2026 ara seçimlerinin Manhattan ve Miami alıcıları için anlamı

Ne değişti, ne değişmedi

Gayrimenkul sonuçta arz ve talebe dayanır. Salı günkü seçim, bu sabah bir alıcının önünde duran arzı değiştirmedi. Talebi değiştirip değiştirmeyeceği bundan sonra olacaklara bağlı: borçlanma maliyetleri, finansal piyasalar ve yerli ile yabancı alıcıların güveni. Şimdilik Manhattan ve Miami'de hesabı doğrudan değiştiren kuralların birçoğu Albany ve Tallahassee'de yazıldı ve fiyatı hâlâ taşınmazın kendisi belirliyor.

Demokratların yeni Kongre'de hem Temsilciler Meclisi'ne hem de Senato'ya hâkim olması öngörülüyor. Bazı yarışlar henüz sonuçlanmadı ve hiçbir sonuç onaylanmadı. Başkan vetosunu elinde tutuyor; bu nedenle büyük bir federal vergi değişikliği olası görünmüyor. Alıcılar kararlarını yürürlükteki yasaya göre vermeli.

Washington hâlâ önemli. Borsalar 4 Kasım'da yükseldi ve 10 yıllık ABD Hazine tahvili getirisi yaklaşık altı baz puan düşerek kabaca yüzde 4,89'a geriledi. Bu, nakit alıcılar için göründüğünden daha önemli. Kapanış masasındaki nakdin büyük kısmı bir portföyden ya da portföy teminatlı bir kredi hattından gelir; bu yüzden hisse senedi değerleri ve kredi koşulları talebi şekillendirmeyi sürdürüyor. Bölünmüş hükümet, aynı piyasaları huzursuz eden bütçe ve borç tavanı çatışmalarını da getirebilir. Vergi sürekliliği, finansal istikrarı garanti etmez.

Bir başka etken her iki piyasayı da ilgilendiriyor. Benim okumam, sonucun, yönetimin göçmenlik politikalarına ilişkin yıllardır süren kaygıların ardından yabancı alıcılara daha sıcak bir sinyal verebileceği yönünde. Bu, Manhattan ve Miami'ye duyulan ilgiyi besleyebilir. Göçmenlik politikasını yine yönetim belirliyor, ancak seçmenlerden gelen sinyal farklı bir yönü gösteriyor.

Dolar da sonuçtan sonra ılımlı biçimde zayıfladı. Bu sürerse, alımlarını avro, sterlin ya da değer kazanan başka para birimleriyle finanse eden alıcılar satın alma gücü kazanır. Bu, siyasi havadaki bir değişimden daha doğrudan bir finansal yarardır; yine de ikisi de henüz yeniden canlanan bir alımın kanıtı hâline gelmedi.

Savaşlar da önemli. Petrol, İran savaşını bitirme baskısının artacağı beklentisiyle 4 Kasım'da yüzde 8'den fazla düştü ve başkan yardımcısı seçim kayıplarının sorumlusu olarak savaşı gösterdi. Demokrat bir Kongre, Ukrayna'ya daha fazla destek için de baskı yapabilir. İki sonuç da daha hızlı bir çözümü garanti etmiyor. Alıcılarımız için olası yarar iki yönlü işliyor: ucuzlayan petrol enflasyon ve getiriler üzerindeki baskıyı hafifletebilir, azalan jeopolitik belirsizlik ise bekleyen bazı alıcıları geri getirebilir.

Gümrük vergileri, seçimin insanların sandığından daha az şey değiştirdiği alanlardan biri. Yüksek Mahkeme, IEEPA kapsamında getirilen acil durum gümrük vergilerini Şubat'ta zaten iptal etti. İnşaat açısından önem taşıyan çelik ve alüminyum gümrük vergileri ise Trade Expansion Act'in Section 232 hükmü uyarınca getirildi ve yürürlükte kalıyor. Kongre'nin kontrolündeki bir değişiklik bunları kendiliğinden kaldırmaz. İnşaat girdi fiyatları geçen yılın yaklaşık yüzde 11 üzerinde seyrediyor, bakır tel ise yüzde 20'nin üzerinde; müteahhitler derneği artışın önemli bir bölümünü İran savaşından kaynaklanan akaryakıt maliyetlerine bağlıyor. Üstelik gümrük vergileri düştüğünde bile tedarikçiler, bunları gerekçe göstererek yaptıkları fiyat artışlarını mutlaka geri vermez. Artışın bir kısmı inşaat maliyetinin içine yerleşir. Dolayısıyla gümrük vergilerinde gevşeme olursa, yeni projelerin inşasını anlamlı ölçüde ucuzlatmadan yalnızca daha fazla artışı yavaşlatabilir.

