Residences by Armani/Casa, 18975 Collins Avenue, Sunny Isles Beach

Varför just det här huset efterfrågas vid namn

De flesta havsnära torn i södra Florida säljs på utsikt, våningsplan och materialnivå. Det här säljs på upphovsmannaskap. Armani/Casa Interior Design Studio ritade interiörerna och de gemensamma ytorna, enligt Dezer Developments egen projektredovisning, och den signaturen ändrade hur huset omsätts. Köpare kommer hit med varumärket redan bekant. De kommer med en förväntan om hur ett rum ska kännas innan de har sett en enda planlösning.

Igenkänning av det slaget är användbar, och den är också en fallgrop. Varumärkeskännedom kortar av den granskning en köpare normalt skulle göra vid ett havsnära förvärv på den här nivån. Någon faller för lobbyn, skriver på snabbt och går igenom fonderingsläget, historiken över uttaxeringar, försäkringsposten och den enskilda linjens exponering först i efterhand. De posterna avgör vad lägenheten kostar att äga det kommande decenniet. En designsignatur ändrar ingen av dem.

Den här sidan går igenom vad huset fysiskt är, hur residenslinjerna skiljer sig åt, vad en köpare bör kontrollera innan bud lämnas, och var tornet står i förhållande till det övriga varumärkta utbudet på Collins Avenue. Vill du ha hela korridoren först, börja i navet condos till salu i Sunny Isles och kom tillbaka.

Själva huset

Tornet står direkt på sanden på östra sidan av Collins Avenue, mot den norra änden av strandlinjen i Sunny Isles Beach. Countyts fastighetsregister visar att adresserna vid Collins Avenue inom kommunen löper upp till ungefär kvarter 19200, norr om vilket gränsen mot Golden Beach tar vid och gatan vid havet byter namn.

Pelli Clarke & Partners, företaget som grundades av César Pelli, är designarkitekt, och Sieger Suarez Architects är ansvarig arkitekt, enligt designarkitektens egen projektsida. Den sidan anger tornet till 649 fot och omkring 784,000 kvadratfot byggnadsarea. Dezer Development beskriver huset som ett havsnära torn på 60 våningar, och Pelli Clarke & Partners beskriver på sitt håll tornet som sextio våningar högt, så marknadsföringens våningsantal är åtminstone samstämmigt mellan byggherren och designarkitekten. Lägenhetsregistret hos Miami-Dade County numrerar bostadsvåningarna tre till femtiofyra utan någon trettonde våning, så marknadsföringens våningsantal och den registrerade lägenhetsnumreringen går inte ihop. Fråga vilken konvention en annons använder innan du jämför en hög våning här med en hög våning i huset intill.

Arkitekterna beskriver volymen som två sammanflätade segelliknande former som vidgar sig uppåt. Den beskrivningen är inte utsmyckning. Den förklarar en mätbar egenskap hos våningsplanet: vissa residenslinjer blir fysiskt större ju högre upp man kommer, vilket syns i countyts egna arearegister och är ovanligt i ett torn i Miami.

Pooldäcket och strandklubben ligger på havssidan. Den överbyggda entrén och ankomsten vetter mot Collins.

Konstruktion, antal residens och färdigställande

Folioregistret hos Miami-Dade County för 18975 Collins Condo tar upp 306 numrerade residens, sex per våning, på våningarna tre till femtiofyra, vilket ger femtioen lägenheter på var och en av de sex linjerna. Ytterligare två folios är registrerade som penthouselägenheter, PH-00 på 5,336 kvadratfot och PH-04 på 4,821 kvadratfot registrerad boarea enligt countyt. Det ger 308, vilket är den siffra Dezer Development publicerar i sin egen projektredovisning, här avstämd mot de faktiskt registrerade fastigheterna. En varning om publicerade antal: designarkitektens projektsida för det här tornet anger 260 residens, vilket varken stämmer med countyts register eller med byggherrens egen siffra. Behandla varje publicerat lägenhetsantal som ett påstående att kontrollera snarare än som ett faktum.

