NYC Townhouses for Sale

الأسئلة المتداولة

كم يكلف شراء منزل مستقل في مدينة نيويورك؟

يعد المنزل المستقل المعروض للبيع في مانهاتن خياراً باهظ التكلفة بغض النظر عن سعره. منازل التاون هاوس في مدينة نيويورك محدودة العرض، لذا توقع أن تدفع مقابل الرفاهية.

وفقًا لتقرير دوغلاس إليمان تاون هاوس، اعتبارًا من يوليو 2022، بلغ متوسط سعر بيع المنزل المستقل في مانهاتن 7 ملايين دولار أو 1,500 دولار للقدم المربع. وفيما يلي تفصيل الأسعار حسب منطقة المدينة.

بلغ متوسط سعر منازل التاون هاوس المعروضة للبيع في مدينة نيويورك في وسط مانهاتن 9.2 مليون دولار أو 2,000 دولار للقدم المربع، حيث بلغ متوسط عرض المنزل 21.4 قدمًا ومتوسط الحجم 4,674 قدمًا مربعًا.

• بينما بلغ متوسط سعر المنزل المستقل في الجانب الشرقي 10.1 مليون دولار أو 1,758 دولار للقدم المربع الواحد، وكان متوسط العرض 20.1 قدمًا. المنازل في الجانب الشرقي أكبر بحوالي 1000 قدم، ومن هنا جاء الفرق في السعر.
• في UES، يمكن أن يصل سعر منازل التاون هاوس التي تقع على بعد مبنى أو مبنيين من سنترال بارك إلى 20 مليون دولار وأكثر.
• بلغ متوسط سعر المنزل المستقل في الجانب الغربي 6.07 مليون دولار، أو 1,139 دولار للقدم المربع. وقد بلغ متوسط الحجم 5,439 قدم مربع، وبلغ متوسط مساحة هذه المنازل المستقلة 19.1 قدم مربع.
• أما شمال مانهاتن الشمالية فقد انحرف متوسط مانهاتن الإجمالي إلى أسفل قليلاً حيث كان متوسط سعر البيع أقل بكثير عند 2.2 مليون دولار أو 628 دولار للقدم المربع. وكانت هذه هي أنحف وأصغر المنازل في التاون هاوس بمساحة 18 قدماً و3500 قدم مربع على التوالي.
• وفي شريحة المنازل الفاخرة (أعلى 10% من مبيعات منازل التاون هاوس)، بلغ متوسط الأسعار 21.3 مليون دولار أو 2,710 دولار للقدم المربع الواحد، وكانت هذه المنازل ضخمة بمساحة 8,115 قدم مربع. وكانت هذه المنازل هي الأوسع حيث بلغ متوسط عرضها 25.9 قدمًا. وكان سعر مستوى الدخول لشريحة المنازل الفاخرة 12.25 مليون دولار.

ما هو متوسط حجم منزل تاون هاوس في مانهاتن؟

يتراوح متوسط عرض المنزل المستقل في مدينة نيويورك بين 18 و20 قدماً - كلما كان المنزل المستقل أعرض، زادت قيمته. أي شيء أضيق من ذلك يعتبر من الصعب بيعه. تعتبر منازل التاون هاوس التي يزيد عرضها عن 25 قدمًا "عقارات تذكارية" أو قصورًا ومن المحتمل أن تكون في فئة المنازل الفاخرة عند تحليل المنازل المستقلة.

وتزيد مساحة معظم منازل التاون هاوس عن 3,000 قدم مربع، وتصل مساحة بعض منازل التاون هاوس الفاخرة إلى 10,000 قدم مربع. ومع ذلك، يبلغ متوسط الحجم حوالي 4,500 قدم مربع.

