La guida per l'acquirente straniero all'acquisto di beni immobili a Miami

Miami è diventata una delle destinazioni globali più attive per gli investimenti immobiliari transfrontalieri. Capitali internazionali provenienti dall’America Latina, dall’Europa e dall’Asia affluiscono nel sud della Florida a un livello che nessun altro mercato statunitense eguaglia. Ma gli acquirenti stranieri devono affrontare una serie distinta di considerazioni fiscali, legali e finanziarie che differiscono significativamente dalle transazioni nazionali, tra cui la ritenuta FIRPTA, le decisioni sulla strutturazione delle entità e la disponibilità limitata di mutui. Questa guida copre ciò che devi sapere prima di impegnare capitali.

Prima del contratto, un avvocato della Florida deve verificare la situazione dell'acquirente e l'ubicazione dell'immobile.

Per il quadro più ampio degli Stati Uniti, le strutture proprietarie, il finanziamento e la chiusura, leggi la nostra guida ai pilastri: Come gli acquirenti internazionali acquistano immobili di lusso negli Stati Uniti →

IMPORTANTE: restrizioni Florida SB 264

Gli articoli 692.201–692.204 della Florida limitano determinati acquirenti ed entità collegati ai sette paesi definiti dalla legge. Per le persone fisiche contano domicilio e cittadinanza o residenza permanente legale negli USA; la sola nazionalità non determina l'idoneità. Norme distinte riguardano terreni agricoli, immobili su installazioni militari o infrastrutture critiche o entro dieci miglia da esse e restrizioni più ampie legate alla Repubblica Popolare Cinese. Eccezioni, dichiarazioni giurate e registrazioni richiedono analisi individuale. Prima del contratto, un avvocato della Florida deve verificare acquirente, catena di proprietà, immobile e provvedimenti giudiziari applicabili. Le sanzioni USA richiedono una verifica separata. Florida Statutes 692.201–692.204 OFAC

Perché Miami funziona per acquirenti stranieri 

Scegliere l'immobile e verificare l'edificio

Le regole di proprietà e locazione variano per edificio. Verificate approvazione dell'associazione, titolarità tramite entità, durata minima, frequenza delle locazioni e norme locali prima di impegnarvi. Disporre dei fondi non basta a stabilire se si può acquistare o affittare l'unità.

La Florida non applica un'imposta statale sul reddito delle persone fisiche

La Florida non applica un'imposta statale sul reddito delle persone fisiche. Possono comunque applicarsi imposte federali, immobiliari e obblighi dichiarativi. La tassazione statale di un'entità richiede una verifica distinta.

Protezione homestead.

La protezione della casa dai creditori e l'esenzione dall'imposta immobiliare sono benefici diversi con requisiti propri. Nessuno deriva automaticamente dalla proprietà straniera. La protezione ha limiti di superficie ed eccezioni, tra cui determinate ipoteche, imposte e contributi. Consultate l'avvocato su titolarità e uso; il valutatore fiscale decide l'idoneità all'esenzione immobiliare. Florida DOR Florida Constitution, Art. X §4

Infrastruttura internazionale.

Miami è una città porta. Le banche qui lavorano abitualmente con cittadini stranieri. Gli avvocati sono specializzati in transazioni transfrontaliere. Gli agenti immobiliari (inclusi noi) conducono affari in spagnolo, portoghese, francese e altre lingue. L’intero ecosistema è impostato per servire gli acquirenti internazionali.

Dove acquistano gli acquirenti stranieri

Brickell

Il distretto finanziario di Miami attrae acquirenti latinoamericani che desiderano comodità urbana e vicinanza a banche e imprese internazionali. Condomini a molti piani, strade pedonali, forte domanda di affitti. Punti di ingresso intorno a $ 500.000 per una camera da letto, $ 1 milione + per unità più grandi negli edifici più alti.