Countyts register svarar också på en fråga köpare ställer när de vill veta hur djup jämförelsemängden är för den egna linjen. Räknar man sovrum över samtliga folios rymmer huset 102 residens med två sovrum på linjerna 04 och 05, 102 residens med tre sovrum på linjerna 01 och 03 och 102 residens med fyra sovrum på linjerna 00 och 02. Countyt registrerar inget sovrumsantal alls för de två penthousefolierna. Dezer Development marknadsför planlösningar från två till sex sovrum, så varje konfiguration större än fyra sovrum ligger i penthouselägenheterna snarare än i linjerutnätet. En konkurrerande hussida delar mixen som 102 med två sovrum, 102 med tre sovrum och 104 med fyra sovrum eller fler, vilket i tysthet förutsätter att penthouselägenheterna har fyra sovrum. Countyts register säger inte det.

Fjorton ytterligare folios ligger utanför residensräkningen. De betecknas PS-1 till PS-15 i countyts register, med PS-13 saknad, och var och en är registrerad till 209 kvadratfot. Det är de cabanor som Pelli Clarke & Partners beskriver som privata cabanor vid havet på stranden. Varje cabanafolio bär sin egen odelade andel om 0.0299 procent i de gemensamma delarna, vilket är det som gör den till en separat lagfaren enhet snarare än en rätt att nyttja någon annans. Eftersom de har egna folios kan de överlåtas separat från en lägenhet. Pelli Clarke & Partners beskriver också dessa cabanor som flerplansenheter, så ett objektsblad som anger en area långt över 209 kvadratfot beskriver något annat än countyts registrerade boarea. Bekräfta skriftligen om en cabana ingår i den affär du tittar på, och bekräfta det mot folion snarare än mot objektsbladet.

När det gäller färdigställandet delar sig countyts register. Våningarna tre till femtio är registrerade med byggår 2019, med två undantag på våning tre: enheterna 302 och 303 är registrerade som 2020. Våningarna femtioen till femtiofyra och de två penthousefolierna är registrerade som 2020. Pelli Clarke & Partners anger projektet som färdigställt 2020, och fackpressen rapporterade att tornet stod klart i slutet av 2019. Allt detta är förenligt med ett torn som stommades färdigt och överlämnades nedifrån och upp över det årsskiftet. En sida som trycker ett enda platt byggår för det här huset, åt vilket håll det än är, rundar av ett register som faktiskt delar sig. Datumet spelar roll av ett praktiskt skäl, som behandlas nedan: det startar klockan för milestone-besiktningen.

Takhöjder på över tio fot, glas i full höjd och djupa terrasser är den röda tråd byggherren marknadsförde genom planlösningarna. Vi publicerar ingen färdig takhöjd per våningsband, eftersom siffran varierar med band och med planlösning och hör hemma i byggherrens specifikation snarare än på en webbsida. Vi tar fram den specifikationen åt klienter före bud.

Vad signaturen Armani/Casa omfattar

Dezer Developments projektredovisning anger att Armani/Casa Interior Design Studio ritade residensen, de gemensamma ytorna och faciliteterna, och att studions arbete sträcker sig till de möbler och ytskikt som visas i huset. Vi beskriver signaturen exakt så som byggherren publicerat den. Vi karaktäriserar inte det kommersiella avtalet bakom den, eftersom villkoren i det avtalet är privata och ingen utanför parterna ärligt kan beskriva dem.

Det en köpare faktiskt ser är en återhållen materialpalett. Varma neutrala toner, mycket sten och trä, snickerier med låg kontrast, indirekt ljus och medvetet tysta beslag. Armani/Casa gör inte dramatik. Det gör lugn. Den som vill ha en högblank interiör med hög kontrast i Miami-stil kommer att tycka att det levererade paketet är underväldigande, och det är en verklig segmenteringspunkt på den här marknaden.

Flera enheter på andrahandsmarknaden har sedan dess byggts om av sina ägare, vilket innebär att två lägenheter på samma linje kan te sig mycket olika. När du går på visning, fråga rakt ut om du ser ursprungligt levererat ytskikt eller en ägarrenovering. Det ändrar både priset du bör betala och den bygglovshistorik du behöver ta fram. Vi publicerar inte de ursprungliga tillverkarna av vitvaror eller snickerier, eftersom vi inte har fått byggherrens specifikation för den här sidan och ett felaktigt svar där skulle upprepas av varje köpare som läste det.

