Återkomsten och slutet för den 20-åriga skattereduktionen på Manhattan-marknaden

Mer än troligt tror du att fastighetsskatt och fastighetsskatt är samma saker. Det är bara hur de flesta människor använder termerna omväxlande, vilket orsakar viss förvirring. Om du äger ditt eget hem och en båt, bil eller annan stor biljett, bör du känna skillnaden. Medan båda typerna av fastigheter beskattas baserat på objektets värde, beror hur mycket du faktiskt betalar på om de klassificeras som fastighetsskatt eller personlig egendom. Om du fortfarande är osäker på skillnaderna är det okej eftersom vi går in på mer i detalj nedan.

Vad är fastighetsskatter?

När en person äger fastigheter måste de betala fastighetsskatt. För att avgöra hur mycket varje husägare kommer att betala i skatt, måste du multiplicera en taxa som har ställts in för staden eller kommunen med bostadens verkliga marknadsvärde. Det verkliga marknadsvärdet på en bostad kan förändras över tid beroende på de priser som liknande bostäder i grannskapet har sålt för de senaste åren och eventuella uppgraderingar som har gjorts av bostaden invändigt och exteriört. Om du någonsin har hört talas om någon som inte vill släppa in ett tillbehör i sitt hem för att de var rädda för att tillbehören skulle värdera sitt hus högre än vad det var värderat för närvarande, försöker de vanligtvis undvika att deras fastighetsskatt höjs.

Fast egendom definieras av IRS som alla typer av mark och allt som är fäst vid den marken. Så om du äger jaktmarker eller någon form av mark, oavsett hur du använder den och även om det inte finns en byggnad på den, skulle den marken vara föremål för fastighetsskatt. Dessutom, om du äger en stuga på den marken, är den föremål för fastighetsskatt och kan höja värdet på fastigheten som helhet. Dessutom är en kommersiell eller industribyggnad också föremål för fastighetsskatt. Slutligen beskattas allt som byggs under fastigheten som fastighet. Detta kan inkludera pooler, hålrum, nedfallsbunkrar, garage och nästan allt annat som du kan bygga under jord.

Mer om hur fastighetsskatter beräknas

Hur en skattesats bestäms kan bero på var du bor. Till exempel, i New York, bestäms skattesatsen genom att ta skattesatsen för minst tre olika kommuner, län, städer eller skoldistrikt och dividera den med antalet källor som du hämtar från. Det betyder att den exakta skattesatsen kan variera inom samma stad.

Hur du betalar för skatter

När du äger ett hem kan du betala din skatt direkt till IRS, eller så kan du betala din långivare, som kommer att betala din skatteräkning till IRS för din räkning. Om du redan har betalat fullt ut för bostaden och inte längre har ett lån, är det mer sannolikt att du betalar din skatt direkt till IRS. Alla som är i denna kategori av husägare måste vara särskilt försiktiga med att betala skatt i sin helhet och i tid för att undvika panträtter i sin bostad och andra påföljder.

Om du har ett lån till ditt hem, är skatterna vanligtvis fästa på din månatliga lånebetalning. Långivaren samlar in detta belopp så att de kan betala dina skatter kvartalsvis till IRS. Om du misslyckas med att göra betalningarna till långivaren för fastighetsskatterna, kommer din långivare att inleda utmätningsförfaranden på samma sätt som de skulle göra om du var efter med betalningar av bolån.

Vad är personlig egendomsskatt?

När du har lös egendom, såsom en bil, båt eller husbil, kommer dessa tillgångar att beläggas med fastighetsskatt. Precis som fastighetsskatter debiteras fastighetsskatter ofta med en viss skattesats. Den totala kostnaden för fastighetsskatten som du betalar för en lös tillgång beror också på värdet på tillgången i många stater. Så, till exempel, när du har en båt som är värderad till $10 000 och en skattesats på 3%, måste du betala $300 varje år för den personliga egendomsskatten på den båten. Att ha en uppdaterad bedömning av värdet på din personliga egendom kan spara pengar på dina skatter eftersom värdet på många typer av lös egendom tenderar att sjunka.

Precis som med fastighetsskatter, om du inte betalar din fastighetsskatt i sin helhet och i tid, kan du få avgifter, panträtter mot egendomen och potentiellt beslag av din egendom.