ما هي إيجابيات وسلبيات شراء منزل مستقل في مدينة نيويورك؟

الإيجابيات

• يشبه امتلاك منزل مستقل إلى حد كبير امتلاك منزل مستقل في مدينة نيويورك.
• تحتوي معظم منازل التاون هاوس على ساحات خلفية تسمح بالترفيه والبستنة والشواء وما إلى ذلك.
• في التاون هاوس، لا يوجد جيران في الطابق العلوي أو السفلي عندما تمتلك منزلاً عائلياً واحداً.
• لا يوجد مجلس إدارة، لذلك لا توجد مقابلة مجلس إدارة أو موافقة مطلوبة.
• لا توجد رسوم مشتركة أو رسوم HOA
• مستوى عالٍ من الخصوصية
• يسمح للسكان بالحصول على مساحات معيشة كبيرة جداً، حيث يمكن أن تبلغ مساحة بعض منازل التاون هاوس 9,000 قدم مربع.
• من الأسهل بكثير الاحتفاظ بالكلاب عند العيش في منزل مستقل، حيث يمكنهم التجول في الفناء الخلفي الخاص بهم بدلاً من حبسهم في حظيرة أو شقة.
• يمكن للمستثمرين العقاريين تأجير الوحدات في المبنى واستخدام هذا التدفق النقدي لسداد الرهن العقاري أو أي تكلفة أخرى، حتى أثناء العيش في إحدى الشقق.
• ونظراً لأن مدينة نيويورك تخلو من المساحات الخضراء في جميع أنحاء المدينة، فإن مشتري المنازل الريفية يحبون فكرة أن يكون لديهم مساحة خضراء خاصة بهم في الفناء الخلفي للمبنى.

السلبيات

• من المحتمل أن يكون مكلفاً للغاية إذا احتاج المنزل المستقل إلى إصلاحات كبيرة حيث لا يمكن تقاسم التكاليف بين المالكين الآخرين. المالك مسؤول عن كل جزء من المنزل.
• لا توجد وسائل راحة مثل مركز اللياقة البدنية والبواب والبواب على مدار 24 ساعة.
• قد تبدو منازل التاون هاوس ضيقة من الداخل، خاصة إذا كان عرضها أقل من 20 قدماً.
• الكثير من السلالم، على الرغم من أن التكنولوجيا الحالية تسمح بسهولة تركيب مصعد.
• إذا قرر الشخص تأجير العقار، فسيصبح مالكاً للعقار، وقد يكون ذلك مزعجاً لبعض المالكين
• سيتعين على العديد من المالكين الاستعانة بمدير عقار للعناية بالعقار، وإلا فقد ينتهي بهم الأمر بالندم على شرائه. يمكن لمدير عقارات جيد أن يخفف من ضغوط امتلاك منزل مساحته 5000 قدم مربع في وسط أغلى مدينة في العالم.
• إذا اشترى المرء منزلًا مستقلًا مع مستأجرين، فقد تكون هذه مشكلة حقيقية. في مدينة نيويورك، من المستحيل إزالة المستأجرين الخاضعين للإيجار من العقار، أما المستأجرون الذين يتم التحكم في الإيجار فلا يمكن إبعادهم من العقار أيضاً، ولكن على الأقل قد يغادرون في وقت أقرب من المستأجرين الخاضعين للإيجار.
• وفقاً لإرشادات مدينة نيويورك، يتحمل مالك المنزل المستأجر مسؤولية صيانة الرصيف أمام العقار، وهو ما يمكن أن يضيف أيضاً إلى تكلفة الصيانة.

ما الفرق بين الأحجار البنية ومنازل التاون هاوس؟

يتميز الحجر البني بلون واجهته، وهو عبارة عن حجر رملي بلون بني محمر. يمكن العثور على غالبية الأحجار البنية في نيويورك في الجانب الغربي العلوي وهارلم وبروكلين. أما المبنى الذي يستخدم مادة أخرى غير الحجر الرملي، مثل الرخام أو الحجر الجيري أو الطوب، فيطلق عليه اسم تاون هاوس أو منزل من الطوب.

منازل براونستون والتاون هاوس هي منازل حضرية متعددة الطوابق متصلة أو منفصلة. وهي مبنية بالقرب من الشارع وبحجم مماثل للعقارات المحيطة بها.

ما هي تكلفة التجديد الشامل لحجر براونستون في مدينة نيويورك؟

امتلاك منزل من الحجر البني في مانهاتن هو امتياز، ولكن تجديده مشروع طموح. إنها استثمارات متعددة الاستخدامات، ولكن غالباً ما يكون عمرها أكثر من قرن من الزمان وستحتاج إلى تحديثات.

تكلفة المعيشة في مدينة نيويورك مرتفعة للغاية، لذلك توقع أن تكون تكلفة التجديدات مرتفعة جداً أيضاً. لتجديد منزل بني أو منزل مستقل، توقع أن تنفق ما لا يقل عن 400 دولار للقدم المربع الواحد.

في قطاع العقارات الفاخرة، رأينا أن تكاليف التجديد تصل إلى 1,000 دولار لكل قدم مربع. في كثير من الأحيان، تختلف الأحجار البنية عن غيرها من المساكن في مدينة نيويورك من حيث الحجم - بمتوسط 3,200 قدم مربع. وهذا قد يعني إنفاق الملايين على التجديد.