Våningarna med gemensamma faciliteter

Dezer Development publicerar ett program av gemensamma faciliteter på mer än 35,000 kvadratfot över två våningar, med bland annat en lounge för de boende, en restaurang, ett cigarrum, en vinkällare, ett spa i två plan, ett gym mot havet, en biograf och ett klubbrum, tillsammans med ett uppvärmt pooldäck och omkring 300 fot privat strand. Byggherren tillskriver också landskapsdesignen till Enzo Enea. Behandla det som programmet så som det levererades, inte som programmet så som det drivs i dag. Driftformer och scheman för faciliteterna i tornen i Sunny Isles har förändrats sedan 2019, och en publicerad lista är inte detsamma som en bemannad.

Två frågor betyder mer än listan. För det första vilka faciliteter som är bemannade och enligt vilket schema, eftersom ett obemannat spa är ett rum. För det andra vad programmet kostar att driva, eftersom den kostnaden ligger inne i din månadsavgift och det är den post som rör sig.

Residenslinjer och planlösningar

Våningsplanet rymmer sex residens per våning, numrerade per linje från 00 till 05. Siffrorna nedan kommer från folioregistret hos Miami-Dade County Property Appraiser för varje enhet i huset, så de är registrerad boarea snarare än byggherrens marknadsförda invändiga area. De två måtten är inte desamma och byggherrens planbok läser normalt högre. Använd countyts siffror för jämförelse mellan linjer, och planboken för allt du skriver under.

• Linje 00 är den största standardplanen. Countyts register visar fyra sovrum med fem hela badrum och ett halvbad, och en boarea som stiger från 3,005 kvadratfot på våning tre till 3,504 kvadratfot på våning femtiofyra.
• Linje 01 är en bostad med tre sovrum, fem hela badrum och ett halvbad, registrerad till 2,468 kvadratfot på varje våning från tre till femtiofyra.
• Linje 02 är en bostad med fyra sovrum, fyra hela badrum och ett halvbad, registrerad till 2,682 kvadratfot på varje våning.
• Linje 03 är en bostad med tre sovrum, tre hela badrum och ett halvbad, registrerad till 2,271 kvadratfot på varje våning.
• Linje 04 är en bostad med två sovrum, två hela badrum och ett halvbad, som växer från 1,506 kvadratfot vid tornets bas till 1,762 kvadratfot högst upp.
• Linje 05 är den mindre bostaden med två sovrum och två badrum, som växer från 1,080 kvadratfot till 1,305 kvadratfot.

Läs mönstret snarare än de enskilda siffrorna. Tre linjer är dimensionellt identiska från botten till topp, vilket gör dem ovanligt lätta att prissätta mot jämförelseobjekt. Tre linjer växer med höjden, vilket är den segelliknande volymen som visar sig i lagfartsregistret. På linje 00 är skillnaden mellan den lägsta och den högsta våningen ungefär 500 kvadratfot registrerad boarea, och det är innan du prissätter utsikten.

En presentationsfälla är värd att peka ut, eftersom den återkommer på de hussidor som rankar för det här tornet. De sidorna ställer upp planlösningarna i tre våningsband, typiskt våningarna 3 till 20, 21 till 40 och 41 till 54, och anger en enda area för varje band. Countyts register stöder inte den strukturen på de växande linjerna. På linje 04 är den registrerade boarean 1,506 kvadratfot på våning tre, 1,584 på våning tjugo, 1,634 på våning trettio, 1,693 på våning fyrtioen och 1,762 på våning femtiofyra, och våningarna däremellan ligger mellan de värdena snarare än upprepar dem. En bandtabell överdriver därför lägenheten i botten av ett band och underskattar den i toppen. Prissätt våningen, inte bandet.

