החוכמה המקובלת אומרת שחצי מיליון דולר לא יקנו לכם הרבה במנהטן. החוכמה המקובלת צודקת חלקית, וכמעט לחלוטין מטעה.
יש כרגע עשרות דירות קונדו למכירה בעיר ניו יורק מוכנסים מתחת ל-500,000 דולר. הם קיימים ב שכונות אמיתיות, בבניינים אמיתיים עם תכונות אמיתיות. מה שהם דורשים הוא רצון לחפשמעבר המיקומים שמקנים את
כך הנתונים באמת נראים.
השכונות שבהן מתחת ל-500,000$ אפשרי
הגיאוגרפיה של הנגישות במנהטן נמשכת צפונה. Washington Heights, Inwood, Hamilton Heights, East Harlem והקצוות הצפוניים של Harlem מייצרים בעקביות את מלאי הקונדו הגדול ביותר מתחת ל-500,000$ בבורו. לפי נתוני שוק של CityRealty, ל-Washington Heights מחיר החציון הנמוך ביותר למטר מרובע במנהטן, בערך 633$ לרגל מרובעת, פחות ממחצית החציון העירוני של 1,389$.
הפער הזה חשוב. במחיר של 633 דולר לרגל רבועה, 500,000$ קונים כ-790 רגל רבועה: דירת חדר שינה אמיתית בבניין pre-war עם תקרות גבוהות, לרוב במרחק הליכה מקווי A או 1. לפי החציון העירוני, אותו תקציב מניב סטודיו של כ-360 רגל רבועה בבניין עם מעלית איטית וקירות דקים.
השכונות שכדאי להכיר:
- Washington Heights & Inwood, המלאי העמוק ביותר של קונדו מתחת ל-500K$ במנהטן. בנייני pre-war לאורך Riverside Drive ו-Broadway מציעים דירות חדר שינה אחד עם פרקט מקורי ושירות doorman. הנסיעה ל-Midtown ברכבת A נמשכת 30-35 דקות.
- Hamilton Heights & Sugar Hill, בלוקים של brownstone מוגנים ו-HDFC co-ops (מוגבלי הכנסה, במחיר נמוך משמעותית מהשוק) מתרכזים כאן. האזור מושך רוכשים צעירים ואמנים כבר עשור.
- East Harlem, היצע הקונדו מתחת ל-500K$ כאן התדלדל ככל שלחץ הפיתוח נע צפונה, אך עסקאות נותרות, במיוחד בבנייני post-war ישנים יותר לאורך Third ו-Second Avenues.
- Central Harlem, עדיין פעיל לסטודיו ולדירות חדר שינה קטנות, במיוחד בבניינים שהוסבו משכירות לפני כעשור. הקרבה לקצה הצפוני של Central Park עדיין מוערכת פחות מדי.
ראוי לציין: StreetEasy מציג כרגע 64 קונדו במנהטן, קונדומיניום בלבד ולא co-op, למכירה מתחת ל-500,000$. Realtor.com סופר יותר מ-900 נכסים מתחת לסף הזה כשכוללים co-op. ההבחנה משמעותית.
Condo מול Co-op: הבחנה שמשנה הכול
רוב המודעות מתחת ל-500,000$ בעיר ניו יורק הן co-operatives, לא condominiums. ההבדל אינו סמנטי בלבד. Co-ops דורשות אישור דירקטוריון, לעיתים אוסרות מימון מתחת ל-20 או 30 אחוז, מגבילות השכרות משנה, ויכולות לדחות רוכשים מסיבות שנעות ממכפילי הכנסה ועד להרכב המאזן של הבניין.
