O segmento sofisticado de Manhattan ganhou participação no terceiro trimestre, mas o mercado de troféus permaneceu seletivo. Em comparação com o terceiro trimestre de 2025, Corcoran relatou um aumento de 25% nos fechamentos acima de US$ 3 milhões e um aumento de 40% no segmento de US$ 3 milhões a US$ 5 milhões. As vendas acima de US$ 3 milhões representaram 19% do mercado, empatando em um recorde histórico.
Para o comprador ou vendedor com mais de 10 milhões de dólares, a mensagem maior é que a escassez ainda sustenta a propriedade certa. Não suporta todos os preços pedidos. O principal fechamento relatado no terceiro trimestre foi uma venda de US$ 46.958.750 no Central Park Tower, enquanto os fechamentos de cooperativas de revenda acima de US$ 10 milhões caíram mais da metade em relação ao ano anterior. O mercado de troféus está ativo, mas o desempenho depende do ativo.
Nossa tela UrbanDigs torna essa seletividade visível. Usando dados derivados de RLS e a mesma definição estrita do relatório anterior, vendas e contratos de Manhattan acima de US$ 10 milhões e acima de US$ 4.000 por pé quadrado, a UrbanDigs retornou 13 fechamentos do terceiro trimestre e 16 contratos assinados. A tela idêntica do terceiro trimestre de 2025 retornou 17 fechamentos e 13 contratos assinados. Ano após ano, os fechamentos qualificados caíram 24%, enquanto os contratos assinados aumentaram 23%.
Esse aumento contratual representa três transações adicionais e não é uma prova de que todo o mercado de luxo acelerou. O mercado mais amplo de contratos de Manhattan desacelerou: Corcoran relata um declínio de 6% em relação ao terceiro trimestre de 2025, enquanto a Compass relata um declínio de 12% em seu conjunto de dados inicial até 20 de setembro. A Compass também relata 14 contratos acima de US$ 20 milhões, contra oito um ano antes. Essa categoria apenas de preço é diferente de nossa tela estrita de preço e PPSF UrbanDigs e não deve ser adicionada a ela.
Uma análise separada da compilação de transações do próprio StreetEasy produziu 12 correspondências claras de fechamento do terceiro trimestre de 2026 sob o mesmo teste. A diferença é uma venda na 150 West 12th Street: UrbanDigs usa 4.206 pés quadrados, enquanto a entrada de fechamento registrada da StreetEasy usa 4.938 pés quadrados. No tamanho maior do StreetEasy, a transação de US$ 18,85 milhões fica abaixo de US$ 4.000 por pé quadrado.
Sinal de mercado de alta qualidade do terceiro trimestre
| Medir | 3º trimestre de 2026 | Leitura de mercado |
|---|---|---|
| Vendas fechadas restritas de $ 10 milhões + / $ 4.000 + PPSF | 13 UrbanDigs RLS / 12 na compilação StreetEasy | Uma queda de 24% em relação a 17 no terceiro trimestre de 2025. Uma transação de 2026 difere porque as plataformas relatam diferentes pés quadrados. |
| Contratos assinados PPSF rigorosos de US$ 10 milhões ou mais/US$ 4.000 ou mais | 16 | Um aumento de 23% em relação aos 13 do terceiro trimestre de 2025. |
| Fechamentos acima de US$ 3 milhões | +25% ano após ano | O segmento sofisticado ultrapassou o mercado mais amplo. |
| Fechamentos de US$ 3 milhões a US$ 5 milhões | +40% ano após ano | Esta foi a faixa de preço mais forte. |
| Participação de fechamentos acima de US$ 3 milhões | 19% | Empatado com a maior participação já registrada. |
| Listagens ativas acima de US$ 5 milhões | 837 | Aumento de 6% ano após ano, ao contrário do declínio mais amplo na oferta. |
| Média de dias no mercado acima de US$ 5 milhões | 113 dias | Abaixo dos 125 dias no terceiro trimestre de 2025. |
| Maior fechamento relatado | $46,958,750 | Torre do Central Park, 217 West 57th Street, 113º andar. |
Atualização do início de outubro: contratos de luxo mais amplos foram adquiridos
Olshan relatou 30 contratos assinados para casas em Manhattan pedindo US$ 4 milhões ou mais durante o período de 28 de setembro a 4 de outubro, a maior contagem semanal desde o início de junho. A semana anterior teve 17. Estes são números semanais, não uma comparação ano a ano.
Isso cobre um mercado mais amplo do que nossa definição ultraluxuosa de propriedades acima de US$ 10 milhões e acima de US$ 4.000 por pé quadrado. A semana também ultrapassa o limite do 3º/4º trimestre, portanto, esses contratos não são adicionados aos nossos totais do 3º trimestre. Uma semana não estabelece uma tendência.
