שוק האולטרה-יוקרה במיאמי-דייד התפצל לשניים ברבעון השלישי. מספר עסקאות הקונדו שנסגרו ב-10 מיליון דולר ומעלה ירד מ-17 ל-15. מספר עסקאות הבתים שנסגרו באותו מחיר עלה מ-29 ל-38. שילוב של השניים יסתיר את התוצאה המועילה יותר: הביקוש לבתי הדגל התחזק, בעוד שהשוק של דירות הקונדו המושלמות באולטרה-יוקרה נשאר קטן ומרוכז.
נתוני הקונדו עדיין שידרו אות מחיר חזק. החציון של מחיר המכירה עלה ל-17 מיליון דולר, והחציון של המחיר לרגל רבועה הגיע ל-3,950 דולר. עם 15 עסקאות בלבד, עם זאת, כמה נכסים יוצאי דופן יכולים להזיז את שני המדדים באופן ניכר. זהו שוק שיש לקרוא בניין אחר בניין, ולא באמצעות ממוצע ברמת המחוז כולו.
אות שוק האולטרה-יוקרה ברבעון 3
| מדד | רבעון 3 2025 | רבעון 3 2026 | קריאת השוק |
|---|---|---|---|
| עסקאות קונדו שנסגרו מ-10 מיליון דולר | 17 | 15 | שתי עסקאות פחות לעומת השנה הקודמת. |
| היקף מכירות הקונדו | 277.5 מיליון דולר | 265.3 מיליון דולר | ירידה של 4.4%. |
| חציון מחיר המכירה של קונדו | 14.765 מיליון דולר | 17 מיליון דולר | גבוה יותר, אך מבוסס על תמהיל מכירות קטן ומשתנה. |
| חציון המחיר לרגל רבועה של קונדו | $3,288 | $3,950 | גבוה יותר, כשהתמהיל זז לעבר מוצר חזק יותר. |
| חציון הימים בשוק של קונדו | 135 | 93 | הכיסוי היה חלקי בארבע מכירות ברבעון 3 2026. |
| עסקאות בתים שנסגרו מ-10 מיליון דולר | 29 | 38 | עלייה של 31%. |
| היקף מכירות הבתים | 544.4 מיליון דולר | 823.4 מיליון דולר | הביקוש לבתי הדגל היה החלק החזק יותר ברבעון. |
The Surf Club קבע את נקודת הייחוס של הקונדו ברבעון
Residence S-1003 ב-The Surf Club נסגרה ב-30.25 מיליון דולר, מחיר העסקה הגבוה ביותר לקונדו במיאמי-דייד בקובץ רבעון 3 שנבדק. במחיר של 7,143 דולר לרגל רבועה היא רשמה גם את המחיר הגבוה ביותר שדווח לרגל רבועה של קונדו ברבעון בקובץ זה.
אין להחיל את התוצאה ללא הבחנה על בניינים אחרים. קונים באולטרה-יוקרה משווים את הדירה, הנוף, הפרטיות, מודל השירות, האדריכלות והיסטוריית המכירות החוזרות. הכתובת חשובה, אך הנכס הספציפי חשוב יותר.
הריכוז חשוב
15 עסקאות הקונדו התפרסו על 11 בניינים, וחמש מהן היו ב-The Surf Club. הריכוז הזה הוא חלק מהתמונה. במיאמי יש דירות קונדו יקרות, אך המוצר המושלם שמתחרה ברמה הבין-לאומית הגבוהה ביותר עדיין מוגבל לרשימה קצרה.
במיאמי יש בתים באולטרה-יוקרה כבר שנים רבות. לא היה לה שוק מבוסס של קונדו באולטרה-יוקרה. היו קומץ בניינים יוצאי דופן, ובהם Apogee, The Surf Club ו-Seaway at The Surf Club, אך כמה בניינים אינם יוצרים שוק.
הקטגוריה הזו נבנית עכשיו. הדור הבא כולל את Shore Club Private Collection, Aman Miami Beach, Rosewood Residences at The Raleigh, Six Fisher Island, Rivage Bal Harbour, Four Seasons Private Residences Coconut Grove, St. Regis Residences בבריקל ובסאני איילס, ואת The Residences at Mandarin Oriental, Miami בבריקל קי.
כמה מהנכסים הללו לא יימסרו לפני 2027 עד 2030. לכן נתוני העסקאות שנסגרו ברבעון 3 מתארים את השוק המושלם הקטן שקיים היום, ולא את השוק הרחב יותר שקונים כבר מתמחרים. אין להתייחס להזמנות ולחוזים חתומים כאל עסקאות שנסגרו.
יוקרה ואולטרה-יוקרה אינן אותו מסנן
בדוח הנלווה, דוח שוק מיאמי לרבעון 3, יוקרה פירושה 10% המחירים הגבוהים ביותר מבין עסקאות הקונדו, הקואופרטיבים והטאונהאוסים שנסגרו וסוננו בכל אזור גאוגרפי. סף הכניסה ברבעון 3 2026 היה 2.8 מיליון דולר במיאמי ביצ'ס ו-1.55 מיליון דולר במיאמי קוסטל מיינלנד.
אולטרה-יוקרה בעמוד זה משתמשת במחיר מכירה בפועל קבוע של 10 מיליון דולר ומעלה בכל מיאמי-דייד. הסף הקבוע מאפשר השוואה משנה לשנה, אך מחיר לבדו אינו הופך כל דירה לשקולה לאחרות. לתמונה ברמת הבניין ראו את המדריך לדירות קונדו באולטרה-יוקרה במיאמי.
