La maggior parte di chi compra una casa ha bisogno di un finanziamento, e il tipo di prestito scelto incide su quanto si paga in totale per l'abitazione. Due strade possibili: una riassegnazione del mutuo oppure un'assunzione del mutuo. Sembrano simili, ma i due montaggi sono piuttosto diversi, e oggi la riassegnazione è molto più comune dell'assunzione. Di fatto, può sorprendere che l'assunzione esista ancora, tanto è diventata rara. L'assunzione conserva vantaggi rilevanti rispetto alla riassegnazione più diffusa; un prestito CEMA può riprodurre alcuni dei benefici che si perdono scegliendo una riassegnazione al posto di un'assunzione, ma può essere necessario decidere se dare priorità a un tasso più basso o ai vantaggi di un CEMA. Per conoscere meglio le opzioni quando si compra casa a New York conviene padroneggiare i termini.
Assunzione e cessione del mutuo: confronto rapido
| Fattore | Assunzione del mutuo | Cessione del mutuo (nuovo prestito) |
|---|---|---|
| Come funziona | L'acquirente subentra nel mutuo esistente del venditore, stesso tasso, stesse condizioni | L'acquirente ottiene un prestito del tutto nuovo da un finanziatore ai tassi di mercato correnti |
| Tasso di interesse | Bloccato al tasso originale del venditore (potenzialmente sotto il mercato attuale) | Tasso di mercato vigente al momento dell'acquisto |
| Costi di chiusura | Più bassi; si evita la mortgage recording tax piena (si paga solo sul saldo residuo) | Più alti; mortgage recording tax piena (1,8%-1,925% a NYC) sull'intero importo del prestito |
| Approvazione del finanziatore | Obbligatoria. Il finanziatore deve approvare la solvibilità del nuovo mutuatario | Istruttoria standard per una nuova domanda di prestito |
| Disponibilità | Rara. La maggior parte dei contratti di mutuo moderni include clausole due-on-sale che impediscono l'assunzione | Standard. È così che funzionano oggi la maggior parte delle operazioni |
| Conviene quando | Il tasso del venditore è nettamente inferiore ai tassi di mercato attuali | I tassi attuali sono competitivi oppure l'acquirente necessita di condizioni su misura |
Che cos'è un'assunzione del mutuo?
Molti non sanno che un'assunzione del mutuo sia ancora possibile, e men che meno che un tempo fosse il modo più comune di comprare o vendere una casa. In un'assunzione, l'acquirente subentra di fatto nel prestito del venditore, comprese tutte le condizioni pattuite dal mutuatario originale. In pratica paga alla banca il residuo al posto del venditore e conserva il tasso di interesse. Il punto va sottolineato: non dovrà corrispondere gli interessi del prestito originale, mentre su un prestito nuovo sì.
Che cos'è una riassegnazione del mutuo?
Per contrasto, la riassegnazione del mutuo è quando l'acquirente di un'abitazione sottoscrive un prestito nuovo, con condizioni proprie, presso una banca. Oggi è l'opzione di gran lunga più frequente, in parte perché la banca di solito non ha alcun entusiasmo per un'assunzione. Le banche la evitano per diverse ragioni, tra cui il fatto di non incassare gli interessi concentrati all'inizio del prestito: c'è quindi poco incentivo ad accettare un'assunzione. Preferiscono inoltre la riassegnazione perché vogliono accettare un nuovo mutuatario solo se la probabilità di rimborso è uguale o migliore. Il finanziatore lo valuta in base alla storia creditizia dell'acquirente e ad altri fattori finanziari.
Vantaggi dell'assunzione del mutuo per l'acquirente
Uno dei maggiori vantaggi di un'assunzione per l'acquirente è l'importo inferiore di interessi da pagare sul prestito. Un altro è potersi sottrarre a gran parte delle mortgage recording taxes che si pagherebbero di norma su un prestito nuovo o su una riassegnazione. Con un'assunzione, le mortgage recording taxes gravano solo sul residuo del prestito.