Miami Beach

Vita iconica di fronte all'oceano. South of Fifth (SoFi) è l'enclave ultra-lusso. Mid-Beach e North Beach offrono più spazio e un'atmosfera più tranquilla. Qui dominano gli acquirenti europei e sudamericani. Le unità fronte oceano partono da circa 1 milione di dollari e salgono a oltre 20 milioni di dollari per gli attici.

Sunny Isles Beach

Forte presenza di acquirenti russi e latino-americani. Grattacieli moderni, molti dei quali con residenze di marca (Porsche Design Tower, Residences by Armani Casa, prossime Bentley Residences). Vista diretta sull'oceano a prezzi inferiori a Miami Beach.

Coconut Grove

Più residenziale, orientato alla famiglia. Si rivolge agli acquirenti che cercano l'atmosfera di un quartiere piuttosto che uno stile di vita da grattacielo. Mix di condomini e case unifamiliari.

Coral Gables

Architettura mediterranea, viali alberati, scuole eccellenti. Più case unifamiliari che condomini. Appello alle famiglie che stabiliscono la residenza permanente.

Due diligence post-surf

Dopo il crollo delle Champlain Towers nel 2021, la Florida ha approvato un'importante legislazione sulla riforma condominiale. Come acquirente straniero, devi capire cosa significa:

Ispezioni fondamentali: Gli edifici di oltre tre piani e di età superiore ai 30 anni (25 anni se vicini alla costa) devono essere sottoposti a ispezioni strutturali. Alcuni edifici più vecchi sono falliti o devono affrontare costose riparazioni.

Requisiti di riserva: Le associazioni non possono più rinunciare alle riserve per le componenti strutturali. Molti edifici stanno ora raccogliendo valutazioni speciali per finanziare riserve che prima ignoravano.

Cosa chiedere prima dell'acquisto:

• L'edificio ha completato l'ispezione cardine? Quali sono stati i risultati?
• Qual è l’attuale livello di finanziamento della riserva?
• Ci sono valutazioni speciali pendenti o recenti?
• Qual è il piano di conformità dell'edificio?

L'agente dell'acquirente dovrebbe verificare tutto questo prima di fare un'offerta. Gli edifici mal mantenuti con manutenzione differita sono acquisti rischiosi in questo momento.

Finanziamenti per cittadini stranieri

Finanziatori specializzati possono valutare clienti senza storia creditizia americana. L'approvazione dipende da richiedente, documenti, uso, entità proprietaria ed edificio. Chiarite anticipo, riserve, tasso, spese e verifica del progetto prima dell'impegno.

Preparate passaporto, prova dell'indirizzo, redditi o documenti aziendali, dichiarazioni fiscali se richieste, estratti bancari e d'investimento, origine e percorso dei fondi, documenti societari ove necessari. Verificate le traduzioni. La preapprovazione non è un impegno definitivo di finanziamento.

Considerazioni fiscali

L'ammortamento fiscale e le spese deducibili, compresi gli interessi del mutuo, possono compensare i canoni. Le perdite passive da locazione inutilizzate sono generalmente riportate fino al loro utilizzo consentito, nei limiti delle regole sulle attività passive, sul capitale a rischio e di altre disposizioni; non esiste una scadenza generale di sette anni. Può quindi esservi liquidità positiva con poca o nessuna imposta federale corrente, senza garanzia di 15 anni esenti. Il risultato dipende da canoni, spese, finanziamento, base fiscale e titolarità. Una persona fisica non residente può dover esercitare l'opzione IRC 871(d) e presentare il Modulo 1040-NR per le deduzioni su base netta. Imposte immobiliari e sulla vendita possono restare dovute. IRS Publication 527 IRS Publication 925

I canoni americani di una persona fisica non residente, non effettivamente collegati a un'attività negli USA, sono generalmente tassati al 30% del lordo, o al minore tasso convenzionale, senza dedurre spese. Un'opzione valida IRC 871(d) può consentire tassazione del netto ad aliquote progressive. IRS §871(d)

Il consulente deve confermare requisiti, dichiarazione dell'opzione, identificativo fiscale, moduli e scadenze. Una LLC o una perdita non eliminano automaticamente gli obblighi dichiarativi.