קונדומיניום מטילים הרבה פחות מגבלות. רוכשים יכולים לממן בגמישות רבה יותר, להשכיר את היחידה אם הנסיבות משתנות, ולסגור בלי ראיון ועד. לרוכשים שמשתמשים בהלוואות FHA, במימון משקיעים, או שפשוט מעריכים גמישות, ייעוד הקונדו מצדיק פרמיה. אבל זו פרמיה שלעיתים קרובות מחזירה את עצמה. ה- מדריך רכישת דירה ב-NYC מכסה את החלטת condo מול co-op בפירוט.
כשמחפשים מתחת ל-500,000$, סננו במיוחד לקונדו אם גמישות חשובה למצבכם.
מה המספרים באמת דורשים מהפיננסים שלכם
רכישה בסכום של 500,000 דולר עם שטיפת דמיון נורמלית של 20 אחוזים על הכסף המוקדש אומרת 100,000 דולר בסיום ההעברה, ועוד עלויות סגירה בעיר ניו יורק, שבדרך כלל נעות בין 2 ל-4 אחוז ממחיר הרכישה, או תוספת של 10,000$ עד 20,000$. סך המזומן הנדרש לפני הכניסה: 110,000$ עד 120,000$.
בריבית משכנתא קבועה ל-30 שנה של כ-7% כיום, הלוואה של 400,000$ נושאת תשלום חודשי של קרן וריבית בסך כ-2,660$. הוסיפו דמי ועד של קונדו בניו יורק, שבדרך כלל נעים בין 300$ ל-800$ לחודש ברוב היחידות מתחת ל-500K, בתוספת מס רכוש (לעיתים 200$ עד 500$ לחודש אחרי הנחת ה-co-op/condo), והעלות החודשית הכוללת מגיעה ל-3,200$ עד 4,000$.
לפי הכלל המקובל שעלות דיור לא תעלה על 28 אחוז מההכנסה ברוטו, משמעות הדבר הכנסת משק בית של כ-137,000$ עד 171,000$ כדי שרמת מחיר זו תהיה בת קיימא. U.S. News מחשבת באופן דומה שרכישה של 500,000$ דורשת בין 130,000$ ל-256,000$ הכנסה שנתית, בהתאם להתחייבויות חוב וגודל המקדמה.
זה תקציב אמיתי. זה לא תקציב כניסה. אבל זה תקציב שקיים ושהשוק יכול לשרת.
למבט מעמיק יותר לאן השוק הולך, ראו את ניתוח שוק הקונדו במנהטן, מתעדכן רבעונית עם מגמות מחיר, נתוני מלאי ופירוט לפי שכונות.
עיינו במודעות חיות: קונדו במנהטן מתחת ל-500,000$
החיפוש למטה מציג יחידות קונדומיניום זמינות במנהטן הרשומות כעת ב-500,000$ או פחות, מתעדכן בזמן אמת. השתמשו במסננים לצמצום לפי שכונה, מספר חדרי שינה או סוג בניין.
מעניינת אתכם בנייה חדשה במקום? ראו את רשימות pre-construction במנהטן לפיתוחים הקרובים ולתמחור.
מה שרוכשים לעיתים מפספסים
שוק הקונדו מתחת ל-500,000$ בניו יורק נע במהירות ועונש היסוס. יחידות שמתומחרות נכון, ב-450,000$ או פחות בשכונות עם גישה אמיתית לתחבורה, נכנסות לעיתים קרובות לחוזה תוך שבועיים עד ארבעה מרגע הפרסום. רוכשים שמתייחסים להצעה הראשונה כפתיחת משא ומתן מוצאים את עצמם לעיתים קרובות שוב באפס.
כמה שיקולים פחות מובנים מאליהם:
- אפשר לנהל משא ומתן על דמי הוועד החודשיים לתוך מחיר המכירה. יחידת מגורים המבקשת 490,000 דולר עם בתשלומים חודשיים של 900 דולר היא בית יותר יקר מאחד המבקש ב-499,000 דולר עם בתשלומים חודשיים של 400 דולר. לחשב את הוצאות חמש שנים, ולא את מחירים של הקנייה.
