تحديث سوق عقارات مانهاتن للربع الثاني 2025

المبيعات تبلغ أعلى مستوى في عامين والمشترون يفضلون النقد

ظروف السوق

إن سوق عقارات مانهاتن واصل تعافيه في الربع الثاني من 2025، وبلغت الإغلاقات أعلى مستوى لها في نحو عامين. إجمالي 3,042 صفقة مُغلقة، بما يعادل زيادة 16.6% على أساس سنوي و أعلى بنسبة 8.4% منمتوسط الربع السنوي لعشر سنوات. وكان هذا ثالث ربع متتالٍ لنمو الأسعار سنوياً بعد تراجعات العام الماضي. ومع ذلك، وُقّع نحو نصف الصفقات قبل أبريل، قبل تطبيق سياسة الرسوم الجمركية الأمريكية الجديدة، ما قد يكون دعم أرقام الربع.

العقود الموقّعة

بخلاف الصفقات المغلقة التي تعكس الماضي في الغالب، تُعد العقود الموقّعة مؤشراً استباقياً لسوق العقارات. وبعد انحسار عدم اليقين حول سياسة الرسوم، شهد يونيو 2025 ارتفاعاً قوياً في العقود الجديدة الموقّعة عبر جميع أنواع العقارات:

• Co-ops: 506 عقود، بارتفاع 27.5% سنوياً
  
  
• Condos: 354 عقود، بارتفاع 17.6% سنوياً
  
  
• منازل لعائلة واحدة إلى ثلاث عائلات: 31 عقداً، بارتفاع 106.7% سنوياً

الطلب على الفخامة ظل الأبرز. العقود الموقّعة في شريحة $5M-$9.99M، و $10M-$19.99M قفزت بقوة. على سبيل المثال، عقود الـ condo في نطاق 10–19.99 مليون دولار تضاعفت بأكثر من مرتين سنوياً. وفقاً لتقرير Douglas Elliman Market Report، حجم عقود الفخامة (أعلى 10% من السوق) قد تضاعف بأكثر من مرتين خلال الشهرين الماضيين وحدهما.

النقد يهيمن

بلغت المشتريات النقدية رقماً قياسياً 69.1% من إجمالي المبيعات.

• 78.3% من المبيعات فوق 3 ملايين دولار كانت نقداً
  
  
• 60.4% من المبيعات دون مليون دولار كانت نقداً (أعلى بكثير من المتوسط التاريخي 43.3%)
  
  
• ارتفعت المبيعات المموّلة بنسبة 5.7% سنوياً، بينما قفزت الصفقات النقدية 23%، بما يعكس معايير إقراض أشد ومجموعة مشترين نقديين أكثر تنافسية. 

المخزون وشهور العرض

ارتفع مخزون الإدراجات 3.1% إلى 8,296 وحدة، لكن ارتفاع المبيعات تجاوزه، فانخفض شهور العرض إلى 8.2، مقارنة بـ 9.2 قبل عام، وأقل قليلاً من متوسط العقد 8.3 أشهر.

المشاريع الجديدة

• الإغلاقات: 408، بارتفاع 19.3% سنوياً
  
  
• سعر البيع الوسيط: $2.31M، بارتفاع 13.1%
  
  
• متوسط مساحة الوحدة: 1,563 SF، بارتفاع 13.3%
  
  
• الخصم: تحسّن إلى 3.6% من 6.3%
  
  
• حصة السوق: 13.4% من إجمالي الإغلاقات

قوة التطوير الجديد جاءت من المستخدمين النهائيين لا المستثمرين، وبلغت نسبة المشترين الأجانب مجرد 6.5% من إجمالي المبيعات، أقل بكثير من متوسط العقد 11.7%.

سوق الفخامة (أعلى 10%)

• عتبة الدخول: $4.5M
  
  
• السعر الوسيط: $6.525M، بارتفاع 8.8%
  
  
• متوسط السعر: $8.57M
  
  
• المبيعات: 310، بارتفاع 18.3% سنوياً
  
  
• المخزون: انخفاض 21.2%
  
  
• أشهر العرض: 12.1، تحسّناً من 18.2
  
  
• خصم الإدراج: 8.2%
  
  
• أيام في السوق: 133 يوماً، مقارنة بـ 94 قبل عام

أداء الفخامة يواصل تجاوز السوق الأوسع، مدعوماً بمشترين ذوي سيولة عالية وتقلّص عرض الإدراجات فائقة الفخامة.

سوق إعادة البيع

• الإغلاقات: 2,634، بارتفاع 16.2% سنوياً
  
  
• سعر إعادة البيع الوسيط: ثابت عند $1.05M
  
  
• خصم الإدراج: 6.0%، نصف ما كان عليه العام الماضي
  
  
• المخزون: 7,119 وحدة (+4.7%)
  
  
• أشهر العرض: 8.1، مقارنة بـ 9.0
  
  

مانهاتن تبقى مرنة

يبقى سوق عقارات مانهاتن مرناً، مدعوماً بطلب قوي وتطوير جديد محدود ونسبة عالية من الصفقات النقدية. في فترات تقلب الأسواق العالمية، حوّل المستثمرون تاريخياً رأس المال من الأسهم إلى أصول ملموسة مثل عقارات من الدرجة الأولى، بحثاً عن الاستقرار والقيمة طويلة الأجل. ورغم رياح عدم يقين الرسوم وارتفاع معدلات الرهن، تدخل مانهاتن هذه المرحلة من موقع قوة. 

مؤشرات السوق الرئيسية:

• نمو السكان: صافي السكان والهجرة الدولية إلى نيويورك في ارتفاع.

• قيود المخزون: يبقى عرض العقارات المتاحة غير كافٍ لتلبية الطلب.

• ارتفاع الأسعار: أسعار العقارات تواصل الصعود في جميع شرائح السوق.

• العودة إلى المكاتب: أظهر مؤشر مكاتب Placer.ai لشهر أبريل 2025 أن حركة المكاتب في نيويورك كانت أقل بـ 5.5% فقط عن مستويات أبريل 2019، وهو أصغر تراجع بين المدن الأمريكية الكبرى.

مقالات حديثة:

«ما زلت تنتظر انخفاض معدلات الرهن؟ قد يكلّفك ذلك كثيراً»

«عرض التطوير الجديد في مانهاتن يتقلّص (الجزء 1 و2)»

«Billionaires Row»