkarmasında alıcının gerçekleşen tutarın genellikle %15'ini kesmesini gerektirir. İstisnalar ve IRS belgeleri kesintiyi azaltabilir veya kaldırabilir. Kesinti satıcının vergisine mahsup edilir; yalnızca fazla ödeme iade edilebilir. 8288-B formunun sunulması tek başına daha düşük kesintiye izin vermez. Vergi ve kapanış danışmanları IRS onayını ve geçerli kesinti ve ödeme kurallarını gözetmelidir. IRS FIRPTA IRS Form 8288-B

ABD tereke vergisi ikametgâha, mülkiyete ve anlaşma uygunluğuna bağlıdır. ABD vatandaşı ve ABD'de mukim olmayan kişilerde, ABD'deki varlıklar $60.000'i aştığında ilgili kurallar uyarınca genellikle tereke beyannamesi gerekir. Tek başına LLC bu vergi riskini otomatik kaldırmaz. IRS Form 706-NA

Florida bireylerden eyalet gelir vergisi almaz. Federal vergi, emlak vergisi ve beyan yükümlülükleri yine de uygulanabilir. Bir kuruluşun Florida vergi durumu ayrıca incelenmelidir. Florida DOR

Kapanış vergileri ve masrafları konum, fiyat, finansman ve sözleşmeye bağlıdır. Tek bir oran Manhattan ve Miami'yi açıklamaz. Alıcı brokeri ücretini de içeren kalemli bir hesap isteyin. Miami-Dade: her $100 için $0,60 ve tek aile konutu istisnası uygulanmadıkça $0,45 ek vergi. Florida DOR

Satın Alma Süreci

1. Bir alıcının temsilcisiyle iletişime geçin: Miami'yi tanıyan, uluslararası alıcılarla çalışan ve sizin çıkarlarınızı (satıcının değil) temsil edecek biri
2. Ön onay alın: Finansman sağlanıyorsa, yabancı uyruklu kişilerle çalışan bir kredi verenden ön onay mektubu alın
3. Kriterlerinizi tanımlayın: mahalle, bina tipi, bütçe, yatırım vs. kişisel kullanım, kiralama potansiyeli
4. Arama ve tur. Yurt dışındaysanız sanal turlar düzenleyebiliriz
5. Teklif verin. Florida'da teklifler yazılı olarak depozitoyla yapılır
6. Durum tespit süreci: apartman dairesi belgelerini, mali tablolarını, denetim raporlarını incelemek için denetim süresi (genellikle 10-15 gün)
7. Uzaktan kapanış çoğu zaman mümkündür; avukat, banka ve tapu veya kapanış şirketi imza yöntemini önceden kabul etmelidir. Vekaletname, konsolosluk noterliği veya kabul edilen diğer yöntemi sorun. Randevu, tasdik ve asıllara zaman ayırın.

Tüm süreç genellikle nakit alımlarda 30-45 gün, finansmanda ise 45-60 gün sürer.

Çıkış Stratejisi için FIRPTA ve Vergi Hususları

FIRPTA, yabancı satıcının ABD gayrimenkulünü elden çıkarmasında alıcının gerçekleşen tutarın genellikle %15'ini kesmesini gerektirir. İstisnalar ve IRS belgeleri kesintiyi azaltabilir veya kaldırabilir. Kesinti satıcının vergisine mahsup edilir; yalnızca fazla ödeme iade edilebilir. 8288-B formunun sunulması tek başına daha düşük kesintiye izin vermez. Vergi ve kapanış danışmanları IRS onayını ve geçerli kesinti ve ödeme kurallarını gözetmelidir. IRS FIRPTA IRS Form 8288-B

FIRPTA alımda ve sonraki satışta önem taşıyabilir. Yabancı satıcıdan alırken avukat veya kapanış görevlisi satıcının statüsünü ve kesintiyi belirlesin. Brüt satış tutarını hazır nakit saymak yerine kesinti sonrası geliri planlayın.

Satış vergisi kazanca, elde tutma süresine ve mülkiyete bağlıdır. Amortisman vergi maliyet esasını düşürür ve satış vergisini etkileyebilir. Eyalet vergileri de doğabilir; yabancı gayrimenkul satıcıları için evrensel bir %28 federal üst sınır yoktur.

Section 1031 koşullarını sağlayan bir takas, iş veya yatırım gayrimenkulü kazancını erteleyebilir. Yalnızca başka mülk almak yetmez; kişisel konutlar genellikle uygun değildir ve sıkı süreler ile diğer koşullar geçerlidir.

