ללא כל התחייבות. אנו משיבים אישית.
אודות Apogee South Beach
Apogee South Beach ניצב באחד המיקומים המבוקשים ביותר בכל מיאמי ביץ', בקצהו הדרומי של South Pointe, במקום שבו Biscayne Bay פוגש את האוקיינוס האטלנטי. הבניין הושלם בשנת 2008 על ידי The Related Group, בתכנון אדריכלי של Sieger Suarez, והוגדר כמגורי אולטרה-יוקרה בקנה מידה של בוטיק, עם 67 יחידות בלבד ב-22 קומות, וכך הוא מבטיח בלעדיות שמגדלים גדולים יותר פשוט אינם יכולים לשחזר. זכוכית מהרצפה עד התקרה, כניסות פרטיות למעלית ומרפסות רחבות ידיים מגדירות את חוויית המגורים, ואוריינטציית הבניין מעניקה נוף פנורמי למים כמעט מכל דירה. כמעט שני עשורים לאחר המסירה, Apogee נותר נכס מדד ב-South Beach, עדות לאיכות הבנייה המקורית ולהתעניינות המתמשכת בשכונת המשנה South Pointe.
Apogee South Beach במבט מהיר
800 S Pointe Dr, Miami Beach, FL 33139
The Related Group
Sieger Suarez Architects
2008
67
22
קונדומיניום
South Beach
קונדו למכירה ב-Apogee South Beach
למה קונים בוחרים ב-Apogee South Beach
הכתובת ב-South Pointe
אנו רואים שקונים נמשכים אל Apogee קודם כול בשל מיקומו. הקצה הדרומי של מיאמי ביץ' מציע דבר שאי אפשר לשחזר, מפגש של נופי מפרץ, אוקיינוס ותעלת הים, עם גישה ישירה לפארק. לקוחותינו מספרים לנו בעקביות שלאחר שהם חווים את אורח החיים ב-South Pointe, מיקומים אחרים במיאמי ביץ' נראים להם צפופים יותר בהשוואה.
קנה מידה בוטיקי ופרטיות
עם 67 יחידות בלבד, Apogee פועל בקנה מידה שמגדלים גדולים יותר אינם יכולים להשתוות אליו. קונים שחיו בבניינים של 200 או 300 יחידות מציינים לא פעם את האינטימיות של Apogee כגורם המכריע. מבואות פרטיות למעלית, סיפון בריכה בהיקף סביר ולובי שבו הדיירים אכן מכירים זה את זה. פרטים אלה חשובים לפרופיל הקונים שהבניין מושך.
שמירת ערך מוכחת
נתוני שוק תומכים במעמדו של Apogee כאחד הנכסים העמידים ביותר במיאמי ביץ'. הבניין שמר על תמחור חזק לרגל רבועה לאורך מחזורי שוק רבים מאז 2008, וקצב התחלופה של המלאי נמוך באופן ניכר. אנו מייעצים ללקוחות כי הנדירות, הן במספר היחידות והן בחלופות ההשוואה ב-South Pointe, היא הגורם העיקרי ליציבות זו.
איכות התכנון וגובה התקרות
תוכניות הקומה של Apogee תוכננו בפרופורציות נדיבות שנותרו תחרותיות ביחס לבנייה חדשה יותר. תקרות בגובה עשרה רגל, מרפסות עמוקות ותכנונים יעילים מעניקים ליחידות תחושה של נפח שקונים מבחינים בה מיד בסיורים בנכס. חלק מהבעלים איחדו יחידות עם השנים, ויצרו תצורות גדולות יותר.
נגישות להליכה ללא פשרות
לקוחותינו שרוכשים ב-Apogee מציינים לעתים קרובות את היכולת ללכת ברגל למסעדה, לפארק, לחוף ולמרינה בלי צורך ברכב. South of Fifth מספקת חוויה אמיתית של שכונה. דבר שנדיר באופן מפתיע בשוק הקונדו היוקרתי של מיאמי, שבו רבים מהבניינים המובילים מבודדים לאורך קטעים של Collins Avenue או בקהילות סגורות על איים.