Fonte: The Real Deal, relatando os números do contrato semanal da Olshan Realty, 5 de outubro de 2026.
Onde as negociações de troféus do terceiro trimestre chegaram
O maior fechamento de qualificação foi o 113º andar do Central Park Tower, com US$ 46.958.750, ou US$ 6.638 por pé quadrado. Outros fechamentos importantes incluíram a cobertura em 42 Crosby Street por US$ 28,25 milhões e uma cobertura em 555 West 22nd Street por US$ 27,5 milhões. As mesmas três transações também aparecem na compilação separada do StreetEasy.
No lado assinado, o maior preço pedido na tela foi de US$ 54,9 milhões para a mesma residência do Central Park Tower antes de fechar no final do trimestre. Outros contratos importantes incluíram US$ 40,5 milhões na 1122 Madison Avenue, US$ 34 milhões na 70 Vestry Street e US$ 27 milhões para uma cobertura na 73 Wooster Street.
A escassez é real, mas é específica
O inventário de patrocinadores de novos empreendimentos caiu 22% em relação ao terceiro trimestre de 2025, para 564 listagens, o nível mais baixo desde o final de 2012. Isso é importante no topo porque casas de grande formato recém-entregues com vistas protegidas e um modelo de serviço comprovado são difíceis de substituir.
Os estoques acima de US$ 5 milhões aumentaram 6% em comparação com o terceiro trimestre de 2025. Os compradores têm mais opções do que há um ano no amplo nível de luxo, mesmo quando produtos verdadeiramente insubstituíveis permanecem escassos. Um apartamento grande sem a vista, o piso, a condição, a privacidade ou o pedigree de construção corretos não deve ser avaliado como se a escassez por si só o levasse.
O mercado está se dividindo pela qualidade dos ativos
Os números do trimestre mostram por que uma única manchete de luxo pode ser enganosa. O mercado de US$ 3 milhões a US$ 5 milhões mudou rapidamente, com média de 78 dias para contratar. Propriedades acima de US$ 5 milhões tiveram em média 113 dias. Os condomínios de revenda registraram preços recordes, enquanto o pequeno número de negociações cooperativas de revenda acima de US$ 10 milhões teve um efeito descomunal nas médias das cooperativas.
Para compradores de troféus: espere pelo ativo certo, não por uma correção generalizada de Manhattan. Negocie com mais dificuldade quando a propriedade for substituível ou o preço do vendedor estiver separado de evidências de construção recentes.
Para vendedores de troféus: o grupo de compradores está presente, mas não é indiscriminado. Comércios recentes no mesmo edifício, proteção de vista, condição, altura do piso, serviço, privacidade e custos de manutenção são todos importantes.
Para escritórios familiares e compradores de segundas residências: incluir o imposto pied-à-terre no modelo de propriedade. O imposto altera o custo de manutenção. Não muda se um determinado apartamento é raro ou se o seu preço é suportado.
Fontes: The Corcoran Group, Manhattan Real Estate Market Report, 3T 2026, publicado em 2 de outubro de 2026; As pesquisas UrbanDigs de dados derivados de RLS são realizadas em 2 de outubro de 2026 para Manhattan, vendas fechadas e contratos assinados datados de 1º de julho a 30 de setembro em 2026 e 2025, com preço acima de US$ 10 milhões e preço por pé quadrado acima de US$ 4.000; Relatório do mercado imobiliário de Nova York de agosto de 2026 da StreetEasy e seus registros de propriedades individuais compilados separadamente. A análise do StreetEasy produziu 12 partidas claras no terceiro trimestre de 2026 sob o mesmo teste; o recorde da 150 West 12th Street cai abaixo de US$ 4.000 por pé quadrado usando a maior metragem quadrada registrada do StreetEasy. A comparação do StreetEasy é uma verificação cruzada, não um substituto para a tela UrbanDigs derivada do RLS. StreetEasy ainda não publicou os dados de mercado de setembro, portanto não é tratado como um relatório completo do terceiro trimestre. A pesquisa fechada do UrbanDigs Q3 2026 exibiu 14 registros, mas incluiu um fechamento em 30 de junho fora do intervalo declarado; esse registro é excluído. As telas do terceiro trimestre de 2025 retornaram 17 fechamentos e 13 contratos assinados. Os resultados da pesquisa podem mudar à medida que os registros são resolvidos. Fontes adicionais revisadas em 5 de outubro: Jonathan Miller, análise do Housing Notes Q3 Manhattan, 2 de outubro; Relatório do terceiro trimestre do Compass Manhattan reproduzido pela equipe Stacey Froelich, 2 de outubro. Os números do primeiro trimestre do Compass vão até 20 de setembro e são revisados posteriormente. Suas categorias de luxo apenas com preço não são a estrita tela UrbanDigs. Miller agora faz parceria com The Real Deal, em vez de Elliman, para suas reportagens em Nova York.