Manhattan Pre-Construction Condos & New Developments

Manhattan’da inşaat öncesi satın alma nasıl işler?

Satın alımı, genellikle inşaat öncesinde veya sırasında, New York Başsavcısı tarafından onaylanan bir teklif planı üzerinden doğrudan geliştiriciden (sponsordan) yaparsınız. Ne aldığınızı bir ilan föyü değil, teklif planı belirler: birim özellikleri, bina bütçesi ve sponsorun yükümlülükleri. Sözleşmeler genellikle satış bedelinin yaklaşık yüzde 10’u düzeyinde bir depozitoyla imzalanır; bazı sponsorlar inşaat ilerledikçe ek bir taksit talep eder. Kapanış, bina hazır olduğunda gerçekleşir; bu da sözleşmeden bir yıl veya daha uzun süre sonra olabilir.

Sponsor satışında hangi kapanış maliyetleri farklıdır?

Manhattan’da tipik bir ikinci el satışında devir vergilerini satıcı öder. Sponsor satışlarında bunları alıcının üstlenmesi yaygındır; ancak hazır envanteri olan binalarda bu giderek pazarlığa açıktır. New York Eyaleti devir vergisi yüzde 0,4’tür (konutta 3 milyon USD üzerinde yüzde 0,65) ve New York Şehri devir vergisi 500.000 USD’ye kadar yüzde 1, üzerinde yüzde 1,425’tir. NYC malikâne vergisi, 1 milyon USD ve üzerindeki alımlarda alıcıya uygulanır; yüzde 1’den başlar ve kademeli olarak 25 milyon USD üzerinde yüzde 3,9’a çıkar. Sponsor anlaşmalarında alıcıdan ayrıca sponsorun avukat ücretini ve işletme sermayesi katkılarını karşılaması istenebilir.

İnşaat öncesi mi, ikinci el mi: hangisi daha iyi bir alım?

İnşaat öncesi size yeni ürün, güncel donatı standartları ve bazı binalarda hat ile kat seçme imkânı sunan erken sürüm fiyatı kazandırır. İkinci el ise kesinlik kazandırır: gerçek birimi, gerçek manzaraları ve binanın işletme geçmişini görebilir, belli bir tarihte kapanış yaparsınız. Sponsor envanterinin pazarlığa açık olduğu bir piyasada doğru yanıt binaya göre değişir; bu yüzden her aramada baştan birini tercih etmek yerine iki kümeyi yan yana karşılaştırırız.

Alıcılar sponsor sözleşmesini imzalamadan önce neyi kontrol etmelidir?

• Sponsorun tamamlanmış geçmiş performansı, önceki binaları ve donatıları küçültme veya teslimi geciktirme yönünde bir geçmişi olup olmadığı.
• Teklif planında öngörülen emlak vergileri ile ortak giderler ve bunların gerçekçi olup olmadığı.
• Depozito koruması: emanet (escrow) hesabının nerede tutulduğu ve iade koşulları.
• Satılan birimlerin yüzdesi: finansmanı, pazarlık payını ve taşınma sırasında binanın havasını etkiler.
• Son teslim tarihleri ve sponsor zamanında teslim etmezse sahip olduğunuz haklar.