Składniki kosztów inwestycji w nieruchomości

SKŁADNIKI KOSZTÓW
INWESTYCJI W NIERUCHOMOŚCI

INWESTYCJA POCZĄTKOWA

CENA ZAKUPU
W odróżnieniu od innych krajów, nieruchomości na Manhattanie i w Miami są oferowane z pełnym wyposażeniem kuchni wliczonym w ostateczną cenę sprzedaży apartamentu.

PODŁOGI
Na Manhattanie i w Miami podłogi są wliczone przy zakupie nowej inwestycji bezpośrednio od dewelopera. W przeszłości Miami dostarczało lokale w stanie gotowym do aranżacji, co oznaczało brak posadzek kamiennych lub drewnianych. Na szczęście to się zmieniło. 

KOSZTY TRANSAKCYJNE
Szacunkowe średnie koszty transakcyjne wynoszą około 3% ceny zakupu bez finansowania oraz 4,5% ceny zakupu przy finansowaniu, co odpowiada około 2% kwoty kredytu hipotecznego.

Te koszty transakcyjne obejmują Mansion Tax w wysokości 1,25%-3,95% (według skali ruchomej, zależnej od wartości apartamentu), a także opłaty rejestracyjne i prawne. W przypadku zakupu nowej inwestycji w przedsprzedaży, w zależności od warunków rynkowych, zwyczajowo nabywca pokrywa dodatkowo Transfer Tax sprzedającego w wysokości około 2% w Nowym Jorku. W Miami nazywa się to opłatą deweloperską (developer fee) i wynosi około 1,25%-1,75% w Miami.  

KOSZTY OPERACYJNE (WYDATKI GOTÓWKOWE)

OPŁATY EKSPLOATACYJNE (COMMON CHARGES LUB MAINTENANCE)

W przypadku kondominiów opłaty eksploatacyjne (common charges) wynoszą zazwyczaj od 1,10 do 1,60 USD za stopę kwadratową (ft2) miesięcznie. Koszty te obejmują ogrzewanie, prąd i sprzątanie części wspólnych; wodę; podstawową telewizję kablową; ochronę; ubezpieczenie budynku oraz obsługę udogodnień budynku (centrum fitness, concierge, lounge, basen, salę zabaw itp.).

Spółdzielnie typu co-op pobierają opłatę maintenance, która obejmuje wszystkie opłaty eksploatacyjne powiększone o podatki (nieopłacane odrębnie przez właściciela) oraz odsetki od kredytu hipotecznego budynku, jeśli taki istnieje. Spółdzielnia (typu co-op) może mieć zaciągnięte kredyty hipoteczne na budynek (na remont dachu lub z innego powodu), a odsetki są przenoszone na udziałowców spółdzielni. Dlatego często opłaty maintenance w spółdzielni bywają wyższe (nawet po uwzględnieniu podatków zawartych w tych opłatach), ponieważ kondominia z mocy prawa nie mogą zaciągać zadłużenia.

PODATKI OD NIERUCHOMOŚCI

Podatki od nieruchomości (Real Estate Taxes lub Property Taxes) są naliczane od wartości szacunkowej, czyli wartości przypisanej nieruchomości przez władze miejskie. Do tej wartości szacunkowej stosuje się następnie stawkę. Proces jest nieco zawiły, lecz zasada orientacyjna mówi o 0,1% ceny zakupu miesięcznie na Manhattanie oraz 0,2% ceny zakupu miesięcznie w Miami.

Manhattan ma szereg programów ulg podatkowych dla określonych budynków, które w niektórych przypadkach obniżają podatki na 10, 15 lub 20 lat. Wiele z nich jednak wygasło i żadne nowe budynki nie mogą już z nich korzystać. Więcej informacji na stronie Podatki od nieruchomości.

Miami oferuje ulgę homestead dla nabywców głównego miejsca zamieszkania w wysokości 25 000 USD, lecz wartość takiej ulgi jest dość nieznaczna. Szersze omówienie znajduje się na stronie Podatki od nieruchomości.

KREDYT HIPOTECZNY

Jeśli właściciel zdecyduje się zaciągnąć kredyt hipoteczny, poniesie miesięczny wydatek obejmujący zarówno odsetki, jak i kapitał. Ze względu na charakter wyliczeń kredytowych, we wczesnych latach nabywca spłaca głównie odsetki, które w amerykańskim systemie podatkowym podlegają odliczeniu. W późniejszych latach nabywca spłaca głównie kapitał.

