Нью-Йорк и Майами: руководство по покупке жилья

Чтобы принять наилучшее решение о покупке жилья, вам необходимо иметь наилучшее представительство, а это означает наличие собственного агента покупателя, работающего в ваших интересах. В любой сделке с недвижимостью будет агент продавца, представляющий интересы продавца. Аналогично, с агентом покупателя у вас есть тот, кто посвящен вашим интересам. Практика такова, что продавец оплачивает услуги сотрудничающих брокеров покупателей, хотя это не всегда так.

Один из наиболее важных аспектов агента покупателя заключается в том, что у него или неё нет личной заинтересованности в конкретном объекте. Агент по листингу или продающий агент, с другой стороны, имеет личную заинтересованность в продаже конкретной квартиры или здания, которые они выставили на продажу. Продавец и агент по листингу, работающий от имени продавца, заинтересованы только в получении максимальной цены на лучших условиях для своего продавца, что противоположно интересам покупателя.

Подумайте об этом так: если бы вы были ответчиком в судебном деле, вы бы не стали использовать адвоката истца для своего представительства. Та же ситуация здесь. Будьте разумны! Используйте собственного брокера. Другие советы относительно найма агента:

• Не используйте нескольких агентов, так как никто из них не будет полностью предан помощи вам. Обязуйтесь работать с одним профессиональным агентом, сообщите ему об этом, и он сделает всё возможное, чтобы найти вам лучший объект.
• Хороший агент сможет обеспечить вам доступ к просмотру каждой доступной квартиры на рынке, включая некоторые, которые ещё даже не выставлены.

Получение письма о предварительном одобрении до начала поиска недвижимости обязательно, если вы планируете ипотеку. Предварительное одобрение банком:

• позволяет вам лучше определить ценовой диапазон жилья, которое вы можете себе позволить; и
• демонстрирует продавцу и его брокеру, что у вас есть финансовые возможности для завершения сделки

Часто продавцы даже не будут вести переговоры с покупателем, который делает предложение с условием об ипотеке и без письма о предварительном одобрении. Отсутствие предварительного одобрения демонстрирует продавцу, что, возможно, покупатель не серьёзен, не понимает, что требуется для завершения сделки, и, возможно, даже не имеет финансовых возможностей для покупки.

Получение предварительного одобрения ипотеки занимает всего один или два дня, поэтому лучше завершить этот шаг в первую очередь. Это даст вам хорошее представление о ценовых точках, на которые вы хотите ориентироваться в своём поиске.

Кондоминиум (condo) или кооператив (co-op): структурный выбор, который определяет всё остальное.

Перед началом поиска недвижимости покупателю следует понять различные типы объектов, доступных для приобретения. Существует четыре типа недвижимости:

• Жилищные кооперативы (Co-ops)
• Кондоминиумы (Condos)
• Кондопы (Condops) (кондоминиумы с отдельными коммерческими и жилыми помещениями, где только жилые помещения управляются кооперативом)
• Таунхаусы или брауншоуны (Brownstones)
• Односемейные дома

Жилая недвижимость Manhattan состоит приблизительно из 25% кондоминиумов, 70% кооперативов и 5% кондопов и таунхаусов. Miami состоит из кондоминиумов и односемейных домов.

Что такое кооператив?

Как правило, кооперативы предназначены для покупателей основного жилья, имеют множество правил и требований и требуют личного собеседования с правлением кооператива. При покупке кооператива покупатель приобретает акции компании, владеющей зданием, и получает проприетарную аренду (proprietary lease) на использование квартиры.

Кроме того, кооперативы более строги в отношении финансовых требований и, как правило, налагают более обременительные ограничения на возможность сдачи квартиры в субаренду или использования её в качестве временного жилья (pied-à-terre). Покупка кондоминиума гораздо более прямолинейна и позволяет сдавать квартиру в субаренду по желанию. Соответственно, владение кондоминиумом является главным выбором для гибкости, особенно среди инвесторов, иностранных покупателей и родителей, приобретающих недвижимость для своих детей.

