Gdzie kupić nieruchomość, w Nowym Jorku czy w Miami?

Wybór między Manhattanem a Miami rzadko dotyczy tego, który rynek jest „lepszy”. Chodzi o to, który rynek odpowiada strukturze rezydencji podatkowej, sytuacji podatkowej i horyzontowi czasowemu danego nabywcy. Oba rynki mają odrębną wartość strategiczną, a większość zaangażowań kapitałowych UHNW ostatecznie obejmuje oba. Pytanie dotyczy alokacji, a nie wyboru zerojedynkowego.

Właściwy rynek zależy od tego, które czynniki dominują w Państwa sytuacji:

• Ochrona kapitału, strukturalnie ograniczona podaż w Nowym Jorku, globalna płynność oraz charakter aktywa w walucie rezerwowej sprzyjają ochronie majątku na przestrzeni cykli.
• Wzrost wartości kapitału, aktywny pipeline inwestycji w Miami, napływ kapitału z migracji krajowej oraz dynamika rynku na etapie wzrostu sprzyjają pozycjom nastawionym na wzrost wartości.
• Pozycjonowanie pod migrację podatkową, brak stanowego podatku dochodowego na Florydzie sprzyja osobom o wysokich dochodach przenoszącym się z jurysdykcji o wysokim opodatkowaniu. Nowy Jork nie oferuje odpowiednika.
• Prestiż głównego miejsca zamieszkania, Nowy Jork cieszy się głębszym globalnym uznaniem w pozycjonowaniu głównego miejsca zamieszkania; Miami działa na innym poziomie prestiżu, lecz szybko nadrabia dystans.
• Dostęp dla nabywcy międzynarodowego, luksusowy rynek kondominiów w Miami jest bardziej przyjazny dla nabywcy zagranicznego niż zdominowany przez co-op (spółdzielnia mieszkaniowa, w której nabywca kupuje udziały w spółce) rynek nowojorski. Nowojorski produkt typu kondominium jest również dostępny, lecz wiąże się z większymi tarciami strukturalnymi.
• Styl życia, infrastruktura kulturalna, szkoły, klimat, transport i zaplecze rodzinne, wszystko to wpływa na dopasowanie do celu zakupu.

W przypadku osób o wysokich dochodach struktura rezydencji i domicylu kształtuje wynik po opodatkowaniu bardziej niż sam dobór nieruchomości. Brak stanowego podatku dochodowego na Florydzie napędzał w ostatnich latach konsekwentną migrację z jurysdykcji o wysokim opodatkowaniu. Ustanowienie rzeczywistej rezydencji na Florydzie wymaga więcej niż samego zakupu nieruchomości. Wymaga przeniesienia centrum życiowego (prawo jazdy, rejestracja wyborcza, podstawowe więzi towarzyskie, rodzinne i zawodowe).

Dla nabywców z siedzibą w Nowym Jorku rozważających Miami jako element migracji podatkowej decyzją strukturalną jest sekwencja zdarzeń: kiedy ustanowić domicyl na Florydzie, kiedy zbyć główne miejsce zamieszkania w Nowym Jorku (lub zejść do roli pied-a-terre, drugiego miejskiego lokum), kiedy fizycznie przenieść centrum życiowe. Ta sekwencja w istotny sposób kształtuje wynik podatkowy. Zobacz migracja podatkowa z Nowego Jorku do Miami.

Ten sam nabywca może mieć różne optymalne rynki dla różnych celów zakupu:

• Główne miejsce zamieszkania, zależy od rodziny, pracy i pozycjonowania podatkowego. Domyślnie wybiera się rynek, na którym znajduje się dominujące zaplecze zawodowe i rodzinne.
• Pied-a-terre (drugie miejskie lokum), zwykle Nowy Jork dla celów kulturalnych i biznesowych; Miami dla celów sezonowych i stylu życia.
• Pozycja inwestycyjna. Miami oferuje korzystniejszą matematykę wzrostu wartości na obecnym etapie cyklu; Nowy Jork oferuje lepszą ochronę w długim cyklu.
• Family office i strategia wielopokoleniowa, oba rynki dysponują zapleczem family office dla klientów UHNW. Miami wiąże się z mniejszymi tarciami przy transgranicznych strukturach dla spadkobierców; Nowy Jork ma głębszą infrastrukturę profesjonalną.
• Baza międzynarodowa w USA. Miami jest zwykle punktem wejścia dla międzynarodowych nabywców UHNW budujących obecność w USA, a Nowy Jork stanowi etap ekspansji.

Przy porównywalnym poziomie produktu (luksusowe kondominium, podobny metraż, podobny standard wykończenia) trendy cenowe wyglądają następująco:

• Zakup, cena za stopę kwadratową luksusowego kondominium w Nowym Jorku jest zwykle wyższa niż w Miami; na poziomie trophy oba rynki są sobie bliższe.
• Koszty transakcyjne. Pakiet kosztów transakcyjnych w Nowym Jorku jest istotnie cięższy niż na Florydzie (Mansion Tax, podatek od ustanowienia hipoteki i inne). Zobacz koszty transakcyjne, Nowy Jork a Miami.
• Bieżące koszty utrzymania, struktura podatku od nieruchomości na Florydzie różni się od nowojorskiej; struktura opłat HOA różni się w zależności od budynku; inna jest też dynamika ubezpieczeń (na Florydzie występują kwestie związane z huraganami, nieobecne w Nowym Jorku).
• Ekspozycja na podatek dochodowy. Floryda nie ma stanowego podatku dochodowego; w Nowym Jorku rezydenci płacą zarówno stanowy, jak i miejski podatek dochodowy.

Pełny obraz, czyli zakup, koszty transakcyjne, koszty utrzymania, podatek dochodowy oraz ewentualny koszt zbycia, różni się istotnie między rynkami. Analizę należy prowadzić w ujęciu po opodatkowaniu, po kosztach utrzymania i po kosztach zbycia.

Poza strukturą finansową znaczenie mają czynniki związane ze stylem życia:

• Nowy Jork, głębia kulturalna, gęsta infrastruktura intelektualna i biznesowa, dzielnice przyjazne pieszym, silny transport publiczny, cztery pory roku, dojrzały ekosystem szkół prywatnych.
• Miami, klimat nadmorski, większe przestrzenie mieszkalne za tę samą cenę, rosnąca infrastruktura kulturalna, silna społeczność międzynarodowa, rozwijający się ekosystem szkół prywatnych, całoroczny tryb życia na świeżym powietrzu.

Żaden z rynków nie jest powszechnie „lepszy”, dopasowanie pod kątem stylu życia zależy od etapu życia rodziny, zawodowych punktów zaczepienia oraz osobistych preferencji.