Terrassareor registreras inte av countyt och vi publicerar dem inte. Det som finns på pränt, från de två parter som faktiskt byggde tornet, är att terrasserna är ett gestaltat rum snarare än en avsats. Dezer Development anger att residensen har rymliga privata balkonger utrustade med utekök, och Pelli Clarke & Partners anger att alla residens har vidsträckta privata terrasser med utekök och att de flesta har egen snabbhiss. Ingen av dem publicerar ett terrassmått per linje, och det gör inte countyt heller. Terrassdjupet varierar verkligen med linje och med band här, och på havssidan av Collins är ett utomhusrum en funktionell del av lägenheten snarare än en garnering. Vi tar fram den måttsatta planlösningen för den specifika enheten innan vi ger råd om pris per fot, eftersom en köpare som prissätter enbart på invändig area rangordnar linjerna fel.

De två penthousefolierna är konfigurerade separat och följer inte linjerutnätet.

Hur du bör tänka kring val av linje

Tre variabler driver värdet inne i det här huset, i den här ordningen.

Väderstrecket kommer först. Residens mot norr behåller öppet vatten och strand mot Golden Beach. Residens mot söder blickar ned längs tornraden i Sunny Isles, vilket är dramatiskt och stökigare. Rakt öster är den rena havsvyn. Väster är Intracoastal Waterway, och Pelli Clarke & Partners beskriver residensen som att de visar utsikt mot ön, havet och Intracoastal, vilket påminner om att en enda planlösning på en så smal barriärö kan bära mer än ett väderstreck. Fråga vilka fönster som vetter åt vilket håll i stället för att godta en enda kompassetikett från ett objektsblad.

Våningsbandet kommer i andra hand, och det är inte linjärt. Värdesprånget är skarpast där ett residens klarar de omgivande taknockarna. I det här tornet blir dessutom själva planlösningen större med höjden på tre av de sex linjerna, så höjd köper dig area lika väl som utsikt på de linjerna.

Terrassdjupet kommer i tredje hand och viktas kroniskt för lågt. Hämta måttet från planlösningen, inte från annonsen.

Att äga här: vad som dyker upp på slutavräkningen och därefter

Det här är avsnittet som marknadsföringssidorna hoppar över.

Månadsavgift. Havsnära torn i Sunny Isles med fullständiga faciliteter bär betydande månadsavgifter, och det här huset är inget undantag. Vi publicerar ingen siffra per kvadratfot, eftersom den ändras med varje beslutad budget och en inaktuell siffra är sämre än ingen. Be om den aktuella siffran skriftligen i stället för att förlita dig på en portal, och be om de tre senast beslutade budgetarna så att du ser åt vilket håll det rör sig.

Fondering och Floridas regler om strukturell reservering. Enligt Florida Statute 718.112 måste en condominiumförening för bostäder ha en structural integrity reserve study genomförd minst vart tionde år för varje byggnad på fastigheten som är tre våningar eller högre. För budgetar som antas den 31 december 2024 eller senare får en förening som styrs av delägarna och som måste ta fram en sådan utredning inte rösta för att avsätta inga reserver, eller mindre än de reserver som krävs, för de poster utredningen omfattar. En nyare byggnad står generellt bättre till på den punkten än ett torn från 1980-talet. Nyare är inte undantagen. Ta fram utredningen och de aktuella reservsaldona.

Tidpunkt för milestone-besiktning. Florida Statute 553.899 kräver en milestone-besiktning av en condominiumbyggnad om tre våningar eller högre senast den 31 december det år då byggnaden uppnår trettio års ålder, och därefter vart tionde år. Lagen låter också den lokala tillsynsmyndigheten tidigarelägga detta till tjugofem år där lokala förhållanden, däribland närheten till saltvatten, motiverar det. För en byggnad registrerad som uppförd 2019 och 2020 ligger den första milstolpen långt fram. Frågan som betyder något för en köpare är inte om besiktningen har skett, utan om föreningen budgeterar för den som kommer.

Försäkring. Storm- och egendomsförsäkring vid Floridas kust har prissatts om kraftigt under de senaste åren, och det flyter genom huvudförsäkringen in i din månadsavgift. Fråga vad föreningens premie gjorde vid var och en av de tre senaste förnyelserna. Fråga sedan hur offerten på HO-6 ser ut för just din enhet, eftersom den är din ensam.

