ニューヨーク&マイアミ住宅購入ガイド

最良の住宅購入判断を行うためには、最良の代理人が必要です。それはあなたの利益のために働く専属のバイヤーエージェントを持つことを意味します。不動産取引には必ず売主の利益を代表するセラーエージェントが存在します。同様に、バイヤーエージェントがいれば、あなたの利益に専念する代理人を持つことになります。一般的に売主が協力するバイヤーブローカーへの報酬を支払いますが、常にそうとは限りません。

バイヤーエージェントの最も重要な側面の一つは、特定の物件に対して既得権益を持たないことです。一方、リスティングエージェントまたはセリングエージェントは、自らが売却のために掲載している特定のマンションまたは建物を売却することに既得権益を持っています。売主と売主のために働くリスティングエージェントは、売主にとって最良の条件で最高価格を得ることにのみ関心があり、それは買主の利益とは正反対です。

このように考えてください。もしあなたが訴訟の被告であれば、原告の弁護士を使ってあなたを代理させることはしないでしょう。ここでも同じ状況です。賢明に行動してください。自分自身のブローカーを使いましょう。エージェントを雇う際のその他のヒント:

• 複数のエージェントを使わないでください。誰もあなたを完全にサポートすることはないでしょう。一人のプロフェッショナルなエージェントに専念し、そのことを伝えれば、彼らはあなたに最良の物件を見つけるために全力を尽くします。
• 優れたエージェントは、市場で入手可能なすべてのマンションを見学させることができ、まだ掲載されていない物件も含まれます。

物件検索を開始する前に事前承認レターを取得することは、住宅ローンを希望する場合は必須です。銀行による事前承認を受けることで:

• 購入可能な住宅の価格帯をより適切に判断できます。
• 売主とそのブローカーに対して、取引を完了する財務能力があることを示します。

多くの場合、売主は住宅ローン条項付きのオファーを提示し、事前承認レターを持たない買主とは交渉すらしません。事前承認を受けていないことは、買主が真剣ではない可能性、取引完了に必要なことを理解していない可能性、あるいは購入する財務能力さえ持っていない可能性を売主に示すことになります。

住宅ローンの事前承認は取得に1日か2日しかかかりませんので、このステップを最初に完了することが最善です。検索でターゲットとする価格帯について明確な見通しが得られます。

コンド(condo)対コーオプ(co-op): 他のすべてを形作る構造的選択。

物件探しを始める前に、購入可能な不動産の種類を理解しておく必要があります。物件タイプは4種類です:

• Co-op(コーオペラティブ)
• コンドミニアム(コンド)
• Condop(商業ユニットと住居ユニットが分離されたコンドミニアムで、住居部分のみがCo-opにより管理される形態)
• タウンハウス、またはブラウンストーン
• 一戸建て住宅

Manhattan の住宅不動産は、約25%がコンド、70%がCo-op、5%がCondopとタウンハウスで構成されています。Miami はコンドと一戸建て住宅で構成されています。

Co-opとは何か?

一般的に、Co-opは主たる住居の購入者向けであり、多くの規則と規制があり、Co-op理事会との対面面接が必要です。Co-opを購入する際、買主は建物を所有する法人の株式を購入し、その住戸を使用するための専有リース権を受け取ります。

さらに、Co-opは財務要件がより厳格であり、住戸の転貸やピエ・ア・テールとしての使用について、より厳しい制限を課す傾向があります。コンドの購入ははるかに簡潔で、住戸を自由に転貸することができます。したがって、コンド所有は柔軟性において最良の選択であり、特に投資家、外国人買主、子供のために購入する親にとって好まれています。

次に、物件に求める条件の希望リストを作成します。発展途上のロケーションを希望しますか? それとも非常に確立された地域ですか? ガラスタワーに住みたいですか、それとも歴史的な戦前のCo-opですか? これらの質問への回答は、買主エージェントがあなたの好みに合う物件、スキップすべき物件を理解するのに役立ちます。

また、何が単なる希望で、何が譲れない条件かを理解することも重要です。ジャグジー付きバスタブやテラスのあるコンドを希望するかもしれませんが、それらがなくても妥協できるかもしれません。一方で、3ベッドルームは絶対に必要かもしれません。期待を明確にすることで、あなたとエージェントが検索範囲を広げ、見逃す可能性のある物件を発見するのに役立ちます。

希望リストを手に、オンラインで物件検索を始めることができます。Manhattan Miami のウェブサイトから始めてください。理想の住まいを見つけるための強力な機能を提供しています。ManhattanとMiamiのすべてのリスティングにアクセスできます。ManhattanまたはMiamiの物件リスティングをご自身で検索したい場合は、Manhattanはこちら、Miamiはこちらをクリックしてください。

多くのクライアントは、私たちが興味深い物件を提案することを好まれます。あなた専用の物件検索を準備してほしい場合は、Manhattanはこちら、Miamiはこちらをクリックしてください。あなた固有のパラメータに基づいた結果をお返しします。

