عن 35 Hudson Yards
يُعد 35 Hudson Yards جوهرة التاج السكنية في مشروع Hudson Yards، ونقول ذلك بعد أن راقبنا تشييد كل برج في هذا المجمّع من مكتبنا الواقع على بُعد بضعة مبانٍ إلى الشرق. عندما شرعت Related Companies في بناء مشروع سكني فاخر هنا، اتخذت قراراً إنشائياً ذكياً: وضع فندق Equinox في الطوابق السفلية وبدء الوحدات السكنية من الطابق الـ53. هذا ليس حيلة تسويقية، بل يعني أنك تكون بالفعل على ارتفاع فائق قبل أن يبدأ الجزء السكني من المبنى أصلاً. تقع أدنى شقة في 35 Hudson Yards على ارتفاع أعلى من الطابق العلوي في معظم أبراج الشقق في مانهاتن. لقد تجوّلنا في الوحدات هنا منذ أولى عمليات الإغلاق، والإطلالات المباشرة وغير المحجوبة حتى من الطوابق الأدنى مذهلة حقاً: نهر هدسون، وأفق ميدتاون، وتمثال الحرية، كل ذلك منذ اليوم الأول.
صمّم البرج David Childs من Skidmore, Owings & Merrill، وقد اتخذ Childs خياراً لافتاً: كسوة من الحجر الجيري بدلاً من الجدران الزجاجية الكاملة التي تهيمن على Hudson Yards. وهذا يمنح 35 HY طابعاً أكثر تقليدية ورسوخاً مقارنةً بجاره 15 Hudson Yards المكسو بالزجاج بالكامل والمنحوت على طراز Diller Scofidio + Renfro. أما في الداخل فقد تولّى Tony Ingrao التصميم الداخلي: مطابخ Smallbone of Devizes، وأسطح من كوارتزيت Taj Mahal، وأجهزة Gaggenau، وحجر Iceberg Quartzite في الحمّامات الرئيسية. التشطيبات على مستوى رفيع. ونقول للعملاء الذين يوازنون بين هذا المشروع وبين One57 - وهو نموذج آخر لشقق فوق فندق - إن جودة التصميم الداخلي في 35 HY أرقى، وإن تكامل خدمات الفندق أكثر تطوراً بكثير. فقد منحك One57 فندق Park Hyatt في الأسفل، بينما يمنحك 35 HY منظومة Equinox بأكملها: الفندق، والصالة الرياضية البالغة مساحتها 60,000 قدم مربع، وحمامات السباحة، وSoulCycle، والمنتجع الصحي، ومطاعم Major Food Group. إنه عرض مختلف بشكل جوهري.
وإليك السياق الصادق الذي نقدّمه لكل مشترٍ يفكّر في هذا المبنى. ينافس 35 Hudson Yards في قمة سوق مانهاتن؛ إذ تبدأ الأسعار من 4 ملايين دولار لشقة بغرفتَي نوم وتتجاوز 30 مليون دولار للبنتهاوس. وعند هذا المستوى يزور عملاؤنا أيضاً 220 Central Park South، وCentral Park Tower، و53W53، وسائر عناوين Billionaires' Row. وما يقدّمه 35 HY ولا تقدّمه تلك المباني هو البنية التحتية لخدمات الفندق، إضافةً إلى أن كل وحدة سكنية فيه تتمتع بإطلالات تُعد بمستوى البنتهاوس في معظم المباني الأخرى. أما ما لا يقدّمه فهو عنوان مطل على سنترال بارك أو الطابع الراسخ لأحياء مثل الجانب الغربي العلوي أو الجانب الشرقي العلوي. فـ Hudson Yards لا يزال حياً جديداً - نابضاً بالحياة ومريحاً حقاً، لكنه مختلف في طابعه. لقد بعنا وحدات في هذا المبنى ونحن صرحاء بشأن كلا الجانبين، لأن هذا ما يتوقعه المشترون الجادّون عند هذا المستوى السعري.
35 Hudson Yards at a Glance
35 Hudson Yards, New York, NY 10001
Related Companies & Oxford Properties
David Childs / SOM
2019
143
72
شقق مملوكة
Hudson Yards
35 Hudson Yards Condos for Sale
Why Buyers Choose 35 Hudson Yards
كل وحدة سكنية تبدأ من الطابق الـ53 - إطلالات فورية دون أي تنازل
هذه هي الميزة الإنشائية التي تميّز 35 Hudson Yards عن منافسيه أكثر من أي شيء آخر. فمن خلال وضع فندق Equinox في الطوابق السفلية، ضمنت Related أن تقع أدنى وحدة سكنية على ارتفاع أعلى من الطابق العلوي في معظم أبراج الشقق في مانهاتن. لقد عرضنا وحدات في 35 HY يدخلها المشتري فيدرك على الفور أنه لا توجد نسخة من هذه الشقة تخلو من إطلالة مذهلة ومفتوحة على مداها. قارن ذلك بأبراج Billionaires' Row حيث قد تطل وحدة في طابق منخفض مباشرةً على مبنى مجاور. في 35 HY، تكون الإطلالة من الطوابق الأدنى هي ما تسمّيه المباني الأخرى إطلالة البنتهاوس. وهذا الاتساق عبر جميع الوحدات نادر وذو قيمة حقيقية.