هل سأستفيد من الاستعانة بوسيط عقاري لشراء منزل مستقل في مدينة نيويورك؟

يجب على مشتري المنزل المستقل أن يستعين بوسيط عقاري عند شراء منزل مستقل. إذا كنت ستنتقل إلى نيويورك وترغب في الاستثمار في العقارات، يجب عليك بالتأكيد التحدث إلى وسيط يفهم السوق ومعدلات القيمة السوقية والأحياء السكنية.

سوق العقارات في مانهاتن سوق تنافسي ومعقد. ويمكن أن تكون هذه العملية مرهقة للغاية بالنسبة للمشترين، وخاصةً مشتري المنازل الريفية. ويمكن أن تمثل القيود المالية المزيد من العقبات.

لدى بائع ومشتري المنزل المستقل هدفان مختلفان تماماً، حيث يرغب البائع في زيادة السعر الذي سيحصل عليه مقابل منزله المستقل إلى أقصى حد، بينما يرغب المشتري في تقليل السعر الذي سيدفعه مقابل المنزل المستقل. هذان الهدفان متعارضان تماماً والسبب في أن المشتري يجب ألا يذهب مباشرةً إلى مالك المنزل أو ممثله (الوسيط الخاص به).

احرص على الاستعانة بوسيط مشترين متمرس يضع مصلحتك في الاعتبار. فالذهاب مباشرة إلى وسيط البائع هو أمر محفوف بالمخاطر بطبيعته وغير قانوني في العديد من الولايات، فوسيط المشتري يمكن أن يحدث فرقاً كبيراً عند شراء منزل حيث ستحصل على تمثيل موضوعي. وسيتضمن وسيط المشتري الجيد دائماً خبرة مفتش منازل متمرس بالإضافة إلى محامي عقارات متمرس في مدينة نيويورك (لديه خبرة في شراء المنازل المستقلة وبيعها)، حيث أن شراء منزل مستقل سيكون له مجموعة كاملة من القضايا المختلفة عن شراء شقة أو حظيرة.

في حين أن المرء قد لا يرى منزل مستقل في نيويورك معروضاً للبيع على نظام MLS، إلا أنه قد يكون معروضاً للبيع لأن هناك الكثير من قوائم الجيب في سوق المنازل المستقلة. سيعرف الوسيط الجيد أين يبحث عن فرص خارج السوق.

هل يجب أن أشتري تاون هاوس مع مستأجرين حاليين؟

في أي مدينة أو ولاية أخرى، ربما تكون الإجابة بنعم. لكن العيش في نيويورك يعقد الإجابة على هذا السؤال. ولكن، إذا كنت مستثمرًا يتطلع إلى شراء عقار للإيجار، فربما لا يكون المنزل المستأجر في مدينة نيويورك هو الخيار الأفضل.

إذا قمت بشراء منزل مستقل مع مستأجرين بإيجار خاضع للرقابة أو إيجار مستقر، فعادة ما يدفع هؤلاء المستأجرون أقل من القيمة السوقية الحالية. ربما يكون شراء منزل مستقل مع مستأجرين خاضعين للإيجار المراقب هو أسوأ شيء يمكن أن يفعله مشتري منزل مستقل حيث يدفعون أقل بكثير من السوق وعادة ما يبقون في الشقة حتى الموت.

في مدينة نيويورك، هناك قوانين جديدة تجعل امتلاك عقار مع أنواع معينة من المستأجرين مشكلة كبيرة للمستثمرين. يدفع المستأجرون الخاضعون للرقابة على الإيجار والمستأجرون المستقرون في الإيجار أقل من أسعار السوق لشققهم. تنظم المدينة والولاية مقدار ما يمكن للمستثمر رفع الإيجار كل عام.

أيضاً، عندما ترث مستأجرين عند شراء مبنى، فأنت لا تعرف الكثير عنهم، بما في ذلك درجة ائتمانهم ومستوى أصولهم وما إلى ذلك. يمكن أن يشتري المرء مجموعة من المشاكل ولن يعرف المرء لفترة من الوقت حتى يمر الوقت لمعرفة ما إذا كانوا يدفعون الإيجار في الوقت المحدد.

