佛罗里达公寓安全法：迈阿密买家尽职调查指南

Anthony Guerriero 2026年11月7日阅读时长 7 分钟

迈阿密一座滨海公寓塔楼上劣化的混凝土阳台楼板和玻璃栏杆，背景是比斯坎湾和城市天际线

在迈阿密购买公寓（condo）之前，请核实三件事：这栋楼的里程碑检验（milestone inspection）或县级重新认证进行到哪一步，结构完整性储备金研究（structural integrity reserve study，SIRS）对储备金给出了什么建议，以及转售合同中的合同解除条款如何运作。管理协会必须在收到检验报告后45天内，把检验人员编写的里程碑检验摘要发送给单元业主，而且DBPR表示，业主可以查阅并复制已完成的SIRS。买方还不是业主，所以在提出报价之前，请把这两份文件都索要过来。

本指南参考了佛罗里达州参议院的法规页面、佛罗里达州商业与专业监管局（DBPR）的指引以及迈阿密-戴德县的重新认证页面，均于2026年11月7日查阅。每个链接所对应的法规版本列在资料来源中。这是一份面向买方的核对清单，不构成法律意见。

要点速览

里程碑检验（milestone inspection）是对老化建筑的结构检验。SIRS是对所列建筑构件的储备金研究，并给出建议的年度出资计划。
检验的门槛是：公寓楼和合作公寓楼有三层或以上可居住楼层；SIRS则适用于高度为三层或以上的公寓楼。
迈阿密-戴德县设有自己的重新认证计划。该县页面对1998年或之后建成、距海岸线三英里以内、三层或以上的公寓楼和合作公寓楼，规定首次检验在楼龄25年时进行。
佛罗里达州要求住宅公寓转售合同载明两条法定条款之一。第二条给予买方7天（不含周六、周日和法定假日），通过送达书面通知来解除合同。在指望这个期限之前，请先确认您的合同采用的是哪一条。
请核对报告日期、出资计划和维修进度。

里程碑检验与SIRS有什么区别？

	里程碑检验（milestone inspection）	结构完整性储备金研究（SIRS）
回答的问题	是否存在严重的结构性劣化？	哪些涵盖的构件需要储备金，研究建议每年出资多少？
依据	Fla. Stat. 553.899	Fla. Stat. 718.112(2)(g)和DBPR指引
触发时间	建筑自入住许可证（certificate of occupancy）签发之日起满30年当年的12月31日之前，此后每10年一次。若因邻近咸水水域等条件而有必要，地方机构可以将期限定为25年。	公寓成立后至少每10年一次，适用于每栋高度为三层或以上的建筑。
由谁执行	持照建筑师或工程师，可以带领一个专业团队。	由持照工程师或建筑师、认证储备金专家或专业储备金分析师执行或核验。
您会收到什么	单元业主会收到检验人员编写的检验结果摘要。如果管理协会依法必须设有网站，完整报告会发布在该网站上。	每个被检项目的预计剩余使用寿命，以及更换成本或递延维护费用，外加储备金出资计划。
危险信号	第2阶段报告出具后，维修未在规定期限内开工。	应有SIRS却没有，或预算中的储备金项目未遵循研究结论。

里程碑检验包括哪些内容？

第1阶段是对可居住和不可居住区域的目视检查，包括主要结构构件，并对结构状况作定性评估。如果建筑师或工程师没有发现严重结构性劣化的迹象，就不需要进行第2阶段。如果发现严重结构性劣化，则必须进行第2阶段。该阶段可能包括破坏性或非破坏性检测，并且必须建议一套评估和修复受损区域的方案。

法规把表面裂缝、下垂、错位、渗漏迹象和饰面剥落排除在“严重结构性劣化”之外，除非检验专业人员认定它们是此类劣化的征兆。因此，仅仅提到裂缝，并不能按该定义认定存在严重结构性劣化。请阅读专业人员的结论和建议。

在州一级，期限从入住许可证签发之日起算。按州公式，1998年的许可证在30年时对应2028年12月31日，若适用地方25年要求，则对应2023年12月31日。仅凭这些计算无法确定某栋建筑的具体期限，因为还要考虑县的时间表和针对该建筑的通知。

迈阿密-戴德县如何改变时间表？

迈阿密-戴德县的重新认证计划始于1975年，并于2022年6月1日修订。该县页面为既有建筑列出了以下类别：

1982年或之前建成：已经完成首次重新认证的建筑，按既定时间表继续。
距海岸线三英里以内、三层或以上的公寓楼和合作公寓楼，1983年至1997年建成：须在2024年12月31日前重新认证，此后每10年一次。
1983年至1992年建成的所有其他建筑：须在2024年12月31日前重新认证，此后每10年一次。
距海岸线三英里以内、三层或以上的公寓楼和合作公寓楼，1998年或之后建成：楼龄达到25年时重新认证，此后每10年一次。
1993年或之后建成的所有其他建筑：楼龄达到30年时重新认证，此后每10年一次。

