要点
- 来自迪拜与沙特阿拉伯的超高净值买家，正越来越多地买入曼哈顿与迈阿密的地标级住宅，多以全额现金成交，并把保密置于首位。
- 这些海湾买家通常要找的，是既能安放资本、也能安放家人的稳定之地；纽约与迈阿密的住所被视为更大范围的全球布局中的一环。
- 阿联酋与沙特阿拉伯的家族办公室财富持续增长，在沙特“Vision 2030”这类举措的影响下，配置正从本地房地产转向分散化的全球配置，其中包括美国的地标级住宅资产。
- 迪拜已经长成区域性的财富门户。它的法律、银行与生活基础设施，让海湾家族对跨境持有纽约、迈阿密这类城市的房产更为自在。
市场顶端一场安静的位移
近几个月，我们的经纪人明显感到来自海湾地区的问询在增加；我们有几位顾问目前正在服务来自迪拜与沙特阿拉伯的超高净值买家，他们把资金放进曼哈顿与迈阿密的地标级物业。这些对话的形状高度一致：不急，对保密极为在意，并且几乎总是牵出第二个与户型图毫无关系的问题：一个家族该把一笔认真的钱、连同家族自身，安放在哪一片稳定的土地上。
与其说这是新现象，不如说它在提速。当一个区域带着不确定性与周期性冲突，资本就会去找不会移动的地面，而美国的地标级不动产扮演这个角色已有数十年。市场上的同行报告的模式，与我们亲身所见一致：买家低调，多为全额现金，目标集中在一份很短的地址清单上。其中两个地址是本文的中心，其一是曼哈顿的Billionaires' Row，以及 Miami Beach 的私人岛屿与临海聚落。
为什么是海湾资本，为什么是现在
海湾已成为全球最重要的私人财富池之一，而这些财富的部署方式正在改变。Knight Frank 最近一期《Wealth Report》及同类调研，都描述了超高净值家族中的一个清晰趋势：彻底的可移动性，即多个全球据点、拎包即住的住所，以及跨越不止一个国家的、有意为之的税务与居留安排。对一个海湾家族而言，纽约或迈阿密的地标级住宅是这张网络上的一个节点，而不是一次孤注。
背后的资本是真实的，而且在增长。行业调研经常把中东列入全球最大的家族办公室财富枢纽之列，其中阿联酋与沙特阿拉伯集中了本地区最密集的亿万富豪。沙特阿拉伯的 Vision 2030 计划，重塑了王国的家族办公室思考资金去向的方式，从海湾以往默认的本地房地产，转向分散化的全球配置。海湾家族办公室顾问已公开发表的评论也指出，正因如此，美国资产，包括商业与地标级住宅，正成为上升中的优先项。
迪拜处在这一切的中心，是本地区的财富门户。它用十年时间搭起吸引并疏导全球私人资本的法律、银行与生活基础设施，如今作为枢纽，组织着相当大一部分区域与国际财富。一个设在迪拜、或通过迪拜运作的家族，早已熟悉跨境持有、品牌住宅，以及在远离家乡之处持有物业的种种实务。这份熟悉，把在纽约或迈阿密置业的摩擦降低了不少。
对这样的买家，地标级物业的购入很少首先是一笔投资。它先是对冲，其次是退路，然后才是落脚点，顺序如此。
再把区域动荡叠加上去，逻辑就更清楚了。在不确定的时期，有能力行动的家族会从依赖当地条件的资产中分散出来，进入稳定法律体系之内、坚实而稀缺的不动产。图的不是收益率。57th Street 上一整层的公寓，不是为它的资本化率而买的。图的是保全、掌控，以及万一家乡境况生变时可以降落的地方。
这些买家真正想要什么
我们从海湾买家那里听到的要求，一致到可以列成清单。隐私与安全排在价格之前，其余按清晰的优先次序展开。
- 审慎高于一切。不见报、不外泄、不被公开指认。许多人宁愿即便被提及，也只被称作“国际买家”，不带国籍、楼盘或价格。
- 安全是底线，不是卖点。有守卫的通道、受控的出入，在迈阿密还包括有警卫的岛屿或封闭聚落这一选项。
- 全额现金，结构化持有。多数交易以现金完成，并通过实体而非个人名义持有，出于隐私与下文所述的规划考量。
- 体量与整层生活。人口较多的家族要的是整层或复式格局、佣人住处，以及只有最新的超高层与岛屿宅邸才拿得出的面积。
- 靠近私人航空。能便捷抵达私人航站楼，比几乎任何配套都更重要，因为这项资产本身有一部分就是退出计划。
- 品牌服务。背后有酒店运营方、服务是建制化而非临场发挥的楼盘，受到强烈偏好，这是海湾买家在家乡早已熟悉的偏好。
最后这一条，解释了这笔钱大部分的去向。品牌住宅一次性回应了审慎与服务两项要求，本地区的兴趣因此高度集中在它们身上。