ما هي الأحياء الأكثر شعبية في مدينة نيويورك لشراء منزل براونستون؟

لا يوجد حي واحد في نيويورك سيحتوي على كل ما تريده، ولكن لكل منها شيء فريد يقدمه. ومع ذلك، عندما يتعلق الأمر بمنازل العائلة الواحدة، فإن الجانب الشرقي العلوي والجانب الغربي العلوي والقرية الغربية لديها أكثر المنازل المستقلة المعروضة للبيع في نيويورك.

ما الفرق بين شراء منزل مستقل لعائلة واحدة ومنزل مستقل متعدد العائلات؟

المنزل المستقل متعدد العائلات هو المنزل الذي يحتوي على 3 وحدات أو أكثر. شراء منزل مستقل متعدد العائلات يشبه شراء عقار استثماري. في هذه الحالة، يرث المشتري جميع عقود الإيجار الحالية في المبنى. لذلك، لا يمكن للمالك الجديد طرد أي شخص في المبنى.

هناك الكثير من المزايا الضريبية في شراء منزل متعدد العائلات يستخدمه المشتري. أولاً، بما أن المالك مستثمر، يمكنه خصم جميع تكاليف الصيانة، وفوائد الرهن العقاري، وتكاليف التأمين، وضرائب العقارات، والاستهلاك. يمكن تعويض كل ذلك مقابل دخل الإيجار، مما يسمح للمالك بالحصول على دخل سلبي خاضع للضريبة في السنوات الأولى من الملكية.

كيف تتأكد من أنك لا تشتري منزل مستقل في مدينة نيويورك به مشاكل؟

عند القيام بالعناية الواجبة لشراء منزل مستقل، يعمل الوسطاء عن كثب مع مفتش المنزل ومحامي الصفقة للتأكد من أن المشتري يعرف بالضبط ما يشتريه.

أولاً، ستشمل العناية الواجبة قراءة السجلات من إدارة المباني ("DOB") التي تُظهر تصاريح البناء وانتهاكات الكود وتقسيم المناطق. يجب على البائع معالجة أي مخالفات مفتوحة أو تصاريح بناء مفتوحة قبل الإغلاق.

ثانياً، سيسمح فحص المنزل بإجراء فحص بصري للعقار. إذا كنت ستحصل على رهن عقاري، سيطلب البنك معاينة المنزل.

وسيقوم مفتش المنزل بتقييم بناء العقار وإصدار تقرير عن أي عيوب فيه. من أهم العناصر التي يجب مراعاتها في فحص المنزل هي التغييرات التي تطرأ على المنزل والتي لا تظهر في سجلات وزارة الإسكان.

في كثير من الأحيان، قد يقوم صاحب المنزل بأعمال بدون عمال مرخصين من أجل الحصول على قروش قليلة. من خلال مقارنة ما تم فحصه بصريًا في المبنى بسجلات وزارة البناء، يمكن لمفتش المنزل تحديد الأعمال التي تمت الموافقة عليها وبناؤها من قبل النجارين والسباكين والكهربائيين المرخصين وما لم يتم ترخيصه. تعتبر الأعمال غير المرخصة علامة حمراء كبيرة ومن المحتمل أن تقضي على الصفقة ما لم يتم تقييمها أو تعويضها بشكل صحيح.

إذا وجد مفتش المنزل مشاكل ماذا سيحدث؟

إذا حدد مفتش المنزل أوجه القصور، سيطلب المشتري من البائع إجراء الإصلاحات قبل الإغلاق. في بعض الأحيان يقوم البائع بإجراء هذه الإصلاحات، ولكن في أحيان أخرى قد يرفض البائع دفع ثمن هذه الإصلاحات. في نيويورك، تتم كتابة معظم العقود في نيويورك "كما هي"، لذلك من المحتمل ألا يقوم البائع بإصلاح أي شيء قبل الإغلاق.

عند هذه النقطة، يحتاج المشتري إلى تقييم ما إذا كانت الإصلاحات ضرورية للمنزل الريفي. إذا كان الأمر كذلك، فقد يؤدي ذلك إلى مزيد من التفاوض على السعر أو الائتمان عند الإغلاق.

نظراً لأن العقد لا يتم إبرامه حتى يوقع البائع والمشتري على العقد، فقد يكون هناك بعض الوقت لإجراء هذا التقييم قبل توقيع العقد. يمكن أن يتضمن العقد فترة معاينة، والتي من شأنها أن تسمح للمشتري بالخروج من العقد بعد توقيع العقد. ومع ذلك، هذا ليس شائعاً جداً في مدينة نيويورك.