Några få undantag

En allmän tumregel är att om man kan flytta något utan att det skadas så faller det i kategorin att beskattas som egendom. Men om det måste stanna på plats på land debiteras det som fastighetsskatt. En släpvagnsbostad klassificeras som lös egendom om bostaden ligger på mark som inte ägs av den person som äger släpvagnshuset, till exempel en släppark. Däremot betraktas förbyggda bostäder som fast egendom när de väl är byggda på fastigheten även om de tekniskt sett har flyttats för att bli en del av fastigheten. Det är osannolikt att de flesta fastigheter i NYC faller under någon av dessa kategorier, men det finns några stadsdelar där det är möjligt.

Avslutning

De flesta skatter på en bostad tas om hand vid försäljningen av huset, men om du är orolig för att du inte är säker på hur en viss aspekt av skattesystemet fungerar kan du rådfråga en skatterådgivare eller annan professionell. Det är också viktigt att komma ihåg att det inte är ett alternativ att hamna efter med dina fastighetsskatter, oavsett om du betalar din skatt till din långivare eller betalar dem själv på ditt lokala skattekontor. Om du hamnar på efterkälken kommer du också att utsätta dig för möjligheten till panträtter i din fastighet och till och med utmätning av den.

Varför ge staten mer än vad de förfaller när du säljer ditt primära hem eller investeringsfastighet? Det finns mer än ett sätt att skjuta upp och minska kapitalvinstskatten (CGT) vid försäljning av fastighet. Även om det krävs planering och att följa strikta regeringsregler, fungerar de definitivt om omständigheterna gäller.

Vårt tillvägagångssätt kombinerar fastighetsrådgivning med en bakgrund inom redovisning, vilket gör att vi kan utvärdera både transaktionskostnader och resultat efter skatt för varje kunds situation.

När en kund säljer sin fastighet är ett primärt mål att maximera fördelarna med prisuppskattning. En av de största kostnaderna som alla fastighetssäljare står inför är CGT, vilket är en skatt som de kan vara skyldiga på uppskattning av fastigheten vid försäljningstillfället. Sköna fastighetsägare planerar i förväg när det är möjligt för att minimera eller skjuta upp eventuella CGT-ansvar.

Skatteplikten beror på många sätt på säljarens specifika förhållanden. Till exempel kan fastigheten vara:

• En primär bostad

• En sekundär eller fritidshus, eller en pied-à-terre

• En investeringsfastighet

Fastigheten kan ägas av:

• En individ

• Ett gift par

• Ett företag eller annan affärsenhet
  
  

Skatteplikten för kapitalvinst beror på många sätt på specifika förhållanden som dessa. Den andra specifika är tid. Hur länge någon äger en fastighet påverkar också CGT ansvar. I den här artikeln kommer vi att diskutera detaljer och alternativ i allmänhet. Alla som vill ha specifik rådgivning om sina egna unika omständigheter bör rådfråga sin amerikanska skatterevisor. Och om du är utlänning bör du konsultera en skatterevisor från ditt hemland som förstår konsekvenserna av skatteavtal, om några.

Vad är kapitalvinstskatt?

Realisationsvinstskatt är en skatt som tas ut av IRS på vinster som görs när, i detta sammanhang, ägd fastighet säljs. Om försäljningen leder till en förlust eller ett break-even, ska ingen skatt betalas. Men i de flesta fall blir det kapitalvinster, eftersom fastighetspriserna tenderar att stiga över tid med inflationen.

Hur beräknas "vinst" och hur kan den minskas?

Vinsten, eller nettoreavinsten, beräknas genom att subtrahera fastighetens kostnadsbas från nettointäkterna från försäljningen. Kostnadsunderlaget är det självkostnadspris som betalas till buy fastigheten, plus avslutskostnaderna för att slutföra köpet, plus kostnaden för eventuella permanenta kapitalförbättringar som gjorts av fastigheten under ägandet minus återtagande av avskrivningar (vilket vi inte kommer att gå in på här).

Att byta ut vitvaror är inte en permanent förbättring, så kan inte användas för att öka kostnadsunderlaget och minska vinsten. Att utrusta köket med nya skåp och bänkskivor betraktas dock som en permanent förbättring och ökar kostnadsbasen för fastigheten   (det skulle kompensera för realisationsvinsten och den resulterande skatten). Kostnaden för att måla om samma kök anses att underhåll inte är kapitalförbättring. Ägare bör behålla alla kvitton i samband med kapitalförbättringar för att bevisa deras kostnadsbas om IRS behöver bekräftelse.

