רוב מי ש רוכש דירה זקוק להלוואה, וסוג המימון משפיע על כמה תשלמו בסופו של דבר על הבית. שני מסלולים אפשריים: המחאת משכנתא (mortgage reassignment) או הנחת משכנתא (mortgage assumption). הם נשמעים דומים, אך המבנים שונים מאוד, וההמחאה נפוצה היום הרבה יותר מההנחה. ייתכן שתופתעו לגלות שהנחת משכנתא עדיין קיימת, עד כדי כך שהיא נדירה. להנחה יתרונות משמעותיים מול ההמחאה השכיחה יותר; הלוואת CEMA יכולה לדמות חלק מהיתרונות שאבדים בבחירת המחאה במקום הנחה, אך ייתכן שתצטרכו לבחור בין ריבית נמוכה יותר לבין יתרונות ה-CEMA. הכירו את האפשרויות כשאתם רוכשים דירה ב-New York באמצעות הבנת המונחים.
הנחת משכנתא מול המחאה: השוואה מהירה
| גורם | הנחת משכנתא | המחאת משכנתא (הלוואה חדשה) |
|---|---|---|
| איך זה עובד | הקונה נכנס למשכנתא הקיימת של המוכר, באותה ריבית ובאותם תנאים | הקונה לוקח הלוואה חדשה לחלוטין ממלווה בריביות השוק הנוכחיות |
| ריבית | נעולה על הריבית המקורית של המוכר (עשויה להיות מתחת לשוק הנוכחי) | ריבית השוק בעת הרכישה |
| עלויות סגירה | נמוכות יותר; נמנעים ממס רישום משכנתא מלא (משלמים רק על היתרה הנותרת) | גבוהות יותר; מס רישום משכנתא מלא (1.8%–1.925% ב-NYC) על מלוא סכום ההלוואה |
| אישור המלווה | נדרש. המלווה חייב לאשר את כושר האשראי של הלווה החדש | חיתום סטנדרטי כבהגשת הלוואה חדשה |
| זמינות | נדירה. רוב הסכמי ההלוואה המודרניים כוללים סעיפי due-on-sale המונעים הנחה | סטנדרטי. כך מתנהלות רוב העסקאות היום |
| הכי מתאים כאשר | ריבית המוכר נמוכה באופן ניכר מריביות השוק הנוכחיות | הריביות הנוכחיות תחרותיות או שהקונה זקוק לתנאי הלוואה מותאמים |
מהי הנחת משכנתא?
ייתכן שאינכם יודעים שהנחת משכנתא אפשרית בכלל, לא כל שכן שהייתה בעבר הדרך הנפוצה יותר לקנות או למכור בית. בהנחה, הקונה נכנס למעשה להלוואה של המוכר, כולל כל התנאים שקבע הלווה המקורי. כלומר הוא משלם לבנק את היתרה עבור המוכר ושומר על הריבית. חשוב לציין: הוא אינו משלם את הריבית כפי שהיה משלם על הלוואה חדשה.
מהי המחאת משכנתא (reassignment)?
לעומת זאת, המחאת משכנתא היא כאשר קונה בית לוקח הלוואה חדשה בתנאים משלו בבנק. האפשרות הזו נפוצה הרבה יותר היום, בין השאר כי הבנק בדרך כלל אינו נלהב להנחה. הבנקים אינם אוהבים את המסלול הזה מכמה סיבות, כולל שאינם גובים את סכום הריבית שמשולם בתחילת ההלוואה, ולכן יש מעט תמריץ להסכים להנחה. הם גם מעדיפים המחאה כי הם רוצים לווה חדש עם סיכוי החזר זהה או טוב יותר. המלווה מעריך זאת לפי היסטוריית האשראי של הקונה וגורמים פיננסיים נוספים.
יתרונות הנחת משכנתא לקונה
אחד היתרונות הגדולים של הנחה לקונה הוא סכום הריבית הנמוך יותר שיש לשלם על ההלוואה. יתרון נוסף: אפשר לחסוך חלק גדול ממס רישום המשכנתא שמשלמים בדרך כלל על הלוואה חדשה או על המחאה. בהנחה משלמים את מס הרישום רק על יתרת ההלוואה.