FIRPTA richiede generalmente all'acquirente di trattenere il 15% dell'importo realizzato quando un venditore straniero cede immobili statunitensi. Eccezioni e certificati IRS possono ridurre o eliminare la ritenuta. Questa si imputa all'imposta del venditore; solo l'eccedenza è rimborsabile. Presentare il modulo 8288-B non autorizza da solo una ritenuta ridotta. I consulenti fiscali e del closing devono gestire l'approvazione IRS e le norme applicabili a ritenuta e versamento. IRS FIRPTA IRS Form 8288-B

L'imposta successoria statunitense dipende da domicilio, titolarità e trattati applicabili. Per chi non è cittadino né domiciliato negli USA, generalmente occorre una dichiarazione successoria se i beni situati negli USA superano $60.000, secondo le regole applicabili. Una LLC da sola non elimina automaticamente questa esposizione. IRS Form 706-NA

La Florida non applica un'imposta statale sul reddito delle persone fisiche. Possono comunque applicarsi imposte federali, immobiliari e obblighi dichiarativi. La tassazione statale di un'entità richiede una verifica distinta. Florida DOR

Imposte e costi di chiusura dipendono da luogo, prezzo, finanziamento e contratto. Una sola percentuale non descrive Manhattan e Miami. Richieda un preventivo dettagliato, compreso l'eventuale compenso dell'agente dell'acquirente. Miami-Dade: $0,60 per $100, più sovrattassa di $0,45 salvo l'eccezione prevista per un'abitazione unifamiliare. Florida DOR

Il processo di acquisto

1. Nomina un agente dell'acquirente: qualcuno che conosce Miami, lavora con acquirenti internazionali e rappresenterà i tuoi interessi (non quelli del venditore)
2. Ottieni la pre-approvazione: in caso di finanziamento, ottenere una lettera di pre-approvazione da parte di un prestatore che lavora con cittadini stranieri
3. Definisci i tuoi criteri: quartiere, tipo di edificio, budget, investimento vs uso personale, potenziale di affitto
4. Cerca e visita. Possiamo condurre tour virtuali se sei all'estero
5. Fai un'offerta. In Florida le offerte si fanno per iscritto con deposito
6. Due diligence: periodo di ispezione (tipicamente 10-15 giorni) per esaminare documenti condominiali, dati finanziari, rapporti di ispezione
7. Il closing a distanza è spesso possibile, ma avvocato, finanziatore e società di titolo o regolamento devono approvare prima la firma. Verificate procura, autenticazione consolare o altro metodo accettato. Prevedete appuntamenti, autenticazioni e originali.

L'intero processo richiede in genere 30-45 giorni per gli acquisti in contanti, 45-60 giorni per i finanziamenti.

FIRPTA e considerazioni fiscali per la strategia di uscita

FIRPTA richiede generalmente all'acquirente di trattenere il 15% dell'importo realizzato quando un venditore straniero cede immobili statunitensi. Eccezioni e certificati IRS possono ridurre o eliminare la ritenuta. Questa si imputa all'imposta del venditore; solo l'eccedenza è rimborsabile. Presentare il modulo 8288-B non autorizza da solo una ritenuta ridotta. I consulenti fiscali e del closing devono gestire l'approvazione IRS e le norme applicabili a ritenuta e versamento. IRS FIRPTA IRS Form 8288-B

FIRPTA può rilevare all'acquisto e alla futura vendita. Se acquistate da un venditore straniero, fate accertare dall'avvocato o responsabile del closing lo status e l'obbligo di ritenuta. Pianificate la liquidità al netto della ritenuta, non sul prezzo lordo immediatamente disponibile.

L'imposta sulla vendita dipende da guadagno, durata del possesso e titolarità. L'ammortamento riduce la base fiscale e può incidere sull'imposta alla vendita. Possono aggiungersi imposte statali; non esiste un massimo federale universale del 28% per venditori stranieri.