נקודת המבט שלנו על Apogee South Beach
Apogee תופס מעמד מוגדר היטב בשוק היוקרה של מיאמי: זהו הבניין לקונים המבקשים מגורים על קו המים ברמת פרימיום בשכונה מבוססת ונוחה להליכה, בלי פרמיית המותג של מגורים בבתי מלון. הקונה האופייני ב-Apogee הוא אדם או משפחה בעלי הון גבוה המחפשים מקום מגורים עיקרי או עונתי, ולא משקיע שרודף אחר תשואה. זוהי רכישה של אורח חיים, והבניין מושך אנשים שמבינים זאת.
מה ש-Apogee עושה במצוינות הוא לספק מיקום ב-South Pointe עם בלעדיות בקנה מידה בוטיקי. המיקום ב-South Pointe אינו ניתן להחלפה, ומספר 67 היחידות מבטיח אווירה מגורים שבניינים גדולים פי שלושה וארבעה ממנו אינם יכולים לספק. ועד הבית של הבניין מנוהל היטב, הקרנות במצב תקין, ומצבם הכולל של השטחים המשותפים משקף קבוצת בעלים שגאה בנכס.
על הקונים להיות מודעים למספר שיקולים מעשיים. Apogee נמסר בשנת 2008, ולמרות שמבנה הבניין מצוין, חלק מהיחידות ידרשו עדכוני פנים, בהתאם לאופן שבו הבעלים הקודמים תחזקו אותן. עלויות האחזקה החודשיות משמעותיות: דמי HOA, מסי נכס וביטוח משפיעים כולם על הסך הכולל, ואנו יכולים לספק נתונים עדכניים לדירה מסוימת.
אנו ממליצים על Apogee ללקוחות שמעדיפים מיקום, פרטיות וערך לטווח ארוך על פני חדשנות. מי שמבקש את הגימורים החדישים ביותר ואת טכנולוגיית הבית החכם העדכנית כבר מובנית, ימצא בניינים חדשים יותר שמספקים זאת מן המוכן. אך מי שמבקש לגור באחת הכתובות הטובות ביותר במיאמי ביץ', בבניין עם רקורד מוכח וקהילת בעלים בעלת עומק, Apogee נותר אחת ההמלצות החזקות ביותר שלנו.
אודות Apogee South Beach
Apogee South Beach הוא בניין קונדומיניום בוטיק על קו המים בכתובת 800 South Pointe Drive בשכונת South of Fifth של מיאמי ביץ'. הבניין בן 22 הקומות, שהושלם בשנת 2008 על ידי The Related Group בתכנון אדריכלי של Sieger Suarez, כולל 67 דירות בלבד. המלאי המצומצם הזה מעניק ל-Apogee אופי פרטי בעליל בהשוואה למגדלים הגדולים יותר במקומות אחרים לאורך מיאמי ביץ'.
הדירות הדו-כיווניות בבניין תוכננו כך שינצלו את מיקומו בקצה הדרומי של מיאמי ביץ'. הבתים יכולים ללכוד חשיפות למים ולקו הרקיע ביותר מכיוון אחד, בעוד מרפסות עמוקות מרחיבות את שטח המגורים אל החוץ. הכניסה הפרטית במעלית מחזקת את חוויית המגורים: הבעלים מגיעים ישירות אל המבואה שלהם, ולא חולקים מסדרון דירות רגיל.
מיקומו של Apogee חשוב לא פחות מאדריכלותו. South Pointe Park, טיילת קו המים והחוף נמצאים בקרבת מקום, ואילו המסעדות והנוחות היומיומית של South of Fifth נשארות במרחק הליכה. מהקצה הזה של השכונה, הנוף יכול להיפתח אל Government Cut, Fisher Island, Biscayne Bay והאוקיינוס האטלנטי, בהתאם לקומה ולאוריינטציה של הדירה.