تكامل Equinox ليس تسويقاً - بل هو التجربة اليومية
لقد زرنا ما يكفي من الشقق الفندقية المُعلّمة بعلامات تجارية لنعرف أن هذه العلامة كثيراً ما تَعِد بأكثر مما تفي به. لكن 35 Hudson Yards مختلف، لأن Equinox هي التي تدير فعلياً طبقة الضيافة في المبنى. فالصالة الرياضية البالغة مساحتها 60,000 قدم مربع، وحمامات السباحة الداخلية والخارجية، وSoulCycle، والمنتجع الصحي، والبنية التحتية لخدمة الكونسيرج الفندقية، ومطاعم Major Food Group وStephen Starr، ليست مجرد مرافق أُضيفت إلى مبنى سكني، بل هي جوهر النصف السفلي من المبنى، ويندمج السكان في هذه المنظومة يومياً. وبالنسبة إلى المشترين الجادّين في شأن العافية، الذين يرغبون في خدمة بمستوى الفنادق دون العيش في فندق، فإن هذا التكامل لا نظير له في مانهاتن. ونقول للعملاء: إذا كان أسلوب حياة Equinox ينسجم مع طريقة عيشك الفعلية، فلا مبنى آخر يضاهي هذا المبنى.
Hudson Yards بوصفه مدينة متكاملة داخل مدينة
سواء أحببته أم انتقدته، جمع Hudson Yards ما لا يقدّمه أي حي آخر في مانهاتن في موقع واحد: أكثر من 100 متجر ومطعم، ومركز الفنون The Shed، وHigh Line، ومنصة المراقبة Edge، وMercado Little Spain، ووصول مباشر إلى مترو الخط 7، كل ذلك على بُعد خمس دقائق سيراً من باب منزلك. وبالنسبة إلى المشترين الدوليين الذين يقسمون وقتهم بين المدن، أو لأي شخص يقدّر كفاءة الوصول الفوري إلى كل شيء، فإن عامل الراحة حقيقي. لدينا عملاء اختاروا 35 HY تحديداً لأنهم يستطيعون الانتقال من شقتهم إلى صالة رياضية عالمية المستوى، وإلى العشاء، وإلى فعالية ثقافية، من دون الحاجة إلى سيارة أجرة على الإطلاق. هذا الحي ليس مناسباً للجميع - ونحن أول من يقول ذلك - لكنه بالنسبة إلى المشتري الذي يناسبه، لا شيء آخر جاهز للسكن بهذا القدر.
جمالية زجاجية عصرية للمشترين الذين لا يرغبون في الحجر الجيري
تتمتع العقارات الفاخرة في مانهاتن بتقليد كلاسيكي راسخ: الحجر الجيري، والنِّسب المعمارية لما قبل الحرب، والأناقة على طراز Stern. لكن هذا ليس ما يريده كل مشترٍ. يقدّم 35 Hudson Yards مزيجاً معاصراً من الزجاج والحجر الجيري بخطوط أنيقة، ونوافذ شاهقة تمتد من الأرض إلى السقف، وتصميمات داخلية عصرية دون أن تكون خاضعة للموضة العابرة. ونلمس هذا باستمرار لدى المشترين القادمين من ميامي، ولندن، وهونغ كونغ، والشرق الأوسط - فهم يأتون من مدن تُعد فيها العمارة الحديثة هي القاعدة، ويرغبون في استمرار تلك الجمالية في مسكنهم بمانهاتن. وعندما يخبرنا العملاء أنهم زاروا 220 Central Park South ويكنّون احتراماً للمبنى لكنهم يريدون شيئاً أكثر مواكبةً لهذه اللحظة، يكون 35 HY عادةً محطتهم التالية. إنه النظير المعاصر لعناوين Billionaires' Row الكلاسيكية، وبالنسبة إلى المشتري المناسب، هذا هو المقصود تماماً.
