Desistir de um contrato em Nova York: a lição do sinal de US$ 8,5 milhões de Moreno

Em outubro de 2017, Arte e Carole Moreno, ex-proprietários do Los Angeles Angels, concordaram em comprar uma cobertura no 520 Park Avenue por US$ 34 milhões e deram US$ 8,5 milhões de sinal, um depósito de 25%. A escritura nunca foi assinada. A reclamação deles era o ruído de uma casa de máquinas ao lado do apartamento. Mais de sete anos depois de vencida a data de fechamento, uma juíza federal em Manhattan considerou o ruído "não irrazoável", decidiu que as incorporadoras haviam adotado "todas as medidas razoáveis" e concedeu aos Zeckendorf os US$ 8,5 milhões integrais, mais juros e honorários advocatícios (The Real Deal, 29 de setembro de 2026).

As manchetes arredondaram para US$ 9 milhões. A regra por trás da decisão tem mais de um século em Nova York: o comprador que abandona um contrato assinado sem justa causa legal costuma perder o sinal. Veja como isso funciona em Manhattan e como os compradores se protegem antes de assinar.

Este artigo explica regras gerais e casos públicos. Não constitui aconselhamento jurídico. Cada contrato é diferente, e o seu advogado imobiliário deve revisar o seu.

Em resumo

• Uma juíza federal concedeu aos Zeckendorf o sinal de US$ 8,5 milhões dos Moreno sobre um contrato de cobertura de US$ 34 milhões, mais juros e honorários advocatícios, depois de concluir que os compradores não tinham motivo válido para se recusar a fechar.
• A mais alta corte de Nova York decidiu em Maxton Builders v. Lo Galbo (1986) que o comprador inadimplente "sem justa causa legal não pode reaver o sinal", e tratou o habitual depósito de 10% como uma medida razoável de perdas e danos.
• Em lançamentos de alto padrão, sinais de 20% a 25% são comuns, e em 2004 um tribunal de apelação de Nova York permitiu que uma incorporadora retivesse um sinal integral de 25% sobre coberturas da Trump World Tower.
• A sua proteção real está no contrato e nos prazos: vistorias e questionamentos antes de assinar, notificações por escrito dentro do prazo e um advogado que saiba quando um atraso ou uma alteração lhe dá uma saída legal.

O que aconteceu no caso Moreno

Os fatos, conforme noticiados por The Real Deal e Law360:

• O negócio. Em outubro de 2017, os Moreno assinaram pela cobertura 58 do 520 Park Avenue por US$ 34 milhões, pagando US$ 8,5 milhões na assinatura. The Real Deal, citando documentos judiciais, informou que a transação foi estruturada como um contrato de opção.
• A disputa. O contrato obrigava a incorporadora a adotar "todas as medidas razoáveis" para que um sistema mecânico não afetasse o "uso pacífico" dos compradores. O fechamento foi marcado para 4 de janeiro de 2019. Os Moreno alegaram que o teste acústico da incorporadora foi feito com o sistema desligado e se recusaram a fechar.
• O inadimplemento. Uma notificação de inadimplemento foi enviada em fevereiro de 2019, e o contrato foi cancelado em 1º de março de 2019.
• As ações judiciais. Os Zeckendorf processaram na justiça estadual em 2022. Os Moreno reconvieram na justiça federal pedindo a devolução dos US$ 8,5 milhões. Após um julgamento sem júri de um dia em outubro de 2025, a juíza Lorna G. Schofield, do Distrito Sul de Nova York, decidiu a favor das incorporadoras.

Os advogados do vendedor no Oved & Oved resumiram o resultado em uma frase: "um contrato é um compromisso, não uma opção, e disputas usadas como pretexto para escapar de acordos vinculantes não serão toleradas". O advogado dos Moreno não comentou. A fundamentação jurídica da decisão escrita ainda não havia sido publicada na data da reportagem, por isso não caracterizamos em qual doutrina o tribunal se apoiou.

O caso tem uma ligação evidente com outro risco que os compradores subestimam. Tratamos dele em nosso guia de due diligence sobre ruído antes de comprar um apartamento em Manhattan.

