Residences by Armani/Casa, 18975 Collins Avenue, Sunny Isles Beach

Perché gli acquirenti lo chiedono per nome

Nel Sud della Florida la maggior parte delle torri fronte oceano si vende sulla vista, sulla pianta e sul livello delle finiture. Questa si vende sulla firma. Secondo la scheda di progetto pubblicata da Dezer Development, gli interni e gli spazi comuni portano la firma dell'Armani/Casa Interior Design Studio, e quel credito ha cambiato il modo in cui l'edificio viene prezzato dal mercato. L'acquirente arriva conoscendo già il marchio: arriva con un'idea di come debba sentirsi una stanza prima ancora di aver visto una planimetria.

Una notorietà di questo tipo è utile ed è anche una trappola. La familiarità con il marchio comprime la due diligence che un acquirente condurrebbe normalmente su un acquisto fronte oceano di questo livello. Ci si innamora della lobby, si firma in fretta e solo dopo si affrontano la consistenza delle riserve, lo storico dei contributi straordinari, la voce assicurativa e l'esposizione della singola colonna. Sono questi elementi a determinare quanto costerà tenere l'appartamento nel prossimo decennio, e la firma di un designer non ne cambia nessuno.

Questa pagina descrive che cosa sia fisicamente l'edificio, in che cosa differiscano le linee di appartamenti, che cosa un acquirente debba verificare prima di formulare un'offerta e come la torre si collochi rispetto alle altre residenze di marca di Collins Avenue. Per inquadrare prima l'intero corridoio, conviene partire dall'hub appartamenti in vendita a Sunny Isles e tornare qui.

L'edificio

La torre sorge direttamente sulla sabbia, sul lato est di Collins Avenue, verso l'estremità settentrionale del fronte oceano di Sunny Isles Beach. I registri catastali della contea mostrano che gli indirizzi di Collins Avenue compresi nel territorio comunale arrivano all'incirca all'isolato 19200; più a nord subentra il confine di Golden Beach e il nome della strada sul fronte oceano cambia.

Secondo la scheda di progetto dello stesso studio, l'architetto progettista è Pelli Clarke & Partners, fondato da César Pelli, mentre Sieger Suarez Architects figura come architect of record. La stessa scheda indica per la torre un'altezza di 649 piedi e una superficie edificata di circa 784,000 piedi quadrati. Dezer Development descrive l'edificio come una torre fronte oceano di 60 piani e Pelli Clarke & Partners parla, per conto proprio, di sessanta piani: sul conteggio commerciale dei piani developer e progettista sono quindi allineati. I registri delle unità della contea di Miami-Dade numerano però i piani residenziali dal terzo al cinquantaquattresimo, senza tredicesimo piano, e il conteggio commerciale non coincide con la numerazione registrata. Prima di confrontare un «piano alto» in questo edificio con un piano alto in quello accanto, conviene chiedere quale delle due convenzioni stia usando l'annuncio.

I progettisti descrivono l'impianto volumetrico come due forme intrecciate simili a vele, che si allargano salendo. Non è una descrizione ornamentale: spiega una caratteristica misurabile della pianta, perché alcune linee di appartamenti crescono fisicamente di superficie mano a mano che si sale. Il fenomeno compare nei dati di superficie registrati dalla contea ed è raro in una torre di Miami.

La terrazza della piscina e il beach club si trovano sul lato oceano, mentre la porte cochère e la sequenza di arrivo affacciano su Collins.

Struttura, numero di residenze e completamento

I registri folio della contea di Miami-Dade relativi al 18975 Collins Condo elencano 306 residenze numerate, sei per piano, dal terzo al cinquantaquattresimo, ossia cinquantuno unità per ciascuna delle sei linee. Altri due folio risultano registrati come attici: PH-00 con 5,336 piedi quadrati e PH-04 con 4,821 piedi quadrati di superficie abitabile registrata dalla contea. Il totale è 308, la cifra che Dezer Development pubblica nella propria scheda di progetto, qui riconciliata con le particelle effettivamente registrate. Una cautela sui conteggi pubblicati: la scheda di progetto dell'architetto progettista indica per questa torre 260 residenze, un dato che non si concilia né con i registri della contea né con la cifra del developer. Qualunque conteggio pubblicato va trattato come un'affermazione da verificare, non come un fatto.