وجهة نظرنا في 35 Hudson Yards
سنقدّم لك التقييم نفسه الذي نقدّمه لكل عميل يجلس معنا لمناقشة 35 Hudson Yards، لأنك عند هذا المستوى السعري تستحق الصراحة لا العرض الترويجي. لقد بعنا وحدات في هذا المبنى. ونعمل على بُعد بضعة مبانٍ منه. وراقبنا Hudson Yards وهو يتطور من موقع بناء إلى حي فاعل - وإن كان لا يزال في طور النضج. وإليك ما نراه.
نقاط القوة حقيقية. فارتفاع البداية عند الطابق الـ53 ميزة إنشائية أصيلة لا يمكن لأي تسويق أن يصطنعها. ويقدّم تكامل Equinox خدمات بمستوى الفنادق بطريقة لا تقدّمها معظم برامج المساكن المُعلّمة بعلامات تجارية. ويقلّل الإعفاء الضريبي 421-a، مع بقاء نحو 13 عاماً منه، تكاليف الحيازة بشكل ملموس. أما التشطيبات - تصميمات Ingrao الداخلية، ومطابخ Smallbone، والكوارتزيت - فهي عند المستوى الذي تتوقعه حين تنفق 3,000 دولار لكل قدم مربع. لقد صمّم David Childs مبنى يبدو عصرياً وراسخاً في آنٍ واحد، ونعتقد أنه سيتقادم بأناقة.
وإليك الآن ما نقوله للعملاء بصدق. لا يزال Hudson Yards يوحي بطابع تجاري ومؤسسي في بعض المواضع. فهو ليس الجانب الغربي العلوي، حيث تخرج من بابك فتشعر بنسيج حي حقيقي. وليس تريبيكا بشوارعها المرصوفة بالحصى ومطاعمها المستقلة في كل ناصية. أما The Vessel، الذي كان من المفترض أن يكون العمل الفني العام المحوري، فقد أُغلق لدواعٍ تتعلق بالسلامة، وهو ما سلب بعض الحيوية من الساحة العامة. ويرى بعض المشترين أن المشروع خالٍ من الروح - فكل شيء جديد، وكل شيء مصقول، وثمة تشابه فيه يزعج من يقدّرون الخشونة والطابع المميز. ونحن نتفهّم هذا الشعور.
والتنقّل أيضاً أمر يستحق التفكير. فإذا كانت حياتك في الجانب الشرقي - الأطفال في مدارس الجانب الشرقي العلوي، والمكتب في شرق ميدتاون، والحياة الاجتماعية حول بارك أفينيو - فإن Hudson Yards يمثّل رحلة عبر المدينة تضيف وقتاً حقيقياً إلى يومك. فالخط 7 يصل إلى تايمز سكوير وغراند سنترال، لكنه خط واحد لا بديل له. وإذا تعطّل الخط 7، فستستقل سيارة أجرة.
لكن لأسلوب الحياة في الجانب الغربي جاذبية حقيقية. فحديقة نهر هدسون على بُعد دقائق، ومسارات الجري وركوب الدراجات على الواجهة البحرية من الأفضل في المدينة. وHigh Line بمثابة حديقتك الخلفية. ومشهد المطاعم في المربّعات المحيطة في تنامٍ. وبالنسبة إلى المشترين الذين يعملون في غرب ميدتاون، يكون التنقّل ضئيلاً.
خلاصتنا: 35 Hudson Yards مبنى من الطراز الأول في حي لا يزال يكتسب هويته. وبالنسبة إلى المشتري المناسب - من يقدّر الإطلالات، والخدمات، والتصميم العصري، والراحة على حساب طابع الحي - فهو من أفضل الخيارات في مانهاتن. أما لمن يريد شارعاً مظللاً بالأشجار ومبنى عمره 100 عام يحمل بصمة الزمن، فهو ليس الخيار المناسب. ونحن نساعد العملاء على تحديد أي الفئتين ينتمون إليها، ولا نتردد في قول ذلك في كلتا الحالتين.
نرحّب بالمشترين الدوليين
يمكن للمواطنين الأجانب شراء شقق مملوكة في Manhattan دون اشتراط تأشيرة أو إقامة. ويستخدم كثير من المشترين الدوليين شركات ذات مسؤولية محدودة (LLC) لأغراض الخصوصية وتخطيط الإرث. تتخصص Manhattan Miami في إرشاد المشترين الدوليين عبر مراحل الاستحواذ، من خيارات التمويل إلى إجراءات إتمام الصفقة.