Avslutskostnaderna för att sälja fastigheten minskar reavinsten. Föremål som mäklarprovisioner, stadsöverföringsskatter och andra direkta kostnader i samband med försäljningen kan alla användas för att minska vinstsiffran och på så sätt minska CGT som ska betalas.

Hur kan tiden påverka realisationsvinstskatten på fastigheter?

Fastighet som säljs efter mindre än ett år resulterar i kortsiktiga kapitalvinster, som av IRS anses vara vanlig inkomst. Ofta kommer skatten på den normala inkomstskatten på vinsten att vara mycket högre än de långsiktiga kapitalvinstskatterna, beroende på vilken av inkomstskatteklasserna man skulle hamna i. Så det är bäst att äga fastigheten i mer än ett år. Om fastigheten säljs av en oväntad och en IRS-godkänd anledning, kan skattskyldigheten efterges eller minskas. Skälen är till exempel skilsmässa eller separation, allvarlig sjukdom, att förlora ditt jobb eller drabbas av en naturkatastrof.

Orsaken till ägandet påverkar kapitalvinstskatten

En primär bostad som säljs i vinstsyfte kommer att omfattas av begränsad CGT. En ensamstående person kan minska den skattepliktiga vinstskulden med $250 000 innan CGT beräknas. Ett gift par kan minska den skattepliktiga vinsten med 500 000 USD. Kapitalvinstskatten kan därför sänkas genom att gifta sig.

Om du planerar att sälja ditt hem och det är ett andra hem eller fritidshus, kan viss framåtplanering ge utdelning. IRS anser att ett hem är en primär bostad om den har varit bebodd som sådan i minst två år under den föregående femårsperioden. Att etablera en ny primär adress för post, röstregistrering, körkort etc. två år innan fastigheten säljs kan avsevärt minska CGT-ansvaret.

Att ändra status för varje investeringsfastighet eller andra hem till status som primär bostad innan försäljning kommer att skjuta upp upp till 500 000 USD i CGT-ansvar. IRS begränsar inte hur många gånger en personlig bostad får användas för att dra nytta av skattereduktionen. Denna mängd planering kanske inte är möjlig, så en investerare bör titta på nästa väg till CGT uppskov.

Hur är det med investeringsfastigheter?

Att sälja en investeringsfastighet med vinst kommer att locka CGT. Lyckligtvis introducerade regeringen ett program så att en investerare kan skjuta upp CGT under en obegränsad tidsperiod. Specifika regler måste följas, men det är ytterligare ett exempel på hur USA stöder fastighetsägande av både inhemska och utländska investerare.

1031 Exchange Rules - Tax Deferred Exchange

En 1031 Exchange (även kallad en Starker Exchange, Like-Kind Exchange, or 1031 Tax Deferred Exchange) gör det möjligt för investerare att skjuta upp alla CGT förutsatt att de återinvesterar försäljningsintäkterna i en annan godkänd fastighet. Reglerna är strikta och måste följas noggrant, men de har också breda parametrar som gör uppskov lättare än vad det skulle vara. Nedan följer några tips av hur man slipper betala skatt när man säljer ett hus.

1031 Utbytesprocess

När en investeringsfastighet säljs och alla intäkter används för att köpa en annan investeringsfastighet, rullas CGT-skulden över till nästa fastighet. När den fastigheten säljs och en annan köps, rullas CGT-skulden över igen. Detta kan fortsätta för evigt. Vid någon tidpunkt, om en investeringsfastighet säljs och vinsten likvideras, kommer vinsten på försäljningen av den egendomen ensam att locka CGT som måste betalas.

IRS kräver att nästa köp måste vara "liknande". Det betyder att om investeringsfastigheter säljs måste fler investeringsfastigheter köpas. En Manhattan lyxig lägenhet kan säljas och mer än en lägre kostnad fastighet i Miami kan köpas.

Det viktiga är att alla 1031 Bytesfastigheter är för investeringar och alla försäljningsintäkter används för att köpa den nya "liknande" fastigheten. Detta innebär att till exempel en mycket dyr bit råmark i Nevada som köpts in för utveckling men som aldrig utvecklats kunde "bytas ut" mot en brunsten på Manhattan plus en lägenhet i Miami Beach. En del investeringsfastighet för en annan del (eller delar) av investeringsfastighet eller lika eller högre värde.

Varför kallas det en Exchange?