Теперь пришло время составить список пожеланий относительно того, что вы хотите видеть в объекте недвижимости. Вы хотите находиться в развивающемся районе? Или в уже сложившемся? Вы хотите жить в стеклянной башне или в историческом довоенном кооперативе? Ответы на эти вопросы помогут вашему агенту покупателя понять, какие объекты могут соответствовать вашим предпочтениям, а какие следует пропустить.

Также важно понимать, что является лишь пожеланием, а что не подлежит обсуждению. Вы можете надеяться найти кондоминиум с джакузи или террасой, но согласитесь на вариант без них. С другой стороны, вам может быть абсолютно необходимо три спальни. Ясность в отношении ваших ожиданий поможет вам и вашему агенту расширить поиск и обнаружить объекты, которые вы могли бы упустить.

Имея список пожеланий, вы можете начать поиск объектов онлайн. Начните с сайта Manhattan Miami, который предлагает мощные инструменты для поиска вашего идеального дома. У нас есть доступ ко всем объявлениям в Manhattan и Miami. Если вы хотите самостоятельно искать объекты недвижимости в Manhattan или Miami, нажмите здесь для Manhattan и здесь для Miami.

Большинство наших клиентов предпочитают, чтобы мы предлагали им интересные объекты. Если вы хотите, чтобы мы подготовили индивидуальный подбор объектов для вас, нажмите здесь для Manhattan и здесь для Miami, и мы предоставим вам результаты на основе ваших уникальных параметров.

Примечание: при поиске объектов иностранным покупателям следует сосредоточить внимание на кондоминиумах, кондопах и таунхаусах, поскольку кооперативы предназначены для владельцев основного жилья.

Теперь самое интересное: осмотр объектов! Как только у нас будет короткий список объектов для осмотра, мы организуем индивидуальные встречи для просмотра или, если вы можете осматривать объекты в воскресенье, мы посетим с вами дни открытых дверей. С опцией дней открытых дверей вы можете осмотреть много объектов за один день, однако, если вы предпочитаете большую конфиденциальность, индивидуальные встречи будут более уместны.

В кратчайшие сроки вы сузите свой выбор, и у нас будет несколько объектов на рассмотрение.

Если вы проводите собственный поиск объектов, не звоните напрямую агенту продавца, если вы работаете с агентом покупателя. Помните, агенты продавца работают на продавца, а не на вас! Если они покажут вам объект, агент продавца будет ожидать представлять вас. Вы вступите в «двойное представительство», теряя право на безраздельную лояльность.

Для выбранных вами объектов мы предоставим оценку стоимости, основанную на сопоставимых объектах. Мы разрабатываем стратегию с нашими покупателями для определения тактики торгов с учетом текущей ситуации на рынке. Мы разработаем тактику переговоров в зависимости от объекта, местоположения и текущих рыночных условий.

Мы подготовим анализ сопоставимых объектов, аналогичный сравнительному рыночному анализу (CMA), используемому продавцом при определении цены предложения. Наш анализ будет сосредоточен на самых последних данных о закрытых сделках по соседним квартирам в зданиях с аналогичными характеристиками. Мы предоставим все последние данные, необходимые вам для принятия решения: анализ закрытых сделок, средняя скидка от цены листинга за квартал, текущие рыночные условия, последняя средняя цена за квадратный фут, тенденции и т.д. На основе всех этих данных и рыночной информации мы определим начальную цену предложения.

В Нью-Йорке предложения делаются устно через агента покупателя по недвижимости. Устные предложения не имеют юридической силы. Только письменные контракты имеют исковую силу для сделок с недвижимостью в Нью-Йорке. Следовательно, до подписания контракта ни покупатель, ни продавец не несут обязательств. Соответственно, покупатель может разместить несколько предложений на разные квартиры, чтобы попытаться получить лучшую сделку. Во Флориде, однако, предложения делаются в письменной форме, и требуется депозит в размере 10% для сопровождения предложения. Следовательно, любое предложение, сделанное покупателем, является юридически обязывающим.