Manhattan

Arz: Zirvede Kıtlık

Seçim, Manhattan'daki tek bir daireyi bile eklemiyor ya da kaldırmıyor. Corcoran üçüncü çeyrekte yalnızca 6.354 aktif ilan saydı; bu, 2017'den bu yana en düşük üçüncü çeyrek arzı, sponsor yani yeni proje stoku ise 2012'nin dördüncü çeyreğinden bu yana en düşük düzeyde. Salı günkü sonuçta bunu kısa vadede değiştiren hiçbir şey yok. Tam dökümü Manhattan Q3 piyasa raporumuzda bulabilirsiniz.

Bu, her dairenin kıt olduğu anlamına gelmez. Taşınmazın durumu, bina, mahalle ve fiyat, bir alıcının kaç gerçek alternatifi olduğunu hâlâ belirler. Doğrudan rekabeti az olan tamamlanmış bir daire konumunu koruyabilirken, kapsamlı yenileme gerektiren bir daire satılmadan bekler. Ancak lüks piyasa giriş seviyesindeki piyasadan çok daha iyi performans gösteriyor; bu yüzden Manhattan genelindeki rakamlar, alıcılarımızın baktığı segmentteki gücü gizleyebilir.

Talep: Faizler ve Pied-à-Terre Ek Yükü

Büyük bir federal vergi değişikliği olası görünmediği için, alıcıların böyle bir değişikliğin önüne geçmek amacıyla işlemi aceleye getirmesi için pek az neden var.

Faizler, jumbo kredi ve portföyleri üzerinden kredi hatları kullanan alıcıların bulunduğu kupa kademesinin altında hâlâ önem taşıyor. Freddie Mac'in 30 yıllık sabit faizli konut kredisi için haftalık ortalaması 5 Kasım itibarıyla yüzde 7,18'e geriledi; bu, üst üste üçüncü haftalık düşüş. Mortgage News Daily 30 yıllık jumbo faizi yüzde 7,40 olarak veriyor. Finansman iyileşiyor, ancak borçlanma maliyetleri yüksek kalıyor. Getiriler daha düşük seyrederse ve fiili borçlanma koşulları iyileşmeye devam ederse, bu finansmanlı lüks alımlar için ılımlı bir rüzgâr olur. Getiriler toparlanırsa bu etki ortadan kalkar.

İkinci konut talebi üzerindeki asıl yakın etki yerel. 1 Temmuz'dan beri yürürlükte olan pied-à-terre ek yükü, yaklaşık piyasa değeri 5 milyon dolar veya üzeri olan, kapsama giren ana ikametgâh dışı konutlara yıllık bir maliyet ekliyor. Şehrin hangi dairelerin kapsama girdiğini belirleyen formülü karmaşık olduğundan ve istenen fiyattan çıkarılamadığından, belirli bir konuta nasıl uygulandığını kontrol etmek için NYC pied-à-terre vergisi rehberimize bakın. Bir mal sahibinin, bunu ödemeyi; taşınmazın kullanımını değiştirmek, bir muafiyete hak kazanmak ya da satmakla karşılaştırması gerekir. Kiraya vermek, ancak bina buna izin veriyorsa ve düzenleme muafiyet koşullarını karşılıyorsa bir seçenektir.

Corcoran üçüncü çeyrekte 5 milyon doların üzerinde 162 imzalı sözleşme saydı: Temmuz'da 53, Ağustos'ta 52 ve Eylül'de 57. Temmuz bir yıl öncesine göre yüzde 2, Ağustos yüzde 13 arttı, Eylül ise değişmedi. Bu rakamlar o fiyat aralığındaki tüm alıcıları kapsıyor, yalnızca ikinci konut alıcılarını değil; dolayısıyla ek yükün etkisini ayrıştırmıyor. Yine de lüks işlemlerin ek yük yürürlüğe girdikten sonra da sürdüğünü gösteriyor.

Benim görüşüm şu: uzatılmadığı takdirde Haziran 2031 sonuna kadar süren ek yük bazı alıcılara pazarlık için bir neden daha veriyor ve Salı günkü seçim bu maliyeti bugün değiştirmiyor. Bu, belirli bir satıcının ne kadar taviz vermesi gerektiğini ortaya koymaz. Bu hâlâ yıllık bedele, alternatiflere ve satıcının konumuna bağlıdır.