اقرأ دليلنا للمشتري الدولي →About 35 Hudson Yards
حياة لا تضاهى
مجموعة الوحدات السكنية
غرفتان إلى ثلاث غرف نوم
1,500 - 3,200 sq ft
أربع إلى خمس غرف نوم
3,500 - 6,500 sq ft
شقق بنتهاوس
6,500 - 10,000+ sq ft
Residences from $3,890,000
مرافق عالمية المستوى في 35 Hudson Yards
22,000 قدم مربع من المرافق الخاصة بالسكان، تكمّلها منظومة فندق ونادي Equinox
اللياقة والعافية
- مركز لياقة خاص بالسكان حصراً
- استوديو للتمدد واليوغا
- غرفة تأمل هادئة
- نادي Equinox للياقة بمساحة 60,000 قدم مربع
- E by Equinox، نادٍ داخل النادي
- حمامات سباحة داخلية وخارجية
- استوديو SoulCycle
- منتجع Equinox الصحي المتكامل الخدمات
الترفيه والحياة الاجتماعية
- صالة كوكتيل وبار يطلّان على The Vessel
- صالة بلياردو
- صالة محاكاة الغولف
- غرفة عرض سينمائي مزوّدة ببار
- تراس كبير بإطلالات على نهر هدسون
- قاعة طعام كبرى تتسع لأكثر من 50 ضيفاً
- غرفة طعام خاصة تتسع لـ16 شخصاً مع خدمة تقديم الطعام
- مكتبة
الأعمال والعائلة
- مركز أعمال وقاعة اجتماعات
- أجنحة مكتبية خاصة
- غرفة لعب للأطفال
- مرافق للمؤتمرات
الخدمات والمطاعم
- خدمة كونسيرج وبوّاب على مدار 24 ساعة
- مدير للوحدات السكنية
- مدير لأسلوب الحياة لتقديم المساعدة الشخصية
- خدمات تناول الطعام داخل الوحدة وطاهٍ خاص
- وصول مباشر بالمصعد إلى ZZ's by Major Food Group
- مطعم Electric Lemon من Stephen Starr
- حجوزات تفضيلية في مطاعم Hudson Yards
- تقنيات المنزل الذكي واستدامة بمعيار LEED Gold
أصحاب الرؤية
Skidmore, Owings & Merrill (SOM)
المهندس المعماري
Related Companies & Oxford Properties
المطوّر
Hudson Yards: العنوان الجديد الأكثر حيويةً في مانهاتن
يُعد Hudson Yards أكثر المشاريع العمرانية طموحاً في مدينة نيويورك، إذ يحوّل 28 إيكرًا في أقصى الجانب الغربي من مانهاتن إلى منطقة نابضة بالوحدات السكنية الفاخرة، والمطاعم العالمية المستوى، ومتاجر التجزئة الراقية، وصالات الفنون المتطورة، والمساحات العامة الواسعة. ويقع الحي بين شارعي 30th و34th غرب Tenth Avenue، ويوفّر وصولاً مباشراً إلى High Line، وقرباً من منطقة صالات العرض الفنية في تشيلسي، وربطاً مواصلاتياً مريحاً بجميع أنحاء مانهاتن.
الفنون والثقافة
يشكّل The Shed، وهو مركز فنون رائد يكلّف بأعمال تشمل جميع التخصصات، وThe Vessel، المعلم النحتي الأيقوني من تصميم Thomas Heatherwick بدرَجه المتشابك البالغ 154 مجموعة، ركيزة الحياة الثقافية في Hudson Yards. ويربط High Line المجاور السكان بمنطقة صالات العرض الفنية الشهيرة عالمياً في تشيلسي.
المطاعم والترفيه
يضم Hudson Yards أكثر من 25 مطعماً ومنفذاً للطعام، من صالة الطعام Mercado Little Spain للشيف Jose Andres وCi Siamo لـ Danny Meyer إلى Peak في الطابق الـ101 من 30 Hudson Yards. وتوفّر منصة المراقبة Edge، وهي أعلى منصة سماوية خارجية في نصف الكرة الغربي، إطلالات بزاوية 360 درجة من ارتفاع 100 طابق.
التسوّق والبيع بالتجزئة
تضم The Shops at Hudson Yards سبعة طوابق من متاجر التجزئة الراقية مع أكثر من 70 متجراً، من بينها Louis Vuitton وCartier وDior وBulgari وNeiman Marcus، إلى جانب علامات معاصرة مثل Aritzia وAlo Yoga وMUJI. إنها وجهة التسوّق الفاخرة الأبرز في ميدتاون مانهاتن.
النقل والاتصال
توفّر محطة 34th Street–Hudson Yards على الخط 7 وصولاً مباشراً إلى تايمز سكوير، وغراند سنترال، وفلاشينغ. وتقع Penn Station على مسافة قصيرة سيراً إلى الشرق، وتربط بشبكات NJ Transit وLIRR وAmtrak. ويتيح West Side Highway وصولاً سهلاً بالسيارات، وتتوفر خدمة العبّارات عند رصيف Pier 79 القريب.
