5 étapes pour acheter une propriété saisie à NYC

Étape 1, comprendre les trois types de saisie à NYC

Toutes les « propriétés saisies » ne se négocient pas de la même façon. Avant d'enchérir sur quoi que ce soit, identifiez l'étape concernée et reprenez les fondamentaux dans notre guide pour acheter un appartement à NYC.

Pre-foreclosure (lis pendens déposé)

Le propriétaire a manqué des paiements et le prêteur a déposé un Notice of Pendency (lis pendens) auprès du New York County Clerk. Le propriétaire conserve le titre et peut vendre directement. Ce sont des opportunités de short sale, exigeant en général l'accord du prêteur avec une décote sur le solde du prêt. Idéal pour les acheteurs prêts à négocier avec le propriétaire et à attendre 90 à 180 jours l'approbation du short sale.

Vente aux enchères judiciaire (sheriff's sale)

Si le propriétaire ne régularise pas le défaut ni ne vend, le bien passe à une vente ordonnée par le tribunal au palais de justice du comté. Les ventes à NYC ont lieu chaque semaine. Celles de Manhattan se tiennent au 60 Centre Street. Le bien est adjugé au meilleur enchérisseur qualifié. Le prêteur ouvre généralement les enchères au solde du prêt, ce qui fait que les prix dépassent souvent la valeur de marché lorsque le prêt est à jour avec des arriérés. Idéal pour les acheteurs cash à l'aise avec un accès limité à l'inspection.

REO (détenu par la banque, après la vente)

Lorsqu'aucun enchérisseur qualifié n'atteint le prix de réserve du prêteur, le bien revient à la banque en REO (Real Estate Owned). La banque le met sur le marché ouvert par l'intermédiaire d'un courtier, en général avec décote. Les acquisitions REO se rapprochent le plus d'un achat traditionnel : le titre est plus clair (la banque a levé la plupart des privilèges), les inspections sont autorisées et le financement hypothécaire standard fonctionne. Idéal pour les acheteurs qui recherchent un prix de saisie sans le risque de la vente aux enchères.

Étape 2, sécuriser le financement avant d'enchérir

Les opérations de saisie échouent plus souvent sur le financement que sur le prix. Trois règles :

• Enchérir aux ventes exige des fonds certifiés. Un dépôt de 10 % (cashier's check ou virement) est dû au palais de justice, le solde sous 30 jours. Les contingences hypothécaires ne sont pas acceptées.
• Les réserves de rénovation comptent. Une propriété saisie nécessite souvent 5 à 15 % du prix d'achat en entretien différé. Financer le bien à 80 % de LTV sans réserves est la raison la plus fréquente pour laquelle un nouvel acheteur se retrouve en position négative.
• Les saisies de co-op à NYC exigent l'approbation du board. Même l'enchérisseur gagnant doit passer l'examen financier du board du co-op. En cas de refus, le prêteur doit remettre le lot sur le marché.

Pour les achats REO, les prêts FHA 203(k) et Fannie Mae HomeStyle intègrent les coûts de rénovation dans l'hypothèque et sont couramment utilisés par les premiers acheteurs de biens saisis.

Étape 3, inspecter le bien et vérifier le titre

La plus grande source de perte après clôture dans les saisies à NYC est le risque sur le titre. Avant de vous engager :

• Commandez une recherche de titre complète auprès d'une compagnie d'assurance-titre de New York. Recherchez les hypothèques subordonnées, les mechanics' liens, les privilèges de services ConEd / National Grid, les privilèges eau et égouts de NYC, les violations HPD et les charges HOA impayées.
• Vérifiez le certificate of occupancy sur le site du NYC Department of Buildings. Les biens saisis présentent fréquemment des SRO illégaux, des sous-sols aménagés sans autorisation ou des dossiers ouverts pour travaux sans permis qui survivent à la vente.
• Pour condos et co-ops, examinez la situation financière de l'immeuble. Un immeuble en difficulté peut avoir des appels de fonds en cours qui survivent à la vente et deviennent la responsabilité du nouveau propriétaire.
• Pour townhouses unifamiliales à 4 logements à Manhattan et Brooklyn, commandez une inspection structurelle et une revue environnementale Phase 1 pour les biens anciens (plomb, amiante, cuve à fioul).

Étape 4, enchérir ou négocier le REO

La stratégie d'enchères dépend du type de saisie visé.