Uno scambio conforme alla Section 1031 può differire il guadagno su immobili d'impresa o d'investimento. Comprare un altro immobile non basta; le abitazioni a uso personale generalmente non rientrano e valgono termini e requisiti rigorosi.

Acquistare tramite una LLC : cosa dovrebbero sapere gli acquirenti stranieri

In una transazione residenziale, una LLC può figurare nell'atto come acquirente e proprietaria, aggiungendo uno strato di opacità tra la persona e l'immobile. Può anche aiutare a proteggere il patrimonio personale dalle passività della LLC: la Florida generalmente non rende soci o amministratori personalmente responsabili dei debiti sociali per il solo fatto del loro ruolo. Riservatezza e protezione dipendono da struttura e fatti. Garanzie personali o condotte proprie possono creare responsabilità personale. Questa riservatezza non elimina l'identificazione del proprietario e le dichiarazioni obbligatorie. Florida Statutes 605.0304

Decidete la titolarità prima della firma. I consulenti americani e del paese d'origine confrontano responsabilità, successione, dichiarazioni, finanziamento e vendita. Confermate che banca ed edificio accettino il proprietario previsto. Un'entità non garantisce anonimato né esenzione fiscale.

L'imposta successoria statunitense dipende da domicilio, titolarità e trattati applicabili. Per chi non è cittadino né domiciliato negli USA, generalmente occorre una dichiarazione successoria se i beni situati negli USA superano $60.000, secondo le regole applicabili. Una LLC da sola non elimina automaticamente questa esposizione. IRS LLC IRS Form 706-NA

I benefici dipendono dal trattato specifico e dall'idoneità personale. Un trattato sui redditi non offre necessariamente agevolazioni successorie; l'assenza di trattato successorio non significa imposta allo 0%. I consulenti USA e del paese d'origine devono esaminare il testo applicabile, senza affidarsi a una tabella basata sul passaporto. IRS

Domande comuni da parte degli acquirenti internazionali

Devo visitare Miami per acquistare?

Il closing a distanza è spesso possibile, ma avvocato, finanziatore e società di titolo o regolamento devono approvare prima la firma. Verificate procura, autenticazione consolare o altro metodo accettato. Prevedete appuntamenti, autenticazioni e originali.

Posso affittare la mia unità?

Le regole di proprietà e locazione variano per edificio. Verificate approvazione dell'associazione, titolarità tramite entità, durata minima, frequenza delle locazioni e norme locali prima di impegnarvi. Disporre dei fondi non basta a stabilire se si può acquistare o affittare l'unità.

Ho bisogno di un conto bancario negli Stati Uniti?

Utile ma non obbligatorio. Dovrai trasferire i fondi per la chiusura. Alcuni acquirenti aprono conti negli Stati Uniti; altri effettuano trasferimenti direttamente da banche estere.

E la gestione immobiliare?

Offriamo servizi di gestione immobiliare per proprietari esteri: collocamento degli inquilini, gestione dei contratti di locazione, coordinamento della manutenzione. Molti dei nostri clienti non visitano mai le loro proprietà; gestiamo tutto noi.

Perché lavorare con noi

Abbiamo aiutato acquirenti internazionali provenienti da Brasile, Argentina, Colombia, Messico, Spagna, Francia, Regno Unito e   Hong Kong, Cina e dozzine di altri paesi acquistano immobili a Miami. Comprendiamo le considerazioni uniche, dalla strutturazione delle entità alla pianificazione fiscale fino alla gestione delle proprietà attraverso i fusi orari.

Ti metteremo in contatto con istituti di credito, avvocati e professionisti fiscali specializzati in transazioni con acquirenti esteri. E ti guideremo attraverso un mercato che premia gli acquirenti informati e punisce coloro che non fanno i compiti.

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Ufficio di Miami 1688 Meridian Avenue, Suite 700 Miami Beach, FL 33139 +1-646-376-8752

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Domande frequenti: acquirenti stranieri a Miami