Zwrot prowizji dla kupującego w Nowym Jorku: jak działa w 2026 roku

Kupujący z Polski, który wchodzi na rynek Manhattanu, liczy cenę, podatki i koszty zamknięcia transakcji, a często dopiero późno odkrywa pozycję, na którą realnie ma wpływ: prowizję pośrednika. Stan Nowy Jork zna ustawowo umocowany mechanizm pozwalający odzyskać jej część przy zamknięciu, tak zwany buyer rebate. Ten przewodnik wyjaśnia, czym jest, skąd biorą się te pieniądze, ile realnie wraca do kupującego i co zmieniła ugoda NAR z 2024 roku.

Czym jest zwrot prowizji dla kupującego

Zwrot to część prowizji agenta kupującego, którą ten agent oddaje swojemu klientowi. Skutek praktyczny jest prosty: dwóch agentów może zdobyć tę samą nieruchomość w tej samej cenie, ale przy zwrocie kupujący zamyka transakcję, wydając mniej. Można na to spojrzeć również jak na refundację, którą agent kupującego wypłaca w dniu zamknięcia.

Stan prawny w stanie Nowy Jork

Nowy Jork wpisał zwrot prowizji do ustawy w grudniu 2014 roku, gdy nowelizacja paragrafu 442 Real Property Law wyraźnie wyłączyła go spod zakazu dzielenia prowizji z osobą nieposiadającą licencji. Trzeba tu sprostować częste nieporozumienie: przed tą datą zwrot nie był nielegalny. Zarówno Department of State, jak i prokurator generalny stanu zajmowali już wcześniej stanowisko, że jest dopuszczalny, a nowelizacja z 2014 roku skodyfikowała to stanowisko, zamiast uchylać zakaz. Deklarowanym celem było obniżenie kosztów transakcyjnych po stronie kupujących i zwiększenie konkurencji między agentami.

Kwestie podatkowe

Co do zasady zwrot nie jest traktowany jako przychód podlegający opodatkowaniu. Każda sytuacja majątkowa wygląda jednak inaczej, tym bardziej gdy kupujący nie jest rezydentem podatkowym Stanów Zjednoczonych, więc kwalifikację warto potwierdzić u doradcy podatkowego przed zamknięciem transakcji, a jeśli w konkretnym przypadku podatek jednak wystąpi, dopełnić tego obowiązku.

Zwrot to nie to samo co negocjowanie prowizji

Brzmią podobnie, ale jedna różnica waży: zwrot przyznaje broker kupującego, natomiast wynegocjowaną prowizję płaci sprzedający. Kupujący negocjuje zwrot, sprzedający negocjuje prowizję.

Jak dzieli się prowizja

W klasycznym układzie sprzedający płaci swojemu brokerowi prowizję w wysokości sześciu procent ceny sprzedaży. Jeśli kupujący przychodzi z własnym brokerem, broker sprzedającego zatrzymuje połowę, czyli trzy procent, a pozostałe trzy procent przekazuje brokerowi kupującego. To właśnie z tej drugiej połowy pochodzi zwrot.

Kto co negocjuje

Nazwy mówią same za siebie: zwrot negocjuje kupujący, nie sprzedający, a prowizję sprzedającego negocjuje sprzedający, nie kupujący. Kupujący może ustalać, czy jego agent wypłaci zwrot i w jakiej wysokości. Ściśle rzecz biorąc pełny termin brzmi buyer commission rebate, zwrot prowizji dla kupującego, więc kupujący, który negocjuje ten punkt ze swoim agentem, technicznie negocjuje prowizję.

Gdy agent działa pod brokerem

Każdy agent nieruchomości, który sam nie jest brokerem, musi działać pod innym brokerem, tak zwanym managing brokerem. Część należna agentowi kupującego jest więc dzielona jeszcze raz, zwykle na pół, właśnie z tym brokerem.

Na liczbach. Jeżeli nieruchomość sprzedaje się za 150 000 dolarów, a agenci obu stron dzielą sześcioprocentową prowizję po połowie, na każdą stronę przypadają trzy procent, czyli 4500 dolarów. Jeżeli dodatkowo każdy agent działa pod managing brokerem, kwota dzieli się ponownie: agent i broker dostają po 1,5 procent, czyli po 2250 dolarów. Gdy agent kupującego zaproponuje wówczas zwrot w wysokości jednego procenta, kupujący odzyskuje 1500 dolarów, a agentowi zostaje 750 dolarów, to jest 0,5 procent.

Ile realnie wraca do kupującego

Rachunek jest prosty i warto go zrobić przed podpisaniem czegokolwiek: zwrot w wysokości jednego punktu procentowego oddaje kupującemu jeden procent ceny zakupu przy zamknięciu. W powyższym przykładzie to 1500 dolarów przy 150 000. Przy skali transakcji na Manhattanie kwota przestaje być symboliczna i właśnie dlatego należy ją wynegocjować na piśmie przed pierwszymi oględzinami, a nie wtedy, gdy oferta została już przyjęta.

Dlaczego agent proponuje zwrot

Najczęstszy powód to konkurowanie o klienta. Agent może się na to zgodzić także wtedy, gdy szczególnie zależy mu, by dana nieruchomość zmieniła właściciela, a ta zachęta skłoni kupującego do złożenia oferty. Jest jeszcze trzeci, mniej widoczny powód: kto pracuje na sprawniejszych procesach i lepszej technologii, ma margines, by część tej oszczędności operacyjnej przekazać kupującemu jako oszczędność transakcyjną.