Come un CEMA aiuta chi compra condo e townhouse
Un CEMA (Consolidation Extension and Modification Agreement) può aiutare chi a New York vuole comprare un townhouse o un condo a risparmiare una somma significativa. Questo tipo di prestito serve a chi finanzia un nuovo acquisto o rifinanzia un'abitazione esistente aggirando la mortgage recording tax, un'imposta sull'importo totale del prestito. Con un'aliquota dell'1,8% per i prestiti sotto i 500.000 USD e dell'1,925% per i prestiti oltre i 500.000 USD, la mortgage recording tax può aggiungere migliaia di dollari al conto. Ciò che la rende davvero onerosa è che, di fatto, la si paga due volte se si rifinanzia l'abitazione. Con un prestito CEMA, invece, si paga l'imposta solo sul divario tra i due mutui.
Perché si confondono assunzione e cessione del mutuo?
Se vi chiedete perché due termini dal significato molto diverso finiscano spesso confusi, non siete soli. Poiché le assunzioni del mutuo sono così rare, nel settore immobiliare si è iniziato a usare i due termini in modo intercambiabile. La rarità dipende dal fatto che oggi i titoli di credito bancari vengono redatti in modo da rendere l'assunzione non disponibile in caso di vendita dell'abitazione. Il motivo è semplice: le banche non ci guadagnano nulla con un'assunzione. Anzi, perdono gli interessi che un prestito nuovo porterebbe; così, negli ultimi due decenni, hanno iniziato a redigere i contratti in modo che le assunzioni non siano possibili.
Ottenere un CEMA può richiedere tempo
Di recente, con così tante abitazioni in vendita, ottenere un CEMA può richiedere tempo, e nell'attesa si rischia di perdere il tasso originario che si sperava di bloccare. Concedere prestiti CEMA non pesa sul risultato della banca, ma oggi si aspetta di più anche perché non c'è alcun incentivo a erogarli. Di fatto sono più una cortesia che altro, quindi le banche non si affrettano, soprattutto quando sono indietro con altro lavoro. Volere un CEMA che faccia risparmiare sulle imposte e insieme il tasso più basso possibile, oggi, è complicato. Con i tassi in salita, bisogna decidere se vale la pena attendere che il CEMA vada a buon fine per evitare le mortgage recording taxes aggiuntive, pur rischiando di perdere il tasso più basso disponibile se sale in fretta.
Fattori di rischio da considerare
Rischi dell'assunzione del mutuo:
- Clausola due-on-sale: La maggior parte dei mutui convenzionali redatti negli ultimi due decenni include una clausola due-on-sale, che consente al finanziatore di esigere il rimborso integrale quando l'immobile cambia di mano. Questo rende le vere assunzioni estremamente rare al di fuori dei prestiti FHA e VA.
- Divario di equity: Se il saldo residuo del venditore è nettamente inferiore al prezzo di acquisto, l'acquirente deve coprire la differenza in contanti. Cosa che può essere sostanziale nelle operazioni di alto valore a NYC.
- Responsabilità del venditore: In alcune strutture di assunzione, il mutuatario originale può restare responsabile in via secondaria se il nuovo mutuatario è inadempiente, salvo che il finanziatore conceda una liberatoria formale.
Rischi della cessione del mutuo (nuovo prestito):
- Esposizione al tasso: In un contesto di tassi in salita, un prestito nuovo vi lega ai tassi correnti. Che possono essere significativamente più alti di quelli che il venditore aveva bloccato anni prima.
- Mortgage recording tax piena: A NYC, la mortgage recording tax su un prestito nuovo (1,8%-1,925%) aggiunge decine di migliaia di dollari ai costi di chiusura che un'assunzione o un CEMA potrebbero evitare in parte.
- Rischio di perizia: Un prestito nuovo richiede una perizia aggiornata, che può risultare sotto il prezzo di acquisto concordato, con possibile rinegoziazione o ulteriore liquidità da parte dell'acquirente.
Se state per comprare o vendere una casa, esplorate le opzioni per ottenere il miglior accordo finanziario possibile. Non mancano case in vendita a NYC per l'acquirente giusto, ma occorre fare i compiti a casa per non lasciarsi sfuggire un'operazione che può condizionare le finanze per anni.