Продавец обычно возвращается со встречным предложением. Покупатель и продавец будут обмениваться предложениями, пока не согласуют окончательную цену покупки и любые особые условия сделки. Одним из особых условий может быть условие об ипотеке (mortgage contingency), которое позволяет покупателю выйти из контракта и получить обратно свой депозит, если банк не предоставит ипотеку на объект. Условия об ипотеке предусматривают получение покупателем ипотеки в течение 45 дней. Продавец может принять срок в 60 дней, но большинство продавцов предпочли бы отсутствие условия об ипотеке вообще. При отсутствии условия продавец может снизить цену.

Иногда продавцы не разрешают условие об ипотеке для иностранных покупателей, поскольку продавцу сложно узнать, действительно ли покупателю отказал банк или он просто передумал покупать объект. Это может стать проблемой для некоторых иностранных покупателей, если продавец не разрешит это условие. Наличие письма о предварительном одобрении от банка часто помогает иностранному покупателю преодолеть это препятствие.

Хотя рекомендуется как минимум проконсультироваться с адвокатом по недвижимости Нью-Йорка заранее, после того как продавец принял предложение, покупателю необходимо нанять адвоката по недвижимости. В Нью-Йорке покупатель обязан привлечь адвоката. В Майами это не обязательно, но большинство используют адвокатов для проведения сделок. Риски слишком велики, чтобы действовать в одиночку, поэтому мы всегда рекомендуем покупателю иметь собственное юридическое представительство.

После принятия предложения агент покупателя заполнит "сделочный лист" , который содержит имена покупателей, а также всю контактную информацию, включая имя и адрес адвоката покупателя. Таким образом, покупатель должен знать, с каким адвокатом он будет работать на этом этапе. В течение одного дня документы кондоминиума (condominium) будут отправлены адвокату покупателя для проверки.

Адвокат покупателя изучит документы кондоминиума и финансовую отчетность здания, среди прочих документов, чтобы определить состояние здания и любые вопросы, которые следует решить. Адвокат покупателя задаст вопросы адвокату продавца и застройщику здания. Затем контракт будет пересмотрен для решения любых вопросов, отмеченных при проверке, если таковые имеются.

До тех пор, пока контракт не подписан покупателем, продавец может показывать квартиру и принимать более высокие предложения, если пожелает. Поэтому время имеет решающее значение при прохождении процесса.

В Нью-Йорке

При подписании контракта, что обычно происходит не позднее 10 дней после принятия предложения, покупатель должен внести депозит в размере 10% от покупной цены адвокату продавца. Депозит хранится на условном депонировании (escrow), обычно у адвоката продавца, до закрытия сделки (closing). Для новостроек первоначальный взнос может составлять до 25%, выплачиваемый единовременно или несколькими платежами, в зависимости от того, насколько далеко заселение.

Во Флориде

Депозит 10%, который был внесен вместе с первоначальным письменным предложением, подлежит возврату только в определенных случаях, например, при условии ипотечного финансирования (mortgage contingency), когда заявка покупателя на кредит была отклонена банком. Для новостроек поэтапные платежи обычно составляют от 40% до 50% с течением времени, а остаток выплачивается при закрытии сделки.

Если покупатель получает ипотечное финансирование, он или она будет работать над получением письма об одобрении ипотеки (Mortgage Commitment Letter) от банка. Письмо об одобрении ипотеки выдается после того, как покупатель получил кредит. Для кондоминиумов и кооперативов (co-op) это письмо является требованием пакета документов для правления (Board Package), который вы подадите на одобрение правления после достижения соглашения с продавцом.

Получение кредита

Подача заявки на ипотеку может начаться до того, как вы найдете жилье, или после того, как вы подали предложение. Однако лучше всего сделать это как можно раньше в процессе, чтобы исключить любые сюрпризы. Покупателю придется заполнить заявление, которое включает много документов. Кредитор подробно изучит кредитную историю покупателя, трудовую биографию, финансовые активы и обязательства.

