Blocco degli affitti a New York 2026: cosa significa per chi compra e investe a Manhattan

I contratti di rinnovo degli appartamenti ad affitto stabilizzato (rent-stabilized) di New York che decorrono dal 1° ottobre in poi prevedono ora un aumento di riferimento dello 0%. L'Order #58 (ordinanza n. 58) del Rent Guidelines Board, la commissione municipale che fissa gli indici degli affitti, blocca sia i rinnovi annuali sia quelli biennali per i contratti che decorrono tra il 1° ottobre 2026 e il 30 settembre 2027, su circa 1 milione di appartamenti stabilizzati. È la prima volta che la commissione blocca anche i contratti biennali. Il provvedimento è entrato in vigore mentre un ricorso dei proprietari è ancora pendente, e il 1° ottobre i messaggi tra City Hall, l'amministrazione comunale, e i membri della commissione sono entrati negli atti del processo (The Real Deal; NY1).

The Real Deal ha definito l'avvio «un caos». Per chi compra a Manhattan conta capire quali appartamenti ed edifici sono toccati dal blocco e dove cambia i conti di un acquisto.

Se il percorso è nuovo per voi, partite dalla nostra guida all'acquisto di un appartamento a New York.

Questo articolo sintetizza norme pubbliche e notizie di stampa. Non costituisce consulenza legale. Ogni acquisto con inquilini in essere deve essere esaminato dal vostro avvocato immobiliare.

In sintesi

• Il 25 giugno 2026 la commissione ha votato 7 a 1 per lo 0% sui rinnovi annuali e lo 0% sui rinnovi biennali. I blocchi precedenti, nel 2015, 2016 e 2020, riguardavano solo i contratti annuali.
• Il blocco si applica soltanto alle unità ad affitto stabilizzato. Le locazioni a prezzi di mercato e la maggior parte degli appartamenti in condominio e in cooperativa ne sono escluse.
• Alcuni proprietari assistiti da Randy Mastro hanno fatto ricorso a luglio, sostenendo che l'esito fosse già deciso. Il giudice (Justice) Brendan Lantry ha ordinato a City Hall di consegnare le sue comunicazioni con la commissione, ha rifiutato di sospendere il blocco e prevede di pronunciarsi entro fine anno.
• I legali non concordano su cosa accadrebbe ai contratti già firmati allo 0% se vincessero i proprietari.
• Per chi acquista townhouse e piccoli edifici con unità stabilizzate, il blocco si somma alle norme del 2019 che hanno abolito l'uscita dal regime alla liberazione dell'unità (vacancy decontrol) e posto un tetto a quanto i lavori di miglioria possono aggiungere all'affitto.

Cosa ha deciso la commissione

Per un contratto annuale o biennale «con decorrenza dal 1° ottobre 2026 ed entro il 30 settembre 2027»: 0%. Il voto è stato di 7 a 1, in una commissione in cui sei dei nove membri erano stati nominati dal sindaco Zohran Mamdani, che aveva fatto del blocco un tema della sua campagna. Christina Smyth, membro in rappresentanza dei proprietari nominata dalla precedente amministrazione, si è dimessa poche ore prima del voto (WSET; CityRealty).

La commissione aveva già bloccato gli affitti in passato. Ha fissato lo 0% per i contratti annuali nel 2015 e nel 2016, e di nuovo nel 2020. Ogni volta, però, i contratti biennali hanno ottenuto un aumento (City Limits; CityRealty). Questa volta sono bloccate entrambe le durate: un inquilino che firma quest'anno un rinnovo biennale può mantenere lo stesso affitto fino alla fine del 2029.

I proprietari richiamano l'attenzione sui costi. Il Price Index of Operating Costs 2026 della stessa commissione, il suo indice dei costi di gestione, pubblicato ad aprile, ha rilevato un aumento del 5,3% dei costi per gli edifici stabilizzati, con le assicurazioni in crescita del 10,5% e il combustibile dell'11,0%. Lo studio separato della commissione su ricavi e spese ha rilevato che il reddito operativo netto continua in media a crescere, con forti differenze tra i distretti.