Omtaxering av fastighetsskatten. Florida omvärderar vid försäljning. En säljare som ägt sedan tillträdet kan betala väsentligt mindre än du kommer att betala ditt första hela år. Kalkylera inte utifrån säljarens nuvarande skattsedel. Den sammanlagda skattesatsen fastställs årligen av countyt, skolstyrelsen, kommunen och de regionala beskattningsmyndigheterna, och vi räknar fram siffran utifrån din köpeskilling och den skattesats som gäller vid tillträdet.

Transaktionskostnader. Floridas documentary stamp tax tas ut på lagfarten. Florida Department of Revenue anger satsen i Miami-Dade County till 60 cent per $100 av vederlaget, plus en tilläggsskatt om 45 cent per $100. Departementet noterar att tilläggsskatten inte gäller en handling som enbart överlåter en enfamiljsbostad, vilket innebär att en condominiumenhet här träffas av båda delarna. Kostnader för lagfart och långivare tillkommer. Vi lämnar en fullständig specifikation post för post innan du går till kontrakt.

Uthyrningsbegränsningar. Uthyrningsfrekvens och minsta hyrestid i det här huset bestäms av deklarationen och av föreningens regler, som båda kan ändras. Vi publicerar inte de gällande villkoren, eftersom en inaktuell regel citerad på en webbsida är den sortens fel som kostar någon ett köp. Deklarationen är dock inget hemligt dokument. Varje enhets legala beskrivning i registret hos Miami-Dade County hänvisar till den i Official Records Book 31715, Page 2560, så det styrande instrumentet kan hämtas och läsas snarare än gissas fram ur en portal. Det spelar roll här eftersom de konkurrerande sidor som publicerar en minsta hyrestid för det här tornet motsäger varandra, och minst en av dem motsäger sig själv två gånger inne på en och samma sida. Vi tar fram reglerna skriftligen innan du går till kontrakt. Om din plan bygger på korttidsuthyrning någonstans i den här korridoren, säg det tidigt så säger vi rakt ut om huset fungerar.

Var huset står på marknaden i Sunny Isles

Den havsnära sträckan av Collins Avenue rymmer i dag en tät rad torn som bär namn från mode, hotell och bilindustri, uppförda av en liten grupp byggherrar. Dezer Development har varit en av konstanterna i den omvandlingen, med det här tornet bland projekten i sin egen utvecklingsredovisning.

Tätheten är marknadens styrka och dess risk. Styrkan är djup: en internationell köparkrets som behandlar just den här strandsträckan som en erkänd tillgångsklass, med verklig likviditet även under trögare kvartal. Risken är utbytbarhet. Om flera torn inom en mile alla erbjuder en varumärkt bostad med fyra sovrum på hög våning med havsutsikt, disciplineras en säljares prissättningskraft av konkurrensen, och köpare som förstår utbytesmängden förhandlar bättre.

Armani/Casas position inom den mängden är specifik. Det är ett hus med ett designvarumärke snarare än ett hotellvarumärke, så det bär inga hotelltjänster och inget uthyrningsprogram i en operatörs regi. För en köpare som vill ha ett privat bostadstorn utan hotelldel är det en fördel. För en köpare som vill ha reception, service och ett uthyrningsprogram är det en felmatchning, och rätt jämförelsemängd finns någon annanstans på Collins.

För hur varumärkt utbud prissätts mot omärkt utbud i södra Florida, se vår analys av varumärkta bostäder i Miami. För var toppen av marknaden avslutar affärer, se de dyraste bostäderna i Miami.

Prissättning och marknadsläge

Vi publicerar inga statiska prissiffror på hussidor. De blir inaktuella, och ett tal utan linje, våning och materialnivå kopplad till sig är nära nog meningslöst. Två bostäder med fyra sovrum i det här tornet kan prissättas mycket olika enbart utifrån väderstreck och ytskiktets skick. Aktuellt utbud och utgångspriser visas av den direktuppdaterade sökmodulen på den här sidan.

Vi publicerar inte heller någon avläsning av liggtider eller något riktningsbesked om utbudet här, eftersom vartdera är värt att uttala först med ett daterat MLS-uttag bifogat, och en sida som ligger uppe ett år kan inte ärligt bära ett daterat uttag. Vi ger dig den aktuella siffran för det här huset och jämförelsen med countyt när vi talas vid, med datum för uttaget.