I registri della contea rispondono anche alla domanda che gli acquirenti pongono quando vogliono sapere quanto sia ampio l'insieme dei comparabili per la propria colonna. Contando le camere da letto folio per folio, l'edificio conta 102 residenze da due camere sulle linee 04 e 05, 102 residenze da tre camere sulle linee 01 e 03 e 102 residenze da quattro camere sulle linee 00 e 02. Per i due folio degli attici la contea non registra alcun numero di camere. Dezer Development pubblicizza soluzioni da due a sei camere da letto: qualunque configurazione superiore alle quattro camere si trova quindi negli attici e non nella griglia delle linee. Una pagina concorrente dedicata all'edificio ripartisce il mix in 102 da due camere, 102 da tre camere e 104 da quattro camere o più, dando implicitamente per scontato che gli attici siano unità da quattro camere. I registri della contea non lo dicono.

Quattordici ulteriori folio restano fuori dal conteggio delle residenze. Nei registri della contea sono identificati da PS-1 a PS-15, con PS-13 assente, e ciascuno è registrato a 209 piedi quadrati. Sono le cabana che Pelli Clarke & Partners descrive come cabana private sulla spiaggia, fronte oceano. Ogni folio di cabana porta con sé una quota indivisa dello 0.0299% delle parti comuni, ed è questo a renderla un'unità con atto proprio e non una licenza d'uso su un bene altrui. Avendo folio autonomo, le cabana possono essere trasferite separatamente dall'appartamento. Pelli Clarke & Partners le descrive inoltre come strutture su più livelli: una scheda d'annuncio che indichi una superficie ben superiore a 209 piedi quadrati sta quindi descrivendo qualcosa di diverso dalla superficie abitabile registrata dalla contea. Conviene farsi confermare per iscritto se una cabana è compresa nell'operazione in esame, verificandolo sul folio e non sull'annuncio.

Sul completamento i registri della contea si dividono. I piani dal terzo al cinquantesimo risultano con anno di costruzione 2019, con due eccezioni al terzo piano: le unità 302 e 303 risultano 2020. I piani dal cinquantunesimo al cinquantaquattresimo e i due folio degli attici risultano 2020. Pelli Clarke & Partners indica il progetto come completato nel 2020, mentre la stampa di settore riportò la conclusione della torre alla fine del 2019. Tutto ciò è coerente con una torre giunta al tetto strutturale e consegnata dal basso verso l'alto a cavallo di quell'anno. Una pagina che stampi per questo edificio un unico anno di costruzione, in un senso o nell'altro, arrotonda un dato che nei registri è realmente diviso. La data conta per una ragione pratica, ripresa più avanti: da lì decorre il termine per la milestone inspection.

Soffitti oltre i dieci piedi, vetrate a tutta altezza e terrazze profonde sono il filo conduttore con cui il developer ha presentato le planimetrie. Non pubblichiamo un'altezza netta dei soffitti per fascia di piani, perché il dato varia da fascia a fascia e da pianta a pianta e appartiene alla scheda tecnica del developer, non a una pagina web. Quella scheda la reperiamo per i nostri clienti prima dell'offerta.

Che cosa comprende la firma Armani/Casa

La scheda di progetto di Dezer Development afferma che l'Armani/Casa Interior Design Studio ha progettato le residenze, le aree comuni e gli spazi delle amenity, e che il lavoro dello studio si estende agli arredi e alle finiture presenti nell'edificio. Riportiamo la firma esattamente come il developer l'ha pubblicata. Non qualifichiamo l'accordo commerciale che vi sta dietro, perché i suoi termini sono riservati e nessuno, al di fuori delle parti, può descriverli onestamente.

Quello che l'acquirente vede è una palette di materiali sobria: neutri caldi, molta pietra e molto legno, falegnameria a basso contrasto, illuminazione indiretta e ferramenta volutamente discreta. Armani/Casa non lavora sull'effetto, lavora sulla calma. Chi cerca un interno di Miami lucido e contrastato troverà deludente il pacchetto consegnato, e questo è un elemento di segmentazione reale in questo mercato.

Diverse unità rivendute sono state nel frattempo rifinite dai proprietari, quindi due appartamenti sulla stessa linea possono presentarsi in modo molto diverso. In visita conviene chiedere esplicitamente se si sta guardando la finitura originale di consegna o una ristrutturazione del proprietario: la risposta cambia sia il prezzo da riconoscere sia lo storico dei permessi da recuperare. Non pubblichiamo i produttori originali degli elettrodomestici e dei mobili su misura, perché per questa pagina non abbiamo ottenuto la scheda tecnica del developer e una risposta sbagliata verrebbe ripetuta da ogni acquirente che l'avesse letta.