Dış Etkenler: Albany'nin Sonraki Bütçesi

New York'un eyalet seçimi de dikkat hak ediyor. Kathy Hochul yeniden seçildi ve resmî olmayan sonuçlar, Demokratların Senato'da süper çoğunluğu geri kazandığını, Eyalet Meclisi'nde (Assembly) ise koruduğunu gösteriyor. Bu, yeni bir vergi artışının geleceği anlamına gelmez. Ancak federal tıkanıklığın Albany'deki değişikliklere karşı koruma sağlamadığı anlamına gelir. Manhattan'daki mal sahipleri ve Florida'ya taşınmayı değerlendiren alıcılar için bir sonraki eyalet bütçesi, Washington'daki parti dağılımından daha doğrudan önem taşıyor.

Miami

Arz: Bugün Kıt, Önümüzde Yeni Kuleler

Seçim, Miami'nin lüks stokunu değiştirmiyor. Deniz kıyısındaki arsa sınırlı kalıyor ve tamamlanmış ultra lüks condo piyasası bir avuç binada yoğunlaşıyor. Q3 raporumuz, 11 binada 10 milyon dolar ve üzeri yalnızca 15 condo kapanışı saydı; beşi The Surf Club'daydı. Bu, ne kadar stok bulunduğunu değil, hareketin ne kadar yoğunlaştığını gösteriyor.

Ultra lüks condoların yeni nesli hâlâ inşa ediliyor; birkaç proje 2027'den 2030'a kadar teslim edilecek. Bu teslimler alıcıların seçeneklerini Salı günkü seçimden daha doğrudan değiştirecek. Gümrük vergileri gevşese bile inşaat fiyatları tedarikçilerin zaten yansıttığı artışları koruyabilir ve yeniden inşa maliyetlerini yüksek tutabilir.

Talep: Vergi Sürekliliği ve New York Hattı

Florida'nın eyalet seçimi, yön değişikliğinden çok sürekliliğe işaret ediyor. Cumhuriyetçi Byron Donalds valiliği kazandı ve Cumhuriyetçiler her iki yasama meclisini de korudu; ancak Eyalet Temsilciler Meclisi'ndeki üçte iki süper çoğunluklarını kaybettiler, Senato'daki süper çoğunluk ise yakın yarışlarda hâlâ belirsizdi. Florida'nın iş dünyası dostu, düşük vergili konumlanmasının bozulmadan süreceğini, yasama organının tek taraflı hareket etme yetkisinde ise daha fazla sınır olacağını bekliyorum. Taşınmayı düşünen alıcılar için seçim, eyaletin temel çekiciliğini değiştirmeden bırakıyor: eyalet gelir vergisi yok.

New York'un pied-à-terre ek yükü, Florida'ya taşınırken 5 milyon dolar veya üzeri değerde bir Manhattan dairesini elinde tutan alıcılar için ayrı bir husus ekliyor. Daire ek yüke tabiyse, bu ek yıllık maliyet dairenin elde tutulup tutulmayacağını, ziyaretlerde bunun yerine kiralık konutun mu tercih edileceğini ya da dairenin satılıp satılmayacağını etkileyebilir. Bu, alıcıların iki şehirdeki mülkiyetten vazgeçmek zorunda olduğu anlamına gelmez. NYC ile Miami karşılaştırmamız vergi hesabını adım adım ele alıyor.

MIAMI Realtors'a göre New Yorklular, 2026'nın ilk yarısında Miami bölgesindeki eyalet dışı alıcıların yüzde 34'ünü oluşturdu. En üst kademede 10 milyon dolar ve üzeri ev kapanışları üçüncü çeyrekte 29'dan 38'e çıkarken, bu seviyedeki condo kapanışları 17'den 15'e geriledi. Hemen taşınmak ve arsa isteyen alıcılar evlere yöneliyor; bazı üst kademe condo alıcıları ise ya 2027 ile 2030 arasındaki yeni teslim dalgasını bekliyor ya da eski binaların rezervlerini ve milestone gerekliliklerini yakından inceliyor.

Yabancı alıcı da dengeyi değiştirebilecek bir başka etken. Daha sıcak bir siyasi sinyal, zayıflayan dolardan gelen daha yüksek satın alma gücü ve yurt dışındaki belirsizliğin azalması Avrupalı ve Latin Amerikalı talebe yardımcı olabilir. Kanıt, seçim sonucunun kendisinde değil, sözleşmelerde olacak.

Doğrudan konut kredisi riski bu piyasanın bazı kesimlerinde daha düşük: geçen yıl 1 milyon doların üzerindeki Miami condo satışlarının yüzde 80'inden fazlası tamamen nakitle yapıldı. Bu alıcılar yine de portföy değerlerine, döviz kurlarına ve parayı bir taşınmaza koyarak vazgeçtikleri getiriye maruz kalıyor.

