Sans engagement. Nous répondons personnellement.
À propos d’Apogee South Beach
Apogee South Beach occupe l’un des emplacements les plus convoités de tout Miami Beach, la pointe sud de South Pointe, là où la Biscayne Bay rencontre l’océan Atlantique. Achevé en 2008 par The Related Group, avec une architecture signée Sieger Suarez, l’immeuble a été conçu comme une résidence intimiste d’ultra-luxe, avec seulement 67 unités réparties sur 22 étages, ce qui garantit une exclusivité que les tours plus imposantes ne peuvent tout simplement pas reproduire. Les baies vitrées du sol au plafond, les accès privatifs par ascenseur et les vastes terrasses définissent l’art de vivre des lieux, tandis que l’orientation de l’immeuble offre des vues panoramiques sur l’eau depuis pratiquement chaque résidence. Près de vingt ans après sa livraison, Apogee demeure une adresse de référence à South Beach, témoignage de la qualité de sa construction d’origine et de l’attrait durable du micro-quartier de South Pointe.
Apogee South Beach en un coup d’œil
800 S Pointe Dr, Miami Beach, FL 33139
The Related Group
Sieger Suarez Architects
2008
67
22
Copropriété
South Beach
Condominiums à vendre à Apogee South Beach
Pourquoi les acquéreurs choisissent Apogee South Beach
L’adresse de South Pointe
Nous constatons que les acquéreurs sont attirés par Apogee avant tout pour son emplacement. La pointe sud de Miami Beach offre ce qui ne peut être reproduit : une convergence de vues sur la baie, l’océan et la passe, avec un accès direct au parc. Nos clients nous disent régulièrement qu’une fois qu’ils ont goûté à l’art de vivre de South Pointe, les autres quartiers de Miami Beach leur paraissent comparativement encombrés.
Échelle intimiste et discrétion
Avec seulement 67 unités, Apogee fonctionne à une échelle que les tours plus grandes ne peuvent égaler. Les acquéreurs qui ont vécu dans des immeubles de 200 ou 300 unités citent souvent l’intimité d’Apogee comme facteur décisif. Des halls d’ascenseur privatifs, une terrasse de piscine à taille humaine et un hall où les résidents se connaissent vraiment. Ces détails comptent pour le profil d’acquéreur que cet immeuble attire.
Une valeur résiduelle éprouvée
Les données du marché confortent la position d’Apogee parmi les actifs les plus résilients de Miami Beach. L’immeuble a maintenu des prix au pied carré solides au fil de plusieurs cycles de marché depuis 2008, et la rotation des biens y est notablement faible. Nous indiquons à nos clients que la rareté, tant par le nombre d’unités que par l’absence d’alternatives comparables à South Pointe, est le principal moteur de cette stabilité.
Qualité des plans et hauteurs sous plafond
Les plans d’Apogee ont été conçus avec des proportions généreuses qui restent compétitives face aux constructions plus récentes. Des plafonds de dix pieds, de profondes terrasses et des agencements efficaces donnent aux unités une impression de volume que les acquéreurs remarquent immédiatement lors des visites. Certains propriétaires ont réuni des unités au fil des ans, créant de plus grandes configurations.
Se déplacer à pied, sans compromis
Nos clients qui achètent à Apogee soulignent fréquemment la possibilité d’aller à pied au restaurant, au parc, à la plage et à la marina sans avoir besoin de voiture. South of Fifth offre une véritable vie de quartier. C’est étonnamment rare sur le marché des condominiums de luxe de Miami, où de nombreux grands immeubles sont isolés sur des tronçons de Collins Avenue ou dans des communautés insulaires fermées.
Notre regard sur Apogee South Beach
Apogee occupe une position précise et bien définie sur le marché du luxe à Miami : c’est l’immeuble des acquéreurs qui recherchent un art de vivre en bord de mer d’un très haut niveau, dans un quartier établi où l’on se déplace à pied, sans les surcoûts liés à la marque des résidences hôtelières. L’acquéreur type d’Apogee est une personne ou une famille fortunée à la recherche d’une résidence principale ou saisonnière, et non un investisseur en quête de rendement. C’est un achat de style de vie, et l’immeuble attire des personnes qui le comprennent.
