La guida per l'acquirente straniero all'acquisto di beni immobili a Miami

Miami è diventata una delle destinazioni globali più attive per gli investimenti immobiliari transfrontalieri. Capitali internazionali provenienti dall’America Latina, dall’Europa e dall’Asia affluiscono nel sud della Florida a un livello che nessun altro mercato statunitense eguaglia. Ma gli acquirenti stranieri devono affrontare una serie distinta di considerazioni fiscali, legali e finanziarie che differiscono significativamente dalle transazioni nazionali, tra cui la ritenuta FIRPTA, le decisioni sulla strutturazione delle entità e la disponibilità limitata di mutui. Questa guida copre ciò che devi sapere prima di impegnare capitali.

Miami è uno dei mercati immobiliari più favorevoli agli acquirenti stranieri al mondo, con una grande eccezione. La legge della Florida ora limita determinati acquisti da parte di acquirenti domiciliati in uno dei sette paesi citati e che non sono cittadini degli Stati Uniti o residenti permanenti legittimi. Il criterio utilizzato dalla legge è il domicilio, non la nazionalità. Se questo può descriverti, leggi attentamente la sezione successiva prima di procedere.

Per il quadro più ampio degli Stati Uniti, le strutture proprietarie, il finanziamento e la chiusura, leggi la nostra guida ai pilastri: Come gli acquirenti internazionali acquistano immobili di lusso negli Stati Uniti →

IMPORTANTE: restrizioni Florida SB 264

In vigore dal 1° luglio 2023, il disegno di legge 264 del Senato della Florida limita gli acquisti di proprietà da parte di "proprietari stranieri". La sezione 692.201(3) dello Statuto della Florida nomina sette "paesi stranieri che destano preoccupazione": la Repubblica popolare cinese, la Federazione Russa, la Repubblica islamica dell'Iran, la Repubblica popolare democratica di Corea, la Repubblica di Cuba, il regime venezuelano di Nicolás Maduro e la Repubblica araba siriana. Per un individuo, la sezione 692.201(4)(d) definisce un mandante straniero come una persona domiciliata in uno di questi paesi e non è un cittadino degli Stati Uniti o un residente permanente legale. La prova operativa è il domicilio, non la nazionalità o la cittadinanza. Questa legge rimane in vigore nonostante le continue sfide legali.

Se questa definizione legale può descriverti, chiedi a un avvocato della Florida di confermare il tuo status prima di stipulare un contratto. Queste restrizioni si applicano a un mandante straniero:

Cina (più restrittiva): Ai sensi della sezione 692.204(1)(a) dello Statuto della Florida, una persona domiciliata nella Repubblica popolare cinese e che non sia cittadina degli Stati Uniti o residente permanente legale non può possedere o acquisire interessi in proprietà immobiliari in qualsiasi parte della Florida. La sezione 692.204(2) prevede un'eccezione:

• Può acquistare UNA proprietà residenziale
• La proprietà deve essere di 2 acri o meno
• NON deve trovarsi entro 5 miglia da qualsiasi installazione militare
• Deve essere in possesso di un visto non turistico o aver ottenuto l'asilo

Russia, Cuba, Venezuela, Iran, Siria, Corea del Nord: Ai sensi della sezione 692.203(1) degli Statuti della Florida, un mandante straniero, che per un individuo significa una persona domiciliata in uno di questi paesi che non è un cittadino degli Stati Uniti o un residente permanente legale, non può acquisire un interesse in proprietà immobiliari su o entro 10 miglia da qualsiasi installazione militare o struttura di infrastrutture critiche, come tali termini sono definiti nella sezione 692.203 degli Statuti della Florida. Poiché tali strutture sono distribuite in tutto lo stato, la zona soggetta a restrizioni copre un'ampia quota del territorio sviluppato della Florida. Chiedi a un avvocato della Florida di confermare lo stato del pacco specifico prima di fare un'offerta.