LLC Aracılığıyla Satın Alma: Yabancı Alıcıların Bilmesi Gerekenler

Bir konut işleminde LLC tapu belgesinde alıcı ve malik olarak yer alabilir; böylece kişi ile mülk arasına bir opaklık katmanı ekler. Kişisel varlıkları LLC yükümlülüklerinden korumaya da yardımcı olabilir: Florida genellikle üyeleri veya yöneticileri sırf bu sıfatları nedeniyle şirket borçlarından kişisel olarak sorumlu tutmaz. Gizlilik ve koruma, yapı ve olgulara bağlıdır. Kişisel garantiler veya kişinin kendi davranışı kişisel sorumluluk yaratabilir. Bu gizlilik zorunlu malik kimliği tespitini veya vergi bildirimlerini ortadan kaldırmaz. Florida Statutes 605.0304

İmzadan önce mülkiyeti çözün. ABD ve ülkenizdeki danışmanlar sorumluluk, miras, bildirim, kredi ve satışı karşılaştırsın. Banka ve binanın maliki kabul ettiğini doğrulayın. Tüzel kişi anonimlik veya vergi muafiyeti garantisi değildir.

ABD tereke vergisi ikametgâha, mülkiyete ve anlaşma uygunluğuna bağlıdır. ABD vatandaşı ve ABD'de mukim olmayan kişilerde, ABD'deki varlıklar $60.000'i aştığında ilgili kurallar uyarınca genellikle tereke beyannamesi gerekir. Tek başına LLC bu vergi riskini otomatik kaldırmaz. IRS LLC IRS Form 706-NA

Avantajlar ilgili anlaşmaya ve kişinin uygunluğuna bağlıdır. Gelir vergisi anlaşması mutlaka veraset vergisi avantajı sağlamaz; veraset anlaşmasının olmaması %0 vergi demek değildir. ABD ve ülkenizdeki danışmanlar pasaporta dayalı tablo yerine geçerli anlaşma metnini incelemelidir. IRS

Uluslararası Alıcılardan Gelen Sık Sorulan Sorular

Satın almak için Miami'yi ziyaret etmem gerekiyor mu?

Uzaktan kapanış çoğu zaman mümkündür; avukat, banka ve tapu veya kapanış şirketi imza yöntemini önceden kabul etmelidir. Vekaletname, konsolosluk noterliği veya kabul edilen diğer yöntemi sorun. Randevu, tasdik ve asıllara zaman ayırın.

Ünitemi kiralayabilir miyim?

Mülkiyet ve kiralama kuralları binaya göre değişir. Bağlayıcı işlemden önce yönetim onayını, kuruluş adına mülkiyeti, asgari kira süresini, kiralama sıklığını ve yerel kuralları kontrol edin. Paranın mevcut olması tek başına satın alma veya kiraya verme hakkı sağlamaz.

ABD banka hesabına ihtiyacım var mı?

Yararlı ama gerekli değil. Kapanış için para aktarmanız gerekecek. Bazı alıcılar ABD hesapları açıyor; diğerleri doğrudan yurt dışındaki bankalardan havale yapıyor.

Mülk yönetimi ne olacak?

Yurtdışı mülk sahipleri için mülk yönetimi hizmetleri sunuyoruz: kiracı yerleştirme, kira yönetimi, bakım koordinasyonu. Müşterilerimizin birçoğu mülklerini asla ziyaret etmiyor; Biz her şeyi hallet.

Neden Bizimle Çalışmalısınız?

Brezilya, Arjantin, Kolombiya, Meksika, İspanya, Fransa, Birleşik Krallık'tan uluslararası alıcılara yardımcı olduk. Hong Kong, Çin ve onlarca ülke Miami'de gayrimenkul satın alıyor. Varlık yapılanmasından vergi planlamasına ve zaman dilimlerindeki mülklerin yönetimine kadar benzersiz hususları anlıyoruz.

Sizi yabancı alıcı işlemlerinde uzmanlaşmış borç verenler, avukatlar ve vergi uzmanlarıyla buluşturacağız. Bilgili alıcıları ödüllendiren bir pazarda size rehberlik edeceğiz ve ödevini yapmayanları cezalandırır.

Bize ulaşın →

Miami Ofisi 1688 Meridian Avenue, Suite 700 Miami Beach, FL 33139 +1-646-376-8752

İlgili Kaynaklar:

• ABD Gayrimenkullerine Yönelik Yabancı Alıcı Rehberini Tamamlayın →
• Yabancılar ABD'de Mülk Alabilir mi? NYC ve Miami Rehberi →
• Miami Ev Satın Alma Rehberi →
• Miami'nin En İkonik Konut Binaları →
• Miami Lüks Daireleri Ara →
• Miami İnşaat Öncesi Apartmanlar →
• Miami Kapanış Maliyetleri Rehberi →

Sıkça Sorulan Sorular: Miami'deki Yabancı Alıcılar