Att köpa ett condominium i New York, steg för steg

Förvärvsprocessen för en condo på Manhattan är mer strukturerad än på de flesta amerikanska marknader. Byggnadens offering plan, den juristledda kontraktsfasen och köparens staplade tillträdeskostnader skapar en transaktionsarkitektur som belönar förberedelse. De flesta förseningar går att spåra till en av tre orsaker: strukturen för den internationella köparen avgjord för sent, finansieringsvägen inte förberedd, eller jurist anlitad efter budet i stället för före.

Före varje bud bör en kvalificerad köpare ha gjort följande: fastställt förvärvande enhet (eget namn, LLC, trust, utländskt bolag); klargjort konsekvenserna av jurisdiktion (hemvist, FIRPTA-exponering, arvsplanering); anlitat en fastighetsjurist med licens i New York; gått igenom byggnadens senaste bokslut, styrelseprotokoll och tillägg till dess offering plan; samt satt sig in i reglerna för uthyrning, husdjur och ordningsföreskrifter. För internationella köpare formar besluten i det här skedet hela ägandets kostnad efter skatt.

Bud på Manhattan lämnas normalt skriftligen genom säljarens mäklare. Motbud går snabbt, ofta inom 24–72 timmar i lyxsegmentet. Förhandlingsutrymmet varierar med typen av objekt: i det befintliga beståndet ligger hävstången i priset, medan den i byggherrens eget bestånd vid inflyttningsklart läge ligger i bidrag till tillträdeskostnader, avgiftsfria månader och utvalda uppgraderingar av inredningen. Priset vid reservation i tidigt projektskede är normalt fastare, men anpassningar av bostaden kan bli en meningsfull eftergift.

När budet har accepterats utväxlar juristerna kontraktsutkast. Köparens jurist går igenom byggnadens handlingar på djupet, kontrollerar dess offering plan och förhandlar kontraktsspecifika villkor. Kontraktet undertecknas och en handpenning (normalt 10 procent i det befintliga beståndet, i trappa vid nyproduktion) erläggs. När kontraktet är fullt undertecknat inleds låneansökan, om sådan är aktuell.

Köpare som belånar affären arbetar med bolånemäklare eller långivare direkt för att säkra ett lånelöfte. New York tar ut en mortgage recording tax utöver den vanliga räntekostnaden. Det är en post på köparsidan. Utlåning till utländska medborgare finns att få, men kräver normalt större kontantinsats (ofta 30 procent eller mer) och dokumenterade tillgångar i USA. Kontantköpare hoppar över steget och går direkt till förberedelserna inför tillträdet. Se bolånefinansiering i New York för produktdetaljer.

Tillträdeskostnaderna för en condo-köpare i New York omfattar normalt: mansion tax (i trappa efter köpeskilling, spannet 1–3,9 procent enligt gällande delstatslag); mortgage recording tax (endast vid belånade affärer); juristarvoden; lagfartsförsäkring; bidrag till föreningens rörelsekapital; transfer tax som byggherren står för vid nyproduktion; samt diverse avgifter för registrering och inskrivning. Hur tung stapeln blir varierar väsentligt beroende på om köpet avser befintligt bestånd, byggherrens eget bestånd eller ett tidigt projektskede. Se closing costs i New York för specifikation post för post.

Själva tillträdet är juristlett. Köparen tar med garanterade medel (eller betalar via överföring), undertecknar handlingarna och får äganderätten genom inskrivning av lagfarten. I byggherrens bestånd sker tillträdet normalt i byggnaden eller hos byggherrens juridiska ombud. I det befintliga beståndet kan det ske hos endera partens jurist. Besittningen övergår vid tillträdet, om inte en särskild överenskommelse om nyttjande träffats.

Efter tillträdet: lagfarten registreras hos City Register, byggnadens förvaltning skriver in den nya ägaren, betalningsinstruktionerna för månadsavgiften aktiveras och aviseringen av avgiften inleds. Internationella köpare bör säkerställa efterlevnaden efter tillträdet för varje struktur som använts (registreringar för LLC, rapportering av verklig huvudman, positioner enligt skatteavtal). För innehav med investeringssyfte bör strukturer för tillgångsskydd och arvsplanering vara på plats inom ägandets första 12 månader.