Calendario dei nuovi sviluppi a Miami, dalla prenotazione alla consegna

La pre-costruzione a Miami segue una tempistica strutturalmente diversa da quella della rivendita. La scala dei depositi distribuisce l'impiego del capitale su 24-48 mesi. I rapporti con i promotori determinano l'assegnazione dei piani trophy. I piani d'offerta fissano le condizioni. Per gli acquirenti UHNW, comprendere l'intero calendario è essenziale prima che un deposito di prenotazione diventi vincolante.

L'acquirente firma un accordo di prenotazione con un deposito iniziale (in genere il 10% del prezzo di acquisto). In questa fase l'edificio di norma non è ancora in costruzione e il piano d'offerta può essere ancora in elaborazione. La prenotazione riserva un'unità specifica o un'assegnazione di piano in attesa del contratto definitivo. In genere l'acquirente può recedere con restituzione del deposito entro un periodo iniziale definito nell'accordo di prenotazione; verifichi il termine di recesso con il legale prima di firmare.

Quando il piano d'offerta è definito e approvato, l'acquirente firma il contratto di acquisto completo e versa un ulteriore deposito contrattuale (in genere il 10-20% in aggiunta al deposito di prenotazione). Il contratto è vincolante e in questa fase vengono fissati i diritti di cessione, le clausole di recesso e le tappe. Gli acquirenti internazionali concludono di frequente questa fase a distanza, tramite procura o firma con istruzioni di bonifico.

I depositi per tappe di cantiere scattano quando l'edificio raggiunge eventi di costruzione predefiniti (in genere: fondazioni, top-out strutturale, completamento verticale, TCO). Ciascun deposito per tappa è fissato nel piano d'offerta. Il deposito complessivo in questa fase raggiunge di norma il 30-40% del prezzo di acquisto. L'acquirente è vincolato; il recesso richiede in genere l'approvazione del promotore e può comportare la perdita dei depositi già versati.

Prima del TCO, l'acquirente (o il suo rappresentante) ispeziona l'unità e individua le voci della punch-list. Il legale del promotore coordina il sopralluogo e la risoluzione di eventuali difetti. Per gli acquirenti dei piani trophy, questa fase comporta spesso il coordinamento del design e l'approvazione delle personalizzazioni, se scelte in fase contrattuale.

Quando l'edificio ottiene il Temporary Certificate of Occupancy, viene fissata la chiusura per l'acquirente. L'acquirente versa il saldo finale (in genere il 50-60% del prezzo di acquisto) e sottoscrive il trasferimento dell'atto. Il possesso passa alla chiusura. Nelle operazioni finanziate, l'istituto di credito eroga i fondi in questa fase. All'atto della chiusura si pagano l'imposta di bollo documentale della Florida + l'imposta sugli intangibili (sulle operazioni finanziate) + l'assicurazione del titolo.

Dove il piano d'offerta consente la cessione, l'acquirente può trasferire il contratto a un altro acquirente prima del TCO. Il prezzo di cessione coglie in genere l'arco di prezzo tra prenotazione e consegna. Di norma si applicano l'approvazione del promotore e commissioni di cessione. Per gli acquirenti con obiettivo di investimento, la cessione è un percorso di uscita pre-TCO frequente. Verifichi le clausole di cessione nel contratto prima della prenotazione; non tutti i promotori la consentono.

• Orizzonte di detenzione. Prenderà in consegna l'unità per viverci o affittarla, oppure la cederà prima del TCO?
• Entità acquirente. L'entità alla prenotazione dovrebbe coincidere con quella alla chiusura; cambiare entità a metà percorso può richiedere l'approvazione del promotore.
• Personalizzazione. Le scelte di design e finiture sono in genere soggette a termini; le coordini in anticipo con il legale e con il team di progettazione.
• Termine di recesso, il termine di recesso dell'accordo di prenotazione è la principale tutela dell'acquirente; ne comprenda portata e scadenza prima di versare il deposito.
• Esposizione FIRPTA. Gli acquirenti esteri dovrebbero impostare la pianificazione FIRPTA alla prenotazione, non alla chiusura né all'eventuale vendita successiva.