För aktuell dynamik i hela countyt, se vår marknadsanalys för condominiums i Miami.

Att köpa från utanför USA

Den havsnära korridoren i Sunny Isles drar till sig en internationell köparkrets. Vi publicerar ingen fördelning av ägandet efter nationalitet för det här huset, eftersom ingen tillförlitlig offentlig källa tar fram en sådan.

Mekaniken i ett utländskt förvärv är rutin men den är inte automatisk. FIRPTA är den post som oftast upptäcks för sent. Enligt Internal Revenue Services regler gäller innehållande vid avyttring av en amerikansk fastighetsrättighet av en utländsk person, inte vid köpet, köparen är normalt den som ska innehålla beloppet, och standardsatsen är 15 procent av det realiserade beloppet. Planera för det vid förvärvet även om det biter vid utträdet.

Ägarstruktur spelar roll, och rätt struktur beror på ditt hemlands position i skatteavtalet snarare än på en allmän regel. Finansiering finns tillgänglig för utländska medborgare genom portföljlångivare på andra belåningsvillkor än en inhemsk köpare skulle se. Föreningens godkännande är ett verkligt steg med verkliga dokumentationskrav, och det tar tid. Vi hanterar det här löpande och går igenom ordningsföljden för din egen jurisdiktion innan du lämnar bud.

Checklista för due diligence i det här huset

Innan du lämnar bud här hämtar och läser vi följande för din räkning:

• Den registrerade condominiumdeklarationen och alla tillägg, så att vi vet vad du faktiskt äger och vad föreningen kan ändra. För det här huset hänvisar countyts legala beskrivningar av enheterna till deklarationen i Official Records Book 31715, Page 2560.
• De tre senast beslutade årsbudgetarna, för att se åt vilket håll avgiftsposten rör sig.
• Den senaste structural integrity reserve study och de aktuella reservsaldona.
• Föreningens försäkringsbevis, inklusive självriskstrukturen för storm.
• Styrelseprotokoll för de senaste tjugofyra månaderna, som är där extrauttaxeringar anmäler sig innan de beslutas.
• Eventuella pågående eller aviserade tvister som rör föreningen.
• Bygglovshistoriken för den specifika enheten, som talar om för oss om en ägarrenovering var laglig.
• De gällande stadgarna och ordningsreglerna, inklusive uthyrnings- och husdjurspolicy i sin ändrade lydelse.
• Folioposten för varje cabana eller parkeringsrätt som överlåts med lägenheten.

Om en säljare eller säljarens mäklare motsätter sig att ta fram något av det, behandla motståndet som informationen.

Vanliga frågor

Var ligger Residences by Armani/Casa?

Huset ligger på 18975 Collins Avenue, Sunny Isles Beach, Florida 33160, direkt vid Atlanten på östra sidan av Collins Avenue. Fastighetsregistret hos Miami-Dade County tar upp fastigheten under indelningen 18975 Collins Condo i City of Sunny Isles Beach. Det står mot den norra änden av stadens strandlinje, med gränsen mot Golden Beach ett kort stycke längre norrut.

Vem ritade och utvecklade huset?

Dezer Development och The Related Group utvecklade tornet. Pelli Clarke & Partners, företaget som grundades av César Pelli, är designarkitekt, med Sieger Suarez Architects som ansvarig arkitekt, enligt designarkitektens projektredovisning. Dezer Development tillskriver interiörer, gemensamma ytor och faciliteter till Armani/Casa Interior Design Studio, och landskapsdesignen till Enzo Enea.

Hur många residens finns i huset och när färdigställdes det?

Folioregistret hos Miami-Dade County tar upp 306 numrerade residens på våningarna tre till femtiofyra, sex per våning och femtioen per linje, plus två penthouselägenheter, vilket ger den siffra på 308 som Dezer Development publicerar. Efter sovrumsantal visar folierna 102 med två sovrum, 102 med tre sovrum och 102 med fyra sovrum, utan något sovrumsantal registrerat för de två penthouselägenheterna. Countyts register visar byggår 2019 för våningarna tre till femtio, utom enheterna 302 och 303 som är registrerade som 2020, och 2020 för våningarna femtioen till femtiofyra och penthouselägenheterna. Pelli Clarke & Partners anger tornet till 649 fot och färdigställande 2020.

