קונדו או קו-אופ בניו יורק, ניתוח השקעה

עבור רוכשים למגורים עצמיים, ההכרעה בין condo ל-co-op היא בעיקר שאלה של אורח חיים ומחיר. עבור רוכשים במיצוב השקעתי, המסגרת חדה יותר. ל-co-op חיכוך מבני בכל שלב במחזור פריסת ההון. רכישה, החזקה ויציאה. הנחת המחיר ש-co-op מציע לרוב אינה שורדת את עלות החיכוך של שימוש מוגבל, יציאות איטיות ומאגר רוכשים מצומצם במכירה החוזרת.

• קונדו, תשקיף המכר, חוזה וסגירה. רוכשים בינלאומיים וישויות מתקבלים. עסקאות במזומן נסגרות בתוך כ-60-90 יום. ללא אישור ועד.
• קו-אופ, offering plan, חוזה, סגירה, תיק ועד, ריאיון ועד ואישור ועד. רוב הוועדים דוחים רוכשים בינלאומיים. רוב הוועדים דורשים אזרחות אמריקאית או תושבות קבע. רוב הוועדים דורשים פרופיל פיננסי של רוכש בתוך פרמטרים שהבניין קובע. האישור עשוי להימשך 30 עד 60 יום לאחר החוזה.

עבור משקיע שבוחן זרם עסקאות, מסלול ה-condo מהיר יותר לפריסת הון ויש בו פחות נקודות כשל יחידות. רכישת co-op עלולה להתפרק לאחר החוזה בשל דחיית הוועד, בסבירות גבוהה בהרבה. זו עלות חיכוך אמיתית ברמת התיק.

• קונדו, זכויות השכרת משנה מלאות (בכפוף רק לדרישות דמי הניהול ולכללי חוזה שכירות מינימלי ייחודיים לבניין). הבעלים רשאי להשכיר את היחידה בתנאי שוק רגילים. פרופיל המשקיע תואם במלואו את זכויות הבעלות.
• קו-אופ, השכרת משנה מוגבלת בדרך כלל (לרוב 1 עד 2 שנים מתוך כל 5, אישור ועד לכל חוזה משנה, ודמי השכרת משנה). פרופיל המשקיע מוגבל מיסודו. כללי הבניין עלולים למנוע את הפריסה.

עבור משקיע שמכוון לתשואה, מגבלות השכרת המשנה ב-co-op עלולות לבטל את תזת התשואה כליל. גם כאשר השכרת משנה מותרת, החיכוך (אישור ועד לכל דייר, דמי השכרת משנה, סבך הכללים) הופך את הפוזיציה לנזילה פחות כמקור הכנסה משכירות.

• קונדו, מכירה לכל רוכש כשיר. רוכשים בינלאומיים וישויות מתקבלים. משך השיווק תואם את הדינמיקה הכללית של שוק היוקרה.
• קו-אופ, המכירה החוזרת כפופה לאישור הוועד את הרוכש החדש. אותו חיכוך שהשפיע על הרכישה חל עכשיו על היציאה. רוכשים בינלאומיים נותרים בדרך כלל מחוץ למאגר הרוכשים. מספר ימי השיווק ארוך יותר מבנית, בשל יקום רוכשים כשירים קטן יותר.

חיכוך צד היציאה זוכה לרוב למשקל חסר אצל רוכשים שמתמקדים במחיר הרכישה. הנחת הרכישה של 15% עד 25% ב-co-op עלולה להישחק או להימחק בשל יציאה איטית יותר, מאגר רוכשים קטן יותר וסיכון לדחיית ועד במכירה.

• קונדו, טיפול רגיל בנכס מקרקעין. הבעלים מקבל שטר בעלות. ארנונת הנכס נגבית ישירות. ניכוי ריבית זמין במימון. Section 1031 exchange זמין לנכס להשקעה.
• קו-אופ, בעלות במניות בתאגיד. הבעלים מקבל תעודת מניה וחוזה חכירה קניינית. מס הנדל"ן ברמת הבניין מוקצה דרך דמי האחזקה. ריבית המשכנתה עשויה להיות מוקצית דרך המשכנתה הבסיסית של ה-co-op. הטיפול ב-1031 exchange מורכב יותר; היוועצו בעורך דין.
• בעלות באמצעות ישות, בנייני קונדו מקבלים LLC ונאמנויות כדבר שבשגרה, וועדי קו-אופ דוחים אותן לרוב. לצורכי הגנת נכסים ותכנון עיזבון הקונדו הוא בדרך כלל המסלול היחיד שניתן לבצע.

עבור משקיעים שפורסים הון דרך מבנים ספציפיים (חברות LLC לבידוד אחריות, נאמנויות לתכנון עיזבון, תאגידים זרים למיצוב בינלאומי), condo הוא בדרך כלל המסלול היחיד שאפשר לפעול בו בשוק של ניו יורק.

קו-אופ יכול להצדיק את עצמו כהשקעה במקרים מצומצמים:

• דירת מגורים עיקרית להחזקה ארוכה עם פוטנציאל המרה. באופק של עשר שנים ומעלה ובשימוש כדירת מגורים עיקרית ולא כהשקעה טהורה, למחיר הכניסה הנמוך יש זמן לעבוד.
• בניינים עם כללי השכרת משנה מקלים. חלק מבנייני קו-אופ מסדירים השכרת משנה בגמישות רבה יותר ומתקרבים לחופש של קונדו. בניינים כאלה קיימים, אך מחייבים בדיקה פרטנית.
• מועמדים להמרה מקו-אופ לקונדו, נדיר אך אפשרי: יש בנייני קו-אופ שמצביעים על מעבר למבנה קונדומיניום, מהלך שעשוי לתמחר מחדש את הנכס באופן ניכר.
• אדריכלות טרום מלחמה יוצאת דופן בלי מקבילה בקונדו, בניינים מסוימים מלפני המלחמה ב-Park Avenue וב-Fifth Avenue קיימים רק כקו-אופ. רוכש שקונה את האופי האדריכלי משלם במבנה הקו-אופ את מחיר הגישה.

מחוץ למקרים אלה הקונדו כמעט תמיד עדיף על קו-אופ ברמת ההשקעה, גם עם פרמיית הכניסה.