مبانٍ مماثلة
Buyers considering 35 Hudson Yards typically also evaluate these buildings
الأسئلة الأكثر شيوعاً
ماذا تمنح شراكة فندق Equinox السكان فعلياً في 35 Hudson Yards؟
هذا هو السؤال الذي يطرحه كل مشترٍ، وهو يستحق إجابة حقيقية لا ملخصاً من كتيّب دعائي. يشغل فندق Equinox الطوابق السفلية من المبنى، ويحصل السكان على وصول إلى بنيته التحتية بطريقة تتجاوز ما تقدّمه الشقق الفندقية المُعلّمة المعتادة. فلديك أكبر نادٍ للياقة من Equinox شُيّد على الإطلاق بمساحة 60,000 قدم مربع، مع حمامات سباحة داخلية وخارجية، وSoulCycle، ومنتجع صحي متكامل. ولديك وصول مباشر بالمصعد إلى ZZ's by Major Food Group وElectric Lemon من Stephen Starr. ولديك مدير مخصص للوحدات السكنية يمكنه ترتيب خدمات بمستوى الفنادق - تناول الطعام داخل المنزل، والتدبير المنزلي، وعلاجات المنتجع الصحي - تُقيَّد على حسابك. وقد جاءنا عملاء من One57 تحديداً لأن تكامل خدمات الفندق هناك بدا سطحياً بالمقارنة. في 35 HY، تدير Equinox فعلياً جانب الضيافة في المبنى، وتشعر بذلك في التجربة اليومية.
كيف يقارَن 35 Hudson Yards بـ 15 Hudson Yards؟
نتلقى هذا السؤال باستمرار لأن المشترين كثيراً ما ينظرون في كليهما. وإليك كيف نحلّله. 35 HY هو الخيار الأرقى: عدد وحدات أقل (137 مقابل 285)، وطابق بداية أعلى (الـ53 مقابل أدنى)، وسعر أعلى للقدم المربع، وتكامل مع فندق Equinox. أما 15 HY، من تصميم Diller Scofidio + Renfro، فهو أكثر جرأة معمارياً - فشكل ورقة النفل لافت للنظر - ويضم Skytop على ارتفاع 900 قدم، وهو حقاً من أفضل مساحات المرافق في المدينة. والسعر في 15 HY أيسر منالاً، إذ يبدأ من نحو 2.5 مليون دولار لشقة بغرفة نوم واحدة مقابل 4 ملايين دولار لشقة بغرفتَي نوم في 35 HY. لقد تجوّلنا في وحدات كلا المبنيين على نطاق واسع. فإذا كان العميل يقدّر الحصرية، وخدمات الفندق، وتلك الإطلالة الفورية من طابق مرتفع في كل وحدة، فإن 35 HY هو الفائز. أما إذا كان يريد طابعاً معمارياً مميزاً، ومجموعة أوسع من المخططات، وسعر دخول أدنى، فإن 15 HY هو الأنسب.
ما نطاق أسعار الشقق في 35 Hudson Yards؟
تبدأ الشقق بغرفتَي نوم من نحو 4 ملايين دولار، وتتراوح الشقق بثلاث غرف نوم بين 6 و12 مليون دولار بحسب الطابق والاتجاه، أما البنتهاوس الأكبر فيتجاوز 30 مليون دولار. وعلى أساس السعر لكل قدم مربع، توقّع نحو 2,200 إلى 2,800 دولار، مع تجاوز الطوابق العليا والاتجاهات المميزة لهذا الرقم. وثمة تفصيل مهم: يتمتع المبنى بإعفاء ضريبي 421-a مدته 20 عاماً بدأ في عام 2019، وبالتالي لا يزال هناك نحو 13 عاماً من الوفورات الضريبية الكبيرة المتبقية. وهذا يقلّل بشكل ملموس من تكاليف الحيازة مقارنةً بالمباني التي لا تتمتع بإعفاء. ونحن نضع دائماً نموذجاً للتكلفة الشهرية الحقيقية لعملائنا، لأن الإعفاء يغيّر الحسابات لصالح 35 HY أكثر مما يدركه الناس.