Il ricorso e perché conta

A luglio un gruppo di proprietari di edifici stabilizzati di Brooklyn, Queens, Staten Island e del Bronx ha presentato una Article 78 petition, il ricorso contro un provvedimento amministrativo, davanti alla State Supreme Court, il tribunale statale di primo grado di New York. I loro legali, Randy Mastro dello studio Dechert e lo studio Rosenberg & Estis, sostengono che la commissione fosse «predisposta a decretare un blocco» e abbia ignorato i propri dati (Commercial Observer; 6sqft).

Da inizio settembre il giudice Brendan T. Lantry ha emesso diverse decisioni. Ha ordinato alla città di consegnare le comunicazioni scritte tra City Hall e i membri della commissione dal 1° gennaio fino al voto di giugno. Ha respinto la richiesta dei proprietari di prorogare gli aumenti del 2025 (3% sui contratti annuali, 4,5% sui biennali), affermando che il tribunale non aveva tale potere, e ha rifiutato di pronunciarsi prima del 1° ottobre: «Stiamo lavorando il più rapidamente possibile per risolvere questo caso. Non lavorerò con un fucile puntato alla testa.» Prevede di decidere entro fine anno (THE CITY, 24 settembre 2026).

Il 1° ottobre sono state rese pubbliche circa 3.000 pagine. The Real Deal le ha descritte come in gran parte di carattere logistico. Secondo Mastro dimostrano un coordinamento tra l'ufficio del sindaco e la commissione. Secondo il Corporation Counsel, il capo dell'ufficio legale della città, Steven Banks, dimostrano l'indipendenza della commissione.

Resta aperta la questione di cosa comporterebbe una vittoria dei proprietari per i contratti già rinnovati. Lo stesso Mastro, secondo THE CITY: «Se lo zero-zero resta in vigore, i proprietari rimarranno bloccati con quello.» Altri avvocati dei proprietari citati da The Real Deal si aspettano che un eventuale aumento disposto dal tribunale si applichi retroattivamente. Nessuno lo sa ancora, e gli appelli potrebbero prolungare la vicenda fino al 2027.

Chi rientra nel blocco e chi no

La rent stabilization (stabilizzazione degli affitti) dipende dall'edificio, dalla sua età e dalla sua storia fiscale. Secondo il Rent Guidelines Board, riguarda in genere:

• Edifici con sei o più unità costruiti tra il 1° febbraio 1947 e il 31 dicembre 1973.
• Appartamenti in edifici anteriori al 1947 con sei o più unità in cui l'inquilino è entrato dopo il 30 giugno 1971.
• Edifici con tre o più unità costruiti o ristrutturati in modo sostanziale dal 1974 con agevolazioni fiscali come 421-a o J-51, per tutto il tempo richiesto dall'agevolazione. La nostra guida alle agevolazioni 421-a e J-51 spiega come funzionano questi programmi.

Ne restano fuori le locazioni a prezzi di mercato e la maggior parte degli appartamenti in condominio e in cooperativa. Alcuni appartamenti a prezzi di mercato ricadono però nella legge statale Good Cause Eviction del 2024 (sfratto solo per giusta causa), che limita aumenti irragionevoli e mancati rinnovi, ma si tratta di un regime distinto dagli indici della commissione. Quando un edificio viene convertito in condominio o cooperativa, l'inquilino stabilizzato che vi abita conserva la tutela. Una volta che l'inquilino lascia l'unità, questa può essere venduta o affittata senza stabilizzazione (RGB). Il rent control (controllo degli affitti) è un sistema separato e molto più ridotto per inquilini di lunga data in edifici più vecchi, regolato da una propria formula.