Ce qu’Apogee réussit exceptionnellement bien, c’est de proposer un emplacement à South Pointe avec l’exclusivité d’une échelle intimiste. La position de South Pointe est irremplaçable, et les 67 unités garantissent une atmosphère résidentielle que des immeubles trois ou quatre fois plus grands ne peuvent offrir. L’association de copropriétaires est bien gérée, les réserves sont saines et l’état général des parties communes témoigne d’un groupe de propriétaires fier de son bien.
Les acquéreurs doivent avoir conscience de quelques considérations pratiques. Apogee a été livré en 2008 et, si la structure de l’immeuble est excellente, certaines unités nécessiteront des travaux de modernisation intérieure selon l’entretien assuré par les propriétaires précédents. Les charges mensuelles sont importantes : les frais de copropriété (HOA), la taxe foncière et l’assurance pèsent tous sur le total, et nous pouvons fournir les chiffres actuels pour une résidence donnée.
Nous recommandons Apogee aux clients qui privilégient l’emplacement, la discrétion et la valeur à long terme plutôt que la nouveauté. Si vous souhaitez les finitions les plus récentes et les dernières technologies de maison connectée intégrées d’origine, d’autres immeubles plus récents les proposent clés en main. Mais si vous voulez vivre à l’une des meilleures adresses de Miami Beach, dans un immeuble qui a fait ses preuves et au sein d’une communauté de propriétaires de qualité, Apogee reste l’une de nos recommandations les plus solides.
À propos d’Apogee South Beach
Apogee South Beach est un condominium intimiste en bord de mer, situé au 800 South Pointe Drive, dans le quartier de South of Fifth à Miami Beach. Achevé en 2008 par The Related Group, avec une architecture signée Sieger Suarez, cet immeuble de 22 étages ne compte que 67 résidences. Ce nombre limité confère à Apogee un caractère nettement plus privé que celui des tours plus grandes ailleurs à Miami Beach.
Les résidences traversantes de l’immeuble ont été conçues pour tirer parti de sa position à l’extrémité sud de Miami Beach. Les logements peuvent bénéficier d’expositions sur l’eau et sur la ligne d’horizon dans plus d’une direction, tandis que de profondes terrasses prolongent l’espace de vie vers l’extérieur. L’entrée privative par ascenseur renforce l’expérience résidentielle : les propriétaires arrivent directement dans leur propre hall, au lieu de partager un couloir d’immeuble classique.
L’emplacement d’Apogee est aussi important que son architecture. South Pointe Park, la promenade en bord de mer et la plage sont à proximité, tandis que les restaurants et les commodités du quotidien de South of Fifth restent accessibles à pied. Depuis cette extrémité du quartier, les vues peuvent s’ouvrir sur Government Cut, Fisher Island, la Biscayne Bay et l’Atlantique, selon l’étage et l’orientation de chaque résidence.
Pour les acquéreurs qui comparent les condominiums de South of Fifth, Apogee se comprend le mieux comme une alternative de faible densité aux immeubles plus grands et dotés de services complets du quartier. Son attrait repose sur l’association de résidences spacieuses, d’une arrivée privative, de vastes espaces extérieurs et d’une adresse rare en bord de mer. Les logements varient considérablement d’un bien à l’autre, car de nombreux propriétaires ont personnalisé ou rénové leur intérieur ; l’état, l’exposition et le plan doivent donc être évalués résidence par résidence.
Découvrez les développements en préconstruction à Miami, comparez l’ensemble du marché des condominiums de South of Fifth, ou consultez Billionaires' Beach Miami. Pour les acquéreurs internationaux, consultez notre guide de Miami pour les acquéreurs étrangers.
Collection de résidences
Résidences
3 à 4 chambres
3 103 à 4 145 pieds carrés (Zilbert)
Prix actuels sur demande
Résidences réunies et penthouses
Plans variables
Surfaces variables
Prix actuels sur demande
Les prix actuels sont communiqués sur demande.