كيف تبدو الإطلالات في 35 Hudson Yards؟
هنا تتجلّى فعلاً الميزة الإنشائية للمبنى. فلأن الوحدات السكنية تبدأ من الطابق الـ53، لا وجود لوحدة في طابق منخفض بإطلالة منقوصة. تحظى الوحدات المتجهة غرباً بنهر هدسون، والغروب، وجسر جورج واشنطن في الأفق. أما الوحدات المتجهة شرقاً فتطل على أفق ميدتاون - مبنى إمباير ستيت، وOne Vanderbilt، والبانوراما الكاملة. وتلتقط الاتجاهات الجنوبية تمثال الحرية وداون تاون. لقد زرنا الوحدات في أوقات مختلفة من اليوم، والضوء الغربي في وقت متأخر من بعد الظهر مذهل على نحو خاص. في 35 HY، ليست الإطلالات ميزةً للبنتهاوس فحسب - بل هي ميزة لكل وحدة في المبنى. وهذا ما لا يمكن قوله عن معظم أبراج Billionaires' Row، حيث تطل الطوابق الأدنى على مبانٍ مجاورة.
كيف تبدو مخططات الطوابق في 35 Hudson Yards؟
يقدّم المبنى 137 وحدة سكنية تتراوح من شقق بغرفتَي نوم بمساحة نحو 1,500 قدم مربع إلى شقق بست غرف نوم تتجاوز 10,000 قدم مربع. وتقترب الأسقف من ارتفاع أحد عشر قدماً، وهو ارتفاع سخيّ. وتتميّز المخططات بردهات مدخل مناسبة، ومناطق معيشة ونوم منفصلة، وزجاج ممتد من الأرض إلى السقف. وبعد أن اطّلعنا على أنواع متعددة من الوحدات، نرى أن الشقق بثلاث وأربع غرف نوم هي الخيار الأمثل من حيث كفاءة المخطط - إذ يبدو الانسياب بين مساحات المعيشة والجناح الرئيسي محكماً. أما البنتهاوس الأكبر فهو فخم حقاً، لكن كما هو الحال في أي وحدة كبيرة جداً، قد تبدو بعض الغرف الداخلية بعيدة عن خط النوافذ. ونحن نتجوّل دائماً في الوحدة المحددة مع العميل بدلاً من الاعتماد على مخططات الطوابق، لأن الاتجاه وجودة الضوء يختلفان بشكل ملموس من صف إلى آخر.
ما التكاليف الشهرية في 35 Hudson Yards؟
تتراوح رسوم الخدمات المشتركة بين 3 و5 دولارات لكل قدم مربع شهرياً بحسب الوحدة، لذا قد تتحمّل شقة نموذجية بثلاث غرف نوم ما بين 5,000 و8,000 دولار شهرياً كرسوم خدمات مشتركة. أما الضرائب العقارية فمنخفضة بشكل كبير بفضل إعفاء 421-a - إذ يمكن أن تشهد خلال فترة الإعفاء الكامل تخفيضاً بنسبة 80 إلى 95 في المئة. وهذه وفورات كبيرة. لكننا ننصح العملاء بأخذ الجدول الزمني للإعفاء في الحسبان، لأنه مع تلاشيه تدريجياً على مدى السنوات الثماني الأخيرة، سترتفع ضرائبك سنوياً. ونحن نضع نموذجاً للمسار الكامل على مدى 20 عاماً لكل مشترٍ نقدّم له المشورة كي لا تكون هناك مفاجآت لاحقاً.
هل أصبح Hudson Yards حياً حقيقياً بعد؟
هذا هو السؤال الذي نكون بشأنه أكثر صراحة، لأن الإجابة دقيقة الفروق. يضم Hudson Yards متاجر تجزئة ومطاعم وبرامج ثقافية عالمية المستوى - The Shed، وHigh Line، وEdge، وMercado Little Spain، والمتاجر. وهو مريح حقاً. فالخط 7 على مقربة، وحديقة نهر هدسون على مسافة قصيرة سيراً إلى الغرب، والوصول إلى طريق الجانب الغربي السريع ميزة لمن يقودون سياراتهم. لكنه لا يبدو بعد حياً بالمعنى الذي يتصف به الجانب الغربي العلوي أو تريبيكا أو ويست فيلدج. فلا يوجد بقّالة على الناصية، ولا مطعم إيطالي حيّي ظل قائماً منذ 30 عاماً. وما زال يبدو مخططاً وتجارياً في بعض المواضع. وهذا يتغيّر - إذ يتنامى عدد السكان، وتنبض المنطقة المحيطة بـ High Line بطاقة حقيقية - لكننا نرى أن الصدق مهم هنا. فإذا كان العميل يريد حياً ذا تاريخ وطابع على مستوى الشارع، فإن Hudson Yards لم يبلغ ذلك بعد. أما إذا كان يريد بيئة أنيقة ومتكاملة وعصرية ببنية تحتية متينة، فهو يحقق ذلك.