Na przykład, jeśli nabywca kupił nieruchomość za 1 000 000 USD i sfinansował 500 000 USD przy oprocentowaniu 5,5% w ramach 30-letniego kredytu o stałej stopie, łączne raty kredytu w skali roku wyniosłyby 34 067 USD (czyli 2 839 USD miesięcznie). Z tej kwoty 27 332 USD stanowiłyby odsetki podlegające odliczeniu podatkowemu. Z czasem, w miarę spłaty kapitału kredytu, kwota odsetek podlegających odliczeniu będzie malała. W początkowych latach stanowi to jednak bardzo duży koszt równoważący dochód z najmu.

Więcej informacji o kredytach hipotecznych znajduje się na stronie Finansowanie hipoteczne.

UBEZPIECZENIE

Właściciel powinien wykupić ubezpieczenie samej nieruchomości, a także ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej. Koszt ten wynosi zaledwie kilkaset dolarów rocznie. Często wynajmujący wymaga, aby jego najemcy również wykupili ubezpieczenie, dzięki czemu ryzyko po stronie wynajmującego jest ograniczone.

Na Florydzie właściciel domu wolnostojącego powinien wykupić ubezpieczenie od powodzi i huraganów.

PROWIZJE POŚREDNIKÓW

W USA to zawsze sprzedający płaci prowizję w transakcji zakupu. Sprzedający zazwyczaj uiszcza prowizję w wysokości 6% ceny zakupu, dzieloną po równo między pośrednika nabywcy a pośrednika sprzedającego. Dlatego nabywcy nie płacą nic za to, że pracujemy w ich imieniu w transakcji zakupu.

Jeśli nabywca zdecyduje, że chce wynająć swój nowy apartament, na Manhattanie uiści prowizję pośrednika równą jednomiesięcznemu czynszowi (wyłącznie za pierwszy rok). W Miami zwyczajowo to właściciel płaci prowizję (10% rocznego czynszu, dzieloną po równo między pośredników nabywcy i sprzedającego) za znalezienie najemcy.

Więcej informacji o wynajmie nieruchomości znajduje się na stronie Zarządzanie nieruchomościami.

KOSZTY POZAOPERACYJNE

AMORTYZACJA NIERUCHOMOŚCI

Rząd USA pozwala właścicielom nieruchomości inwestycyjnych amortyzować cenę zakupu oraz koszty transakcyjne niezwiązane z finansowaniem przez okres 27,5 roku. Na przykład, jeśli nabywca kupuje nieruchomość za 1 000 000 USD i ponosi koszty transakcyjne niezwiązane z finansowaniem w wysokości 25 000 USD (1 000 000 USD razy wspomniane wyżej 2,5%), może odliczać 37 273 USD rocznie, czyli 3 106 USD miesięcznie, tytułem amortyzacji. Jest to istotny koszt niegotówkowy, który można odliczyć od dochodu z najmu.

AMORTYZACJA KOSZTÓW FINANSOWANIA

Rząd USA pozwala również właścicielowi nieruchomości inwestycyjnej odliczać amortyzację części kosztów transakcyjnych związanych z finansowaniem przez okres kredytowania. Jest to także koszt niegotówkowy, który można odliczyć od dochodu z najmu.

UJEMNY DOCHÓD PODLEGAJĄCY OPODATKOWANIU

Ostatecznie, dzięki wszystkim odliczeniom (zarówno gotówkowym, jak i niegotówkowym, opisanym powyżej), które dopuszcza rząd USA, w początkowych latach inwestor finansujący zakup nieruchomości osiągnie ujemny dochód podlegający opodatkowaniu (czyli straty podatkowe). Nie należy tego mylić ze stratami gotówkowymi, ponieważ przy wpłacie własnej na poziomie 40% właściciel prawdopodobnie wyjdzie na zero pod względem gotówkowym (czyli nie wygeneruje ani dochodu, ani strat gotówkowych). Te straty podatkowe można przenosić na lata, w których nieruchomość przynosi dochód do celów podatkowych, kompensując ten dochód i eliminując podatki za te lata. Z czasem jednak dochód gotówkowy będzie rósł, podobnie jak wartość nieruchomości.

MATERIAŁY POWIĄZANE:

Jak inwestować w nieruchomości

Najczęstsze pytania: zakup apartamentu w Nowym Jorku

Lista kontrolna nabywcy zagranicznego przy zakupie kondominiów w Nowym Jorku