Miami-Dade'in ultra lüks piyasası üçüncü çeyrekte ikiye ayrıldı. 10 milyon ABD doları ve üzerindeki daire satışları 17'den 15'e düştü. Aynı fiyat düzeyindeki ev satışları 29'dan 38'e yükseldi. İkisini birleştirmek daha yararlı sonucu gizlerdi: gösterişli evlere yönelik talep güçlenirken, tamamlanmış ultra lüks daire piyasası küçük ve yoğunlaşmış kaldı.
Daire verileri yine de güçlü bir fiyat sinyali taşıdı. Medyan satış fiyatı 17 milyon ABD dolarına çıktı ve fit kare başına medyan fiyat 3.950 ABD dolarına ulaştı. Ancak yalnızca 15 satışla, birkaç istisnai mülk her iki ölçüyü de belirgin biçimde değiştirebilir. Bu, ilçe geneli bir ortalama üzerinden değil, bina bina okunması gereken bir piyasadır.
3. çeyrek ultra lüks piyasa sinyali
| Ölçüt | 2025 3Ç | 2026 3Ç | Piyasa okuması |
|---|---|---|---|
| 10 milyon $+ daire satışları | 17 | 15 | Yıllık bazda iki satış daha az. |
| Daire satış hacmi | 277,5 milyon $ | 265,3 milyon $ | %4,4 düşüş. |
| Daire medyan satış fiyatı | 14,765 milyon $ | 17 milyon $ | Daha yüksek, ancak küçük ve değişken bir satış karmasına dayanıyor. |
| Daire medyan fit kare başına fiyat | $3.288 | $3.950 | Karma daha güçlü ürünlere kaydığı için daha yüksek. |
| Daire medyan piyasada kalma süresi (gün) | 135 | 93 | 2026 3Ç'deki dört satış için kapsam eksikti. |
| 10 milyon $+ ev satışları | 29 | 38 | %31 artış. |
| Ev satış hacmi | 544,4 milyon $ | 823,4 milyon $ | Gösterişli ev talebi çeyreğin daha güçlü yanıydı. |
The Surf Club çeyreğin daire referansını belirledi
The Surf Club'daki Residence S-1003, incelenen 3Ç dosyasında Miami-Dade'in en yüksek fiyatlı daire satışı olan 30,25 milyon ABD dolarına satıldı. Fit kare başına 7.143 ABD doları ile aynı dosyada çeyreğin bildirilen en yüksek daire fit kare başına fiyatını da kaydetti.
Bu sonuç diğer binalara gelişigüzel uygulanmamalıdır. Ultra lüks alıcılar konutu, manzarayı, mahremiyeti, hizmet modelini, mimariyi ve yeniden satış geçmişini karşılaştırır. Adres önemlidir, ancak belirli mülk daha da önemlidir.
Yoğunlaşma önemlidir
15 daire satışı 11 binaya dağıldı ve beşi The Surf Club'daydı. Bu yoğunlaşma hikâyenin bir parçasıdır. Miami'de pahalı daireler vardır, ancak uluslararası düzeyin en üstünde rekabet eden tamamlanmış ürün hâlâ kısa bir listeyle sınırlıdır.
Miami'de uzun zamandır ultra lüks evler var. Yerleşik bir ultra lüks daire piyasası ise olmadı. Apogee, The Surf Club ve Seaway at The Surf Club dahil olmak üzere bir avuç istisnai daire binası bulunuyor, ancak birkaç bina bir piyasa oluşturmaz.
Bu kategori şimdi inşa ediliyor. Yeni nesil arasında Shore Club Private Collection, Aman Miami Beach, Rosewood Residences at The Raleigh, Six Fisher Island, Rivage Bal Harbour, Four Seasons Private Residences Coconut Grove, Brickell ve Sunny Isles'taki St. Regis Residences ile Brickell Key'deki The Residences at Mandarin Oriental, Miami yer alıyor.
Bu mülklerin birkaçı 2027 ile 2030 arasında teslim edilmeyecek. Bu nedenle 3Ç satış verileri, alıcıların şimdiden değerlendirdiği daha geniş piyasayı değil, bugün var olan küçük tamamlanmış piyasayı anlatır. Rezervasyonlar ve imzalanmış sözleşmeler tamamlanan satış olarak değerlendirilmemelidir.
Lüks ve ultra lüks aynı filtre değildir
Tamamlayıcı Miami 3Ç piyasa raporunda lüks, her coğrafyada taranan daire, kooperatif ve sıra ev satışlarının en yüksek fiyatlı yüzde 10'u anlamına gelir. 2026 3Ç giriş eşiği Miami Beaches'ta 2,8 milyon ABD doları, Miami Coastal Mainland'de 1,55 milyon ABD dolarıydı.
Bu sayfada ultra lüks, Miami-Dade genelinde 10 milyon ABD doları veya üzeri sabit bir gerçek satış fiyatı eşiğini kullanır. Sabit eşik yıllık karşılaştırmayı mümkün kılar, ancak fiyat tek başına her konutu eşdeğer hâle getirmez. Bina bazındaki görünüm için Miami ultra lüks daire rehberine bakın.
