Nel terzo trimestre il mercato ultra-lusso di Miami-Dade si è diviso in due. Le compravendite concluse di condos da 10 milioni di dollari o più sono scese da 17 a 15. Quelle di ville allo stesso livello di prezzo sono salite da 29 a 38. Unire i due dati nasconderebbe il risultato più utile: la domanda per le ville di prestigio si è rafforzata, mentre il mercato dei condos ultra-lusso già completati è rimasto ridotto e concentrato.
I dati sui condos hanno comunque mostrato un forte segnale di prezzo. Il prezzo di vendita mediano è salito a 17 milioni di dollari e il prezzo mediano per piede quadrato ha raggiunto $3.950. Con sole 15 compravendite concluse, tuttavia, poche proprietà eccezionali possono spostare sensibilmente entrambe le misure. È un mercato da leggere edificio per edificio, non attraverso una media dell'intera contea.
Il segnale del mercato ultra-lusso nel 3° trimestre
| Indicatore | 3° trim. 2025 | 3° trim. 2026 | Lettura del mercato |
|---|---|---|---|
| Compravendite di condos concluse da $10M+ | 17 | 15 | Due compravendite concluse in meno rispetto all'anno precedente. |
| Volume di vendita dei condos | $277,5 mln | $265,3 mln | In calo del 4,4%. |
| Prezzo di vendita mediano dei condos | $14,765 mln | $17 mln | In aumento, ma sulla base di un mix di vendite ridotto e mutevole. |
| Prezzo mediano per piede quadrato dei condos | $3.288 | $3.950 | In aumento perché il mix si è spostato verso prodotti più solidi. |
| Giorni mediani sul mercato dei condos | 135 | 93 | La copertura dei dati era incompleta per quattro vendite del 3° trimestre 2026. |
| Compravendite di ville concluse da $10M+ | 29 | 38 | In aumento del 31%. |
| Volume di vendita delle ville | $544,4 mln | $823,4 mln | La domanda per le ville di prestigio è stata la componente più forte del trimestre. |
The Surf Club ha fissato il riferimento del trimestre per i condos
La Residence S-1003 di The Surf Club è stata venduta per 30,25 milioni di dollari, la compravendita di un condoso con il prezzo più alto a Miami-Dade nei dati del 3° trimestre esaminati. A $7.143 per piede quadrato, ha registrato anche il prezzo per piede quadrato più alto del trimestre tra i condos in quei dati.
Il risultato non va applicato in modo indiscriminato ad altri edifici. Gli acquirenti ultra-lusso confrontano la residenza, la vista, la privacy, il modello di servizio, l'architettura e lo storico di rivendita. L'indirizzo conta, ma conta di più l'immobile specifico.
La concentrazione conta
Le 15 compravendite di condos si sono distribuite su 11 edifici, e cinque erano a The Surf Club. Questa concentrazione fa parte del quadro. Miami ha condos costosi, ma il prodotto già completato che compete al massimo livello internazionale resta limitato a un elenco ristretto.
Miami ha da tempo ville ultra-lusso. Non ha avuto un mercato consolidato di condos ultra-lusso. Esistono pochi edifici condominiali d'eccezione, tra cui Apogee, The Surf Club e Seaway at The Surf Club, ma pochi edifici non fanno un mercato.
Questa categoria è ora in costruzione. La generazione successiva comprende Shore Club Private Collection, Aman Miami Beach, Rosewood Residences at The Raleigh, Six Fisher Island, Rivage Bal Harbour, Four Seasons Private Residences Coconut Grove, St. Regis Residences a Brickell e a Sunny Isles, e The Residences at Mandarin Oriental, Miami a Brickell Key.
Alcune di queste proprietà non saranno consegnate prima del periodo dal 2027 al 2030. I dati del 3° trimestre descrivono quindi il piccolo mercato completato che esiste oggi, non il mercato più ampio che gli acquirenti stanno già valutando. Prenotazioni e contratti firmati non vanno considerati compravendite concluse.
Lusso e ultra-lusso non sono lo stesso filtro
Nel report sul mercato di Miami del 3° trimestre che accompagna questo, per lusso si intende il 10% più alto per prezzo delle compravendite concluse e selezionate di condos, cooperative e case a schiera in ciascuna area geografica. La soglia di ingresso del 3° trimestre 2026 era di 2,8 milioni di dollari a Miami Beaches e di 1,55 milioni di dollari a Miami Coastal Mainland.
In questa pagina l'ultra-lusso si basa su un prezzo di vendita effettivo fisso di 10 milioni di dollari o più in tutta Miami-Dade. La soglia fissa rende possibile il confronto anno su anno, ma il prezzo da solo non rende equivalente ogni residenza. Per la vista edificio per edificio, consultare la guida ai condos ultra-lusso di Miami.