לקונים המשווים בין בנייני קונדומיניום ב-South of Fifth, Apogee מובן בצורה הטובה ביותר כחלופה בצפיפות נמוכה לבניינים הגדולים יותר של השכונה המציעים מלוא השירותים. כוח המשיכה שלו נשען על השילוב של דירות גדולות, הגעה פרטית, שטחי חוץ נרחבים וכתובת נדירה על קו המים. הבתים השונים נבדלים זה מזה במידה ניכרת משום שבעלים רבים התאימו או שיפצו את הפנים, ולכן יש לבחון את המצב, החשיפה ותוכנית הקומה דירה אחר דירה.
גלו את פרויקטי טרום בנייה במיאמי, השוו את שוק הקונדו ב-South of Fifth בהיקפו הרחב, או עיינו ב- Billionaires' Beach Miami. לקונים בינלאומיים, ראו את מדריך מיאמי לרוכשים זרים.
אוסף הדירות
דירות
3-4 חדרי שינה
3,103-4,145 רגל רבועה (Zilbert)
בקשו מחיר עדכני
דירות משולבות ופנטהאוז
התכנונים משתנים
הגדלים משתנים
בקשו מחיר עדכני
המחירים העדכניים זמינים לפי בקשה.
מתקנים ושירותים ברמה עולמית
בריכה ושטחי חוץ
- בריכה מחוממת עם קצה אינסוף
- דק שיזוף רחב ידיים עם קבנות
- גן פסלים מעוצב
- גישה ישירה לחוף דרך South Pointe Park
כושר ובריאות
- מרכז כושר חדיש
- ספא בשירות מלא עם חדרי טיפולים
- סטודיו ליוגה ולמדיטציה
- חדרי קיטור וסאונות
שירותי הבניין
- קונסיירז' ושירות חניה 24 שעות
- מבואות פרטיות למעלית לכל יחידה
- ניהול נכס במקום
- אחסון יין בשליטת אקלים
בידור ופעילות חברתית
- טרקלין דיירים וספרייה
- חדר מדיה והקרנות
- מטבח קיץ ואזור ברביקיו
- חדר משחקים לילדים
בעלי החזון
The Related Group
יזם
The Related Group, שנוסדה על ידי Jorge Pérez, היא חברת הפיתוח הנדל״ני הגדולה ביותר בארצות הברית בבעלות היספנית. עם יותר מ-100,000 דירות שפותחו ברחבי פלורידה, תיק הנכסים של Related כולל רבות מהכתובות היוקרתיות המוכרות ביותר במיאמי.
Sieger Suarez Architects
אדריכלות
Sieger Suarez הוא אחד ממשרדי האדריכלות למגורי יוקרה הפורים ביותר בדרום פלורידה, והיה אחראי לעיצוב חלק גדול מקו הרקיע של מיאמי. תכנונם עבור Apogee מדגיש קווים נקיים, זכוכית מהרצפה עד התקרה ובסיס בניין שממקסם את הנוף למים מכל דירה.
South Beach
South Pointe, הקצה הדרומי של South Beach, התפתח לאחת מהמובלעות המגורים המעודנות ביותר במיאמי. בניגוד לקטעים הצפוניים יותר של Ocean Drive, העמוסים בתיירים, South of Fifth מציעה אורח חיים שקט ומוקפד יותר, שנשען על מסעדות מוערכות כמו Joe's Stone Crab ו-Juvia, על המרחב הירוק של South Pointe Park ועל קרבה מיידית הן לחוף והן ל-Biscayne Bay. עבור דיירי Apogee, החיים היומיומיים מתנהלים במרחק הליכה מכל מה שהופך את South Beach לנחשקת, בלי הצפיפות המאפיינת את הליבה המסחרית של השכונה. האזור משך ריכוז של קונים בעלי הון גבוה המעריכים נגישות להליכה, גישה למים ותחושה אמיתית של שכונה.
