2017年10月、ロサンゼルス・エンゼルス（Los Angeles Angels）の元オーナーであるアート・モレノ氏とキャロル・モレノ氏は、520 Park Avenueのペントハウスを3,400万ドルで購入することに合意し、25%にあたる手付金850万ドルを支払いました。しかし取引は最後まで完了しませんでした。問題としたのは、住戸に隣接する機械室からの騒音です。クロージング期日を7年以上過ぎて、マンハッタンの連邦判事は騒音を「不合理ではない」と認定し、デベロッパーが「あらゆる合理的な措置」を講じていたと判断して、850万ドル全額に利息と弁護士費用を加えてゼッケンドルフ家に認めました（The Real Deal、2026年9月29日）。
見出しでは900万ドルと丸められました。判決の背後にある原則は、ニューヨークでは100年以上前から続くものです。署名済みの契約から法的に正当な理由なく離脱した買主は、通常、手付金を失います。マンハッタンでこの原則がどう働くのか、そして買主が署名前にどのように身を守るのかを解説します。
本記事は一般的なルールと公開された事例を説明するものであり、法的助言ではありません。契約は一件ごとに異なります。ご自身の契約は不動産専門の弁護士にご確認ください。
要点
- 連邦判事は、買主にクロージングを拒む正当な理由はなかったと認定したうえで、3,400万ドルのペントハウス契約に係るモレノ家の手付金850万ドルを、利息と弁護士費用とともにゼッケンドルフ家に認めました。
- ニューヨーク州の最高裁判所はMaxton Builders v. Lo Galbo（1986年）において、「法的に正当な理由なく」債務不履行となった買主は「頭金を取り戻すことはできない」と判示し、慣行である10%の手付金を損害の合理的な目安と位置づけました。
- 高級新築物件では20%から25%の手付金が一般的で、2004年にはニューヨークの控訴裁判所が、Trump World Towerのペントハウスに係る25%の手付金全額をスポンサーが保持することを認めています。
- 本当の守りは契約とスケジュールにあります。署名前の調査と懸念の提示、期限内の書面通知、そして遅延や変更がいつ法的な出口になるかを心得た弁護士です。
モレノ案件で何が起きたのか
The Real DealとLaw360の報道による事実関係は次のとおりです。
- 取引。2017年10月、モレノ家は520 Park Avenueのペントハウス58を3,400万ドルで契約し、署名時に850万ドルを支払いました。The Real Dealは裁判資料を引用し、取引がオプション契約として組成されていたと報じています。
- 争点。契約は、機械設備が買主の「平穏な享受」を妨げないよう、デベロッパーに「あらゆる合理的な措置」を講じる義務を課していました。クロージングは2019年1月4日に設定されていました。モレノ家は、デベロッパーの遮音テストが設備を停止した状態で行われたと主張し、クロージングを拒否しました。
- 債務不履行。2019年2月に債務不履行通知が送付され、2019年3月1日に契約は解除されました。
- 訴訟。ゼッケンドルフ家は2022年に州裁判所へ提訴しました。モレノ家は連邦裁判所に反訴を起こし、850万ドルの返還を求めました。2025年10月に陪審なしの1日の審理が行われ、ニューヨーク南部地区連邦地裁のローナ・G・スコフィールド判事はデベロッパー側勝訴の判断を下しました。
売主側のOved & Ovedの弁護士は、結果を一文でまとめています。「契約はコミットメントであり、オプションではない。拘束力ある合意から逃れるための口実としての紛争は容認されない」。モレノ家の弁護士はコメントしませんでした。報道時点で判決文の法的理由は公表されていなかったため、裁判所がどの法理に依拠したかについて、本記事では評価を控えます。
この案件は、買主が過小評価しがちなもう一つのリスクと明らかにつながっています。詳しくはマンハッタンでアパートメントを購入する前の騒音デューデリジェンス・ガイドで解説しています。
原則：正当な理由のない不履行は手付金の喪失