为什么偏偏是 Billionaires' Row
曼哈顿对这类买家的吸引力，是有规模的匿名。曼哈顿的财富沿着 West 57th Street 及周边街区这条狭窄走廊垂直堆叠，而不是横向铺开成一片庄园。在一栋住户过百的超高层里，一个家族只是一户人家，被一栋楼的体量与一座数百万人的城市吸收掉。门房认得你，公众不认得。对于想混进人群、而不是躲到墙后的买家，城市本身就是伪装。
这条走廊也提供真正的稀缺。定义它的七座塔楼大体已经建成，而分区法规、空中权的复杂性以及超高层施工的工程难度，让有意义的复制不太可能发生。Central Park Tower 高达 1,550 英尺（约 472 米），是世界最高的住宅建筑。111 West 57th Street 以 24 比 1 的高宽比，成为地球上最纤细的摩天楼。220 Central Park South 依然是全城换手最少的地址，也是 2019 年美国史上最贵住宅成交所在的那栋楼。它们不是可以互换的公寓，而是一组有限的地标，而这恰恰是一位以保全为念的买家想要的。
走廊上的品牌与混合业态产品，例如 Crown Building 内的 Aman 住宅，几乎完美贴合海湾买家的要求：库存有限、有全球酒店网络、以及这条街上最高的服务与住户比。想把这条走廊与当下可售房源逐一对照的家族，Billionaires' Row 在售房源页面会随行情追踪开发商房源与转售库存。
为什么偏偏是 Miami Beach
如果说曼哈顿卖的是匿名，迈阿密卖的就是隔离。这里的财富沿水岸横向分布，隐私来自物理距离与受控通行，而不是人群的遮蔽。对一个想要有草坪、有码头、有守卫桥梁的堡垒的家族，迈阿密提供了曼哈顿没有对应物的选项。
对这类买家，少数几个地址承担了绝大部分工作：
- Indian Creek Island，即所谓的 Billionaire Bunker，一座私人岛屿，仅有 41 个宅地、自设的市镇政府，以及一支昼夜巡逻的私人警队。入门价远高于 5,000 万美元，近期的标杆成交据报道则高出许多。
- Star Island，MacArthur Causeway 旁一处有门卫把守、共 35 户的聚落，知名度是所有迈阿密地址中最高的，地块宽绰，距 South Beach 仅数分钟。
- Fisher Island，只能靠渡轮、船只或直升机抵达，居民约 500 人，拥有全美最贵的邮编。它是一个恰好也是社区的私人俱乐部，正适合一个想被邻居认识、被其他所有人忽略的家族。
- South of Fifth 与 Collins Avenue 品牌走廊，Miami Beach 对 57th Street 的回答：Aman、Casa Cipriani、Rosewood 与 Ritz-Carlton 在此聚起自带酒店服务的临海品牌产品。
- Sunny Isles Beach，垂直的品牌走廊，国际买家密度为 Miami-Dade 之最，由 Porsche Design、Armani、Acqualina 与 Ritz-Carlton 的塔楼撑起。
对海湾买家，Sunny Isles 值得单独强调。它多年来持续保有很强的国际吸引力，拉美、东欧与中东买家的基础由来已久，开发商群体也是面向全球全额现金购房者建楼的。这让它成为海湾家族较为顺滑的入口之一：要的是品牌化、全服务的海滨，却不必接受私人岛屿那种数十年的持有节奏。这些聚落的完整地图在迈阿密亿万富豪社区页面上，地标级公寓这一层则在Miami Beach 顶层公寓 50 强中展开。
这些交易如何被搭建
到这一步，一次审慎的国际置业就从简单交易变成了规划作业。以下内容都不构成法律或税务建议，每一位买家都应在取得产权之前聘请美国律师与跨境税务顾问。不过大体的形状是一致的。
全额现金，通过实体持有
这类交易多数是全额现金。产权很少以个人名义取得。买家通常通过一家美国有限责任公司持有，这家公司有时又由离岸实体或信托持有，出于隐私与规划的综合考虑。哪种结构适合某个家族，取决于只有其律师才能权衡的事实，而错误的结构日后拆解代价高昂。已经在迪拜或别处通过控股结构运作的海湾家族，往往觉得这一步熟悉多过陌生。
遗产税才是被忽略的那道敞口