שאלות נפוצות
היכן בדיוק ממוקם Apogee South Beach?
Apogee ממוקם בכתובת 800 South Pointe Drive, בקצה הדרומי ביותר של מיאמי ביץ'. מיקום זה מציב אותו בסמוך ישירות ל-South Pointe Park, עם נוף בלתי חסום אל Government Cut, Fisher Island והאוקיינוס האטלנטי. המקום נגיש בהליכה למסעדות ולחיי הלילה של South of Fifth.
כמה יחידות יש ב-Apogee South Beach?
בבניין יש 67 דירות בלבד ב-22 קומות. מספר היחידות הנמוך הוא אחד המאפיינים המגדירים של Apogee. הוא מצביע על לובי שקט יותר ועל חוויית מגורים פרטית יותר מזו של מגדלי South Beach הגדולים.
מהו טווח המחירים הנוכחי ב-Apogee?
התמחור תלוי בדירה, בקומה ובנוף, ועסקאות שנסגרו לאחרונה נפרשות על טווח רחב. לפי Zilbert, המחיר הממוצע של עסקאות שנמכרו עומד על כ-$3,301 לרגל רבועה בשש מכירות ב-12 החודשים שעד נובמבר 2026. פנו אל Manhattan Miami לקבלת רשימות עדכניות ומכירות אחרונות.
מהם דמי ה-HOA ב-Apogee South Beach?
האחזקה החודשית היא חלק משמעותי מעלות ההחזקה בבניין בוטיק עם 67 דירות. בקשו מאיתנו את תקציב האגודה הנוכחי ואת לוח הדמים של הדירה שאתם שוקלים.
האם Apogee South Beach היא השקעה טובה?
Apogee הוכיח שמירה חזקה על ערכו מאז מסירתו בשנת 2008, ואף עבר את התקופה שלאחר המשבר הפיננסי טוב יותר מרוב הבניינים. ההיצע המוגבל של 67 יחידות בלבד יוצר דינמיקה של נדירות התומכת בתמחור. אנו מייעצים ללקוחות להתייחס ל-Apogee כאל החזקה ברמת נכס דגל ולא כאל עסקת הפיכה קצרת טווח. הוא מתגמל בעלות סבלנית.
האם Apogee מתיר השכרה לטווח קצר?
ל-Apogee יש מגבלות השכרה האוסרות על השכרות נופש לטווח קצר. הבניין דורש בדרך כלל תקופת שכירות מינימלית של שישה חודשים עד שנה. מדיניות זו מכוונת ותורמת לאווירת המגורים היציבה שהבעלים מעריכים.
אילו שיפוצים כדאי לקונים לצפות להם ביחידות ישנות יותר?
בהתחשב בכך ש-Apogee נמסר בשנת 2008, בחלק מהיחידות בוצעו כבר שיפוצי פנים משמעותיים, ואילו אחרות שומרות על הגימורים המקוריים. על הקונים להקצות תקציב לעדכונים אפשריים של המטבח וחדרי הרחצה ביחידות שלא שופצו. המערכות המבניות והמכניות של הבניין נותרו במצב תקין, והאגודה שמרה על הקרנות באחריות.
זמינות פרטית ב-Apogee South Beach
לקבלת מידע על זמינות נוכחית, היסטוריית מחירים, תוכניות קומה והזדמנויות מחוץ לשוק ב-Apogee South Beach, בקשו סקירה חסויה מצוות הייעוץ שלנו.
800 S Pointe Dr, Miami Beach, FL 33139
בשליחת טופס זה, ייתכן שתיצור עמכם קשר חברת Manhattan Miami Real Estate LLC בנוגע לפנייתכם. צפו במדיניות הפרטיות שלנו.