设想有两座三层或以上的公寓塔楼，各自距海岸线三英里以内，并假定县里记录的建造年份与入住许可证年份一致。2008年的塔楼在2033年达到该县规定的25年楼龄。2016年的塔楼则在2041年。截至2026年11月7日，两座都尚未达到这个以楼龄为准的门槛，但这并不意味着没有其他事项到期。适用的公寓管理协会还须遵循单独的SIRS时间表，该时间表从公寓成立之日起算。该县表示，通过GIS测绘项目来确定1983年至1997年间的沿海建筑，因此请向建筑官员询问某处房产是如何分类的。

建筑到期时，业主会收到《强制重新认证通知》（Notice of Required Recertification），报告必须在该通知日期后90天内提交。该县还会在周期开始前两年和一年发出提前提醒通知。如果建筑未能按时完成重新认证，该县会开具违规通知，初始罚款$510，累计罚款每项违规最高可达$10,000。

县里要求的报告由佛罗里达州注册的专业工程师或建筑师编制，他们证明该建筑在结构和电气方面可以继续安全居住。该县的指引包括对运行电流达400安培或以上的电气系统进行红外热成像检测。

该县页面还介绍了一项针对属于法规定义的特定类别的建筑（threshold buildings）的单独规定，这类建筑的外立面采用结构密封胶玻璃幕墙。依据《佛罗里达建筑规范》（Florida Building Code）第2415.7.4节，业主必须在安装后每五年检验一次立面，并向建筑官员（Building Official）提交由佛罗里达州持照专业工程师或建筑师编制的书面重新认证报告。如果您考虑的建筑带有玻璃幕墙，请先确认这项要求是否适用于它。

迈阿密-戴德县有35个市镇，各市镇的建筑官员负责建筑许可、检验和重新认证。该县的在线重新认证门户覆盖地块编号以30开头的未设市镇的迈阿密-戴德地区。对于位于某个城市内的建筑，请向该市建筑部门询问其状态。

SIRS必须涵盖哪些内容？

DBPR列出八项内容：屋顶、结构系统、防火保护和消防系统、管道、电气系统、防水和外墙涂装、窗户和外门，以及按SIRS目视部分判定、影响建筑结构完整性且价值超过$25,000或经通胀调整后金额（以较高者为准）的其他构件。DBPR表示，该局必须根据消费者价格指数每年更新这一金额。

法规要求研究写明每个被检项目的预计剩余使用寿命，以及预计的更换成本或递延维护费用，并提供一份带有建议年度储备金额的储备金出资计划或时间表。对剩余使用寿命超过25年的项目，研究可以建议无需为该构件的更换计提储备金，不过仍可以为该项目建议一笔递延维护金额。DBPR把基准出资计划描述为一个旨在让储备金账户永不降到零的计划。请把出资计划与预算对照着读，因为预算必须以最新的研究为依据确定储备金额。

对于在2024年12月31日或之前通过的预算，业主可以经全部表决权的多数同意，免除或减少所要求的SIRS储备金。对于在2025年1月1日或之后通过的预算，DBPR表示管理协会不得免除。因此，较早年份的预算记录值得仔细查看。

法规还允许董事会采取一项有限的措施。对于在2028年12月31日或之前通过的预算，如果管理协会在此前两个日历年内完成过里程碑检验，董事会经全部表决权的多数批准，可以暂时停止储备金缴存或减少储备金出资，最长连续两个年度预算，用于为里程碑检验建议的维修筹资。这不适用于由开发商控制的管理协会。暂停本身并不能证明不合规，但会引出三个问题：在修什么，花多少钱，谁来付。

DBPR补充说，储备金低于SIRS出资计划的管理协会，可能需要征收摊款，或获得贷款或信用额度来达到该计划的要求。

提出报价之前应该索要哪些文件？

请让您的经纪人在报价之前索要这些文件，而不是之后。前四项来自上述法规。其余是建议在尽职调查中索取的资料，卖方或管理协会未必都有义务在您签约前交出。

最新的SIRS及任何更新。查看完成日期、被检项目及其剩余使用寿命，以及出资计划是否与当前预算相符。管理协会在通过一份储备金出资与最新出资计划不一致的预算之前，必须先取得更新的SIRS。
里程碑检验摘要或县级重新认证报告（如果该建筑已到期）。询问是否需要第2阶段，维修是否已经开工。法规要求，针对严重结构性劣化的维修须在地方机构收到第2阶段检验报告后365天内开工，而地方条例可以规定更早的期限。
当前年度预算和年终财务报表。把储备金项目与SIRS出资计划作比较。
费用及欠款证明（estoppel certificate）。依据718.116(8)，管理协会必须在收到单元业主或业主指定代表、或单元抵押权人或其指定代表的书面或电子请求后10个工作日内出具，因此卖方或卖方的授权代表可以提出请求。它必须逐项列出摊款、特别摊款和其他欠款，以及即将到期的款项，并披露过户费和未解决的违规事项。对于善意信赖该证明的人，管理协会放弃收取超出证明所载金额的权利。
过去12至24个月的董事会会议纪要。留意关于摊款的讨论、诉讼、工程师报告和保险续保。
特别摊款的历史以及任何拟议的摊款。询问每个单元的金额、用途和付款安排。
保险概要。费用及欠款证明包含管理协会保险的联系信息，这是询问承保范围、免赔额（deductible）和续保日期的起点。