Équipements de classe mondiale
Piscine et espaces extérieurs
- Piscine à débordement chauffée
- Vaste solarium avec cabanas
- Jardin de sculptures paysager
- Accès direct à la plage par South Pointe Park
Fitness et bien-être
- Salle de sport dernier cri
- Spa complet avec cabines de soins
- Studio de yoga et de méditation
- Hammams et saunas
Services de l’immeuble
- Conciergerie et service voiturier ouverts 24 h
- Halls d’ascenseur privatifs pour chaque unité
- Gestion immobilière sur place
- Cave à vin climatisée
Réceptions et vie sociale
- Salon et bibliothèque des résidents
- Salle multimédia et de projection
- Cuisine d’été et espace barbecue
- Salle de jeux pour enfants
Les visionnaires
The Related Group
Promoteur
Fondé par Jorge Pérez, The Related Group est la plus grande société de promotion immobilière appartenant à des intérêts hispaniques aux États-Unis. Avec plus de 100 000 résidences développées en Floride, le portefeuille de Related compte plusieurs des adresses de luxe les plus reconnues de Miami.
Sieger Suarez Architects
Architecture
Sieger Suarez est l’un des architectes résidentiels de luxe les plus prolifiques du sud de la Floride, responsable d’une grande part de la ligne d’horizon de Miami. Sa conception pour Apogee privilégie les lignes épurées, les baies vitrées du sol au plafond et une emprise au sol qui maximise les vues sur l’eau depuis chaque résidence.
South Beach
South Pointe, la pointe sud de South Beach, est devenu l’un des enclaves résidentielles les plus raffinées de Miami. Contrairement aux tronçons très touristiques plus au nord, sur Ocean Drive, South of Fifth offre un art de vivre plus calme et plus soigné, ancré autour de restaurants réputés comme Joe's Stone Crab et Juvia, de l’étendue verte de South Pointe Park et de la proximité immédiate de la plage comme de la Biscayne Bay. Pour les résidents d’Apogee, le quotidien se déroule à distance de marche de tout ce qui fait le charme de South Beach, sans l’encombrement qui caractérise le cœur commercial du quartier. La zone a attiré une concentration d’acquéreurs fortunés qui apprécient la marche à pied, l’accès à l’eau et une véritable vie de quartier.
Questions fréquentes
Où se trouve exactement Apogee South Beach ?
Apogee se situe au 800 South Pointe Drive, à l’extrême pointe sud de Miami Beach. Cet emplacement le place directement à côté de South Pointe Park, avec des vues dégagées sur Government Cut, Fisher Island et l’océan Atlantique. Les restaurants et la vie nocturne de South of Fifth sont accessibles à pied.
Combien d’unités compte Apogee South Beach ?
L’immeuble ne compte que 67 résidences réparties sur 22 étages. Ce faible nombre d’unités est l’une des caractéristiques déterminantes d’Apogee. Il laisse présager un hall plus calme et une expérience résidentielle plus privée que dans les tours plus grandes de South Beach.
Quelle est la fourchette de prix actuelle à Apogee ?
Les prix dépendent de la résidence, de l’étage et de la vue, et les transactions récentes couvrent une large fourchette. Zilbert indique un prix de vente moyen d’environ 3 301 $ par pied carré sur six ventes au cours des 12 mois jusqu’en novembre 2026. Contactez Manhattan Miami pour connaître les annonces actuelles et les ventes récentes.
Quels sont les frais de copropriété (HOA) à Apogee South Beach ?
Les charges mensuelles d’entretien représentent une part importante du coût de détention dans un immeuble intimiste de 67 résidences. Demandez-nous le budget actuel de l’association et le barème des frais pour la résidence qui vous intéresse.
Apogee South Beach est-il un bon investissement ?
Apogee a démontré une forte tenue de sa valeur depuis sa livraison en 2008, ayant même traversé la période qui a suivi la crise financière mieux que la plupart. L’offre limitée de seulement 67 unités crée une dynamique de rareté qui soutient les prix. Nous conseillons à nos clients de considérer Apogee comme un actif de prestige à conserver, plutôt que comme une opération de revente à court terme. Il récompense une détention patiente.