מודיעין שוק הנדל״ן במיאמי
הקשר שוק: ההגירה בין מיאמי לצפון-מזרח ובין מיאמי לקליפורניה הפכה ממזנק של תקופת המגפה להעתקת מגורים מבנית. אוכלוסיית המיליונרים של מיאמי גדלה ב-94% בין 2014 ל-2024, לפי USA Wealth Report 2025 של Henley & Partners. האילוץ הגאוגרפי מחייב: האוקיינוס, המפרץ והאוורגליידס מגבילים את ההיצע. תמחור הקונדומיניום היוקרתי נקבע בניין אחר בניין ונבדל בחדות בין שווקי המשנה, כאשר Fisher Island ו-South of Fifth בראש השוק. בקשו מאיתנו עסקאות סגורות עדכניות בבניין הספציפי שאתם שוקלים.
שווקי משנה של ערך: Brickell, Edgewater ודאונטאון מיאמי. שווקי משנה של דגל: Fisher Island, Sunny Isles Beach (היצע צפוף של מגורים ממותגים) ו-South of Fifth. נקודות הייחוס הממותגות כוללות את Four Seasons Surf Club, St. Regis Sunny Isles ו-Porsche Design Tower. המחיר לרגל רבועה משתנה לפי בניין, קומה ונוף, ולכן אנו שולפים עסקאות סגורות עדכניות לכל כתובת שתכניסו לרשימה המצומצמת. לפי Residence Report 2026 של Knight Frank, מיאמי היא השוק השני בגודלו בעולם למגורים ממותגים.
הגורמים המבניים מצטברים: אין מס הכנסה מדינתי, אין מס עיזבון מדינתי, צמיחה של 94% בעשור באוכלוסיית המיליונרים (Henley & Partners, 2014-2024) ואינפלציה בעלויות הבנייה. יזמים קובעים ומעדכנים מחירים לפי שלב מכירה, ולכן יש לבקש את לוח המחירים המתוארך. החוק SB 264 של פלורידה מגביל רכישות מסוימות על ידי קונים שמקום מושבם בשבע מדינות מוגדרות, ויש לבדוק זאת בשלב החוזה עבור קונים בינלאומיים.
עובדות מפתח
- מחיר חציוני לקונדו: מתפרסם מדי חודש על ידי Miami Realtors
- חציוני מיאמי ביץ' ו-Brickell: משתנים לפי בניין וגודל
- $/SF לקונדו יוקרה: ייחודי לבניין
- $/SF ב-Fisher Island: ייחודי לבניין
- ימים בשוק: משתנה לפי בניין ושכבת מחיר
- עלויות סגירה: מפורטות על ידי סוכן הסגירה
- מס נכס: נקבע על ידי המחוז, שיעור המיל משתנה
- עלייה באוכלוסיית המיליונרים: 94% (2014-2024)
- מס הכנסה מדינתי: אין בפלורידה
מה כדאי שקונים ידעו
אוכלוסיית המיליונרים של מיאמי גדלה ב-94% בין 2014 ל-2024, לפי USA Wealth Report 2025 של Henley & Partners, ללא מס הכנסה מדינתי ועם אילוצים גאוגרפיים נוקשים (אוקיינוס, מפרץ והאוורגליידס) המגבילים את ההיצע. המחיר לרגל רבועה בקונדומיניום יוקרתי משתנה לפי בניין, כאשר Fisher Island ו-South of Fifth בראש השוק. לפי Residence Report 2026 של Knight Frank, מיאמי היא השוק השני בגודלו בעולם למגורים ממותגים.
שאלות נפוצות על נדל״ן במיאמי
מהם החציוניים הנוכחיים של קונדומיניום במיאמי?
תמחור קונדומיניום יוקרתי במיאמי נקבע בניין אחר בניין. Fisher Island ו-South of Fifth נמצאים בראש השוק, ובמיאמי ביץ' וב-Brickell מצוי מלאי המכירה החוזרת העמוק ביותר. בקשו מאיתנו עסקאות סגורות עדכניות בכתובת שאתם שוקלים.
מדוע מיאמי מושכת הון UHNW באופן מבני?
