第三季度，迈阿密-戴德县的超豪华市场出现分化。1000万美元及以上的公寓成交量从17套降至15套。同一价位的独栋住宅成交量从29套升至38套。把两者合并，会掩盖更有参考价值的结论：顶级独栋住宅的需求增强，而已建成的超豪华公寓市场依然规模有限、集中度高。
公寓数据仍然释放出明确的价格信号。成交价中位数升至1700万美元，每平方英尺价格中位数达到3,950美元。不过，仅有15宗成交，少数特殊房产就可能显著拉动这两项指标。这是一个需要逐栋楼解读的市场，而不能依据全县平均数。
第三季度超豪华市场信号
| 指标 | 2025年第三季度 | 2026年第三季度 | 市场解读 |
|---|---|---|---|
| 1000万美元以上公寓成交量 | 17 | 15 | 同比减少两宗成交。 |
| 公寓销售总额 | 2.775亿美元 | 2.653亿美元 | 下降4.4%。 |
| 公寓成交价中位数 | 1476.5万美元 | 1700万美元 | 有所上升，但基于规模较小且不断变化的销售组合。 |
| 公寓每平方英尺价格中位数 | $3,288 | $3,950 | 随着销售组合转向更强的产品而上升。 |
| 公寓市场停留天数中位数 | 135 | 93 | 2026年第三季度有四宗销售的数据覆盖不完整。 |
| 1000万美元以上独栋住宅成交量 | 29 | 38 | 上升31%。 |
| 独栋住宅销售总额 | 5.444亿美元 | 8.234亿美元 | 顶级独栋住宅的需求是本季度较强的部分。 |
The Surf Club 确立了本季度的公寓参照标准
The Surf Club 的 Residence S-1003 以3025万美元成交，是所审阅第三季度数据中迈阿密-戴德县成交价最高的公寓。其每平方英尺7,143美元，也是该数据中本季度已报告的最高公寓每平方英尺价格。
这一结果不应不加区分地套用于其他楼盘。超豪华买家会比较住宅本身、景观、私密性、服务模式、建筑设计和转售历史。地址固然重要，但具体的房产更为重要。
集中度的意义
15宗公寓成交分布在11栋楼内，其中五宗位于 The Surf Club。这种集中度是整体情况的一部分。迈阿密有昂贵的公寓，但能在国际最高水平上竞争的已建成产品，仍然只限于一份很短的名单。
迈阿密向来拥有超豪华独栋住宅，却一直没有成熟的超豪华公寓市场。少数出色的公寓楼，包括 Apogee、The Surf Club 和Seaway at The Surf Club，但寥寥几栋楼并不构成一个市场。
这一类别如今正在形成。下一代项目包括Shore Club Private Collection、Aman Miami Beach、Rosewood Residences at The Raleigh、Six Fisher Island、Rivage Bal Harbour、Four Seasons Private Residences Coconut Grove、位于布里克尔和桑尼群岛的 St. Regis Residences，以及位于布里克尔岛的The Residences at Mandarin Oriental, Miami。
其中若干项目要到2027年至2030年才会交付。因此，第三季度成交数据描述的是当下规模有限的已建成市场，而不是买家已在评估的更广阔市场。预订和已签署的合同不应被视为已完成的成交。
豪华与超豪华并非同一筛选标准
在配套的迈阿密第三季度市场报告中，豪华指各区域内经筛选的公寓、合作公寓和联排别墅成交中价格最高的10%。2026年第三季度的入门门槛在迈阿密海滩区为280万美元，在迈阿密沿海大陆区为155万美元。
本页的超豪华采用固定标准，即迈阿密-戴德县范围内实际成交价达到或超过1000万美元。固定门槛使同比比较成为可能，但仅凭价格并不能让每套住宅都具有可比性。如需逐栋楼的视角，请参阅迈阿密超豪华公寓指南。
Carnegie Mellon 可能扩大未来的买家群体
Carnegie Mellon 计划在迈阿密设立的校区是一项较长期的需求因素，并不能解释第三季度的成交。该校于9月30日（即本季度最后一天）宣布了温伍德校区。Ken Griffin 的30亿美元捐赠中，20亿美元用于迈阿密，10亿美元用于匹兹堡。施工计划于2027年开始，首批学生预计于2028年入学，尚需获得批准。
与超豪华市场的关联并非学生群体，而是可能围绕校区创办或投资企业的创始人、资深研究人员、高管和投资者。在迈阿密近期的人口迁入周期中，金融业最先到来。更深厚的科技与研究基础，可能随着时间推移成为高净值需求的下一个来源。阅读 Carnegie Mellon 的公告。
本季度对买家和卖家意味着什么
对买家而言：应比较具体的住宅、楼盘和服务平台。县内其他地方一笔1000万美元的成交，并不自然成为有用的可比案例。
对卖家而言：买家群体存在，但有所选择。定价需要有同楼成交数据、景观、状况、私密性、楼层高度和运营品质作为支撑。
对评估新开发项目的买家而言：应把已建成市场与在建项目区分开来。定金结构、交付风险、开发商履历以及最终的竞争项目组合，都应纳入分析。
常见问题
2026年第三季度，迈阿密-戴德县有多少套公寓以1000万美元或更高价格成交？
2026年第三季度，迈阿密-戴德县有15宗公寓成交达到1000万美元门槛，2025年第三季度为17宗。
2026年第三季度，迈阿密成交价最高的公寓是哪一套？
The Surf Club 的 Residence S-1003 以3025万美元成交。其每平方英尺7,143美元，也是所审阅的第三季度迈阿密-戴德县成交数据中已报告的最高公寓每平方英尺价格。
2026年第三季度，迈阿密的超豪华市场是否有所改善？
视房产类型而定。1000万美元及以上的独栋住宅成交量上升31%，而公寓成交量从17套降至15套。公寓成交价中位数和每平方英尺价格中位数有所上升，但样本规模较小且集中。
迈阿密的豪华与超豪华有何区别？
这里的豪华指特定区域内经筛选的成交中价格最高的10%。超豪华则采用迈阿密-戴德县范围内1000万美元的固定实际成交价门槛。两个群体有所重叠，但回答的是不同的问题。
迈阿密是否已有成熟的超豪华公寓市场？
尚未形成。迈阿密向来拥有超豪华独栋住宅，以及少数出色的公寓楼，包括 Apogee、The Surf Club 和 Seaway at The Surf Club。更深厚的公寓类别直到现在才通过一批项目逐步建立，这些项目包括 Shore Club Private Collection、Aman Miami Beach、Rosewood Residences at The Raleigh、Six Fisher Island、Rivage Bal Harbour、Four Seasons Private Residences Coconut Grove、位于布里克尔和桑尼群岛的 St. Regis Residences，以及 The Residences at Mandarin Oriental, Miami。
报告是否包含预售合同？
不包含。报告涵盖2026年7月1日至9月30日已完成的成交。开发商直接销售可能不出现在来源数据中，预订或已签署的合同不计为成交。
需要逐栋楼的对比吗？申请一份迈阿密超豪华市场私人简报。
来源与方法：MIAMI REALTORS Matrix，2026年10月15日调取。筛选范围为7月1日至9月30日迈阿密-戴德县实际成交价达到或超过1000万美元的公寓和独立式住宅成交。公寓每平方英尺价格采用已报告的居住面积。部分交易的市场停留天数和相对最终挂牌价折让字段不完整，缺失值已剔除。开发商直接销售及其他非 Matrix 销售可能未被包含。作者：Anthony Guerriero，经纪人，Manhattan Miami Real Estate LLC。