Proces zakupu kondominium w Nowym Jorku, krok po kroku

Proces nabycia kondominium na Manhattanie jest bardziej sformalizowany niż na większości rynków w USA. Offering plan, etap umowy prowadzony przez adwokata oraz zestaw kosztów transakcyjnych po stronie nabywcy tworzą architekturę transakcji, która premiuje przygotowanie. Większość przekroczeń harmonogramu wynika z jednej z trzech przyczyn: zbyt późnego ustalenia struktury dla nabywcy międzynarodowego, braku wcześniejszego uzgodnienia ścieżki finansowania lub zaangażowania doradztwa prawnego po złożeniu oferty zamiast przed nim.

Przed złożeniem jakiejkolwiek oferty wykwalifikowani nabywcy powinni: potwierdzić podmiot nabywający (osoba fizyczna, LLC (spółka z ograniczoną odpowiedzialnością typu US), trust, spółka zagraniczna); potwierdzić implikacje jurysdykcyjne (rezydencja, ekspozycja na FIRPTA, planowanie sukcesji); zaangażować adwokata posiadającego licencję w stanie Nowy Jork; zapoznać się z najnowszymi sprawozdaniami finansowymi budynku, protokołami zarządu oraz zmianami do offering plan; zrozumieć zasady podnajmu, politykę dotyczącą zwierząt oraz ograniczenia regulaminu wewnętrznego. W przypadku nabywców międzynarodowych decyzje strukturalne podjęte na tym etapie kształtują całkowity koszt posiadania po opodatkowaniu.

Oferty na Manhattanie składa się zwykle na piśmie za pośrednictwem agenta prowadzącego sprzedaż. Kontroferty przebiegają szybko, często w ciągu 24 do 72 godzin w segmencie luksusowym. Dźwignie negocjacyjne różnią się w zależności od rodzaju oferty: na rynku wtórnym dźwignią jest cena; w przypadku oferty od dewelopera w gotowym budynku dźwignie obejmują kredyty na poczet kosztów transakcyjnych, okresowe zwolnienia z opłat eksploatacyjnych oraz wybrane podwyższenia standardu wnętrza. Cena rezerwacyjna w przedsprzedaży jest zazwyczaj sztywniejsza, jednak personalizacja może stanowić istotne ustępstwo.

Po przyjęciu oferty adwokaci wymieniają projekty umów. Adwokat nabywcy szczegółowo analizuje dokumenty budynku, potwierdza offering plan oraz negocjuje postanowienia właściwe dla danej umowy. Umowa zostaje podpisana, a zadatek (zwykle 10 procent na rynku wtórnym, w przedsprzedaży według struktury etapowej) zostaje wpłacony. Po pełnym zawarciu umowy rozpoczyna się składanie wniosku o finansowanie (jeśli dotyczy).

Nabywcy finansujący zakup współpracują z brokerami kredytowymi lub bezpośrednio z kredytodawcami w celu uzyskania promesy kredytowej. W Nowym Jorku obowiązuje Mortgage Recording Tax (podatek od ustanowienia hipoteki) oprócz standardowego kosztu odsetkowego. Jest to pozycja po stronie nabywcy. Finansowanie dla obcokrajowców jest dostępne, jednak zwykle wymaga wyższego wkładu własnego (często powyżej 30 procent) oraz dokumentacji aktywów posiadanych w USA. Nabywcy gotówkowi pomijają ten krok i przechodzą bezpośrednio do przygotowania zamknięcia transakcji. Szczegóły produktowe opisuje strona finansowanie hipoteczne w Nowym Jorku.

Koszty transakcyjne dla nabywców kondominium w Nowym Jorku obejmują zazwyczaj: Mansion Tax (podatek od nieruchomości luksusowych, naliczany progowo według ceny zakupu, w przedziale od 1 do 3,9 procent zgodnie z obowiązującym prawem stanowym); Mortgage Recording Tax (podatek od ustanowienia hipoteki, wyłącznie przy transakcjach z finansowaniem); wynagrodzenie adwokata; title insurance (ubezpieczenie tytułu prawnego); wkład na kapitał obrotowy wspólnoty; Transfer Tax (podatek od przeniesienia własności) opłacany przez dewelopera (w nowych inwestycjach); oraz różne opłaty administracyjne i rejestracyjne. Pełny zestaw kosztów różni się znacząco w zależności od tego, czy zakup dotyczy rynku wtórnego, oferty od dewelopera czy przedsprzedaży. Szczegółowy wykaz pozycji zawiera strona koszty transakcyjne w Nowym Jorku.

Samo zamknięcie transakcji prowadzone jest przez adwokata. Nabywca dostarcza środki w formie czeku certyfikowanego (lub przelewu), podpisuje dokumenty i nabywa tytuł poprzez wpis aktu własności. W przypadku oferty od dewelopera zamknięcie odbywa się zwykle w budynku lub w kancelarii doradztwa prawnego dewelopera. W przypadku rynku wtórnego może odbyć się w kancelarii adwokata jednej ze stron. Posiadanie przechodzi w chwili zamknięcia transakcji, chyba że wynegocjowano odrębne ustalenie dotyczące korzystania z lokalu i jego zajmowania.

Po zamknięciu transakcji: akt własności zostaje wpisany do rejestru miejskiego (City Register); zarząd budynku wprowadza nowego właściciela; uruchamiane są instrukcje płatności opłat HOA (na rzecz wspólnoty); rozpoczyna się fakturowanie opłat eksploatacyjnych (common charges). Nabywcy międzynarodowi powinni potwierdzić zgodność z wymogami obowiązującymi po zamknięciu transakcji dla każdej zastosowanej struktury (zgłoszenia LLC, raporty o beneficjentach rzeczywistych, pozycje wynikające z umów o unikaniu podwójnego opodatkowania). W przypadku aktywów o charakterze inwestycyjnym struktury ochrony majątku i planowania sukcesji należy wdrożyć w pierwszych 12 miesiącach posiadania.