Carnegie Mellon potrebbe ampliare la futura platea di acquirenti
Il campus previsto da Carnegie Mellon a Miami è un elemento di domanda di lungo periodo, non una spiegazione delle vendite del 3° trimestre. L'università ha annunciato il campus di Wynwood il 30 settembre, ultimo giorno del trimestre. Il dono di 3 miliardi di dollari di Ken Griffin destina 2 miliardi a Miami e 1 miliardo a Pittsburgh. La costruzione è prevista per il 2027, con i primi studenti attesi nel 2028, previa approvazione.
Il legame con l'ultra-lusso non è la popolazione studentesca, ma i fondatori, i ricercatori senior, i dirigenti e gli investitori che potrebbero costruire o finanziare imprese attorno al campus. A Miami nel recente ciclo migratorio è arrivata prima la finanza. Una base tecnologica e di ricerca più solida potrebbe creare nel tempo la prossima fonte di domanda di individui ad alto patrimonio. Leggere l'annuncio di Carnegie Mellon.
Cosa significa il trimestre per chi compra e per chi vende
Per chi compra: confrontare la residenza, l'edificio e la piattaforma di servizi specifici. Una vendita da 10 milioni di dollari altrove nella contea non è automaticamente un comparabile utile.
Per chi vende: gli acquirenti ci sono, ma sono selettivi. Il prezzo deve poggiare su riscontri dello stesso edificio, vista, condizioni, privacy, altezza del piano e qualità della gestione.
Per chi valuta nuovi sviluppi: separare il mercato completato dalla pipeline. Struttura dei depositi, rischio di consegna, storia del costruttore e futuro insieme di concorrenti rientrano nell'analisi.
Domande frequenti
Quanti condos di Miami-Dade sono stati venduti per 10 milioni di dollari o più nel 3° trimestre 2026?
Quindici compravendite concluse di condos a Miami-Dade hanno raggiunto la soglia di 10 milioni di dollari nel 3° trimestre 2026, contro 17 nel 3° trimestre 2025.
Qual è stata la compravendita di un condoso di Miami con il prezzo più alto nel 3° trimestre 2026?
La Residence S-1003 di The Surf Club è stata venduta per 30,25 milioni di dollari. A $7.143 per piede quadrato, ha avuto anche il prezzo per piede quadrato più alto tra i condos nei dati delle compravendite concluse a Miami-Dade del 3° trimestre esaminati.
Il mercato ultra-lusso di Miami è migliorato nel 3° trimestre 2026?
Dipende dalla tipologia di immobile. Le compravendite concluse di ville da 10 milioni di dollari o più sono aumentate del 31%, mentre quelle di condos sono scese da 17 a 15. Il prezzo mediano e il prezzo mediano per piede quadrato dei condos sono saliti, ma il campione era ridotto e concentrato.
Qual è la differenza tra lusso e ultra-lusso a Miami?
Qui il lusso è definito come il 10% più alto per prezzo delle compravendite concluse e selezionate in una specifica area geografica. L'ultra-lusso usa una soglia fissa di prezzo di vendita effettivo di 10 milioni di dollari in tutta Miami-Dade. I due gruppi si sovrappongono, ma rispondono a domande diverse.
Miami ha un mercato consolidato di condos ultra-lusso?
Non ancora. Miami ha da tempo ville ultra-lusso e pochi edifici condominiali d'eccezione, tra cui Apogee, The Surf Club e Seaway at The Surf Club. La categoria più ampia dei condos si sta costruendo solo ora, attraverso progetti come Shore Club Private Collection, Aman Miami Beach, Rosewood Residences at The Raleigh, Six Fisher Island, Rivage Bal Harbour, Four Seasons Private Residences Coconut Grove, St. Regis Residences a Brickell e a Sunny Isles, e The Residences at Mandarin Oriental, Miami.
Il report include i contratti di pre-costruzione?
No. Il report riguarda le compravendite concluse dal 1° luglio al 30 settembre 2026. Le vendite dirette del costruttore potrebbero non comparire nei dati di origine, e prenotazioni o contratti firmati non sono conteggiati come compravendite concluse.
Serve un confronto edificio per edificio? Richiedere un briefing privato sul mercato ultra-lusso di Miami.
Fonte e metodo: MIAMI REALTORS Matrix, consultato il 15 ottobre 2026. La selezione comprende le compravendite concluse di condos e case unifamiliari a Miami-Dade dal 1° luglio al 30 settembre, con un prezzo di vendita effettivo di 10 milioni di dollari o più. Il prezzo per piede quadrato dei condos usa la superficie abitabile dichiarata. I campi dei giorni sul mercato e dello sconto sul prezzo richiesto finale erano incompleti per alcune transazioni; i valori mancanti sono stati esclusi. Le vendite dirette del costruttore e altre vendite non presenti in Matrix potrebbero mancare. A cura di Anthony Guerriero, Broker, Manhattan Miami Real Estate LLC.