Выдача письма об одобрении ипотеки

Письмо об одобрении ипотеки, это документ, который андеррайтер отправляет кредитному специалисту после одобрения кредита. Это настоящий документ! Письмо об одобрении ипотеки будет подробно описывать все аспекты ипотеки. Оно будет включать условия и процентную ставку. Оно перечислит "условия" (пункты, которые должны быть предоставлены или объяснены для окончательного одобрения). Письмо об одобрении ипотеки будет датировано и будет иметь срок действия. Оно может быть подписано андеррайтером.

Хотя письмо о предварительном одобрении, это отличная вещь при начале поиска, покупатель не считается одобренным до тех пор, пока не будет выдано письмо об одобрении ипотеки, поскольку письмо об одобрении ипотеки является формальным, юридически обязывающим документом.

Для отдельных таунхаусов или частных домов одобрение правления не требуется, но покупатели, приобретающие кондоминиум или кооператив, должны будут официально подать заявку в правление кондоминиума или кооператива для завершения покупки.

После подписания контракта покупателем и продавцом покупатель должен подать пакет документов (Board Package) в правление кондоминиума или кооператива. Правление кондоминиума обладает так называемым "правом первого отказа", что означает возможность приобрести квартиру до утверждения покупки внешним покупателем. Правление кооператива имеет право одобрить или отклонить покупателя. Пакет документов для правления, иногда называемый заявкой на продажу, включает/требует:

• Заявление и сбор
• Подписанный контракт и письмо об одобрении ипотеки (Mortgage Commitment Letter), если применимо
• Финансовые отчеты, включая банковские выписки или подтверждающие письма
• Личные рекомендательные письма
• Деловые рекомендательные письма
• Налоговые декларации за последние три года
• Письма, подтверждающие занятость и доход
• Разрешение на проверку криминального прошлого, кредитной истории и трудовой деятельности

Пакет документов передается управляющей компании здания для рассмотрения.

• В случае кооператива правление запросит собеседование со всеми будущими жильцами квартиры. Это собеседование является серьезной процедурой и должно рассматриваться как деловая встреча.
• Правление кондоминиума не проводит собеседование с потенциальным покупателем, но проверяет кредитную и криминальную историю и изучает пакет документов.
• После того как правление отказывается от "права первого отказа", иными словами, одобряет покупателя, можно назначить дату закрытия сделки (closing).

Закрытие сделки (closing) состоится в течение 30/45/60 дней с момента подписания контракта в зависимости от согласованных условий. При оплате наличными вероятнее 30-дневное закрытие. При получении ипотеки покупатель, как правило, получает до 60 дней, в среднем 45 дней. При подготовке к закрытию:

• Назначается дата закрытия сделки.
• Выполняются условия ипотечного предложения.
• Адвокат покупателя проводит проверку правового титула (title search), чтобы убедиться, что покупатель получает "чистый титул", что гарантирует право собственности продавца на недвижимость и отсутствие обременений.
• Оформляется страхование недвижимости (homeowners insurance) для защиты владельца (и кредитора) от убытков в случае повреждения или уничтожения объекта.
• Проводится финальный осмотр перед закрытием сделки.

Закрытие сделки (closing, или settlement) является завершающим этапом сделки с недвижимостью. В день закрытия стороны завершают исполнение договора купли-продажи и передают право собственности на недвижимость от продавца к покупателю:

• Покупатель (или банк покупателя) вносит оплату оставшейся суммы по покупке, которая обычно составляет оставшиеся 90% от цены покупки плюс транзакционные расходы (closing costs) в размере 3.5% (без ипотеки) до 5.5% (с ипотекой).
• Продавец подписывает передачу права собственности (deed) покупателю и передает ключи от недвижимости.
• Титульная компания регистрирует новый документ о праве собственности в местном реестре недвижимости.
• Продавец получает причитающиеся средства от выручки продажи за вычетом транзакционных расходов и погашения ипотеки, если у продавца была действующая ипотека на момент закрытия.

Для иностранных покупателей закрытие сделки может состояться без физического присутствия покупателя в США. Покупатель просто выдает доверенность (Power of Attorney) своему адвокату (или подписывает письмо-согласие (Letter of Consent) при покупке через LLC) для закрытия сделки от имени покупателя. Это распространенная практика.