この点に関するニューヨーク法は古く、安定しています。Maxton Builders v. Lo Galbo, 68 N.Y.2d 373（1986年）において、Court of Appealsは「法的に正当な理由なく不動産契約を履行しない買主は、頭金を取り戻すことはできない」と判示し、この原則の起源を1881年までさかのぼりました。売主がその後同じ価格で物件を再売却していたにもかかわらず裁判所はこの原則を適用し、伝統的な10%の頭金を一般に受け入れられた合理的な金額と述べています。不満を抱く買主への助言は明快でした。「それを言うべき時は交渉の席である」。
マンハッタンの標準契約にも同じ結論が組み込まれています。New York City Barのコンドミニアム標準契約書は、買主が債務不履行となった場合、売主の唯一の救済は手付金を予定損害賠償として保持することだと定めています。売主が不履行となった場合、買主には売買の履行を求める訴訟を含む、より広い救済が残ります。
手付金が大きくても、原則は同じ
マンハッタンの中古コープやコンドの契約では、通常10%の頭金が求められます。新築は事情が異なります。Brick Undergroundは、契約時に10%、オファリング・プランの発効宣言時にさらに10%という一般的な構成を紹介しており、CityRealtyは外国人買主にはしばしば大幅に多い額が求められると報じています。
より大きな手付金も裁判で維持されてきました。Uzan v. 845 UN Limited Partnership（2004年）では、Trump World Towerのペントハウス4戸を約3,200万ドルで購入した買主が、25%にあたる約800万ドルの手付金を支払った後、9月11日以降のテロへの懸念を理由に解約を試みました。Appellate Divisionは、双方に弁護士がついた対等な交渉で契約が結ばれたこと、そして「25%の頭金はニューヨーク市の新築高級コンドミニアム市場における一般的な慣行である」ことを指摘し、スポンサーに全額の保持を認めました。
モレノ家の25%は、まさにこの慣行の範囲内にありました。
待機期間中、手付金はどう守られるのか
ニューヨークでスポンサーから購入する場合、買主の資金には実質的な保護があります。ただし、買主自身が不履行となればリスクにさらされます。General Business Law第352-h条および13 NYCRR Part 20の司法長官規則のもとでは、次のとおりです。
- 手付金は信託として保管される買主の資金であり続け、クロージング前にスポンサーの資金と混同してはなりません。
- スポンサーではないニューヨーク州の弁護士がエスクロー・エージェントとして保管し、5営業日以内に預け入れ、10営業日以内に買主へ書面で通知しなければなりません。
- 利息は原則として買主に帰属します。
- 係争中の資金の払い出しには、クロージング、共同の書面指示、確定した裁判所命令、または通知と異議申立ての手続きが必要です。
- オファリング・プランの修正予算が当初の見通しを25%以上上回った場合、買主には解除権が生じます。
フロリダと比べてみましょう。同州の法律では、契約書に目立つ形で明記されていれば、着工後、デベロッパーは10%を超えるプレコンストラクションの手付金を実際の建設費に充てることができます。ニューヨークではクロージングまで資金はエスクローに置かれます。両都市で購入を検討される方は、マイアミとマンハッタンのクロージング費用比較でその他の違いをご確認ください。
買主が正当に契約から離脱できる場合
契約または法律が出口を用意している場合、買主は実際に手付金を取り戻しています。代表的なルートは次のとおりです。
- 期限内に成就しなかった条件。たとえば住宅ローン条項は、その通知要件を厳密に守った場合にのみ買主を守ります。Maxtonでは、書面による解約通知が契約上の期限内に届かなかったことも、買主敗訴の一因でした。
- スポンサーによる重要な変更。Plazaの3,100万ドルのペントハウスをめぐる2012年の案件では、提出済み図面に必要な通知なく重要な変更が加えられたとの主張に基づき、控訴裁判所は契約解除と手付金返還を求める買主の請求の審理継続を認めました。これは審理を進めてよいという判断であり、最終的な勝訴ではありません。
- 売主の不履行。売主が契約で約束したものを引き渡せない場合、買主の救済は売主の救済よりも広くなります。