- בדקו את קרן הרזרבה של הבניין. קונדו עם קרן רזרבה דקה, נפוץ בבניינים שהוסבו משכירות לפני כעשור, נמצא הערכה אחת בלבד מחשבון מפתיע של 20,000$.
- בנייני pre-war לעיתים קרובות עולים על בנייה חדשה ברמת המחיר הזו. הצורות, הקירות, החלונות הם לעתים קרובות יותר טובים מה שהבונה ב-2015 יבנה עבור אותו סכום.
מציאת היחידה הנכונה דורשת ידע מקומי
שוק הקונדו הנגיש במנהטן דק יותר ממה שהאגרגטורים מרמזים ופעיל יותר ממה שהפורטלים חושפים. מודעות off-market, בניינים עם מוכרים ממוטיבציה, ויחידות שמחירן ירד בשקט בלי איפוס היסטוריה ציבורי הם השטח שבו רוכשים מוכנים מוצאים ערך.
הסוכנים ב-Manhattan Miami מתמחים בדיוק במקטע הזה, רוכשים עם תקציבים אמיתיים בשוק שמתגמל הכנה. אם יש לכם שאלות על בניין, שכונה או יחידה ספציפיים שראיתם למעלה, פנו אלינו ישירות. אנחנו עונים במהירות.
ייעוץ חינם לרוכשים
מוכנים לחפש קונדו במנהטן מתחת ל-500 אלף $?
הסוכנים שלנו מתמחים בדיוק במקטע הזה. נראה לכם מה זמין, ומה באמת שווה לקנות, לפני שזה מגיע ל-Zillow.
שאלות נפוצות
כמה הכנסה צריך כדי להרשות קונדו ב-500,000$ ב-NYC?
עם מקדמה סטנדרטית של 20% וריביות משכנתא של היום סביב 7%, עלות הדיור החודשית, משכנתא, common charges ומסים, נעה בדרך כלל בין 3,200$ ל-4,000$. לפי כלל ה-28%, משמעות הדבר הכנסת משק בית של כ-137,000$ עד 171,000$. רוכשים עם מקדמה גדולה יותר או חוב נמוך יותר יעמדו בתנאי הכנסה נמוכים יותר.
באילו שכונות במנהטן יש קונדו מתחת ל-500,000$?
Washington Heights, Inwood, Hamilton Heights, East Harlem ו-Central Harlem מייצרים בעקביות את מלאי הקונדו הגדול ביותר מתחת ל-500,000$. Washington Heights בפרט מציע את המחיר הנמוך ביותר לרגל רבועה במנהטן, סביב 633$, כך שדירת חדר שינה אמיתית אפשרית בתקציב הזה. עיינו במודעות הנוכחיות דרך ה- דירות למכירה במנהטן בחיפוש.
מה דמי ועד סבירים לקונדו ב-NYC מתחת ל-500,000$?
Common charges על קונדו במנהטן בטווח מתחת ל-500,000$ נעות בדרך כלל בין 300$ ל-800$ לחודש, בהתאם לגודל הבניין, השירותים והגיל. בניינים עם שירות מלא, doorman, חדר כושר, כביסה, נושאים דמי ועד גבוהים יותר. תמיד הכניסו את החיוב החודשי לעלות הבעלות הכוללת לפני השוואת מודעות לפי מחיר רכישה בלבד.
מה ההבדל בין condo ל-co-op ב-NYC?
קונדומיניום הוא נכס מקרקעין שבבעלותכם באופן ישיר. Co-op הוא חלק בתאגיד שבבעלותו הבניין. קונים מניות, לא את היחידה עצמה. Co-ops בדרך כלל דורשות אישור דירקטוריון, מגבילות מימון ומגבילות השכרות משנה. רוב המודעות מתחת ל-500,000$ בעיר ניו יורק הן co-ops; קונדומיניום אמיתי ברמת מחיר זו פחות נפוץ אך מציע גמישות רבה יותר.