אפס מס הכנסה מדינתי (בניגוד לניו יורק ולקליפורניה), אין מס עיזבון מדינתי, צמיחה של 94% בעשור באוכלוסיית המיליונרים (2014-2024, Henley & Partners) ואילוצים גאוגרפיים המגבילים את ההיצע בטווח הארוך. אלה גורמים מבניים, לא מחזוריים.
מה משמעות סביבת המכסים על עלויות הבנייה עבור המלאי הנוכחי?
כל יזם קובע ומעדכן מחירים לפי שלב מכירה, ועלויות הבנייה, כולל חומרים מיובאים, הן גורם אחד מבין כמה. בקשו את לוח המחירים המתוארך וקראו את הסכם הרכישה לגבי תנאי התייקרות מחירים והפקדות.
מהו החוק SB 264 של פלורידה וכיצד הוא משפיע על קונים בינלאומיים?
החוק SB 264 של פלורידה מגביל אנשים שמקום מושבם בסין, רוסיה, איראן, צפון קוריאה, קובה, ונצואלה או סוריה, שאינם אזרחי ארה״ב או תושבים קבועים כחוק, מלרכוש מקרקעין בפלורידה במרחק של עד 10 מייל ממתקן צבאי או ממתקן תשתית קריטי. הוא אוסר באופן רחב יותר על רכישה בידי מי שמקום מושבם בסין ואינם אזרחים, בכפוף לחריגים מוגבלים. הקונים מתבקשים לחתום על תצהיר עמידה בדרישות, ואנו בודקים זאת בשלב החוזה.
מהן עלויות ההחזקה החודשיות האופייניות בקונדומיניום במיאמי?
עלויות הבעלות החוזרות תלויות בבניין: דמי אגודה, מס נכס, ביטוח HO-6 וביטוח שיטפונות תלויים כולם בבניין וביחידה. בקשו את התקציב התפעולי הנוכחי של הבניין, את מחקר הקרנות ואת סיכום הביטוח לפני שאתם מגישים הצעה, ואנו נסייע לכם לקרוא אותם.
מהן דרישות הבדיקה שלאחר Surfside?
לפי Florida Statute 553.899, בנייני קונדומיניום ושיתופיים בני שלוש קומות מגורים או יותר נדרשים לבדיקה מבנית אבן דרך בגיל 30 שנה, או בגיל 25 שנה כאשר הרשות המקומית האוכפת דורשת זאת, ולאחר מכן אחת ל-10 שנים. על האגודות להשלים גם מחקרי קרנות לשלמות מבנית, ומאז 2025 (HB 913) הן אינן רשאיות לוותר על המימון של הפריטים המבניים באותם מחקרים. בבניינים ישנים יותר קיים סיכון להיטל מיוחד; בדיקת הבדיקות ומחקר הקרנות נדרשת בשלב הבדיקה המקדימה.
חיפוש דירות במיאמי
דירות היוקרה הטובות ביותר ובנייני הקונדו הגבוהים במיאמי
לרוב הקונים המחפשים “דירות הכי טובות במיאמי” או “דירות במגדלים גבוהים במיאמי”, ההחלטה האמיתית היא התאמת הבניין: נוף למים לעומת נוף לעיר, ליבה עירונית נוחה להליכה לעומת פרטיות בסגנון אתר נופש, גמישות בהשכרה לעומת יציבות של בעלי דירות המתגוררים בהן, ומגדלים ותיקים ומבוססים לעומת פיתוח חדש ממותג.
Brickell מציעה את המלאי העמוק ביותר של מגדלים גבוהים ואת ביקוש ההשכרה החזק ביותר. מיאמי ביץ', Surfside ו-Bal Harbour מרכזות את יוקרת קו האוקיינוס. Fisher Island ו-Coconut Grove מציעות פרטיות בצפיפות נמוכה. Edgewater ודאונטאון מיאמי מציעות מגדלים חדשים יותר על קו המפרץ עם גישה קלה יותר ל-Arts & Entertainment District ול-Brickell.