A regra: inadimplir sem justa causa é perder o sinal

O direito de Nova York nesse ponto é antigo e estável. Em Maxton Builders v. Lo Galbo, 68 N.Y.2d 373 (1986), a Court of Appeals decidiu que "o comprador que inadimple um contrato imobiliário sem justa causa legal não pode reaver o sinal", regra cuja origem a corte remontou a 1881. A corte a aplicou mesmo tendo o vendedor revendido depois o imóvel pelo mesmo preço, e descreveu o tradicional sinal de 10% como um valor razoável e geralmente aceito. O conselho aos compradores insatisfeitos foi direto: "o momento de dizer isso é na mesa de negociação".

Os contratos padrão de Manhattan já incorporam o mesmo resultado. O modelo de contrato de condomínio do New York City Bar estabelece que, se o comprador inadimplir, o único remédio do vendedor é reter o sinal como perdas e danos prefixados. Se o vendedor inadimplir, o comprador mantém remédios mais amplos, inclusive a ação para exigir a execução da venda.

Sinais maiores, mesma regra

Os contratos de revenda de co-ops e condomínios em Manhattan normalmente exigem 10% de entrada. Lançamentos são diferentes. A Brick Underground descreve uma estrutura comum de 10% na assinatura e outros 10% quando o plano de oferta é declarado efetivo, e a CityRealty relata que de compradores estrangeiros muitas vezes se pede bem mais.

Sinais maiores têm se sustentado nos tribunais. Em Uzan v. 845 UN Limited Partnership (2004), compradores de quatro coberturas da Trump World Tower por cerca de US$ 32 milhões pagaram um sinal de 25%, cerca de US$ 8 milhões, e depois tentaram cancelar, alegando medo de terrorismo após o 11 de setembro. A Appellate Division permitiu que a incorporadora retivesse o valor integral, observando que o contrato foi negociado entre partes independentes, com advogados dos dois lados, e que "um sinal de 25% é prática comum no mercado de condomínios de luxo em lançamentos na cidade de Nova York".

Os 25% dos Moreno estavam plenamente dentro dessa tradição.

Como o seu sinal fica protegido enquanto você aguarda

Em uma compra direta da incorporadora em Nova York, o seu dinheiro tem proteções reais, ainda que fique em risco se você inadimplir. Pela seção 352-h da General Business Law e pelos regulamentos do Procurador-Geral em 13 NYCRR Part 20:

• O sinal continua sendo dinheiro do comprador mantido em custódia fiduciária e não pode ser misturado aos recursos da incorporadora antes do fechamento.
• Ele deve ficar com um agente de escrow que seja advogado em Nova York e não seja a incorporadora, ser depositado em até cinco dias úteis, com aviso por escrito ao comprador em até dez dias úteis.
• Os juros, em geral, são creditados ao comprador.
• A liberação de valores em disputa exige um fechamento, uma instrução conjunta por escrito, uma ordem judicial definitiva ou um procedimento de notificação e impugnação.
• Se o orçamento revisado de um plano de oferta subir 25% ou mais acima das projeções originais, os compradores passam a ter direito de rescisão.

Compare com a Flórida, onde a lei estadual permite que as incorporadoras usem os depósitos de pré-construção acima de 10% em custos efetivos de obra assim que a construção começa, se o contrato informar isso em uma advertência destacada. Nova York mantém o dinheiro em escrow até o fechamento. Se você compra nas duas cidades, nosso comparativo de custos de fechamento entre Miami e Manhattan cobre as demais diferenças.

Quando o comprador pode desistir legalmente

Compradores recuperam o sinal, sim, quando o contrato ou a lei lhes oferecem uma saída. Os caminhos mais comuns incluem:

• Uma condição contratual que não se cumpre no prazo. Uma condição de financiamento, por exemplo, só protege você se os requisitos de notificação forem seguidos à risca. Em Maxton, os compradores perderam em parte porque o cancelamento por escrito não foi recebido dentro do prazo do contrato.
• Uma alteração relevante pela incorporadora. Em um caso de 2012 envolvendo uma cobertura de US$ 31 milhões no Plaza, um tribunal de apelação permitiu que prosseguissem os pedidos de um comprador de rescisão e devolução do sinal, com base em supostas alterações relevantes nas plantas registradas sem a notificação exigida. Foi uma decisão de que o caso podia seguir adiante, não uma vitória definitiva.
• Inadimplemento do vendedor. Se o vendedor não puder entregar o que o contrato promete, os remédios do comprador são mais amplos que os do vendedor.
• Um fechamento declarado corretamente como "time of the essence". A data de fechamento escrita em um contrato normalmente não é rígida. Para torná-la rígida, uma das partes precisa enviar uma notificação clara fixando uma nova data razoável. Errar nesse passo pode transformar a parte que tenta impor o prazo na parte inadimplente.

