Yaygın kanı, yarım milyon doların Manhattan'da pek bir şey almayacağı yönündedir. Bu kısmen doğru, neredeyse tamamen yanıltıcıdır.
Şu anda onlarca New York City'de satılık condo $500.000'ın altında fiyatlanmış durumda. Gerçek mahallelerde, gerçek binalarda, gerçek olanaklarla varlar. Gereken, manşet adreslerin ötesine bakma isteği ve bu bütçenin neyi verip neyi vermeyeceğini anlamaktır.
Verilerin gerçekte gösterdiği şu.
$500.000 altının hâlâ mümkün olduğu mahalleler
Manhattan'da erişilebilirliğin coğrafyası kuzeye gider. Washington Heights, Inwood, Hamilton Heights, East Harlem ve Harlem'in kuzeyi, borough'da $500.000 altı condo stokunun en büyüğünü düzenli üretir. CityRealty verilerine göre Washington Heights, Manhattan'da ft² başına en düşük medyan fiyata sahiptir: yaklaşık $633, kent geneli medyanı $1.389'un yarısından az.
Bu fark önemlidir. ft² başına $633'te $500.000 yaklaşık 790 ft² alır: yüksek tavanlı pre-war bir binada gerçek bir tek yatak odalı daire, çoğu zaman A veya 1 hattına birkaç adım. Kent medyanında aynı bütçe, asansörü yavaş ve duvarları ince bir binada 360 ft²'luk stüdyo getirir.
Bilmeniz gereken mahalleler:
- Washington Heights & Inwood, Manhattan'da $500K altı condo'nun en derin stoku. Riverside Drive ve Broadway boyunca pre-war binalar, orijinal ahşap zeminli ve doorman'lı tek yatak odalı daire sunar. A hattıyla Midtown'a yol 30-35 dakika sürer.
- Hamilton Heights & Sugar Hill, Tescilli brownstone blokları ve HDFC co-op'lar (gelir kısıtlı, piyasanın belirgin altında) burada kümelenir. Bölge on yıldır daha genç alıcıları ve sanatçıları çekiyor.
- East Harlem, Gelişim baskısı kuzeye kaydıkça buradaki $500K altı condo arzı inceldi; yine de fırsatlar var, özellikle Third ve Second Avenue boyunca daha eski post-war binalarda.
- Central Harlem, Hâlâ stüdyo ve küçük tek yatak odalı daireler için aktif, özellikle on yıl önce kiradan çevrilen binalarda. Central Park'ın kuzey ucuna yakınlık yeterince takdir edilmiyor.
Not düşelim: StreetEasy şu an Manhattan'da 64 condo listeliyor; özellikle condominium, co-op değil, $500.000 altında. Co-op'lar dahil edildiğinde Realtor.com aynı eşiğin altında 900'den fazla mülk sayıyor. Ayrım kritik.
Condo ve co-op: her şeyi değiştiren ayrım
New York City'de $500.000 altı ilanların çoğu co-operative, condominium değil. Fark yalnızca semantik değildir. Co-op'lar board onayı ister, çoğu zaman %20 veya %30'un altında finansmanı yasaklar, alt kiralamayı kısıtlar ve gelir katlarından bina bilançosuna kadar gerekçelerle alıcıyı reddedebilir.
Condominium çok daha az kısıtlama getirir. Alıcı daha esnek finanse eder, koşullar değişirse unit'i kiraya verebilir ve board görüşmesi olmadan kapatır. FHA kredisi, yatırımcı finansmanı kullanan veya seçenek esnekliğini önemseyen alıcılar için condo statüsü prim ister. Ama bu prim çoğu zaman kendini öder. NYC daire alma rehberi condo ile co-op kararını ayrıntılı ele alır.
$500.000 altında ararken, esneklik sizin için önemliyse özellikle condo diye filtreleyin.
Bu rakamların maliyenizden gerçekte istediği
Standart %20 peşinatla $500.000'lık bir alım, closing'de $100.000 demektir, artı New York City kapanış maliyetleri, bunlar genelde alış fiyatının %2 ila %4'ü, yani ek $10.000 ila $20.000 tutar. Taşınmadan önce gereken toplam nakit: $110.000 ila $120.000.
Bugünün %7 civarı 30 yıllık sabit mortgage oranında $400.000'lık kredi, aylık anapara ve faiz olarak yaklaşık $2.660 tutar. New York condo common charges'ı ekleyin ($500K altı çoğu unit'te ayda $300-$800), üstüne emlak vergisi (co-op/condo abatement sonrası çoğu zaman ayda $200-$500); toplam aylık maliyet $3.200 ile $4.000 arasında oturur.
Konut maliyetinin brüt gelirin %28'ini aşmaması kuralına göre, bu fiyat bandının sürdürülebilir olması için hane geliri kabaca $137.000 ila $171.000 demektir. U.S. News benzer şekilde $500.000'lık alımın borçlara ve peşinat büyüklüğüne göre yıllık $130.000 ila $256.000 gelir gerektirdiğini hesaplar.
