Manhattan Gayrimenkul Piyasası Güncellemesi Q2 2025

Satışlar 2 yılın zirvesinde, alıcılar nakdi tercih ediyor

Piyasa koşulları

Bu Manhattan gayrimenkul piyasası 2025’in 2. çeyreğinde toparlanmayı sürdürdü; kapanışlar yaklaşık iki yılın en yüksek seviyesine ulaştı. Toplam 3.042 satış kapandı; bu, yıllık %16,6 artış anlamına geliyor ve %8,4 üzerinde10 yıllık çeyreklik ortalamanın. Geçen yılki düşüşlerin ardından üst üste üçüncü çeyrekte yıllık fiyat artışı görüldü. Ancak işlemlerin yaklaşık yarısı Nisan öncesinde, yeni ABD tarife politikası yürürlüğe girmeden imzalandı; bu da çeyrek rakamlarını desteklemiş olabilir.

İmzalanan sözleşmeler

Çoğunlukla geçmişi yansıtan kapanmış satışların aksine, imzalanan sözleşmeler gayrimenkul piyasasının öncü göstergesidir. Tarife belirsizliği gerilerken, Haziran 2025’te tüm mülk türlerinde yeni imzalanan sözleşmeler güçlü yükseldi:

• Co-ops: 506 sözleşme, artış 27.5% (yıllık)
  
  
• Condos: 354 sözleşme, artış 17.6% (yıllık)
  
  
• 1-3 ailelik evler: 31 sözleşme, artış 106.7% (yıllık)

Lüks talep öne çıkmayı sürdürdü. $5M-$9.99M ve $10M-$19.99M fiyat bantlarında imzalanan sözleşmeler belirgin arttı. Örneğin $10M-$19.99M bandındaki condo sözleşmeleri yıllık bazda iki kattan fazla yükseldi. Douglas Elliman Market Report’a göre, lüks sözleşme hacmi (piyasanın en üst %10’u) yalnızca son iki ayda iki kattan fazla arttı.

Nakit baskın

Nakit alımlar rekor %69,1’e ulaştı (tüm satışların).

• 78.3% $3M üzeri satış nakit gerçekleşti
  
  
• 60.4% $1M altı satış nakit gerçekleşti (tarihsel ortalama %43,3’ün oldukça üzerinde)
  
  
• Finanse edilen satışlar yalnızca 5.7% arttı; nakit işlemler ise 23%yükseldi; daha sıkı kredi standartları ve daha rekabetçi tamamen nakit alıcı havuzunu yansıtıyor. 

Stok ve arz ayı

İlan stoku 3.1% → 8.296 üniteyeyükseldi; ancak artan satışlar bunu geride bırakarak arz ayını → 8.2indirdi ( 9.2 bir yıl önceydi; on yıllık ortalama 8,3 ayın hemen altında).

Yeni proje

• Kapanışlar: 408, artış %19,3 yıllık
  
  
• Medyan satış fiyatı: $2.31M, artış 13.1%
  
  
• Ortalama ünite büyüklüğü: 1.563 SF, artış 13.3%
  
  
• İndirim: 3.6% seviyesinden 6.3%
  
  
• Pazar payı: 13.4% (tüm kapanışların)

Yeni projedeki güç yatırımcılardan çok son kullanıcılardan geldi; yabancı alıcıların payı yalnızca 6.5% oldu; on yıllık ortalama %11,7’nin oldukça altında.

Lüks piyasa (en üst %10)

• Giriş eşiği: $4.5M
  
  
• Medyan fiyat: $6.525M, artış 8.8%
  
  
• Ortalama fiyat: $8.57M
  
  
• Satışlar: 310, artış 18.3% (yıllık)
  
  
• Stok: 21.2%
  
  
• Arz ayı: 12.1düşüş (önceki 18.2
  
  
• İlan indirimi: 8.2%
  
  
• Piyasada kalma süresi: 133 gün(bir yıl önce 94 gün)

Lüks segment, nakit ağırlıklı alıcılar ve ultra-üst segment ilan arzının daralmasıyla geniş piyasayı geride bırakmayı sürdürüyor.

İkinci el piyasası

• Kapanışlar: 2,634, artış 16.2% (yıllık)
  
  
• Medyan ikinci el fiyatı: $1.05M
  
  
• İlan indirimi: 6.0%(geçen yılın yarısı)
  
  
• Stok: 7.119 ünite (+4.7%)
  
  
• Arz ayı: 8.1indirdi ( 9.0
  
  

Manhattan dirençli kalıyor

Manhattan gayrimenkul piyasası güçlü talep, sınırlı yeni arz ve yüksek nakit işlem oranı sayesinde dirençli. Küresel volatilitede yatırımcılar tarihsel olarak sermayeyi hisselerden prime gayrimenkulekaydırarak istikrar ve uzun vadeli değer aradı. Tarife belirsizliği ve yüksek mortgage oranları sürse de Manhattan bu döneme güçlü bir konumdan giriyor. 

Temel piyasa göstergeleri:

• Nüfus artışı: New York City’ye net nüfus ve uluslararası göç yükselişte.

• Stok kısıtları: Kullanılabilir mülk arzı talebi karşılamakta yetersiz kalıyor.

• Fiyat artışı: Fiyatlar tüm segmentlerde yükselmeyi sürdürüyor.

• Ofise dönüş: Placer.ai’nin Nisan 2025 Ofis Endeksi’ne göre New York City ofis yaya trafiği Nisan 2019’un yalnızca %5,5 altında; büyük ABD şehirleri arasında en küçük düşüş.

Son yazılar:

«Hâlâ mortgage faizlerinin düşmesini mi bekliyorsunuz? Bedeli ağır olabilir»

«Manhattan yeni proje arzı daralıyor (Bölüm 1 & 2)»

«Billionaires Row»