من صمّم 35 Hudson Yards ولماذا تهمّ SOM؟
المهندس المعماري هو David Childs من Skidmore, Owings & Merrill. وSOM من أهم شركات العمارة في العالم - فقد صمّمت One World Trade Center، و7 World Trade Center، وبرج خليفة. ويتمتع Childs تحديداً بسجل من المباني التي تتقادم بأناقة وتحافظ على مكانتها السوقية. وقد كان اختياره كسوة 35 HY بالحجر الجيري بدلاً من الزجاج الخالص مقصوداً: فهو يمنح المبنى وقاراً ورسوخاً يميّزه عن أبراج Hudson Yards الأخرى. وتولّى Tony Ingrao التصميم الداخلي، وتعكس اختياراته للمواد - مطابخ Smallbone، والكوارتزيت، والأعمال الحجرية في الحمّامات - مستوى من الحِرفية نعتقد أنه سيظل عصرياً بعد 20 عاماً. لقد رأينا الكثير من المباني الفاخرة التي بدت تشطيباتها قديمة في غضون عقد. ولا نتوقع ذلك هنا.
Private Availability at 35 Hudson Yards
For current availability, pricing history, floor plans, and off-market opportunities at 35 Hudson Yards, request a confidential review with our advisory team.
35 Hudson Yards, New York, NY 10001
By submitting this form, you may be contacted by Manhattan Miami Real Estate LLC about your inquiry. View our Privacy Policy.
تحليل سوق العقارات في Manhattan
السياق السوقي: تتفاوت أسعار وحدات الكوندومينيوم الفاخرة في Manhattan بحسب السوق الفرعية. يسجل ممر Billionaires’ Row (شارع 57th Street، بين Park Avenue وColumbus Circle) أعلى سعر للقدم المربعة في الولايات المتحدة، حيث تتداول المساكن الاستثنائية عند $4,000-$10,000+ للقدم المربعة (SF). ولوسط المدينة في Manhattan (Tribeca وWest Village وSoho) شريحته فائقة الفخامة الخاصة، مدفوعة بمعروض محدود من المشاريع الجديدة. وتقع متوسطات أسعار الكوندومينيوم في Upper East Side وUpper West Side دون مستويات الوحدات الاستثنائية في وسط المدينة بفارق جوهري، لكنها توفر مساحات طوابق أكبر ووصولًا إلى Central Park. وتظل الأسعار في Manhattan حساسة لأسعار الفائدة وشرائح ضريبة Mansion Tax ومرحلة خطة الطرح لكل مبنى على حدة.
أبرز المشاريع: تشمل المشاريع الجديدة المطروحة مباشرة من الراعي في 2026: 80 Clarkson (West Village)، و255 East 77th (Upper East Side)، و140 Jane (West Village)، و1122 Madison (Carnegie Hill)، وMandarin Oriental Fifth Avenue. ومن المباني المكتملة التي لا يزال فيها مخزون لدى الراعي: Central Park Tower، و220 Central Park South، و53 West 53، و111 West 57th، و50 West 66th. ولكل منها سجل راعٍ، وجهة تمويل بناء، ووتيرة تعديلات لخطة الطرح، وحالة إعفاء 421-a أو غيره من الإعفاءات الضريبية، تختلف عن سواه ويجب التدقيق فيها كلٌّ على حدة.
إشارة للمشتري: تشمل المقومات الهيكلية لسوق Manhattan إجراءات خطة الطرح الخاضعة لإشراف النائب العام لنيويورك (توفر حماية إجرائية للمشتري لا تتوفر في الأسواق الأقل تنظيمًا)، وعمق سوق إعادة البيع (سيولة عالية عند التخارج)، والمعروض المحدود في المدى القريب (طاقة تخطيطية محدودة للبناء في الأسواق الفرعية الرئيسية). أما المخاطر الواجب تقييمها عند التعاقد فهي: تصاعد شرائح ضريبة Mansion Tax فوق $2M، وتحمل المشتري ضريبة نقل الملكية في مبيعات الراعي، والتعرض لحدود قطعة الأرض وممرات الإطلالة في مواقع بعينها، وسياسات مجلس المبنى بشأن التأجير من الباطن وإعادة البيع، وجدول الإلغاء التدريجي لبرنامج 421-a حيثما ينطبق. وينبغي التحقق وقت الاستفسار من حالة أي مشروع بعينه، ومستوى مخزون الراعي، وتعديلات خطة الطرح لدى النائب العام، والأسعار، ونسبة المبيعات.