I piani delle amenity

Dezer Development pubblica un programma di amenity di oltre 35,000 piedi quadrati distribuito su due piani, con lounge dei residenti, ristorante, sala fumatori, cantina, spa su due livelli, fitness center affacciato sull'oceano, sala cinema e clubroom, oltre a una terrazza con piscina riscaldata e circa 300 piedi di spiaggia privata. Il developer attribuisce inoltre il progetto paesaggistico a Enzo Enea. Va letto come il programma consegnato, non come il programma effettivamente in funzione oggi: dal 2019 gestori e orari delle amenity nelle torri di Sunny Isles sono cambiati, e un elenco pubblicato non equivale a un servizio presidiato.

Due domande contano più dell'elenco. La prima: quali amenity sono presidiate da personale e con quali orari, perché una spa senza personale è una stanza. La seconda: quanto costa far funzionare il programma di amenity, perché quel costo sta dentro le spese condominiali mensili ed è la voce che si muove.

Linee di appartamenti e planimetrie

Il piano tipo ospita sei residenze, numerate per linea da 00 a 05. I dati che seguono provengono dai registri folio del Miami-Dade County Property Appraiser per ogni unità dell'edificio: si tratta quindi di superficie abitabile registrata e non della superficie interna commerciale del developer. Le due misure non coincidono e il book delle planimetrie del developer riporta di norma un valore più alto. Per confrontare le linee fra loro si usano i dati della contea; per qualunque documento da firmare, il book delle planimetrie.

• Linea 00 è la pianta standard più grande. I registri della contea indicano quattro camere da letto con cinque bagni completi e un bagno di cortesia, e una superficie abitabile che sale da 3,005 piedi quadrati al terzo piano a 3,504 piedi quadrati al cinquantaquattresimo.
• Linea 01 è una tre camere con cinque bagni completi e un bagno di cortesia, registrata a 2,468 piedi quadrati su ogni piano dal terzo al cinquantaquattresimo.
• Linea 02 è una quattro camere con quattro bagni completi e un bagno di cortesia, registrata a 2,682 piedi quadrati su ogni piano.
• Linea 03 è una tre camere con tre bagni completi e un bagno di cortesia, registrata a 2,271 piedi quadrati su ogni piano.
• Linea 04 è una due camere con due bagni completi e un bagno di cortesia, in crescita da 1,506 piedi quadrati alla base della torre a 1,762 piedi quadrati in sommità.
• Linea 05 è la due camere più piccola, con due bagni, in crescita da 1,080 piedi quadrati a 1,305 piedi quadrati.

Conta lo schema più dei singoli numeri. Tre linee sono dimensionalmente identiche dal basso verso l'alto, il che le rende insolitamente facili da prezzare per comparabili. Tre linee crescono con l'altezza, ed è l'impianto a vela che riaffiora nei registri degli atti. Sulla linea 00 la differenza fra il piano più basso e il più alto è di circa 500 piedi quadrati di superficie abitabile registrata, prima ancora di dare un prezzo alla vista.

Vale la pena nominare una trappola di presentazione, perché ricorre nelle pagine che si posizionano su questa torre. Quelle pagine dispongono le planimetrie in tre fasce di piani, di norma dal 3 al 20, dal 21 al 40 e dal 41 al 54, assegnando una sola superficie a ciascuna fascia. Sulle linee che crescono, i registri della contea non sostengono questa struttura. Sulla linea 04 la superficie abitabile registrata è di 1,506 piedi quadrati al terzo piano, 1,584 al ventesimo, 1,634 al trentesimo, 1,693 al quarantunesimo e 1,762 al cinquantaquattresimo, e i piani intermedi si collocano fra questi valori invece di ripeterli. Una tabella per fasce sovrastima quindi l'appartamento alla base della fascia e lo sottostima in cima. Si prezza il piano, non la fascia.