注: リスティングを検索する際、外国人買主はコンド、Condop、タウンハウスに物件検索を集中させるべきです。Co-opは主たる住居所有者向けであるためです。

ここからが楽しい部分です: 物件訪問です。訪問する物件のショートリストが完成したら、個別のアポイントメントを手配いたします。また、日曜日に物件をご覧になれる場合は、オープンハウスにご同行いたします。オープンハウスでは1日に多くの物件をご覧いただけますが、よりプライバシーを重視される場合は、個別アポイントメントの方が適切でしょう。

すぐに選択肢は絞られ、数件の候補物件が残ります。

ご自身で物件検索を行う場合、購入エージェントと協働している際は、物件のリスティング・エージェントに直接連絡しないでください。リスティング・エージェントは売主のために働いており、あなたのためではありません。彼らが物件を案内した場合、リスティング・エージェントはあなたを代理することを期待します。その結果、 「デュアル・エージェンシー(双方代理)」に入ることになり、完全な忠誠を受ける権利を失います。

お選びいただいた物件について、類似物件に基づく評価額の見積もりを提供いたします。現在の市場状況を踏まえ、買主の皆様と入札戦略を協議いたします。物件、立地、現在の市場状況に応じて交渉戦術を策定いたします。

提示価格の決定にあたり、売主が使用する比較市場分析(CMA)と同様の類似物件分析を作成いたします。分析では、類似特性を持つ建物内の近隣住戸における最新の成約データに焦点を当てます。ご判断に必要な最新データ、成約分析、四半期平均リスティング割引率、現在の市場状況、最新の1平方フィートあたり平均価格、トレンドなどをすべて提供いたします。これらすべてのデータと市場情報から、最初の提示価格を導き出します。

ニューヨークでは、オファーは買主の不動産エージェントを通じて口頭で行われます。口頭でのオファーには法的拘束力はありません。ニューヨークの不動産取引では、書面による契約のみが執行可能です。したがって、契約書に署名するまで、買主にも売主にも義務は発生しません。そのため、買主は最良の条件を得るために、複数の物件に対してオファーを出すことができます。しかしフロリダでは、オファーは書面で行われ、10%のデポジットがオファーに添付される必要があります。したがって、買主が行ったオファーはすべて法的拘束力を持ちます。

売主は通常、カウンターオファーを返します。買主と売主は、最終購入価格と取引の特別条件について合意するまで交渉を重ねます。特別条件の一つとして、モーゲージ・コンティンジェンシー(住宅ローン条項)があります。これは、銀行が物件に対する住宅ローンを承認しない場合、買主が契約から離脱し、デポジットを返還される権利を認めるものです。モーゲージ・コンティンジェンシーは、買主が45日以内に住宅ローンを取得することを規定しています。売主は60日の条件を受け入れる場合もありますが、ほとんどの売主はモーゲージ・コンティンジェンシーなしを好みます。コンティンジェンシーなしの場合、売主は価格を下げる可能性があります。

外国人買主に対しては、売主がモーゲージ・コンティンジェンシーを認めない場合があります。買主が本当に銀行に断られたのか、単に物件購入の意思を変えたのかを売主が判断することが困難だからです。売主がコンティンジェンシーを認めない場合、一部の外国人買主にとって問題となる可能性があります。銀行からの事前承認レターを持つことで、外国人買主はこのハードルをクリアしやすくなります。

事前にニューヨーク市の不動産弁護士に相談することが望ましいですが、売主がオファーを受諾した時点で、買主は不動産弁護士を雇用する必要があります。ニューヨークでは、買主が弁護士を起用することが法的に義務付けられています。マイアミでは義務ではありませんが、ほとんどの方が弁護士を通じて取引を行います。単独で進めるリスクは極めて大きいため、当社では常に買主独自の法的代理人を立てることを推奨しています。

オファー受諾後、買主側エージェントが 「取引シート」 を作成します。これには購入者の氏名、すべての連絡先情報、買主側弁護士の氏名と住所が記載されます。したがって、この時点で買主はどの弁護士と協働するかを決定しておく必要があります。1日以内に、マンション(コンドミニアム)関連書類が買主側弁護士に送付され、レビューが開始されます。

買主側弁護士は、マンション(コンドミニアム)関連書類および建物の財務諸表をはじめとする各種書類を精査し、建物の健全性や対処すべき問題の有無を判断します。買主側弁護士は売主側弁護士および建物のスポンサー(開発元)に質問を提起します。その後、レビューで指摘された問題があれば、それに対処するために契約書が修正されます。

買主が契約書に署名するまで、売主は物件の内覧を継続し、希望すればより高額なオファーを受け入れることができます。したがって、プロセスを進める際には時間が極めて重要です。

ニューヨークの場合

契約書への署名時(通常、オファー受諾から10日以内)に、買主は購入価格の10%のデポジットを売主側弁護士に提出する必要があります。デポジットはエスクロー口座(通常は売主側弁護士が管理)で保管され、取引完了(クロージング)まで保持されます。新築物件(New Development)の場合、頭金は最大25%となることがあり、入居時期までの期間に応じて一括または複数回に分けて支払われます。