À la vente au palais de justice: arrivez tôt. Inscrivez-vous auprès du commissaire-priseur. Apportez un dépôt de 10 % en cashier's checks (répartis sur plusieurs chèques si vous comptez enchérir sur plusieurs biens). Le représentant du prêteur ouvrira les enchères au solde du prêt. L'enchérisseur qui dépasse le prix de réserve du prêteur remporte le bien en l'état, sans contingence d'inspection.

Pour les achats REO: les banques rejettent en général les offres inférieures à 90 % du prix affiché durant les 30 premiers jours. Après 60 jours sur le marché, la décote REO s'ouvre à 75-80 % du prix affiché. Présentez l'offre avec preuve de fonds, sans contingence d'inspection et avec une clôture sous 30 jours.

Étape 5, clôturer et traiter les droits de rachat

La clôture d'une saisie à NYC diffère d'un achat standard sur trois points, même si vous devez toujours budgétiser les frais de clôture à NYC habituels qui s'appliquent à toute opération :

• NYC ne reconnaît pas de droit légal de rachat après une vente par saisie judiciaire : une fois la vente close, l'ancien propriétaire ne peut pas récupérer le bien en remboursant la dette.
• L'éviction des occupants qui restent sur place incombe à l'acheteur. Les lois de protection des locataires de NYC s'appliquent aux logements locatifs saisis. Les baux en cours doivent être respectés jusqu'à expiration.
• Cash for keys : les négociations sont courantes lorsque l'ancien propriétaire est encore en possession. Prévoyez 5 000 $ à 15 000 $ pour reloger les occupants sans contentieux.

Saisie vs achat standard à NYC : comparaison

Questions fréquentes, acheter une saisie à NYC

Acheter une saisie à NYC est l'une des meilleures façons de devenir propriétaire, car ces biens peuvent se vendre à un excellent prix. L'achat d'une propriété saisie comporte aussi quelques passages délicats. D'abord, vous achetez en état « as-is », ce qui peut signifier une maison avec des problèmes majeurs à corriger avant qu'elle soit habitable. Dans l'ensemble, une grande partie du processus ressemble à l'achat d'une maison classique. Voici les étapes à suivre.

1. Choisir votre agent immobilier

Lorsque vous souhaitez acheter une maison, l'une des premières étapes consiste à engager un agent immobilier pour éviter les frustrations et les confusions liées à un achat seul. Le bon agent peut vous aider à repérer des biens saisis correspondant à vos critères, plus tôt, ce qui vous aide à rivaliser avec les investisseurs.

2. Obtenir une lettre de préapprobation de prêt

Comme pour un achat classique, obtenez une préapprobation de prêt pour montrer que vous pouvez financer l'opération. La préapprobation indique aussi combien vous pouvez emprunter. Comme votre bien saisi nécessitera probablement des travaux, envisagez un FHA 203(K). Ce type de prêt convient lorsque de nombreuses réparations sont nécessaires, car vous pouvez souvent allouer jusqu'à 35 000 $ aux rénovations.

3. Analyser vos options

Vous voulez le meilleur logement possible pour votre budget et ce qui est disponible dans le secteur. Pour cela, travaillez avec votre agent sur une analyse comparative de marché, qui examine la surface, l'emplacement, le volume de ventes actuelles et l'historique fiscal. Cette étape vous aide aussi à déterminer le montant de l'offre, ce qui vous place mieux face aux offres cash.

4. Faire une offre compétitive

Lorsque d'autres saisies se vendent rapidement, vous devrez enchérir plus haut, car les banques propriétaires savent qu'elles obtiendront vite leur prix affiché. Les banques ne veulent pas conserver longtemps des biens saisis, car cela immobilise leur capital ; une offre légèrement plus élevée peut les inciter à accepter votre offre rapide même si vous ne payez pas cash, car cela leur permet d'avancer. En outre, une offre basse est une mauvaise idée : la plupart des saisies sont déjà fortement décotées par rapport à la juste valeur de marché.

5. Vous achèterez en état as-is

Les coûts de rénovation à New York peuvent atteindre des dizaines de milliers de dollars. On ne sait jamais dans quel état se trouve réellement la maison ; parfois, les saisies conviennent mieux aux acheteurs expérimentés.

Lorsque vous recherchez des logements à vendre à NYC, vous trouverez d'excellentes options en parlant au bon agent immobilier. Les saisies à NYC peuvent être difficiles à acquérir ; avoir un professionnel expérimenté à vos côtés fait la différence entre un logement que vous aimerez et une situation qui vous coûte plus qu'elle ne vous aide.