Le superfici delle terrazze non sono registrate dalla contea e noi non le pubblichiamo. Quello che risulta agli atti, dalle due parti che hanno effettivamente costruito la torre, è che le terrazze sono una stanza progettata e non un cornicione. Dezer Development dichiara che le residenze dispongono di ampi balconi privati attrezzati con cucine da esterno; Pelli Clarke & Partners dichiara che tutte le residenze hanno terrazze private di grande ampiezza con cucine da esterno e che la maggior parte è servita da ascensore privato ad alta velocità. Nessuno dei due pubblica una dimensione di terrazza per linea, e la contea nemmeno. Qui la profondità delle terrazze varia realmente per linea e per fascia, e sul lato oceano di Collins una stanza all'aperto è una parte funzionale dell'appartamento, non un ornamento. Prima di esprimerci sul prezzo al piede quadrato reperiamo la planimetria quotata della singola unità, perché chi prezza sulla sola superficie interna finisce per ordinare male le linee.

I due folio degli attici hanno una configurazione a sé e non seguono la griglia delle linee.

Come ragionare sulla scelta della colonna

All'interno di questo edificio il valore è determinato da tre variabili, in quest'ordine.

L'esposizione viene prima di tutto. Le residenze a nord tengono acqua aperta e spiaggia verso Golden Beach. Quelle a sud guardano lungo la fila di torri di Sunny Isles, una vista scenografica e più affollata. A est pieno si ha l'oceano puro. A ovest c'è l'Intracoastal Waterway, e Pelli Clarke & Partners descrive le residenze come affacciate sull'isola, sull'oceano e sull'Intracoastal: un promemoria del fatto che su un'isola barriera così stretta una sola pianta può avere più di un'esposizione. Conviene chiedere quali finestre guardano dove, invece di accettare una singola indicazione di orientamento riportata sull'annuncio.

La fascia di piano viene seconda e non è lineare. Il salto di valore è più netto dove la residenza supera le coperture degli edifici circostanti. In questa torre, su tre delle sei linee, con l'altezza cresce anche la pianta: su quelle colonne l'altezza compra superficie oltre che vista.

La profondità della terrazza viene terza ed è cronicamente sottovalutata. Il dato va preso dalla planimetria, non dall'annuncio.

Possedere qui: che cosa compare sul prospetto di chiusura e dopo

È la sezione che le pagine di marketing saltano.

Spese condominiali mensili. Le torri fronte oceano di Sunny Isles con un programma completo di amenity comportano quote mensili di rilievo, e questo edificio non fa eccezione. Non pubblichiamo un valore al piede quadrato, perché cambia a ogni bilancio approvato e un dato vecchio è peggio di nessun dato. Conviene farsi dare il valore corrente per iscritto anziché affidarsi a un portale, e chiedere gli ultimi tre bilanci approvati per vedere la direzione di marcia.

Riserve e norme della Florida sulle riserve strutturali. Ai sensi del Florida Statute 718.112, un'associazione condominiale residenziale deve far completare uno structural integrity reserve study almeno ogni dieci anni per ciascun edificio della proprietà che abbia tre piani o più. Per i bilanci adottati a partire dal 31 dicembre 2024, un'associazione controllata dai proprietari delle unità tenuta a procurarsi tale studio non può deliberare di non costituire riserve, né di costituirle in misura inferiore a quella richiesta, per le voci coperte dallo studio. Un edificio recente si trova in generale in una posizione migliore rispetto a una torre degli anni 1980, ma essere recente non equivale a essere esentati. Vanno richiesti lo studio e i saldi correnti delle riserve.

Tempistiche della milestone inspection. Il Florida Statute 553.899 impone una milestone inspection per gli edifici condominiali di tre piani o più entro il 31 dicembre dell'anno in cui l'edificio compie trent'anni, e successivamente ogni dieci anni. La norma consente inoltre alla local enforcement agency di anticipare il termine a venticinque anni quando le condizioni locali, fra cui la prossimità all'acqua salata, lo giustifichino. Per un edificio registrato come costruito nel 2019 e nel 2020, la prima scadenza è ancora lontana. La domanda che conta per un acquirente non è se l'ispezione sia già avvenuta, ma se l'associazione stia mettendo a bilancio quella che arriverà.

Assicurazione. In Florida le coperture contro il rischio vento e le polizze immobiliari costiere hanno subito forti riprezzamenti negli ultimi anni, e passano attraverso la master policy fino alla rata mensile. Conviene chiedere come si è mosso il premio dell'associazione a ciascuno degli ultimi tre rinnovi, e poi chiedere quale sia il preventivo HO-6 per la propria unità, perché quello resta a carico esclusivo del proprietario.

