Kondominium a co-op w Nowym Jorku, analiza inwestycyjna

Dla nabywców kupujących na własne potrzeby decyzja między kondominium a co-op dotyczy w dużej mierze stylu życia i ceny. Dla nabywców o profilu inwestycyjnym ramy decyzyjne są ostrzejsze. Co-op niesie ze sobą strukturalne tarcia na każdym etapie cyklu alokacji kapitału: nabycie, utrzymanie oraz wyjście z inwestycji. Dyskonto cenowe oferowane przez co-op często nie przetrwa kosztów tarcia wynikających z ograniczeń w użytkowaniu, wolniejszego wyjścia oraz węższego grona nabywców przy odsprzedaży.

• Kondominium, plan ofertowy plus umowa plus zamknięcie transakcji. Nabywcy zagraniczni oraz podmioty akceptowani. Transakcje gotówkowe zamykają się w około 60 do 90 dni. Brak zgody zarządu.
• Co-op, plan ofertowy plus umowa plus zamknięcie transakcji plus pakiet dokumentów dla zarządu plus rozmowa z zarządem plus zgoda zarządu (board approval). Większość zarządów odrzuca nabywców zagranicznych. Większość zarządów wymaga obywatelstwa USA lub stałego pobytu. Większość zarządów wymaga, aby profil finansowy nabywcy mieścił się w parametrach ustalonych przez budynek. Uzyskanie zgody może zająć od 30 do 60 dni po podpisaniu umowy.

Dla inwestora oceniającego napływ ofert ścieżka kondominium pozwala szybciej ulokować kapitał i ma mniej pojedynczych punktów ryzyka. Nabycie co-op jest istotnie bardziej narażone na niepowodzenie po podpisaniu umowy z powodu odmowy zarządu. Na poziomie portfela jest to realny koszt tarcia.

• Kondominium, pełne prawo do podnajmu (z zastrzeżeniem jedynie wymogów dotyczących opłat eksploatacyjnych oraz ewentualnych zasad budynkowych co do minimalnego okresu najmu). Właściciel może wynająć lokal na standardowych warunkach rynkowych. Profil inwestorski w pełni zgodny z prawami własności.
• Co-op, podnajem zwykle ograniczony (najczęściej od 1 do 2 lat na każde 5, dla każdego podnajmu wymagana zgoda zarządu, obowiązują opłaty za podnajem). Profil inwestorski zasadniczo ograniczony. Zasady budynku mogą uniemożliwić takie ulokowanie kapitału.

Dla inwestora nastawionego na dochód ograniczenia podnajmu w co-op mogą całkowicie zniweczyć założenia dotyczące zwrotu. Nawet tam, gdzie podnajem jest dozwolony, tarcia (zgoda zarządu dla każdego najemcy, opłaty za podnajem, złożoność zasad) czynią tę pozycję mniej płynną jako źródło dochodu z najmu.

• Kondominium, odsprzedaż dowolnemu kwalifikowanemu nabywcy. Nabywcy zagraniczni oraz podmioty akceptowani. Typowy czas ekspozycji na rynku zgodny z ogólną dynamiką rynku luksusowego.
• Co-op, odsprzedaż uzależniona od zgody zarządu na nowego nabywcę. To samo tarcie, które dotyczyło nabycia, teraz dotyczy wyjścia. Nabywcy zagraniczni są zwykle wyłączeni z grona potencjalnych nabywców. Czas ekspozycji na rynku jest strukturalnie dłuższy z powodu mniejszego grona uprawnionych nabywców.

Tarcia po stronie wyjścia są często niedoszacowane przez nabywców skupionych na cenie nabycia. Dyskonto od 15 do 25 procent przy nabyciu co-op może zostać uszczuplone lub zniwelowane przez wolniejsze wyjście, mniejsze grono nabywców oraz ryzyko odmowy zarządu przy sprzedaży.

• Kondominium, standardowe traktowanie jako nieruchomości. Właściciel otrzymuje akt własności (fee deed). Podatek od nieruchomości naliczany bezpośrednio. Możliwe odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego przy finansowaniu. Dla nieruchomości inwestycyjnej dostępna wymiana w trybie 1031 exchange (odroczenie podatku, IRC sec. 1031).
• Co-op, własność udziałów w spółce. Właściciel otrzymuje certyfikat udziałowy oraz umowę najmu o charakterze własnościowym (proprietary lease). Podatek od nieruchomości na poziomie budynku rozliczany przez opłatę eksploatacyjną (maintenance). Odsetki od kredytu hipotecznego mogą być rozliczane przez bazowy kredyt hipoteczny co-op. Traktowanie w ramach 1031 exchange jest bardziej złożone; zalecamy konsultację z doradcą.
• Własność przez podmiot, struktury LLC (spółka z ograniczoną odpowiedzialnością typu US) oraz trusty są rutynowo akceptowane przez kondominia; zwykle odrzucane przez zarządy co-op. Dla struktur ochrony aktywów oraz planowania sukcesji kondominia są zazwyczaj jedyną realną drogą.

Dla inwestorów działających poprzez określone struktury (LLC dla wyodrębnienia odpowiedzialności, trusty dla planowania sukcesji, spółki zagraniczne dla pozycjonowania międzynarodowego) kondominia są na rynku nowojorskim zazwyczaj jedyną wykonalną drogą.

Co-op może mieć sens inwestycyjny w wąskich scenariuszach:

• Długoterminowe główne miejsce zamieszkania z możliwością konwersji. Jeśli okres utrzymania wynosi 10 lat lub więcej, a lokal służy jako główne miejsce zamieszkania (a nie inwestycja jako taka), niższa cena wejścia ma czas, aby zaprocentować.
• Budynki o łagodnych zasadach podnajmu. Niektóre co-op mają luźniejsze postanowienia dotyczące podnajmu, zbliżone do elastyczności kondominium. Takie istnieją, lecz wymagają badania nieruchomości właściwego dla danego budynku.
• Kandydaci do konwersji z co-op na kondominium, rzadko, lecz jest to możliwe, niektóre co-op głosują za konwersją na strukturę kondominium, co może istotnie przeszacować wartość aktywa.
• Trofeowa architektura przedwojenna bez odpowiednika w formule kondominium, niektóre przedwojenne budynki przy Park Avenue i Fifth Avenue dostępne są wyłącznie w formule co-op. Jeśli nabywca pozyskuje walory architektoniczne, struktura co-op jest ceną dostępu.

Poza tymi scenariuszami kondominia niemal zawsze wypadają lepiej niż co-op na poziomie inwestycyjnym, nawet przy wyższej cenie wejścia.