O que fazer antes de assinar

1. Faça a due diligence primeiro. Ruído, vista, luz, casas de máquinas, finanças do edifício: tudo o que possa fazer você não querer fechar deve ser verificado antes do contrato, quando desistir não custa nada.
2. Negocie os remédios. Se o vendedor prometer corrigir algo, peça ao seu advogado que defina o padrão, o método de teste e o que acontece se ele não for atendido. "Todas as medidas razoáveis" foi a expressão em torno da qual girou o caso dos Moreno.
3. Conheça o seu cronograma de sinal. Em lançamentos, saiba exatamente quando vence cada parcela, quem a custodia e em que condições ela é liberada.
4. Anote cada prazo na agenda. Os prazos de condições e de notificações correm a partir do contrato, e uma notificação que chega um dia atrasada pode não valer.
5. Pense cedo na estrutura de titularidade. Quem compra por meio de uma LLC ou de um trust, e em especial os compradores estrangeiros, deve definir a estrutura antes de assinar. Nosso guia do imposto sobre heranças dos EUA para compradores estrangeiros explica por quê.

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Perguntas frequentes

O que acontece com o meu sinal se eu desistir da compra de um apartamento em Nova York?

Se você desistir sem um motivo legal previsto no contrato, o vendedor normalmente pode reter o sinal. A Court of Appeals de Nova York decidiu em Maxton Builders v. Lo Galbo (1986) que o comprador que inadimple sem justa causa legal não pode reaver o sinal, e os modelos padrão de contrato de Nova York fazem do sinal o remédio do vendedor para o inadimplemento do comprador.

De quanto é o sinal de um apartamento em Manhattan?

Os contratos de revenda de co-ops e condomínios normalmente exigem 10% do preço na assinatura. As incorporadoras de lançamentos costumam exigir mais, em geral 20% em duas parcelas, e de compradores de luxo e estrangeiros podem ser pedidos 25% ou mais.

O vendedor pode reter um sinal de 25% em Nova York?

Os tribunais já permitiram. Em Uzan v. 845 UN Limited Partnership (2004), um tribunal de apelação permitiu que a incorporadora da Trump World Tower retivesse um sinal de 25% sobre coberturas, qualificando 25% como comum no mercado de lançamentos de luxo da cidade. Em setembro de 2026, um tribunal federal concedeu aos Zeckendorf o sinal de US$ 8,5 milhões de Arte Moreno, 25% de um contrato de US$ 34 milhões.

Quem guarda o meu sinal na compra de um lançamento em Nova York?

Um agente de escrow que deve ser advogado em Nova York e não pode ser a incorporadora. O dinheiro fica em uma conta fiduciária que não pode ser misturada aos recursos da incorporadora, os juros em geral pertencem ao comprador e a liberação é regida pelos regulamentos do Procurador-Geral.

Por que Arte Moreno perdeu o sinal?

Os Moreno se recusaram a fechar a compra de uma cobertura de US$ 34 milhões no 520 Park Avenue por causa do ruído de uma casa de máquinas contígua. Após um julgamento sem júri, a juíza concluiu que o ruído era "não irrazoável" e que as incorporadoras haviam adotado "todas as medidas razoáveis", e concedeu às incorporadoras o sinal de US$ 8,5 milhões mais juros e honorários advocatícios.

Levante cada questionamento, e teste-o, antes de assinar o contrato.

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Fontes: The Real Deal (29 de setembro de 2026; 19 de novembro de 2024; 14 de outubro de 2022); Law360 (outubro de 2025); Maxton Builders v. Lo Galbo, 68 N.Y.2d 373 (1986); Uzan v. 845 UN Ltd. Partnership (App. Div. 1st Dept. 2004); Plaza PH2001 LLC v. Plaza Residential Owner LP (App. Div. 1st Dept. 2012); N.Y. General Business Law, seções 352-e e 352-h; 13 NYCRR 20.3; modelo de contrato de condomínio do New York City Bar; Fla. Stat., seção 718.202; Brick Underground; CityRealty.