Le sanzioni sono severe:

• Confisca dei beni allo Stato
• Sanzioni penali, che differiscono in base allo statuto: un acquisto che viola la sezione 692.203 degli Statuti della Florida, che copre mandanti stranieri dei sei paesi interessati diversi dalla Cina, è un reato di secondo grado, mentre un acquisto che viola la sezione 692.204, che si applica alla Repubblica popolare cinese, è un crimine di terzo grado
• Le sanzioni si applicano agli acquirenti, ai venditori e ai professionisti del settore immobiliare

Tutti gli acquirenti, indipendentemente dalla nazionalità o dal domicilio, deve firmare una dichiarazione giurata in chiusura confermando la conformità con SB 264.

Stato attuale, ad agosto 2026: La legge è in vigore e applicabile. Il 4 novembre 2025 l’Undicesimo Circuito, nel caso Shen v. Simpson (n. 23-12737), ha rifiutato di bloccarlo, ritenendo che la maggior parte degli sfidanti non fosse legittimata perché domiciliati in Florida piuttosto che in un paese di interesse, e rifiutando la loro pari protezione, giusto processo, Fair Housing Act e argomenti di prelazione nella fase preliminare. Il caso è stato rinviato al tribunale distrettuale e il contenzioso continua, quindi questa posizione può cambiare.

Se questo si applica a te: Consultare un avvocato statunitense specializzato in immigrazione prima di tentare l'acquisto. In alternativa, considera New York. New York non ha restrizioni simili e rimane aperta agli acquirenti di tutti i paesi.

Perché Miami funziona per acquirenti stranieri 

Nessuna restrizione da co-op (cooperative abitative).

A differenza di New York, dove il 70% del mercato è costituito da cooperative edilizie (appartamenti cooperativi) con consigli che di fatto escludono gli acquirenti stranieri, Miami è quasi interamente costituita da condomini. Compri un immobile. Non è previsto alcun colloquio con il consiglio, nessun requisito che il tuo reddito provenga dagli Stati Uniti, nessuna restrizione sul subaffitto. Se hai i fondi puoi comprare.

Nessuna imposta sul reddito a livello statale.

La Florida non ha alcuna imposta statale sul reddito, un grande vantaggio per gli investitori che generano redditi da locazione e per gli individui con un patrimonio netto elevato che stabiliscono la residenza. In combinazione con le detrazioni federali per ammortamenti e spese, molti investitori pagano zero imposte sul reddito sui redditi da locazione a Miami per i primi 10-15 anni.

Protezione homestead.

Le leggi sulle fattorie della Florida offrono una straordinaria protezione patrimoniale. Se stabilisci la residenza in Florida e stabilisci la tua residenza principale, i creditori generalmente non possono forzare la vendita della tua casa per soddisfare i debiti. Per gli acquirenti internazionali preoccupati per la protezione dei beni, questo è significativo.

Infrastruttura internazionale.

Miami è una città porta. Le banche qui lavorano abitualmente con cittadini stranieri. Gli avvocati sono specializzati in transazioni transfrontaliere. Gli agenti immobiliari (inclusi noi) conducono affari in spagnolo, portoghese, francese e altre lingue. L’intero ecosistema è impostato per servire gli acquirenti internazionali.

Dove acquistano gli acquirenti stranieri

Brickell

Il distretto finanziario di Miami attrae acquirenti latinoamericani che desiderano comodità urbana e vicinanza a banche e imprese internazionali. Condomini a molti piani, strade pedonali, forte domanda di affitti. Punti di ingresso intorno a $ 500.000 per una camera da letto, $ 1 milione + per unità più grandi negli edifici più alti.

Miami Beach

Vita iconica di fronte all'oceano. South of Fifth (SoFi) è l'enclave ultra-lusso. Mid-Beach e North Beach offrono più spazio e un'atmosfera più tranquilla. Qui dominano gli acquirenti europei e sudamericani. Le unità fronte oceano partono da circa 1 milione di dollari e salgono a oltre 20 milioni di dollari per gli attici.