Apogee autorise-t-il les locations de courte durée ?
Apogee applique des restrictions de location qui interdisent les locations de vacances de courte durée. L’immeuble exige généralement une durée de bail minimale de six mois à un an. Cette politique est voulue et contribue à l’atmosphère résidentielle stable que les propriétaires apprécient.
À quelles rénovations les acquéreurs doivent-ils s’attendre dans les unités plus anciennes ?
Apogee ayant été livré en 2008, certaines unités ont déjà fait l’objet de rénovations intérieures importantes, tandis que d’autres conservent leurs finitions d’origine. Les acquéreurs doivent prévoir un budget pour d’éventuelles mises à jour des cuisines et des salles de bains dans les unités non rénovées. Les systèmes structurels et mécaniques de l’immeuble restent en bon état, et l’association a géré ses réserves de manière responsable.
Disponibilités privées à Apogee South Beach
Pour connaître les disponibilités actuelles, l’historique des prix, les plans et les opportunités hors marché à Apogee South Beach, demandez un examen confidentiel auprès de notre équipe de conseil.
800 S Pointe Dr, Miami Beach, FL 33139
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Intelligence du marché immobilier de Miami
Contexte de marché : La migration de Miami vers le Nord-Est et de Miami vers la Californie est passée d’un pic de l’ère pandémique à une relocalisation structurelle. La population de millionnaires de Miami a augmenté de 94 % entre 2014 et 2024, selon le USA Wealth Report 2025 de Henley & Partners. La contrainte géographique est réelle : l’océan, la baie et les Everglades limitent l’offre. Le prix des condominiums de luxe se fixe immeuble par immeuble et diffère nettement d’un sous-marché à l’autre, Fisher Island et South of Fifth se situant au sommet du marché. Demandez-nous les ventes conclues actuelles dans l’immeuble précis qui vous intéresse.
Sous-marchés de valeur : Brickell, Edgewater et le centre-ville de Miami. Sous-marchés de prestige : Fisher Island, Sunny Isles Beach (forte concentration de résidences de marque) et South of Fifth. Parmi les références de marque figurent Four Seasons Surf Club, St. Regis Sunny Isles et Porsche Design Tower. Le prix au pied carré diffère selon l’immeuble, l’étage et la vue ; nous extrayons donc les ventes conclues récentes pour chaque adresse que vous présélectionnez. Selon le Residence Report 2026 de Knight Frank, Miami est le deuxième marché mondial des résidences de marque.
Les facteurs structurels se cumulent : pas d’impôt sur le revenu de l’État, pas de droits de succession de l’État, une croissance de 94 % en dix ans du nombre de millionnaires (Henley & Partners, 2014 à 2024) et l’inflation des coûts de construction. Les promoteurs fixent et révisent les prix par phase de commercialisation ; demandez donc le barème de prix daté. Le Florida SB 264 limite certains achats par des acquéreurs domiciliés dans sept pays désignés et doit être vérifié au stade du contrat pour les acquéreurs internationaux.
Chiffres clés
- Prix médian des condominiums : publié mensuellement par Miami Realtors
- Médianes de Miami Beach et de Brickell : variables selon l’immeuble et la surface
- Prix au pied carré des condominiums de luxe : propre à chaque immeuble
- Prix au pied carré à Fisher Island : propre à chaque immeuble
- Délai de vente : variable selon l’immeuble et la tranche de prix
- Frais de clôture : détaillés par l’agent de clôture
- Taxe foncière : évaluée par le comté, taux variable
- Croissance de la population de millionnaires : +94 % (2014 à 2024)
- Impôt sur le revenu de l’État : aucun en Floride
Ce que les acquéreurs doivent savoir
La population de millionnaires de Miami a augmenté de 94 % entre 2014 et 2024, selon le USA Wealth Report 2025 de Henley & Partners, sans impôt sur le revenu de l’État et avec de fortes contraintes géographiques (océan, baie, Everglades) qui plafonnent l’offre. Le prix au pied carré des condominiums de luxe varie selon l’immeuble, Fisher Island et South of Fifth se situant au sommet du marché. Selon le Residence Report 2026 de Knight Frank, Miami est le deuxième marché mondial des résidences de marque.