フロリダの場合

最初の書面オファーと同時に支払われた10%のデポジットは、特定の状況下でのみ返金されます。例えば、住宅ローン条件付き条項(Mortgage Contingency)のもとで買主のローン申請が銀行に却下された場合などです。新築物件の場合、進捗払いは通常、時間をかけて40%から50%となり、残額は取引完了時に支払われます。

買主が住宅ローン融資を受ける場合、銀行から住宅ローン承認レター(Mortgage Commitment Letter)を取得するための手続きを進めます。住宅ローン承認レターは、買主がローンを確保した時点で発行されます。マンション(コンドミニアム)およびCo-op(コーオペラティブ)の場合、このレターは理事会パッケージ(Board Package)の必須書類であり、売主との合意後に理事会承認のために提出します。

ローンの確保

住宅ローンの申請は、物件を見つける前でも、オファーを提出した後でも開始できます。ただし、予期せぬ事態を避けるため、できるだけ早い段階で進めることが最善です。買主は多くの書類を伴う申請書を記入する必要があります。貸主は買主の信用履歴、雇用記録、金融資産および負債を詳細に審査します。

住宅ローン承認レターの発行

住宅ローン承認レター(Mortgage Commitment Letter)は、ローンが承認された際に審査担当者がローン担当者に送付する書類です。これが正式な承認です。住宅ローン承認レターには、住宅ローンのあらゆる側面が詳述されます。条件と金利が記載され、 「条件事項」 (最終承認のために提供または説明が必要な項目)が箇条書きされます。住宅ローン承認レターには日付が記載され、有効期限が設定されます。審査担当者の署名が付される場合もあります。

事前承認レター(Pre-approval Letter)は物件探しを始める際に有用ですが、買主が正式に承認されるのは住宅ローン承認レターが発行された時点です。住宅ローン承認レターは正式な法的拘束力を持つ書類だからです。

タウンハウス全体または一戸建て住宅には理事会承認はありませんが、マンション(コンドミニアム)またはCo-op(コーオペラティブ)を購入する買主は、購入を完了するためにマンション理事会またはCo-op理事会に正式に申請する必要があります。

買主と売主の双方が契約を締結した後、買主はマンション(コンドミニアム)またはコーオプ(Co-op)の理事会に理事会パッケージを提出する必要があります。マンション理事会には 「優先買取権」と呼ばれる権利があり、外部買主の購入を承認する前に、理事会自身がそのマンションを購入する機会を持つことを意味します。コーオプ理事会は買主を承認または拒否する権限を持ちます。理事会パッケージ(売却申請書と呼ばれることもあります)には以下が含まれます:

• 申請書と手数料
• 締結済み契約書および住宅ローン承認書(該当する場合)
• 銀行取引明細書または確認書を含む財務諸表
• 個人推薦状
• ビジネス推薦状
• 過去3年分の納税申告書
• 雇用および収入証明書
• 犯罪歴、信用調査、雇用調査の承認書

理事会パッケージは、建物の管理会社に提出され審査されます。

• コーオプの場合、理事会は当該住戸の将来の全居住者との面接を要求します。この面接は非常に重要であり、ビジネスミーティングとして扱われるべきです。
• マンション理事会は購入希望者との面接は行いませんが、信用調査と犯罪歴調査を実施し、理事会パッケージを確認します。
• 理事会が 「優先買取権」を放棄する、つまり購入者を承認すると、取引完了(クロージング)の日程を設定できます。

取引完了(クロージング)は、契約締結から30日、45日、または60日以内に行われます。これは合意された条件によります。現金購入の場合は30日での完了が一般的です。住宅ローンを利用する場合、買主は最大60日、平均45日の期間を得られます。取引完了の準備として:

• 取引完了日を設定します。
• ローン承認の条件を満たします。
• 買主の弁護士が権原調査(タイトル・サーチ)を実施し、買主が 「クリーン・タイトル(瑕疵のない権原)」を受け取ることを確認します。これにより、売主が物件を所有しており、物件に対する先取特権が登録されていないことが保証されます。
• 住宅所有者保険を取得し、住宅が損傷または破壊された場合に所有者(および貸主)を損失から保護します。
• 取引完了前の最終立会検査。

取引完了(クロージング、またはセトルメント)は、不動産取引の最終段階です。取引完了日に、当事者は購入契約を完了し、物件の所有権を売主から買主に移転します:

• 買主(または買主の銀行)は、購入残高の支払いを行います。これは通常、購入価格の残り90%に加え、取引諸費用 (closing costs)3.5%(住宅ローンなしの場合)から5.5%(住宅ローンありの場合)です。
• 売主は買主に権利証(ディード)に署名し、住宅の鍵を引き渡します。
• 権原保険会社(タイトル・カンパニー)が新しい権利証を地方土地登記所に登録します。
• 売主は、売却代金から取引諸費用 (closing costs)と、取引完了時に既存の住宅ローンがあった場合はその返済額を差し引いた金額を受け取ります。

外国人買主の場合、買主が米国に物理的に滞在していなくても取引完了を行うことができます。買主は単に買主の弁護士に委任状(Power of Attorney)を付与する(またはLLCで購入する場合は同意書に署名する)ことで、買主に代わって取引を完了させることができます。これは一般的な慣行です。