Sunny Isles Beach

Forte presenza di acquirenti russi e latino-americani. Grattacieli moderni, molti dei quali con residenze di marca (Porsche Design Tower, Residences by Armani Casa, prossime Bentley Residences). Vista diretta sull'oceano a prezzi inferiori a Miami Beach.

Coconut Grove

Più residenziale, orientato alla famiglia. Si rivolge agli acquirenti che cercano l'atmosfera di un quartiere piuttosto che uno stile di vita da grattacielo. Mix di condomini e case unifamiliari.

Coral Gables

Architettura mediterranea, viali alberati, scuole eccellenti. Più case unifamiliari che condomini. Appello alle famiglie che stabiliscono la residenza permanente.

Due diligence post-surf

Dopo il crollo delle Champlain Towers nel 2021, la Florida ha approvato un'importante legislazione sulla riforma condominiale. Come acquirente straniero, devi capire cosa significa:

Ispezioni fondamentali: Gli edifici di oltre tre piani e di età superiore ai 30 anni (25 anni se vicini alla costa) devono essere sottoposti a ispezioni strutturali. Alcuni edifici più vecchi sono falliti o devono affrontare costose riparazioni.

Requisiti di riserva: Le associazioni non possono più rinunciare alle riserve per le componenti strutturali. Molti edifici stanno ora raccogliendo valutazioni speciali per finanziare riserve che prima ignoravano.

Cosa chiedere prima dell'acquisto:

• L'edificio ha completato l'ispezione cardine? Quali sono stati i risultati?
• Qual è l’attuale livello di finanziamento della riserva?
• Ci sono valutazioni speciali pendenti o recenti?
• Qual è il piano di conformità dell'edificio?

L'agente dell'acquirente dovrebbe verificare tutto questo prima di fare un'offerta. Gli edifici mal mantenuti con manutenzione differita sono acquisti rischiosi in questo momento.

Finanziamenti per cittadini stranieri

I finanziatori di Miami hanno esperienza con acquirenti internazionali. Termini tipici:

• Viene richiesto un acconto sostanzialmente maggiore rispetto a quello richiesto a un mutuatario residente negli Stati Uniti, con la cifra esatta stabilita dal singolo prestatore
• Un tasso di interesse più elevato rispetto a un mutuo comparabile per residenti negli Stati Uniti, con il premio fissato dal singolo prestatore
• Importi massimi del prestito di $ 3-5 milioni + presso le banche private
• Sono richieste riserve di 12 mesi

Istituti di credito che lavorano con acquirenti stranieri:

• HSBC (vasti programmi per acquirenti stranieri)
• Citi Private Bank
• JP Morgan Private Bank

Avrai bisogno della documentazione del passaporto, di una prova di reddito, di estratti conto bancari e di un riferimento di credito dalla banca del tuo paese d'origine.

Gli acquisti in contanti sono comuni. Circa il 50% delle transazioni di lusso a Miami avvengono interamente in contanti.

Considerazioni fiscali

Reddito da locazione: Le spese completamente deducibili più l’ammortamento spesso eliminano la responsabilità fiscale per anni. È necessario presentare la dichiarazione dei redditi statunitense e scegliere di essere tassati sul reddito netto.

FIRPTA: Quando vendi, l'acquirente deve trattenere una quota dell'importo lordo realizzato, non del tuo guadagno, e versarla all'IRS. La sezione 1445 del Codice tributario interno fissa l'aliquota al 15%. Scende al 10% se l'acquirente acquista la proprietà da utilizzare come residenza e l'importo realizzato è superiore a $ 300.000 ma non superiore a $ 1.000.000, e non è richiesta alcuna ritenuta se l'acquirente la acquista come residenza e l'importo realizzato è pari o inferiore a $ 300.000. Qualsiasi trattenuta superiore all'imposta effettiva viene rimborsata al momento della presentazione e il modulo 8288-B presentato prima della chiusura può ridurre la ritenuta in anticipo.