כיצד CEMA מסייע לרוכשי קונדו וטאון־האוס
CEMA (Consolidation Extension and Modification Agreement) יכול לסייע למי בניו יורק שרוצה לקנות טאון־האוס או קונדו לחסוך סכום ניכר. סוג הלוואה הזה עוזר במימון רכישה חדשה או במימון־מחדש של דירה קיימת תוך עקיפת מס רישום המשכנתא, מס על סך סכום ההלוואה. בשיעור 1.8% להלוואות מתחת ל־500,000 דולר ו־1.925% מעל לכך, המס יכול להוסיף אלפי דולרים. מה שהופך אותו ליקר במיוחד הוא שבמימון־מחדש משלמים אותו למעשה פעמיים. בהלוואת CEMA משלמים את המס רק על הפער בין שתי המשכנתאות.
מדוע מבלבלים בין הנחת משכנתא להמחאת משכנתא?
אם אתם תוהים מדוע שני מונחים שונים כל כך מתערבבים לעיתים קרובות, אינכם לבד. כיוון שהנחות משכנתא נדירות כל כך, אנשים ב ענף הנדל״ן החלו להשתמש בשני המונחים לסירוגין. הנדירות נובעת מכך ששטרי החוב הבנקאיים נכתבים כיום כך שהנחה אינה זמינה במכירת הבית. זה פשוט: הבנק אינו מרוויח דבר מהנחה. להפך, הוא מפסיד את הריבית שהלוואה חדשה הייתה מביאה, ולכן בעשורים האחרונים הבנקים כותבים הלוואות כך שהנחה אינה אפשרית.
קבלת CEMA עשויה להימשך זמן
לאחרונה, עם כל כך הרבה דירות שנמכרות, קבלת CEMA עשויה לקחת זמן, ובזמן ההמתנה עלולה ללכת לאיבוד הריבית המקורית שקיוויתם לנעול. מתן הלוואות CEMA אינו פוגע בשורת הרווח של הבנק, אך כיום ממתינים יותר גם כי אין לבנק תמריץ לזרז אותן. למעשה מדובר יותר בנימוס מאשר במוצר ליבה, ולכן הבנקים אינם ממהרים, במיוחד כשיש עומס. אם אתם רוצים CEMA שחוסך מס וגם את הריבית הנמוכה ביותר האפשרית, זה עלול להיות מאתגר כעת. כשהריביות עולות, עליכם להחליט אם כדאי להמתין לסיום ה-CEMA כדי להימנע ממס רישום נוסף, גם אם עלולה לרדת מהשולחן הריבית הנמוכה יותר הזמינה אם היא תעלה במהירות.
גורמי סיכון שיש לשקול
סיכוני הנחת משכנתא:
- סעיף due-on-sale: רוב ההלוואות הקונבנציונליות בשני העשורים האחרונים כוללות סעיף due-on-sale, כלומר המלווה יכול לדרוש פירעון מלא כשהנכס עובר ידיים. לכן הנחות אמיתיות נדירות מאוד מחוץ להלוואות FHA ו-VA.
- פער הון עצמי: אם יתרת ההלוואה של המוכר נמוכה משמעותית ממחיר הרכישה, על הקונה לכסות את ההפרש במזומן. זה יכול להיות סכום מהותי ב עסקאות NYC בעלות ערך גבוה.
- אחריות המוכר: בחלק ממבני ההנחה, הלווה המקורי עשוי להישאר אחראי באופן משני אם הלווה החדש ייכשל בפירעון, אלא אם המלווה מעניק שחרור פורמלי.
סיכוני המחאת משכנתא (הלוואה חדשה):
- חשיפה לריבית: בסביבה של ריביות עולות, הלוואה חדשה נועלת אתכם לריביות הנוכחיות. הן עשויות להיות גבוהות משמעותית ממה שהמוכר נעל לפני שנים.
- מס רישום מלא: ב-NYC, מס רישום המשכנתא על הלוואה חדשה (1.8%–1.925%) מוסיף עשרות אלפי דולרים לעלויות הסגירה שהנחה או CEMA יכולים להימנע מהם חלקית.
- סיכון שמאות: הלוואה חדשה דורשת שמאות עדכנית, שעלולה לצאת מתחת למחיר הרכישה המוסכם ולחייב פוטנציאלית משא ומתן מחדש או מזומן נוסף מהקונה.
אם אתם עומדים לקנות או למכור בית, בדקו את האפשרויות כדי להשיג את העסקה הפיננסית הטובה ביותר עבורכם. יש שפע של דירות למכירה ב-NYC לקונה הנכון, אך עליכם לעשות שיעורי בית כדי לא לפספס עסקה שעלולה להשפיע על הכספים שלכם לשנים.
