マンハッタン 新築プレコンストラクション 2026

マンハッタンでのプレコンストラクション購入はどのように進みますか。

購入は通常、着工前または建設中に、ニューヨーク州司法長官が承認した販売計画書（offering plan）に基づき、デベロッパー（sponsor）から直接行います。何を購入するのかを定めるのは販売資料ではなく販売計画書であり、住戸仕様、建物予算、そしてデベロッパーの義務が記載されます。契約は通常、購入価格の概ね10%にあたる手付金とともに締結され、一部のデベロッパーは工事の進捗に応じて追加の分割金を求めます。クロージングは建物が完成して引き渡し可能になった時点で行われ、契約から1年以上先になることもあります。

デベロッパー販売ではどのクロージング費用が異なりますか。

マンハッタンの一般的な再販では、譲渡税は売主が負担します。デベロッパー販売では買主が負担するのが通例ですが、在庫を抱える物件ではこの点はますます交渉の余地があります。ニューヨーク州の譲渡税は0.4%（住宅では300万ドル超の部分が0.65%）、ニューヨーク市の譲渡税は50万ドルまでが1%、それを超える部分が1.425%です。ニューヨーク市のマンションタックス（高額住宅取得税）は100万ドル以上の購入について買主に課され、1%から始まり段階的に2,500万ドル超では3.9%まで上がります。デベロッパー取引では、買主がデベロッパーの弁護士費用や運転資金の拠出を負担するよう求められることもあります。

プレコンストラクションと再販、どちらが良い買い物ですか。

プレコンストラクションは新しいプロダクト、現行水準の設備、そして一部の物件ではラインと階を選べる先行販売価格をもたらします。再販は確実性をもたらします。実際の住戸、実際の眺望、建物の運営実績を確認でき、確定した期日にクロージングできます。デベロッパー在庫に交渉余地のある市場では、正解は物件ごとに異なります。だからこそ私たちは、あらかじめどちらかに偏るのではなく、検索のたびに両者を並べて比較します。

デベロッパーとの契約に署名する前に、買主は何を確認すべきですか。

• デベロッパーの完成実績、過去の物件、そして設備の縮小や引き渡し遅延の履歴の有無。
• 販売計画書に見込まれた固定資産税や共益費、そしてそれらが現実的かどうか。
• 手付金の保護：エスクロー（escrow）口座がどこで保管され、どのような条件で返還されるか。
• 販売済み住戸の割合：これは資金調達、交渉の余地、そして入居時の建物の雰囲気に影響します。
• 最終期限と、デベロッパーが期限までに引き渡さない場合にあなたが取り得る救済手段。