Carnegie Mellon gelecekteki alıcı havuzunu derinleştirebilir
Carnegie Mellon'ın Miami'de planlanan kampüsü, 3Ç satışlarının bir açıklaması değil, daha uzun vadeli bir talep unsurudur. Üniversite Wynwood kampüsünü çeyreğin son günü olan 30 Eylül'de duyurdu. Ken Griffin'in 3 milyar ABD doları tutarındaki bağışından 2 milyar ABD doları Miami'ye, 1 milyar ABD doları Pittsburgh'a ayrılıyor. İnşaatın 2027'de başlaması, ilk öğrencilerin 2028'de gelmesi planlanıyor; bu, onaylara bağlıdır.
Ultra lüks ile bağlantı öğrenci nüfusu değildir. Bağlantı, kampüs çevresinde şirket kurabilecek veya destekleyebilecek kurucular, kıdemli araştırmacılar, yöneticiler ve yatırımcılardır. Miami'nin son göç döngüsünde önce finans geldi. Daha derin bir teknoloji ve araştırma tabanı, zamanla yüksek net değerli kişilerden gelen talebin bir sonraki kaynağını oluşturabilir. Carnegie Mellon'ın duyurusunu okuyun.
Çeyreğin alıcılar ve satıcılar için anlamı
Alıcılar için: belirli konutu, binayı ve hizmet platformunu karşılaştırın. İlçenin başka bir yerindeki 10 milyon ABD doları tutarında bir satış, kendiliğinden yararlı bir emsal değildir.
Satıcılar için: alıcı havuzu mevcut, ancak seçici. Fiyatlandırmanın aynı binadaki verilerle, manzara, durum, mahremiyet, kat yüksekliği ve işletme kalitesiyle desteklenmesi gerekir.
Yeni projeleri değerlendiren alıcılar için: tamamlanmış piyasayı geliştirilmekte olan projelerden ayırın. Depozito yapısı, teslim riski, geliştirici geçmişi ve nihai rekabet seti analizin parçası olmalıdır.
Sık sorulan sorular
2026 3. çeyrekte Miami-Dade'de kaç daire 10 milyon ABD doları veya üzerinde satıldı?
2026 3. çeyrekte Miami-Dade'de on beş daire satışı 10 milyon ABD doları eşiğine ulaştı; 2025 3. çeyrekte bu sayı 17'ydi.
2026 3. çeyrekte Miami'nin en yüksek fiyatlı daire satışı hangisiydi?
The Surf Club'daki Residence S-1003, 30,25 milyon ABD dolarına satıldı. Fit kare başına 7.143 ABD doları ile incelenen Miami-Dade 3Ç satış dosyasında bildirilen en yüksek daire fit kare başına fiyatına da sahipti.
Miami'nin ultra lüks piyasası 2026 3. çeyrekte iyileşti mi?
Mülk türüne bağlıydı. 10 milyon ABD doları ve üzerindeki ev satışları %31 arttı, daire satışları ise 17'den 15'e düştü. Dairelerin medyan fiyatı ve medyan fit kare başına fiyatı yükseldi, ancak örneklem küçük ve yoğunlaşmıştı.
Miami'de lüks ile ultra lüks arasındaki fark nedir?
Lüks burada belirli bir coğrafyada taranan satışların en yüksek fiyatlı yüzde 10'u olarak tanımlanır. Ultra lüks, Miami-Dade genelinde 10 milyon ABD doları tutarında sabit bir gerçek satış fiyatı eşiğini kullanır. Gruplar kesişir, ancak farklı soruları yanıtlar.
Miami'de yerleşik bir ultra lüks daire piyasası var mı?
Henüz yok. Miami'de uzun zamandır ultra lüks evler ve Apogee, The Surf Club ve Seaway at The Surf Club dahil bir avuç istisnai daire binası bulunuyor. Daha derin daire kategorisi ancak şimdi Shore Club Private Collection, Aman Miami Beach, Rosewood Residences at The Raleigh, Six Fisher Island, Rivage Bal Harbour, Four Seasons Private Residences Coconut Grove, Brickell ve Sunny Isles'taki St. Regis Residences ile The Residences at Mandarin Oriental, Miami gibi projelerle inşa ediliyor.
Rapor inşaat öncesi sözleşmeleri kapsıyor mu?
Hayır. Rapor, 1 Temmuz ile 30 Eylül 2026 arasında tamamlanan satışları kapsar. Doğrudan geliştirici satışları kaynak verilerde yer almayabilir; rezervasyonlar veya imzalanmış sözleşmeler tamamlanan satış olarak sayılmaz.
Bina bina karşılaştırmaya mı ihtiyacınız var? Miami ultra lüks piyasası hakkında özel bir brifing talep edin.
Kaynak ve yöntem: MIAMI REALTORS Matrix, 15 Ekim 2026 tarihinde alındı. Tarama, 1 Temmuz ile 30 Eylül arasında Miami-Dade'de tamamlanan, gerçek satış fiyatı 10 milyon ABD doları veya üzeri olan daire ve müstakil ev satışlarını kapsar. Daire fit kare başına fiyatı, bildirilen yaşam alanını kullanır. Piyasada kalma süresi ve son istenen fiyattan indirim alanları bazı işlemler için eksikti; eksik değerler hariç tutuldu. Doğrudan geliştirici satışları ve Matrix dışındaki diğer satışlar yer almayabilir. Anthony Guerriero, Broker, Manhattan Miami Real Estate LLC.