Bu gerçek bir bütçe. Giriş seviyesi bir bütçe değil. Ama var olan ve piyasanın hizmet edebildiği bir bütçe.
Piyasanın yönü için daha derin bir bakış: Manhattan Condo Piyasa Analizi, fiyat eğilimleri, stok verileri ve mahalle kırılımlarıyla üç ayda bir güncellenir.
Canlı ilanlara bakın: Manhattan'da $500.000 altı condo
Aşağıdaki arama, Manhattan'da şu an $500.000 veya altında listelenen condominium unit'lerini gerçek zamanlı gösterir. Mahalle, yatak odası sayısı veya bina tipine göre filtreleyin.
Yeni inşaat mı istiyorsunuz? Manhattan pre-construction ilanlarımıza yaklaşan projeler ve fiyatlar için bakın.
Alıcıların sık kaçırdığı noktalar
New York'ta $500.000 altı condo piyasası hızlı hareket eder ve tereddüdü cezalandırır. Gerçek ulaşımı olan mahallelerde doğru fiyatlanmış, $450.000 veya altındaki unit'ler çoğu zaman listing'den iki ila dört hafta içinde kontrata girer. İlk teklifini pazarlık açılışı sayan alıcılar sıkça sıfıra döner.
Daha az bariz birkaç nokta:
- Aylık common charges satış fiyatına pazarlık edilebilir. Ayda $900 charges ile $490.000 isteyen bir unit, ayda $400 ile $499.000 isteyenden daha pahalı bir evdir. Beş yıllık maliyeti hesaplayın, yalnızca alış fiyatını değil.
- Binanın rezerv fonunu kontrol edin. İnce rezervli bir condo (on yıl önce kiradan çevrilen binalarda yaygın) sürpriz $20.000'lık faturaya bir assessment uzaklıktadır.
- Pre-war binalar bu fiyat bandında çoğu zaman yeni inşaattan daha iyi durur. İskelet, tavanlar, duvarlar, pencereler çoğu zaman bir geliştiricinin 2015'te aynı maliyetle yaptığından üstündür.
Doğru unit'i bulmak yerel bilgi ister
Manhattan'da uygun fiyatlı condo piyasası, agregatörlerin ima ettiğinden daha ince ve portalların gösterdiğinden daha aktiftir. Off-market ilanlar, motive satıcılı binalar ve fiyatı kamu geçmişi sıfırlanmadan sessizce düşmüş unit'ler: hazırlıklı alıcıların değer bulduğu zemindir.
Manhattan Miami brokerları tam olarak bu segmente odaklanır: hazırlığı ödüllendiren bir piyasada gerçek bütçelerle çalışan alıcılar. Yukarıda gördüğünüz belirli bir bina, mahalle veya unit hakkında sorunuz varsa, doğrudan bize yazın. Hızlı yanıtlarız.
Ücretsiz alıcı danışmanlığı
Manhattan'da $500K altı condo aramaya hazır mısınız?
Brokerlarımız bu segmente odaklanır. Zillow'a düşmeden önce neyin mevcut olduğunu ve gerçekten alınmaya değer olanı gösteririz.
Sık sorulan sorular
NYC'de $500.000'lık bir condo için ne kadar gelir gerekir?
Standart %20 peşinat ve bugünün %7 civarı mortgage oranlarıyla aylık konut maliyeti (kredi, common charges ve vergiler) tipik olarak $3.200 ila $4.000 arasındadır. %28 kuralına göre bu, kabaca $137.000 ila $171.000 hane geliri demektir. Daha yüksek peşinat veya daha düşük borcu olan alıcılar daha düşük gelir eşiklerinde nitelenebilir.
Manhattan'da hangi mahallelerde $500.000 altı condo var?
Washington Heights, Inwood, Hamilton Heights, East Harlem ve Central Harlem düzenli olarak en yüksek $500.000 altı condo stokunu üretir. Özellikle Washington Heights, Manhattan'da ft² başına en düşük fiyatı sunar (yaklaşık $633); bu bütçede gerçek bir tek yatak odalı daire mümkündür. Güncel ilanlara Manhattan satılık daire araması .
NYC'de $500.000 altı condo için makul HOA / common charge nedir?
Manhattan'da $500.000 altı condo'larda common charges tipik olarak ayda $300-$800 arasındadır; bina büyüklüğü, hizmetler ve yaşa bağlıdır. Doorman, spor salonu, çamaşırhane gibi full-service olanaklar daha yüksek charge getirir. İlanları yalnızca alış fiyatıyla karşılaştırmadan önce aylık charge'ı toplam sahiplik maliyetine mutlaka katın.
NYC'de condo ile co-op arasındaki fark nedir?
Condominium, doğrudan sahip olduğunuz gayrimenkuldür. Co-op, binayı sahip olan şirketin hissesidir: unit'in kendisini değil, hisse alırsınız. Co-op'lar genelde board onayı ister, finansmanı kısıtlar ve alt kiralamayı sınırlar. New York City'de $500.000 altı ilanların çoğu co-op'tur; bu seviyede gerçek condominium daha azdır ama belirgin ölçüde daha fazla esneklik sunar.