- 適切に宣言された「time of the essence」のクロージング。契約書に記されたクロージング期日は、通常は厳格なものではありません。厳格にするには、当事者の一方が合理的な新期日を定める明確な通知を送る必要があります。この手順を誤ると、期限を守らせようとした側が不履行の当事者になりかねません。
署名前にすべきこと
- まずデューデリジェンスを。騒音、眺望、採光、機械室、建物の財務。クロージングをためらう原因になりうるものはすべて、撤退に何の負担もない契約前に確認すべきです。
- 救済条項を交渉する。売主が何かの改善を約束するなら、基準、テスト方法、基準を満たさない場合の扱いを弁護士に定義してもらいましょう。モレノ案件の分かれ目となったのは「あらゆる合理的な措置」という文言でした。
- 手付金のスケジュールを把握する。新築では、各分割金の期日、保管者、払い出しの条件を正確に把握してください。
- すべての期限をカレンダーに記録する。条件や通知の期限は契約日から進行し、1日遅れて届いた通知は無効とされる可能性があります。
- 所有形態は早めに検討する。LLCや信託を通じて購入する方、とりわけ外国人買主は、署名前に所有形態を確定させるべきです。理由は外国人買主のための米国遺産税ガイドで解説しています。
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よくある質問
ニューヨークでアパートメント購入を取りやめた場合、手付金はどうなりますか？
契約上の正当な理由なく取りやめた場合、売主は通常、手付金を保持できます。ニューヨーク州のCourt of AppealsはMaxton Builders v. Lo Galbo（1986年）において、法的に正当な理由なく債務不履行となった買主は頭金を取り戻せないと判示しており、ニューヨークの標準契約書も、買主の不履行に対する売主の救済を手付金としています。
マンハッタンのアパートメントの手付金はいくらですか？
中古のコープやコンドの契約では、通常、署名時に価格の10%が必要です。新築のスポンサーはより多くを求めることが多く、一般的には2回に分けて20%、高級物件の買主や外国人買主には25%以上が求められることもあります。
ニューヨークで売主は25%の手付金を保持できますか？
裁判所はそれを認めてきました。Uzan v. 845 UN Limited Partnership（2004年）では、控訴裁判所がTrump World Towerのスポンサーにペントハウスの25%の手付金の保持を認め、25%は同市の高級新築市場で一般的だと述べています。2026年9月には連邦裁判所が、3,400万ドルの契約の25%にあたるアート・モレノ氏の手付金850万ドルをゼッケンドルフ家に認めました。
ニューヨークの新築物件の購入で、手付金は誰が保管しますか？
ニューヨーク州の弁護士であり、かつスポンサー本人ではないエスクロー・エージェントです。資金はスポンサーの資金と混同できない信託口座に置かれ、利息は原則として買主に帰属し、払い出しは司法長官規則に従います。
アート・モレノ氏はなぜ手付金を失ったのですか？
モレノ家は、隣接する機械室の騒音を理由に、520 Park Avenueの3,400万ドルのペントハウスのクロージングを拒否しました。陪審なしの審理の結果、判事は騒音を「不合理ではない」とし、デベロッパーが「あらゆる合理的な措置」を講じていたと認定して、手付金850万ドルに利息と弁護士費用を加えてデベロッパーに認めました。
懸念はすべて契約署名の前に提起し、確かめておきましょう。
関連する分析
出典：The Real Deal（2026年9月29日、2024年11月19日、2022年10月14日）、Law360（2025年10月）、Maxton Builders v. Lo Galbo, 68 N.Y.2d 373 (1986)、Uzan v. 845 UN Ltd. Partnership (App. Div. 1st Dept. 2004)、Plaza PH2001 LLC v. Plaza Residential Owner LP (App. Div. 1st Dept. 2012)、N.Y. General Business Law第352-e条および第352-h条、13 NYCRR 20.3、New York City Barのコンドミニアム標準契約書、Fla. Stat.第718.202条、Brick Underground、CityRealty。