Dış Etkenler: Amendment 3 ve Elde Tutma Maliyetleri

Florida seçmenleri ayrıca Amendment 3'ü oyların yaklaşık yüzde 62'siyle onayladı; bu karar mülkiyet maliyetlerini doğrudan etkiliyor. Okul dışı vergiler için homestead muafiyetini 2027'de 150.000 dolara, 2028'de 250.000 dolara yükseltiyor ve kapsama giren homestead dışı taşınmazlar için yıllık takdir değeri artış sınırını yüzde 10'dan yüzde 5'e indiriyor.

Florida'da kalıcı ikameti 31 Aralık 2026'ya kadar tesis etmemiş kişiler, daha yüksek muafiyet için farklı uygunluk kurallarıyla karşılaşıyor; muafiyeti genellikle muafiyetten yararlanmanın beşinci yılından itibaren alıyor. Taşınma zaten planlanmışsa bu tarih dikkat hak ediyor. Muafiyet vergi faturasını dolar dolar azaltmaz; vergilendirilebilir değeri azaltır. 10 milyon dolarlık bir evde sağlanacak tasarruf, bir karara yön vermeden önce hesaplanmalıdır.

Alıcıların satın alma sonrası bir vergi tahminine de ihtiyacı var. Satıcının faturası, satıştan sonra devredilmeyen takdir değeri sınırlarını yansıtıyor olabilir. Gelecekteki takdir değeri artışına konan daha düşük bir sınır, alıcının satıcının takdir değerini devraldığı anlamına gelmez.

Diğer maliyetler taşınmazın ve binanın kendisinde kalıyor. Bir ev için, taahhütte bulunmadan önce sigorta teklifi alın ve rüzgâr ile sel teminatını anlayın. Bir condo'da rezerv etüdü, milestone denetimi, sigorta, ek aidat geçmişi ve planlanan işler fiyatın parçasıdır. Daire üzerinde pazarlığa girişmeden önce bunları okuyun.

Seçimden Sonra, 2027'ye Girerken Yapılacaklar

Seçim bazı beklentileri değiştiriyor. Taşınmazın yine de hesabı tutturması gerekiyor.

Florida'ya taşındıktan sonra 5 milyon dolar veya üzeri değerde bir Manhattan dairesini elinizde tutmayı planlıyorsanız, ek yükün uygulanıp uygulanmadığını kontrol edin ve yıllık maliyeti öngördüğünüz kullanıma göre hesaplayın. Ardından New York ikametini bir vergi danışmanıyla gözden geçirin; sizi bir danışmanla tanıştırabiliriz. Florida'da domisil sahibi olmak, New York gelir vergisi ikametini mutlaka sona erdirmez.

Manhattan ana konutunuz olacaksa, dairenin durumuna, elde tutma maliyetlerine ve o binadaki rekabete odaklanın. Finansmandaki kalıcı bir iyileşme fiyat aralığınıza daha fazla alıcı getirebilir; getirilerdeki kısa bir düşüş, istenen fiyatın peşinden koşmak için bir neden değildir.

Bir Miami evi alıyorsanız, ekspertizleri, sigortayı ve satın alma sonrası vergi tahminini erkenden hazır edin. Bir Miami condo'su alıyorsanız, hem rakip birimleri hem de binanın gelecekteki giderlerini net biçimde görerek pazarlık yapın.

Satıcılar için seçim bir bağlamdır, emsal satış değildir. Fiyatı güncel rekabete ve imzalanan sözleşmelere göre belirleyin. Dairesi ek yüke tabi olan bir Manhattan ikinci konut satıcısı bunu konuşmaya hazır olmalı. Bir Miami condo satıcısı ise rezervler, sigorta ve ek aidatlarla ilgili soruları yanıtlamaya hazır olmalı.

2027'ye girerken konut kredisi faizlerinin gerçekten düşüp düşmediğini, yabancı ilginin imzalı sözleşmelere dönüşüp dönüşmediğini ve Albany ile Tallahassee'deki sonraki bütçelerin mülkiyet maliyetleri için ne anlama geldiğini izlerdim. Seçimin her iki piyasada gerçek bir değişime dönüşebileceği kanallar bunlar. Arz ne yazık ki buzul hızıyla ilerliyor.

Genel bilgidir; vergi, hukuki veya yatırım tavsiyesi değildir. Seçim sonuçları, yasalar ve piyasa verileri 5 Kasım 2026 itibarıyladır ve değişebilir.