Imposta di successione: Questa è la cosa più importante. I beni residenti negli Stati Uniti di uno straniero non domiciliato sono esposti all'imposta federale sulla successione con aliquote che raggiungono il 40% e il patrimonio deve compilare il modulo 706-NA una volta che tali beni situati negli Stati Uniti superano i 60.000 dollari. L'IRS afferma che questa soglia di deposito di $ 60.000 non è indicizzata per l'inflazione, quindi non aumenta ogni anno. Si tratta di una cifra separata e molto inferiore rispetto all'importo di esclusione di base disponibile per i cittadini e i domiciliati statunitensi, che l'IRS fissa a $ 13.990.000 per i decessi nel 2025 e $ 15.000.000 per i decessi nel 2026. Laddove il paese di origine del defunto abbia un trattato fiscale sulla successione con gli Stati Uniti, la sezione 2102(b)(3)(A) dell'Internal Revenue Code può sostituire un credito unificato proporzionale dalla quota del patrimonio mondiale che si trova negli Stati Uniti, che generalmente è maggiore dell’equivalente di 60.000 dollari ma non corrisponde all’intero importo di un cittadino statunitense. Struttura il tuo acquisto tramite una società straniera o copriti con un'assicurazione sulla vita. Consultare un commercialista prima dell'acquisto.

Nessuna imposta sul reddito a livello statale: La mancanza di imposte statali sul reddito in Florida rende Miami più attraente di New York o della California per gli investimenti generatori di reddito.

Dettagli completi sulle questioni fiscali degli acquirenti stranieri →

Il processo di acquisto

1. Nomina un agente dell'acquirente: qualcuno che conosce Miami, lavora con acquirenti internazionali e rappresenterà i tuoi interessi (non quelli del venditore)
2. Ottieni la pre-approvazione: in caso di finanziamento, ottenere una lettera di pre-approvazione da parte di un prestatore che lavora con cittadini stranieri
3. Definisci i tuoi criteri: quartiere, tipo di edificio, budget, investimento vs uso personale, potenziale di affitto
4. Cerca e visita. Possiamo condurre tour virtuali se sei all'estero
5. Fai un'offerta. In Florida le offerte si fanno per iscritto con deposito
6. Due diligence: periodo di ispezione (tipicamente 10-15 giorni) per esaminare documenti condominiali, dati finanziari, rapporti di ispezione
7. Chiudere. Può essere fatto da remoto tramite procura (Power of Attorney)

L'intero processo richiede in genere 30-45 giorni per gli acquisti in contanti, 45-60 giorni per i finanziamenti.

FIRPTA e considerazioni fiscali per la strategia di uscita

Il Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) richiede una ritenuta del 15% sul prezzo di vendita lordo quando una persona straniera vende beni immobili negli Stati Uniti. Questa non è una tassa. Si tratta di una ritenuta applicata alla chiusura e rimessa all'IRS. Dopo aver presentato una dichiarazione dei redditi negli Stati Uniti, il venditore riceve un rimborso di qualsiasi importo trattenuto in eccesso rispetto all'effettiva responsabilità fiscale.

Perché questo è importante per la tua strategia di uscita: La ritenuta FIRPTA si basa sul prezzo di vendita lordo, non sul guadagno. Su una vendita da 5 milioni di dollari, alla chiusura vengono trattenuti 750.000 dollari, indipendentemente dal profitto o dalla perdita. Anche gli acquirenti che acquistano da venditori stranieri possono essere responsabili se la ritenuta alla fonte non viene gestita correttamente, il che può complicare le trattative.