对外国买家而言，最容易被忽略的问题是美国遗产税。由非居民、非公民直接持有的美国境内资产，可能按联邦最高税率承担遗产税，且免税额往往极小，远低于美国公民可用的额度。一处价值 6,000 万美元、以错误形式持有的曼哈顿或迈阿密地标物业，就是一个等着发作的遗产规划问题。这正是产权结构要在成交之前而不是之后敲定的原因。面向外国买家的美国遗产税指南在一般层面讲清这道敞口，更完整的外国买家指南则覆盖流程的其余部分。
FIRPTA 与日后的出售
外国卖方也应及早为 FIRPTA 做准备。这项联邦规则要求对非居民处置美国不动产时进行预扣。它不改变这笔置业是否成立，但会改变退出时的现金机制，因此应在取得阶段就把它算进去，免得多年后措手不及。这同样是留给买家税务顾问的问题，并且要在取得产权之前搭好。
一位审慎的买家该如何进入市场
我们服务过的、把这件事做得漂亮的家族，往往遵循同一条次序。它既保护隐私，也避开那些难以回头的结构性错误。
- 先组队，再看房。美国房地产律师、跨境税务顾问，以及一位能保密行事的经纪人，都要在任何一个地址被谈起之前就位。
- 先定产权结构。在出价之前，与律师一起决定产权如何持有。它决定了下游的一切，包括上文的遗产税与 FIRPTA 问题。
- 把隐私标准讲明白。决定家族要的是曼哈顿式的垂直匿名，还是迈阿密岛屿上有守卫的隔离，因为这两个市场对隐私的回答方向相反。
- 尽可能走场外。换手最少的那些地标，尤其在 Billionaires' Row 与私人岛屿上，很少出现在公开房源里。接触到这部分库存，才是一位审慎经纪人真正提供的价值。
- 安静地、用现金推进。全额现金成交更快，也更不惹眼，对一位把审慎放在首位的买家，这两点都有用。
常见问题
海湾与沙特买家为什么在此刻选择美国地标级不动产？
海湾的超高净值家族越来越想要多个全球据点，以及有意为之的税务与居留安排，这一趋势在近年的财富报告中都有记录；而区域动荡把这些资本推向可预期法律体系中的稳定硬资产。美国的地标级物业扮演这个角色已有数十年。我们自己的顾问目前就在服务几个来自迪拜与沙特阿拉伯的家族，驱动力是保全，以及在一个稳定法域中取得落脚点，而非收益率，所以这些交易通常是全额现金，并集中在一份很短的地标地址清单上。
国际买家如何低调完成购买？
多数人以全额现金买入，并通过实体而非个人名义持有产权，通常是一家美国有限责任公司，有时再叠加信托或离岸控股公司。合适的结构取决于每个家族自身的事实，应在成交之前与美国律师及跨境税务顾问共同确定。走场外、用现金，同样能让交易保持安静，对这些买家来说，这几乎比什么都重要。
为什么偏偏是 Billionaires' Row 与 Miami Beach？
它们回应的是同一份要求的两个版本。Billionaires' Row 在一座密集城市里、于数量有限的超高层之中提供有规模的匿名。Miami Beach 提供的是 Indian Creek、Star Island、Fisher Island 这类有守卫岛屿上的物理隔离，外加 Sunny Isles 与 Collins Avenue 沿线的临海品牌产品。买家的选择，取决于他想混进人群，还是想住在门禁之后。
外国买家该为哪些税做准备？
最让人意外的是两项：一是美国遗产税，对非居民持有的美国境内资产可能触及联邦最高税率，而免税额很小；二是日后出售时的 FIRPTA 预扣。两者都不是不买的理由，但都应在取得产权之前测算并安排好结构。这是一般性信息而非建议，请聘请有资质的美国律师与税务顾问。
Sunny Isles 适合作为海湾买家的入口吗？
对许多人来说，是的。Sunny Isles 长期保有很强的国际吸引力，其中包括中东群体，它的品牌塔楼就是为全球全额现金购房者而建的。它提供全服务、品牌化的海滨生活，又不必接受私人岛屿那种数十年的持有节奏，因而是迈阿密较易进入的地标级入口之一。
一场私下的谈话，而非一份房源
对一个正在权衡进入美国地标级物业的海湾家族，工作在看房之前就开始了：找对团队，定对产权结构。先把市场本身画成地图，把迈阿密亿万富豪社区与纽约的Billionaires' Row对照着看；再用外国买家指南把跨境议题压一遍。等到谈话可以具体到某一栋楼、某一座岛或某一种结构时，那就该是一场私下、保密进行的谈话了。
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