Cztery sposoby wykorzystania zwrotu

• Obniżenie kosztów zamknięcia transakcji.
• Sfinansowanie remontu, na przykład nowych blatów albo podłóg.
• Zakup sprzętu AGD, choćby lodówki czy pralko-suszarki.
• Wypłata gotówki w dniu zamknięcia.

Prowizja to nie wszystko

Kupujący, który przyjeżdża do Nowego Jorku z zagranicy, musi zważyć coś więcej niż procent. Na tak konkurencyjnym rynku jakość agenta waży więcej niż zwrot. Zapłacenie pełnej prowizji komuś, kto zdobędzie właściwą nieruchomość we właściwej cenie i we właściwym czasie, bywa warte znacznie więcej niż zwrot od kogoś, kto tego nie potrafi. Ten, kto ocenia doświadczenie, specjalizację i opinie poprzednich klientów, zwykle wychodzi z transakcji lepiej.

Co zmieniła ugoda NAR z 2024 roku

Trzy zmiany operacyjne

• Sprzedający nie musi już oferować wynagrodzenia agenta kupującego przez MLS. Automatyczne przekazanie na stronę kupującego przestało być automatyczne.
• Kupujący musi podpisać pisemną umowę o reprezentację, zanim obejrzy nieruchomość z agentem uczestniczącym w MLS. Dokument precyzuje, jak dokładnie agent otrzymuje wynagrodzenie. NAR ogranicza ten obowiązek do uczestników MLS obsługujących kupującego przy nieruchomości wystawionej w MLS, więc nie obejmuje on ani kontaktu czysto administracyjnego, ani dnia otwartego prowadzonego przez agenta sprzedającego.
• Honorarium agenta kupującego jest teraz negocjowane bezpośrednio między kupującym a agentem, zwykle jako kwota ryczałtowa, stawka godzinowa albo procent ceny zakupu.

Co to oznacza dla zwrotu w 2026 roku

• Jeżeli sprzedający zgodził się wynagrodzić agenta kupującego, co w Nowym Jorku wciąż jest częste, zwrot działa jak dawniej: agent oddaje część przy zamknięciu.
• Jeżeli sprzedający tego wynagrodzenia nie oferuje, kupujący płaci swojemu agentowi bezpośrednio, a zwrot staje się rabatem od wynegocjowanego honorarium.
• W obu wariantach kupujący ma większe pole, by z góry i na piśmie ustalić zarówno honorarium, jak i zwrot, zanim poszukiwania w ogóle się zaczną.

Kontekst nowojorski: spółdzielnie i umowa o reprezentację

Zarządy nowojorskich spółdzielni wymagają w pełni podpisanej umowy, zanim w ogóle rozpatrzą wniosek kupującego. Obowiązkowa pisemna umowa o reprezentację weszła na tym rynku niemal bez tarcia, bo sformalizowana relacja z kupującym była tu już powszechną praktyką, a dziś większość doświadczonych agentów kupującego na Manhattanie i w Miami zapisuje swoją politykę zwrotów właśnie w tej umowie.

Pytanie, które rozstrzyga sprawę, zadane przed pierwszymi oględzinami: czy oferujecie zwrot prowizji dla kupującego i czy można go wpisać do umowy o reprezentację? Odpowiedź powinna być jednoznaczna i utrwalona na piśmie.

Najczęstsze pytania

Czym dokładnie jest zwrot prowizji dla kupującego?

To część prowizji agenta kupującego, którą agent oddaje klientowi, w praktyce refundacja wypłacana przy zamknięciu transakcji. Kupujący nabywa tę samą nieruchomość w tej samej cenie, wydając mniej.

Czy zwrot jest dozwolony w stanie Nowy Jork?

Tak. Nowy Jork wpisał go do ustawy w grudniu 2014 roku nowelizacją paragrafu 442 Real Property Law. Wcześniej nie był nielegalny: Department of State i prokurator generalny uznawali go już za dopuszczalny, a nowelizacja skodyfikowała to stanowisko, zamiast uchylać zakaz.

Czy zwrot jest opodatkowany?

Co do zasady nie jest traktowany jako przychód podlegający opodatkowaniu. Warto jednak potwierdzić kwalifikację u doradcy podatkowego, zwłaszcza jako kupujący bez rezydencji podatkowej w Stanach Zjednoczonych, i rozliczyć podatek, jeżeli w danym przypadku jednak wystąpi.

Ile kupujący odzyskuje?

Zwrot w wysokości jednego punktu procentowego oddaje jeden procent ceny zakupu. Przy sprzedaży za 150 000 dolarów to 1500 dolarów dla kupującego, a agentowi po podziale z managing brokerem zostaje 750 dolarów.

Czy ugoda NAR z sierpnia 2024 roku coś zmieniła?

Tak. Od 17 sierpnia 2024 roku sprzedający nie musi oferować przez MLS wynagrodzenia agenta kupującego, a honorarium negocjuje się bezpośrednio. Zwrot pozostaje w Nowym Jorku dozwolony: jeśli sprzedający wynagradza agenta kupującego, działa jak wcześniej, a jeśli nie, staje się rabatem od uzgodnionego honorarium.

O co zapytać agenta na starcie?

Czy oferuje zwrot prowizji dla kupującego i czy wpisze go do pisemnej umowy o reprezentację. Odpowiedź powinna być jednoznaczna i pisemna jeszcze przed pierwszymi oględzinami.