您还可以查询某栋建筑是否已经申报SIRS。DBPR公布了SIRS申报数据库（SIRS Reporting Database），收录已提交完整申报表的管理协会。只显示完整的提交，因此没有记录可能意味着表格不完整。请向管理协会询问。

迈阿密公寓转售合同可以解除吗？

佛罗里达州法规718.503(2)(d)要求住宅公寓单元的转售合同以醒目字体载明两条条款之一。第一条是买方确认，在签署前超过7天（不含周六、周日和法定假日）已收到公寓声明（declaration of condominium）、公司章程（articles of incorporation）、内部细则（bylaws）和规则（rules）、最新年度财务报表和预算，以及常见问题文件。第二条使协议可由买方解除：买方在签署并收到这些文件（如书面索取，则包括常见问题文件）后，于7天内（不含周六、周日和法定假日）送达书面通知，表明解除意向。

依据法规，任何声称放弃这些解除权的做法均无效，买方在收到文件后可以将交割期限延长最多7天，适用同样的排除规则，而买方的解除权在交割时终止。不符合该款规定的合同，买方可在交割前选择解除。请阅读您的合同载有哪一条条款。第一条条款确认的是在签署前超过7天（不含周六、周日和法定假日）收到文件，所以请核对该确认是否与实际交付日期相符。

SIRS和里程碑检验摘要没有出现在这份清单中，因此请单独索要，不要等着计时开始。对于向开发商购买的情形，法规中的声明文字给予买方自签署并收到开发商必须交付的文件之日起15天。在签署之前，请与佛罗里达州房地产律师确认任何合同的条款。

哪些危险信号值得寻求第二意见？

针对严重结构性劣化的维修，未在适用期限内开工。
SIRS已逾期，或预算中的储备金项目未遵循出资计划。
储备金缴存被暂停，而暂停背后没有明确的维修计划。
会议纪要中讨论过、但尚未征收的特别摊款。
检验公司同时也对维修工程投了标，却没有书面披露。如果缺少规定的披露，佛罗里达州允许管理协会解除维修服务合同。

尚未解决的结构性发现，值得请独立的结构工程师复核。储备金和合同方面的问题可能需要财务或法律审查。请在任何适用的合同期限或法定期限之前安排好这些审查。

这对价格和谈判意味着什么

在谈判之前，先调查任何未解决的维修或摊款的预计成本、资金来源和分摊方式。询问资金来自储备金、已征收的摊款还是贷款，每个单元分摊多少，以及何时到期。我们查阅的资料没有量化对价格的影响，也没有任何一份确立获得抵扣、价格调整或第三方托管的权利。请向您的律师询问哪些事项可以谈判，以及如何形成书面记录。

常见问题

迈阿密的每套公寓都需要里程碑检验吗？

不是。州法适用于有三层或以上可居住楼层的住宅公寓楼和合作公寓楼，在自入住许可证签发之日起满30年（地方机构要求的则为25年）时适用，此后每10年一次。在迈阿密-戴德县，1998年或之后建成的、适用的沿海公寓楼和合作公寓楼，在25年时进行首次重新认证。尚未到期的建筑，目前还没有以楼龄为准的检验。

迈阿密-戴德县的建筑重新认证是什么？

这是该县的结构和电气检验计划，始于1975年，并于2022年6月1日修订。佛罗里达州注册的工程师或建筑师证明该建筑在结构和电气方面可以继续安全居住，报告须在该县通知日期后90天内提交。位于35个市镇之一的建筑，归该市的建筑官员管辖。

较新的建筑能避开这些规定吗？

不能完全避开。适用的管理协会必须在公寓成立后至少每10年完成一次SIRS，而里程碑检验和重新认证的时间表则按楼龄来定。

买方可以解除转售合同吗？

如果适用法定第二条条款，且其解除期限仍未结束，所引述的文字允许通过送达书面通知来解除，并未规定须说明理由。该权利在交割时终止。其他权利取决于合同和适用法律，请咨询律师。

在哪里查询管理协会是否提交了SIRS？

请使用DBPR的SIRS申报数据库。它列出了已提交完整SIRS申报表的管理协会。

费用及欠款证明会向买方显示什么？

它列明单元的常规摊款和已缴至的日期，逐项列出摊款、特别摊款和其他欠款，列出即将到期的金额，并披露过户费或资本出资费以及未解决的违规事项。合理的基础费用在没有拖欠款项时不得超过$250，三个工作日内出具的，可能另加$100。

资料来源

本指南出于一般信息目的概述佛罗里达州法律，不构成法律意见。法规摘录来自上文所列版本，于2026年11月7日查阅，并不能确定其后的立法或地方条例是否改变了这些规定。地方执法机构可能在上述情形下要求适用25年的里程碑检验时间表。请确认适用于具体建筑的检验和维修期限，并就具体购房事宜咨询佛罗里达州房地产律师。

Anthony Guerriero

2026年11月7日