Riallineamento dell'imposta immobiliare. In Florida la base imponibile viene rideterminata al momento della vendita. Un venditore che possiede l'immobile dalla consegna può pagare sensibilmente meno di quanto pagherà l'acquirente nel primo anno pieno. Non si costruisce un piano finanziario sull'attuale imposta pagata dal venditore. L'aliquota complessiva è fissata ogni anno dalla contea, dal consiglio scolastico (school board), dal Comune e dagli enti impositori regionali, e noi calcoliamo il dato sul prezzo di acquisto e sull'aliquota vigente al closing.

Costi di chiusura. Sull'atto si applica la Florida documentary stamp tax. Il Florida Department of Revenue fissa l'aliquota per la contea di Miami-Dade a 60 centesimi ogni $100 di corrispettivo, oltre a una surtax di 45 centesimi ogni $100. Il dipartimento precisa che la surtax non si applica a un documento che trasferisce esclusivamente una single-family dwelling, il che significa che un'unità condominiale come questa è esposta a entrambe le componenti. A ciò si aggiungono gli oneri di title e quelli del finanziatore. Prima della firma del contratto forniamo un dettaglio completo voce per voce.

Limiti alla locazione. La frequenza delle locazioni e la durata minima in questo edificio sono stabilite dalla declaration e dal regolamento dell'associazione, entrambi modificabili. Non pubblichiamo le condizioni vigenti, perché una regola non aggiornata riportata su una pagina web è il tipo di errore che fa perdere un acquisto. La declaration non è però un documento riservato: la descrizione legale di ogni unità nei registri della contea di Miami-Dade la richiama in Official Records Book 31715, Page 2560, quindi l'atto che governa l'edificio si può reperire e leggere invece di dedurlo da un portale. Qui la cosa pesa, perché le pagine concorrenti che pubblicano una durata minima di locazione per questa torre si contraddicono fra loro, e almeno una si contraddice due volte al proprio interno. Le regole le otteniamo per iscritto prima della firma del contratto. Se il suo progetto dipende da locazioni brevi in questo corridoio, conviene dirlo subito: le diremo con chiarezza se l'edificio funziona.

Come si colloca l'edificio nel mercato di Sunny Isles

Il tratto di Collins Avenue affacciato sull'oceano ospita oggi una sequenza fitta di torri che portano nomi della moda, dell'ospitalità e dell'automotive, realizzate da un numero ristretto di sponsor. Dezer Development è stata una delle costanti di quella trasformazione, e questa torre figura fra i progetti del suo curriculum di sviluppo.

La densità è insieme la forza e il rischio di questo mercato. La forza è la profondità: una platea internazionale di acquirenti che tratta questo specifico tratto di fronte oceano come una classe di attivo riconosciuta, con liquidità reale anche nei trimestri più lenti. Il rischio è la sostituibilità. Se più torri nel raggio di un miglio offrono tutte una quattro camere di marca a un piano alto con vista oceano, il potere di prezzo del venditore è disciplinato dalla concorrenza, e chi conosce l'insieme dei sostituti negozia meglio.

La posizione di Armani/Casa dentro quell'insieme è specifica. È un edificio firmato da un marchio del design e non da un marchio dell'ospitalità, quindi non offre servizi alberghieri né un programma di locazione gestito da un operatore di marca. Per chi cerca una torre residenziale privata senza componente alberghiera, è un pregio. Per chi cerca un servizio di ricevimento in stile hotel e un programma di locazione, è un disallineamento, e l'insieme di confronto corretto si trova altrove su Collins.

Su come il prodotto di marca si prezzi rispetto a quello non firmato nel Sud della Florida, si veda la nostra analisi delle residenze di marca a Miami. Su dove si stia chiudendo la fascia alta del mercato, si vedano le case più costose di Miami.

Prezzi e condizioni di mercato

Sulle pagine degli edifici non pubblichiamo prezzi statici: invecchiano, e un numero privo di colonna, piano e livello di finitura è pressoché privo di significato. Due quattro camere in questa torre possono prezzarsi in modo molto diverso già solo per esposizione e stato delle finiture. La disponibilità corrente e i prezzi richiesti sono mostrati dal modulo di ricerca in tempo reale presente in questa pagina.