La pianificazione per FIRPTA dovrebbe iniziare al momento dell’acquisizione, non della vendita. La struttura dell'entità scelta (nome personale, US LLC , società straniera) influisce direttamente sull'esposizione FIRPTA, sulla responsabilità fiscale sulla proprietà e sulla capacità di differire i guadagni attraverso meccanismi come le vendite rateali.

Acquistare tramite una LLC : cosa dovrebbero sapere gli acquirenti stranieri

Molti acquirenti internazionali acquistano immobili a Miami tramite una LLC con sede negli Stati Uniti per tutelare la privacy e la responsabilità. La LLC detiene il titolo sulla proprietà, mantenendo il nome dell'acquirente nascosto nei registri pubblici e proteggendo il personale beni da crediti relativi alla proprietà.

Considerazioni chiave:

• Riservatezza: Una LLC impedisce al tuo nome di apparire nei registri di proprietà pubblica, rilevante per gli acquirenti che apprezzano la discrezione
• Protezione dalla responsabilità: Se un inquilino o un ospite viene ferito nella proprietà, i reclami sono limitati ai beni della LLC piuttosto che ai tuoi beni personali
• Le implicazioni fiscali variano in base alla struttura: Una LLC con un unico membro di proprietà di una persona straniera è trattata come un'entità indistinta ai fini fiscali statunitensi, il che significa che la FIRPTA e l'imposta sulla successione si applicano ancora come se possedessi direttamente. Una società straniera come membro della LLC può ridurre l'esposizione all'imposta sulla successione ma introduce altre conseguenze fiscali
• Complicazioni di finanziamento: Alcuni istituti di credito non presteranno alle LLC o non richiederanno una garanzia personale. Gli acquirenti in contanti devono affrontare meno vincoli

La giusta struttura dell'entità dipende dal paese di residenza, dallo stato del trattato fiscale e dal fatto che la proprietà sia per uso personale o investimento. Consulta un avvocato fiscale statunitense specializzato in immobili transfrontalieri prima di scegliere una struttura.

Domande comuni da parte degli acquirenti internazionali

Devo visitare Miami per acquistare?

No. Lavoriamo regolarmente con acquirenti che acquistano a distanza: tour virtuali, firme elettroniche, procure. Detto questo, consigliamo di visitarlo se possibile.

Posso affittare la mia unità?

La maggior parte dei condomini di Miami consente l'affitto con poche restrizioni. Alcuni edifici hanno termini minimi di locazione (30 giorni, 6 mesi o 12 mesi). Verifica le politiche di noleggio prima dell'acquisto se il reddito da locazione è importante per te.

Ho bisogno di un conto bancario negli Stati Uniti?

Utile ma non obbligatorio. Dovrai trasferire i fondi per la chiusura. Alcuni acquirenti aprono conti negli Stati Uniti; altri effettuano trasferimenti direttamente da banche estere.

E la gestione immobiliare?

Offriamo servizi di gestione immobiliare per proprietari esteri: collocamento degli inquilini, gestione dei contratti di locazione, coordinamento della manutenzione. Molti dei nostri clienti non visitano mai le loro proprietà; gestiamo tutto noi.

Perché lavorare con noi

Abbiamo aiutato acquirenti internazionali provenienti da Brasile, Argentina, Colombia, Messico, Spagna, Francia, Regno Unito e   Hong Kong, Cina e dozzine di altri paesi acquistano immobili a Miami. Comprendiamo le considerazioni uniche, dalla strutturazione delle entità alla pianificazione fiscale fino alla gestione delle proprietà attraverso i fusi orari.

Ti metteremo in contatto con istituti di credito, avvocati e professionisti fiscali specializzati in transazioni con acquirenti esteri. E ti guideremo attraverso un mercato che premia gli acquirenti informati e punisce coloro che non fanno i compiti.

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Ufficio di Miami 1688 Meridian Avenue, Suite 700 Miami Beach, FL 33139 +1-305-296-8885

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Domande frequenti: acquirenti stranieri a Miami