Vad är cabanorna vid Armani/Casa och ingår de i en lägenhet?

Registret hos Miami-Dade County visar fjorton separat folioförda enheter i huset betecknade PS-1 till PS-15, med PS-13 saknad, var och en registrerad till 209 kvadratfot. Eftersom de har egna folios kan de överlåtas oberoende av en lägenhet. Bekräfta mot folion, inte mot objektsbladet, om en sådan ingår i en viss affär.

Kan man hyra ut ett residens i Armani/Casa?

Uthyrning i det här huset styrs av den registrerade deklarationen och av föreningens stadgar och ordningsregler, som föreningen kan ändra. Vi publicerar inte den gällande minsta hyrestiden eller taket för uthyrningsfrekvens, eftersom en inaktuell regel citerad på nätet är den sortens fel som kostar en köpare ett köp. Varje köpare vars plan bygger på hyresintäkter bör låta oss bekräfta reglerna skriftligen innan kontrakt tecknas.

Vad kostar det att äga ett residens här utöver köpeskillingen?

Månadsavgiften täcker huvudförsäkring, personal, drift av faciliteterna och fondering. Ovanpå det ligger fastighetsskatt i Florida, som återställs till din köpeskilling snarare än följer med från säljaren, plus din egen HO-6-försäkring för enheten. Stormförsäkring vid kusten har prissatts om betydligt de senaste åren och flyter genom huvudförsäkringen. Vi bygger en fullständig kalkyl över löpande ägandekostnader åt varje klient före bud, utifrån föreningens aktuella beslutade budget snarare än portalers uppskattningar.

Vilka residenslinjer ger bäst värde?

Det beror på vad du optimerar för. Countyts register visar linjerna 01, 02 och 03 registrerade till samma boarea på varje våning från tre till femtiofyra, vilket gör dem ovanligt lätta att prissätta mot jämförelseobjekt. Linjerna 00, 04 och 05 växer med höjden, så på de linjerna köper en högre våning area lika väl som utsikt. Terrassarean registreras inte av countyt och måste komma från den måttsatta planlösningen, vilket är skälet till att vi tar fram den innan vi ger råd om pris per fot.

Är Armani/Casa ett bra köp jämfört med andra varumärkta torn i Sunny Isles?

Det är ett hus med ett designvarumärke utan hotelldel eller uthyrningsprogram i varumärkets regi, vilket passar en köpare som vill ha ett privat bostadstorn och inte passar en köpare som vill ha reception och hotellservice. Inom den varumärkta korridoren längs Collins Avenue finns verklig utbytbarhet mellan torn, och den utbytbarheten är förhandlingsstyrka för en köpare som förstår jämförelsemängden. Vi går igenom den med dig ärligt, inklusive de hus vi inte har till försäljning.

Hur får jag se ett residens i huset?

Genom en köparmäklare, privat. Sunny Isles i det här prisläget har ingen nämnvärd trafik av öppna visningar, och det mesta av det bättre utbudet visas efter överenskommelse med säljarens mäklare närvarande. Vi ordnar visningen, hämtar föreningens handlingar i förväg och ger dig en kalkyl över löpande ägandekostnader och en jämförelseanalys innan du ombeds fatta ett beslut.

Tala med en rådgivare i Miami

Vi företräder köpare på 18975 Collins Avenue och längs hela den havsnära korridoren i Sunny Isles Beach. Innan du går på visning tar vi fram aktuellt utbud i huset, hämtar föreningens handlingar och bygger en kalkyl över löpande ägandekostnader mot den specifika linje du överväger. Innan du lämnar bud prissätter vi residenset mot varje jämförbar affär i korridoren, inte bara mot dem inne i det här tornet.

Om du säljer här är samtalet ett annat och vi bör ta det privat.

Begär en privat visning på Residences by Armani/Casa

---