Non pubblichiamo nemmeno una lettura dei tempi di permanenza sul mercato né una previsione sull'andamento dell'offerta, perché l'una e l'altra hanno senso solo se accompagnate da un'estrazione MLS datata, e una pagina che resta online per un anno non può portare onestamente un dato datato. Il valore corrente di questo edificio e il confronto con la contea li forniamo in conversazione, con la data dell'estrazione.

Per le dinamiche correnti dell'intera contea, si veda la nostra analisi del mercato dei condomini di Miami.

Acquistare dall'estero

Il corridoio fronte oceano di Sunny Isles attrae una platea internazionale di acquirenti. Per questo edificio non pubblichiamo una ripartizione della proprietà per nazionalità, perché nessuna fonte pubblica attendibile la produce.

La meccanica di un acquisto da parte di un soggetto estero è ordinaria, ma non è automatica. FIRPTA è la voce che più spesso si scopre troppo tardi. Secondo le regole dell'Internal Revenue Service, la ritenuta si applica alla cessione di un US real property interest da parte di un soggetto estero, non all'acquisto; l'acquirente è di norma il withholding agent e l'aliquota ordinaria è pari al 15% dell'amount realized. Va messa in conto già in fase di acquisizione, anche se produce effetti in uscita.

La struttura di proprietà conta, e la struttura corretta dipende dalla posizione convenzionale del Paese di residenza più che da una regola generale. Il finanziamento è accessibile ai cittadini stranieri tramite portfolio lender, a condizioni di loan-to-value diverse da quelle riservate a un acquirente residente. L'approvazione dell'associazione condominiale è un passaggio effettivo, con requisiti documentali effettivi, e richiede tempo. Ce ne occupiamo di continuo e, prima dell'offerta, illustriamo la sequenza applicabile alla sua giurisdizione.

Checklist di due diligence per questo edificio

Prima di formulare un'offerta qui, reperiamo e leggiamo per suo conto quanto segue:

• La declaration of condominium registrata e tutte le modifiche successive, per sapere che cosa si acquista realmente e che cosa l'associazione può cambiare. Per questo edificio le descrizioni legali delle unità nei registri della contea richiamano la declaration in Official Records Book 31715, Page 2560.
• Gli ultimi tre bilanci annuali approvati, per vedere la direzione della voce spese condominiali.
• Lo structural integrity reserve study più recente e i saldi correnti delle riserve.
• La declarations page della polizza dell'associazione, compresa la struttura delle franchigie per il rischio vento.
• I verbali delle riunioni del consiglio degli ultimi ventiquattro mesi, dove i contributi straordinari si annunciano prima di essere votati.
• Eventuali contenziosi pendenti o minacciati che coinvolgano l'associazione.
• Lo storico dei permessi edilizi della singola unità, che ci dice se una ristrutturazione del proprietario fosse regolare.
• Il regolamento vigente, comprese le norme sulle locazioni e sugli animali domestici nella loro versione modificata.
• Il registro folio di ogni cabana o diritto di posto auto trasferito insieme all'appartamento.

Se un venditore o l'agente incaricato della vendita oppone resistenza a produrre uno di questi documenti, è la resistenza stessa a costituire l'informazione.

Domande frequenti

Dove si trova Residences by Armani/Casa?

L'edificio si trova al 18975 di Collins Avenue, Sunny Isles Beach, Florida 33160, direttamente sull'Oceano Atlantico, sul lato est di Collins Avenue. I registri catastali della contea di Miami-Dade riportano la particella nella lottizzazione 18975 Collins Condo, nel Comune di Sunny Isles Beach. Sorge verso l'estremità settentrionale del fronte oceano cittadino, con il confine di Golden Beach poco più a nord.

Chi ha progettato e sviluppato l'edificio?

La torre è stata sviluppata da Dezer Development e The Related Group. L'architetto progettista è Pelli Clarke & Partners, lo studio fondato da César Pelli, con Sieger Suarez Architects come architect of record, secondo la scheda di progetto dello stesso progettista. Dezer Development attribuisce interni, aree comuni e spazi delle amenity all'Armani/Casa Interior Design Studio, e il progetto paesaggistico a Enzo Enea.

Quante residenze conta l'edificio e quando è stato completato?