Cosa significa se comprate a Manhattan

1. Acquistare un condominio da mettere a reddito. Una tipica unità in condominio a Manhattan affittata a prezzi di mercato non è interessata. Se l'unità viene venduta con un inquilino, chiedete il contratto e fatevi confermare per iscritto se è registrata come stabilizzata. Un'unità in un edificio che ha beneficiato del 421-a può esserlo.
2. Acquistare in una cooperativa. Alcune cooperative più datate hanno ancora appartamenti di proprietà dello sponsor occupati da inquilini stabilizzati fin dalla conversione. Anche quegli affitti sono ora bloccati. Chiedete quante unità di questo tipo restano e leggete i bilanci tenendo conto di quel reddito. La nostra guida cooperativa o condominio indica quali documenti richiedere.
3. Acquistare una townhouse con inquilini. Una casa anteriore al 1974 con meno di sei unità in genere non è stabilizzata, a meno che non abbia usufruito di agevolazioni fiscali. Con sei o più unità di solito lo è. Prima di firmare, ottenete lo storico delle registrazioni degli affitti presso la DHCR (l'agenzia statale per la casa), non il riepilogo del venditore. La nostra checklist per l'acquisto di un brownstone copre il resto dell'ispezione.
4. Valutare un piccolo edificio. Dal 2019 non esiste più l'uscita dal regime alla liberazione dell'unità, e gli aumenti per interventi strutturali sull'edificio (MCI, Major Capital Improvements) sono limitati in città al 2% annuo. Dalla modifica di bilancio del 2024, i costi di miglioria dei singoli appartamenti (IAI, Individual Apartment Improvements) che un proprietario può recuperare tramite l'affitto sono in genere limitati a 30.000 dollari per appartamento in 15 anni, o a 50.000 dollari per alcune unità sfitte da lungo tempo (HCR). Impostate il modello con un indice dello 0% su ogni rinnovo che decorre entro il 30 settembre 2027, con gli indici futuri da lì in poi e con la crescita effettiva dei costi. A luglio alcuni broker hanno dichiarato a The Real Deal che il voto ha fatto scendere i valori degli edifici stabilizzati.
5. Seguire il tribunale. Una decisione è attesa entro fine anno. Un contratto firmato oggi deve ripartire il rischio in entrambi gli scenari, e quelle clausole deve redigerle il vostro avvocato.

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Domande frequenti

C'è un blocco degli affitti a New York nel 2026?

Sì. L'Order #58 del Rent Guidelines Board fissa lo 0% per i rinnovi annuali e biennali degli appartamenti ad affitto stabilizzato, per i contratti che decorrono dal 1° ottobre 2026 al 30 settembre 2027. Non si applica agli appartamenti a prezzi di mercato.

Il blocco degli affitti di New York vale per i condomini?

In genere no. Gli appartamenti in condominio e in cooperativa affittati a prezzi di mercato sono esclusi dalla stabilizzazione degli affitti. Fanno eccezione l'inquilino stabilizzato che abitava l'appartamento al momento della conversione dell'edificio, che conserva quella tutela, e l'unità in un edificio la cui agevolazione fiscale impone la stabilizzazione.

Quanti appartamenti riguarda il blocco degli affitti?

Circa 1 milione di appartamenti ad affitto stabilizzato in tutta la città, secondo il Rent Guidelines Board.

Il blocco degli affitti può essere annullato?

I proprietari hanno chiesto a un tribunale statale di annullarlo. Il giudice Brendan Lantry ha ordinato la consegna delle comunicazioni di City Hall con la commissione, ha rifiutato di sospendere il blocco e prevede di pronunciarsi prima della fine del 2026. Se l'ordinanza venisse annullata, sarebbe la sentenza del tribunale a stabilire i passi successivi, e i legali non concordano su cosa significherebbe per i contratti già firmati.

Il blocco del 2026 è il primo nella storia di New York?

No. La commissione ha bloccato i contratti annuali nel 2015, 2016 e 2020. Il 2026 è la prima volta in cui ha bloccato anche i contratti biennali.

Chiedete lo storico delle registrazioni degli affitti prima di dare un prezzo a un edificio.

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Fonti: NYC Rent Guidelines Board, Apartment and Loft Order #58 e FAQ su rent stabilization e rent control; RGB 2026 Price Index of Operating Costs; The Real Deal (10 luglio, 22 luglio e 1° ottobre 2026); NY1 (1° ottobre 2026); THE CITY (24 settembre 2026); Commercial Observer (22 luglio 2026); 6sqft; WSET; CityRealty (10 luglio 2026); City Limits; Spectrum News (17 settembre 2026); NY Daily News (1° ottobre 2026); NYS Homes and Community Renewal sulle modifiche introdotte dall'HSTPA (Housing Stability and Tenant Protection Act) del 2019 e dall'IAI del 2024; N.Y. Real Property Law section 216 (Good Cause Eviction).