Carnegie Mellon עשויה להעמיק את מאגר הקונים העתידי
הקמפוס המתוכנן של Carnegie Mellon במיאמי הוא שיקול ביקוש לטווח ארוך יותר, ולא הסבר למכירות ברבעון 3. האוניברסיטה הודיעה על קמפוס וינווד ב-30 בספטמבר, היום האחרון של הרבעון. תרומתו של Ken Griffin בסך 3 מיליארד דולר מקצה 2 מיליארד דולר למיאמי ומיליארד דולר לפיטסבורג. הבנייה מתוכננת ל-2027, והסטודנטים הראשונים צפויים ב-2028, בכפוף לאישורים.
הקשר לאולטרה-יוקרה אינו אוכלוסיית הסטודנטים. אלה המייסדים, החוקרים הבכירים, המנהלים והמשקיעים שעשויים להקים חברות סביב הקמפוס או לתמוך בהן. הפיננסים הגיעו ראשונים במחזור ההגירה האחרון למיאמי. בסיס עמוק יותר של טכנולוגיה ומחקר עשוי ליצור עם הזמן את מקור הביקוש הבא של בעלי הון גבוה. קראו את ההודעה של Carnegie Mellon.
מה הרבעון אומר לקונים ולמוכרים
לקונים: השוו את הדירה הספציפית, את הבניין ואת פלטפורמת השירות. מכירה ב-10 מיליון דולר במקום אחר במחוז אינה אוטומטית נקודת השוואה מועילה.
למוכרים: מאגר הקונים קיים, אך הוא בררני. התמחור צריך להיתמך בראיות מאותו בניין, בנוף, במצב, בפרטיות, בגובה הקומה ובאיכות התפעול.
לקונים הבוחנים פיתוח חדש: הפרידו בין השוק המושלם לבין הפרויקטים שבצנרת. מבנה ההפקדות, סיכון המסירה, היסטוריית היזם וסביבת התחרות הסופית שייכים לניתוח.
שאלות נפוצות
כמה דירות קונדו במיאמי-דייד נמכרו ב-10 מיליון דולר ומעלה ברבעון 3 2026?
חמש עשרה עסקאות קונדו שנסגרו במיאמי-דייד עמדו בסף של 10 מיליון דולר ברבעון 3 2026, לעומת 17 ברבעון 3 2025.
מהי עסקת הקונדו הגבוהה ביותר שנסגרה במיאמי ברבעון 3 2026?
Residence S-1003 ב-The Surf Club נסגרה ב-30.25 מיליון דולר. במחיר של 7,143 דולר לרגל רבועה היה לה גם המחיר הגבוה ביותר שדווח לרגל רבועה של קונדו בקובץ העסקאות שנסגרו במיאמי-דייד לרבעון 3 שנבדק.
האם שוק האולטרה-יוקרה של מיאמי השתפר ברבעון 3 2026?
זה היה תלוי בסוג הנכס. עסקאות בתים שנסגרו ב-10 מיליון דולר ומעלה עלו ב-31%, בעוד שעסקאות קונדו שנסגרו ירדו מ-17 ל-15. חציון מחיר הקונדו וחציון המחיר לרגל רבועה עלו, אך המדגם היה קטן ומרוכז.
מה ההבדל בין יוקרה לאולטרה-יוקרה במיאמי?
יוקרה מוגדרת כאן כ-10% המחירים הגבוהים ביותר מבין העסקאות שנסגרו וסוננו בתוך אזור גאוגרפי מסוים. אולטרה-יוקרה משתמשת בסף קבוע של 10 מיליון דולר במחיר מכירה בפועל בכל מיאמי-דייד. הקבוצות חופפות, אך עונות על שאלות שונות.
האם במיאמי יש שוק מבוסס של דירות קונדו באולטרה-יוקרה?
עדיין לא. במיאמי יש בתים באולטרה-יוקרה כבר שנים רבות וקומץ בנייני קונדו יוצאי דופן, ובהם Apogee, The Surf Club ו-Seaway at The Surf Club. קטגוריית הקונדו העמוקה יותר נבנית רק עכשיו באמצעות פרויקטים ובהם Shore Club Private Collection, Aman Miami Beach, Rosewood Residences at The Raleigh, Six Fisher Island, Rivage Bal Harbour, Four Seasons Private Residences Coconut Grove, St. Regis Residences בבריקל ובסאני איילס, ו-The Residences at Mandarin Oriental, Miami.
האם הדוח כולל חוזים בשלב טרום הבנייה?
לא. הדוח מכסה עסקאות שהושלמו מ-1 ביולי עד 30 בספטמבר 2026. ייתכן שמכירות ישירות של יזמים אינן מופיעות בנתוני המקור, והזמנות או חוזים חתומים אינם נספרים כעסקאות שנסגרו.
צריכים השוואה בניין אחר בניין? בקשו תדריך שוק פרטי על האולטרה-יוקרה במיאמי.
מקור ושיטה: MIAMI REALTORS Matrix, נשלף ב-15 באוקטובר 2026. הסינון כולל עסקאות קונדו ובתים צמודי קרקע שנסגרו במיאמי-דייד מ-1 ביולי עד 30 בספטמבר, במחיר מכירה בפועל של 10 מיליון דולר ומעלה. המחיר לרגל רבועה של קונדו מבוסס על שטח המגורים שדווח. שדות הימים בשוק וההנחה ממחיר הדרישה האחרון היו חלקיים בחלק מהעסקאות, וערכים חסרים הוצאו מהחישוב. ייתכן שמכירות ישירות של יזמים ומכירות אחרות שאינן ב-Matrix חסרות. מאת Anthony Guerriero, ברוקר, Manhattan Miami Real Estate LLC.