I registri folio della contea di Miami-Dade elencano 306 residenze numerate dal terzo al cinquantaquattresimo piano, sei per piano e cinquantuno per linea, oltre a due attici: da qui la cifra di 308 pubblicata da Dezer Development. Per numero di camere i folio indicano 102 residenze da due camere, 102 da tre camere e 102 da quattro camere, mentre per i due attici non è registrato alcun numero di camere. I registri della contea riportano come anno di costruzione il 2019 per i piani dal terzo al cinquantesimo, con l'eccezione delle unità 302 e 303 registrate come 2020, e il 2020 per i piani dal cinquantunesimo al cinquantaquattresimo e per gli attici. Pelli Clarke & Partners indica per la torre un'altezza di 649 piedi e colloca il completamento nel 2020.

Che cosa sono le cabana di Armani/Casa e sono comprese nell'appartamento?

I registri della contea di Miami-Dade mostrano quattordici unità con folio autonomo nell'edificio, identificate da PS-1 a PS-15, con PS-13 assente, ciascuna registrata a 209 piedi quadrati. Avendo folio proprio, possono essere trasferite indipendentemente dall'appartamento. Se una di esse sia compresa in una specifica operazione va verificato sul folio e non sulla scheda dell'annuncio.

Si può affittare una residenza in Armani/Casa?

Le locazioni in questo edificio sono disciplinate dalla declaration registrata e dal regolamento dell'associazione, entrambi modificabili dall'associazione stessa. Non pubblichiamo la durata minima né il limite di frequenza vigenti, perché una regola superata riportata online è il tipo di errore che fa perdere un acquisto. Chi imposta il proprio progetto sul reddito da locazione dovrebbe farci confermare le regole per iscritto prima della firma del contratto.

Quanto costa possedere una residenza qui, oltre al prezzo di acquisto?

Le spese condominiali mensili coprono la master policy, il personale, la gestione delle amenity e le riserve. A queste si aggiungono le imposte immobiliari della Florida, che si riallineano al prezzo di acquisto invece di trasferirsi dal venditore, e la polizza HO-6 della singola unità. L'assicurazione costiera contro il rischio vento ha subito riprezzamenti significativi negli ultimi anni e passa attraverso la master policy. Per ogni cliente costruiamo un modello completo dei costi di gestione prima dell'offerta, basato sull'ultimo bilancio approvato dell'associazione e non su stime dei portali.

Quali linee offrono il miglior rapporto di valore?

Dipende dall'obiettivo che si vuole ottimizzare. I registri della contea indicano per le linee 01, 02 e 03 la stessa superficie abitabile su ogni piano dal terzo al cinquantaquattresimo, il che le rende insolitamente facili da prezzare per comparabili. Le linee 00, 04 e 05 crescono con l'altezza: su quelle colonne un piano più alto compra superficie oltre che vista. La superficie delle terrazze non è registrata dalla contea e deve venire dalla planimetria quotata, che infatti reperiamo prima di esprimerci sul prezzo al piede quadrato.

Armani/Casa è un buon acquisto rispetto alle altre torri di marca di Sunny Isles?

È un edificio firmato da un marchio del design, privo di componente alberghiera e di un programma di locazione di marca: adatto a chi vuole una torre residenziale privata, non adatto a chi cerca un servizio di ricevimento in stile hotel. All'interno del corridoio di marca di Collins Avenue esiste una sostituibilità reale fra le torri, e quella sostituibilità è leva negoziale per l'acquirente che conosce l'insieme di confronto. Lo illustriamo con onestà, includendo gli edifici che non trattiamo.

Come si visita una residenza nell'edificio?

Tramite un consulente dell'acquirente, in forma privata. A questa fascia di prezzo Sunny Isles non registra un traffico significativo di open house, e gran parte dell'offerta migliore si visita su appuntamento, con l'agente incaricato della vendita presente. Organizziamo la visita, otteniamo in anticipo i documenti dell'associazione e forniamo un modello dei costi di gestione e un'analisi dei comparabili prima che le venga chiesta una decisione.

Parli con un consulente di Miami

Rappresentiamo gli acquirenti al 18975 di Collins Avenue e lungo tutto il corridoio fronte oceano di Sunny Isles Beach. Prima della visita estraiamo la disponibilità corrente nell'edificio, otteniamo i documenti dell'associazione e costruiamo un modello dei costi di gestione sulla colonna specifica in esame. Prima dell'offerta prezziamo la residenza rispetto a ogni compravendita comparabile del corridoio, non soltanto a quelle interne a questa torre.

Se invece qui vende, la conversazione è diversa ed è opportuno farla in forma riservata.

Richieda una visita privata a Residences by Armani/Casa

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