Questions fréquentes sur l’immobilier à Miami
Quelles sont les médianes actuelles des condominiums à Miami ?
Le prix des condominiums de luxe à Miami se fixe immeuble par immeuble. Fisher Island et South of Fifth se situent au sommet du marché, et Miami Beach et Brickell offrent l’inventaire de revente le plus profond. Demandez-nous les ventes conclues actuelles à l’adresse qui vous intéresse.
Pourquoi Miami attire-t-elle structurellement les capitaux des grandes fortunes ?
Aucun impôt sur le revenu de l’État (contrairement à New York et à la Californie), aucun droit de succession de l’État, une croissance de 94 % en dix ans de la population de millionnaires (2014 à 2024, Henley & Partners) et des contraintes géographiques qui plafonnent l’offre à long terme. Ce sont des facteurs structurels, non cycliques.
Que signifie le contexte des droits de douane sur les coûts de construction pour l’inventaire actuel ?
Chaque promoteur fixe et révise les prix par phase de commercialisation, et les coûts de construction, y compris les matériaux importés, ne sont qu’un facteur parmi d’autres. Demandez le barème de prix daté et lisez le contrat de vente pour les conditions d’indexation des prix et de dépôt de garantie.
Qu’est-ce que le Florida SB 264 et comment affecte-t-il les acquéreurs internationaux ?
Le Florida SB 264 interdit aux personnes domiciliées en Chine, en Russie, en Iran, en Corée du Nord, à Cuba, au Venezuela ou en Syrie, qui ne sont ni citoyens américains ni résidents permanents légaux, d’acquérir des biens immobiliers en Floride situés à moins de 10 miles d’une installation militaire ou d’une infrastructure critique. Il exclut de façon plus large les non-citoyens domiciliés en Chine, avec des exceptions limitées. Les acquéreurs sont invités à signer une attestation de conformité, et nous effectuons cette vérification au stade du contrat.
Quels sont les frais mensuels de détention typiques d’un condominium à Miami ?
Les coûts récurrents de propriété sont propres à chaque immeuble : les frais d’association, la taxe foncière, l’assurance HO-6 et l’assurance inondation dépendent chacun de l’immeuble et de l’unité. Demandez le budget de fonctionnement actuel, l’étude des réserves et le résumé des assurances de l’immeuble avant de faire une offre, et nous vous aiderons à les analyser.
Quelles sont les exigences d’inspection après Surfside ?
En vertu du Florida Statute 553.899, les immeubles en copropriété et les coopératives d’au moins trois étages habitables doivent faire l’objet d’une inspection structurelle d’étape à 30 ans, ou à 25 ans lorsque l’autorité locale d’application l’exige, puis tous les 10 ans. Les associations doivent aussi réaliser des études de réserves pour l’intégrité structurelle et, depuis 2025 (HB 913), elles ne peuvent plus renoncer au financement des éléments structurels visés par ces études. Les immeubles plus anciens comportent un risque d’appel de fonds exceptionnel ; l’examen de l’inspection et de l’étude des réserves est requis lors de la vérification préalable.
Recherche d’appartements à Miami
Les meilleurs appartements de luxe et immeubles de grande hauteur à Miami
Pour la plupart des acquéreurs qui recherchent « les meilleurs appartements à Miami » ou « appartements en hauteur à Miami », la vraie décision porte sur l’adéquation de l’immeuble : vue sur l’eau ou sur la ville, centre urbain accessible à pied ou intimité de type resort, souplesse locative ou stabilité des propriétaires occupants, tours anciennes et établies ou développements neufs de marque.
Brickell offre l’inventaire de grande hauteur le plus profond et la plus forte demande locative. Miami Beach, Surfside et Bal Harbour concentrent le luxe en front de mer. Fisher Island et Coconut Grove offrent une intimité de plus faible densité. Edgewater et le centre-ville de Miami proposent des tours plus récentes en bord de baie, avec un accès plus facile à l’Arts & Entertainment District et à Brickell.