Vivere l'Upper West Side: cosa deve sapere chi compra nel lusso
L'Upper West Side è il quartiere di lusso più orientato alla famiglia di Manhattan, una combinazione che genera domanda costante da parte di grandi patrimoni statunitensi in trasferimento, di residenti di lungo corso che migliorano casa restando in zona e di acquirenti internazionali in cerca di spazi residenziali veri, con un'infrastruttura culturale attorno.
Ristorazione e scena gastronomica
Il panorama gastronomico dell'UWS è maturato molto nell'ultimo decennio. Amsterdam Avenue e Columbus Avenue, nel tratto fra le strade 70 e 90, coprono l'intera gamma: dalla tavola di quartiere all'indirizzo per cui si attraversa la città. Per Se (Columbus Circle) resta uno dei ristoranti più premiati di New York. Boulud Sud, su Broadway, presidia la fascia casual di alto livello. Il quartiere sostiene anche locali di eccellenza dedicati al vino e una densità rara di buona ristorazione di prossimità, che riflette una popolazione di residenti professionale e attenta alla cultura.
Scuole e servizi per le famiglie
L'UWS concentra un numero eccezionale di scuole private e indipendenti. La Trinity School (West 91st) e la Collegiate School (West 78th) sono tra le indipendenti più selettive di New York. La Rodeph Sholom School risponde alle famiglie che privilegiano un'istruzione indipendente di impostazione progressista. Sul fronte pubblico ci sono la P.S. 87 (West 78th), da anni tra le elementari meglio valutate di Manhattan, e la P.S. 9, che serve le famiglie del corridoio settentrionale.
Spazi aperti: Central Park e Riverside Park
L'accesso diretto al margine occidentale di Central Park è il tratto distintivo della vita nelle residenze di Central Park West. Il Reservoir (86esima, 96esima), il North Meadow, il Great Lawn e il Ramble si raggiungono tutti in pochi minuti dagli indirizzi su CPW. Per chi abita su Riverside Drive, Riverside Park offre 4 miglia di lungofiume sull'Hudson, campi sportivi, aree gioco e il 79th Street Boat Basin, uno dei pochi veri poli di servizi sull'acqua di Manhattan.
Istituzioni culturali
Il Lincoln Center for the Performing Arts (Columbus all'altezza della 65esima) è il fulcro culturale dell'UWS e ospita la Metropolitan Opera, la New York Philharmonic e il New York City Ballet. L'American Museum of Natural History (Central Park West all'altezza della 79esima) è una delle maggiori istituzioni di storia naturale al mondo. La New-York Historical Society occupa l'estremità nord della Museum Mile. Il campus della Columbia University a Morningside Heights aggiunge una dimensione intellettuale che plasma sia il carattere della comunità sia la stabilità immobiliare di lungo periodo.
Il processo d'acquisto: le co-op di lusso dell'Upper West Side
Poiché l'offerta di pregio dell'UWS si concentra nelle cooperative d'anteguerra, per chi compra a questo livello capire il processo di approvazione del board è essenziale. Ecco che cosa comporta di norma l'acquisto:
- Preparazione del board package, le co-op storiche di CPW richiedono di norma fascicoli finanziari di 50-100 e più pagine, con dichiarazioni dei redditi (2-3 anni), situazioni patrimoniali personali, lettere di referenze (professionali e personali) e una relazione dettagliata sull'uso previsto dell'immobile.
- Requisiti di liquidità dopo il closing, la maggior parte dei board delle co-op storiche richiede una liquidità pari a 3-5 volte il prezzo d'acquisto dopo il closing. Nella fascia $10M-$30M questo significa dimostrare disponibilità liquide per $30M-$150M+.
- Vincoli d'uso, molti board delle co-op dell'UWS vietano l'uso come pied-à-terre, l'acquisto tramite società e la locazione breve. I requisiti di residenza stabile sono frequenti. Conviene verificare le regole del board prima di firmare il contratto.
- Tempi. Dall'offerta accettata al closing, le operazioni su co-op richiedono di norma 3-5 mesi, tra composizione del board package, fissazione del colloquio con il board e voto. Per gli immobili di pregio agli indirizzi più importanti si può arrivare a 6 mesi e oltre.
- Alternative in condominio, per chi cerca maggiore flessibilità (proprietà estera, strutture societarie, uso come pied-à-terre), l'offerta in condominio di 15 CPW, 101 CPW e The Belnord dà accesso al corridoio di CPW senza i vincoli della co-op, pur a un prezzo superiore rispetto a metrature comparabili in co-op d'anteguerra.
Chi è attratto dall'affaccio sul parco dovrebbe considerare anche le residenze con vista su Central Park, che si distribuiscono tra Central Park West, Fifth Avenue e Central Park South.