حقائق أساسية
- نطاق $/SF للوحدات الاستثنائية في Manhattan: $1,500-$10,000+
- متوسط $/SF في Billionaires’ Row: $4,000-$10,000+
- $/SF للوحدات الاستثنائية في وسط المدينة (Tribeca/West Village): $2,500-$6,000+
- ضريبة Mansion Tax: بواقع 1% فوق $1M، مع شرائح تصاعدية فوق $2M على المشتري
- الدفعة التعاقدية المعتادة لدى الراعي: 10%-20% عند التوقيع
- النافذة المعيارية لمراجعة محامي المشتري: 1-3 أيام عمل من تسليم العقد
- العمولة من جهة الراعي: يدفع المطور عمولة وكيل المشتري في مبيعات الراعي
- برامج الإعفاء الضريبي (حيثما تنطبق): 421-a وJ-51، مع التحقق من الحالة لكل مبنى على حدة
- تملك المواطنين الأجانب عبر شركة LLC: شائع ويُهيكل عند التعاقد
إجراءات المشتري
إجراءات مبيعات الراعي في Manhattan: نموذج الحجز → تسليم خطة الطرح → مراجعة محامي المشتري → توقيع العقد وسداد الدفعة الأولى → الحصول على الالتزام بالتمويل العقاري (في حال التمويل) → الإتمام عند التسليم. وتختلف إجراءات مخزون الراعي عن إجراءات إعادة البيع؛ ويوصى بتخطيط استشاري مسبق قبل الجولات.
الأسئلة الشائعة حول عقارات Manhattan
ما خطة الطرح لدى النائب العام لنيويورك؟
خطة الطرح هي المستند القانوني المودع لدى النائب العام لنيويورك، وهي التي تنظم بيع كل كوندومينيوم في Manhattan. وتحدد آلية التعامل مع الدفعات، ومواصفات الوحدات، والرسوم المشتركة، والضرائب العقارية، والتزامات الراعي، وأوجه حماية المشتري. ولا تُتمم أي عملية بيع كوندومينيوم في Manhattan خارج إطار خطة طرح معتمدة؛ وتُودع التعديلات دوريًا ويراجعها محامو المشترين عند التعاقد.
ما المقصود بمخزون الراعي؟
يشير مخزون الراعي (sponsor inventory) إلى الوحدات غير المباعة التي لا تزال بحوزة مطور المبنى (الراعي). وحدات الراعي جديدة تمامًا ولم تُسكن قط، وقد تشمل أسعارًا قابلة للتفاوض، وخصومات على تكاليف الإتمام، والاستفادة من برامج الإعفاء الضريبي حيثما توفرت في المبنى. وتتم معاملات جهة الراعي وفق خطة الطرح، لا وفق عقد إعادة البيع المعياري.
ما الإعفاءات الضريبية المطبقة في Manhattan؟
421-a هو الإعفاء الأكثر شيوعًا لوحدات الكوندومينيوم في Manhattan، إذ يخفض عبء الضريبة العقارية لمدة تتراوح بين 10 و25 سنة للمشاريع الجديدة المؤهلة. أما J-51 فيطبق على مبانٍ محددة خضعت لإعادة التأهيل. ولكل إعفاء جدول إلغاء تدريجي وحالة تأهيل خاصة بالمبنى يجب التحقق منها في خطة الطرح وأحدث شهادة ضريبية.
ما تكاليف الإتمام لوحدة كوندومينيوم في Manhattan؟
تتراوح تكاليف الإتمام المعتادة على عاتق المشتري بين 2% و4% من السعر، وتشمل ضرائب نقل الملكية لمدينة نيويورك وولايتها (يتحملها المشتري غالبًا في مبيعات الراعي)، وضريبة Mansion Tax (بواقع 1% فوق $1M مع شرائح تصاعدية فوق $2M)، وتأمين الملكية، وأتعاب محامي المشتري، وضريبة تسجيل الرهن العقاري في حال التمويل، والرسوم المشتركة والضرائب العقارية المحسوبة بالتناسب.
هل الرسوم المشتركة هي نفسها رسوم HOA؟
لا. تستخدم مباني الكوندومينيوم في Manhattan مصطلح الرسوم المشتركة (common charges) وليس رسوم HOA. وتمول الرسوم المشتركة تشغيل المبنى والعاملين والمرافق والاحتياطيات. أما الضرائب العقارية فتصدر فواتيرها مدينة نيويورك على نحو منفصل ولا تدخل ضمن الرسوم المشتركة.
كيف تتقاضى Manhattan Miami أتعابها في معاملات Manhattan؟
في مشتريات المشاريع الجديدة من جهة الراعي، يدفع المطور عمولة وكيل المشتري لصالح Manhattan Miami. فيكون تمثيل المشتري دون أي كلفة من جيبه. وفي معاملات إعادة البيع، يُفصح عن ترتيبات العمولة عند بدء التعاقد.