Försäljningen och köpet måste utföras av en godkänd och kvalificerad mellanhand eller QI. QI håller kvar försäljningsintäkterna och skickar dessa intäkter till säljaren/säljarna av ersättningsfastigheten eller -fastigheterna utan att den ursprungliga säljaren rör vid den. Så juridiskt anses försäljning och köp som "ett utbyte". Idén introducerades av kongressledamoten Stalker, och reglerna finns i avsnitt 1031 i IRS-koden, därav de två namnen.

Vilka regler måste en säljare följa för att skjuta upp CGT?

• Alla fastigheter måste vara i USA.

• Alla fastigheter måste vara "like-kind," så fast egendom kan inte "bytas ut" mot till exempel aktier och obligationer eller kontanter.

• Den köpta (nyförvärvade) 1031 bytesfastigheten måste vara av samma eller högre värde än den fastighet som säljs (avstås.)

• Den överlåtna egendomen ska ha använts för investeringar, inte något annat ändamål, och den förvärvade fastigheten ska även vara avsedd för investeringsändamål. (dvs. 1031 byter nyc bostadsinvesteringsfastighet mot 1031 byter kommersiell fastighet i Florida).

• Tidsgränser, fastställda av IRS, måste följas. Försäljning och köp behöver inte vara samtidigt. Det är därför en QI klarar allt. QI slutför försäljningen och behåller alla intäkter. Säljaren har sedan 45 dagar på sig att hitta en ersättningsfastighet (eller ersättningsfastigheter) och köpet av ersättningarna måste slutföras inom 180 dagar efter den tidigare försäljningen. QI kommer att hålla försäljningsintäkterna, avsluta köpet/köpen och överföra pengarna utan att den ursprungliga fastighetsägaren har tillgång till dem.

• Säljaren kan upprätta en godkänd kortlista över möjliga förvärvsegenskaper för QI:s register och sedan göra det möjligt för sin fastighetsmäklare att förhandla om köpet så att QI kan avsluta transaktionen/transaktionerna.

• Det är acceptabelt att göra ett "omvänt utbyte" vilket innebär att investeraren hittar den förvärvade fastigheten och genomför tillträde innan tillträde på den överlåtna fastighetsförsäljningen. QI kommer att förklara hur det fungerar, men det viktiga är att investeraren fortfarande kommer att kunna skjuta upp CGT när den överlåtna fastighetstransaktionen avslutas.

• The Bytesavtal den QI som upprättas måste bekräfta att alla IRS-krävda steg har genomförts korrekt och är en del av den övergripande 1031 planen för skatteuppskov.

• Om säljaren (avstår) finansierar köpet (förvärvet) måste lånet vara "lämpligt". Det får inte vara tillräckligt stort för att ge ett kontantöverskott till säljaren, annars förnekar det bytet och CGT förfaller.

• QI (ibland kallad en accommodator) måste vara på heltid som mellanhand. QI får inte ha någon ekonomisk relation med säljaren så QI kan till exempel inte vara säljarens fastighetsmäklare, CPA eller vanliga advokat.

Det är det. CGT kan minimeras och skjutas upp genom att känna till och följa reglerna.

En sista anmärkning om "Boot"

1031 Utbyten har sin egen jargong; avstå, förvärva, förmedla, etc. En annan jargong som investerare hör är ordet "boot". Detta avser i allmänhet alla kontanter som erhållits direkt från försäljningen av fastigheten. Det betyder kontanter som inte gick igenom QI. Så fort du fysiskt får kontanter vid försäljningen är dessa kontanter skattepliktiga. Därför är det bäst att omge dig med rådgivare, som vi själva, som känner till alla de mycket strikta reglerna för 1031-utbyten. 

Vår strategi för kapitalvinster

Med en bakgrund inom redovisning hjälper vi kunder att utvärdera hela utbudet av tillgängliga strategier, från uteslutningar av primära bostäder till 1031-byten till avbetalningsförsäljning, och förstå hur var och en gäller för sin specifika situation. Varje transaktion är olika, och rätt tillvägagångssätt beror på fastighetstyp, ägarstruktur och långsiktiga investeringsmål.

Vi arbetar nära varje kunds skatterådgivare och juridiska rådgivare för att säkerställa överensstämmelse mellan alla aspekter av transaktionen.

Boka en tid för att chatta med vår Managing Broker Anthony Guerriero, MBA, CPA, för att diskutera din specifika situation.

Relaterade resurser

• Kalkylator för nettointäkter. Uppskatta vad du har kvar efter att ha sålt
• NYC vs Miami: Jämför skatte- och investeringsöverväganden för internationella köpare