Aggiornamento mercato immobiliare Manhattan Q2 2025

Vendite al massimo biennale, gli acquirenti preferiscono il contante

Condizioni di mercato

Il mercato immobiliare di Manhattan ha proseguito il rimbalzo nel Q2 2025, con chiusure ai massimi da quasi due anni. In totale 3.042 vendite chiuse, pari a un aumento del 16,6% su base annua e l'8,4% soprala media trimestrale decennale. È stato il terzo trimestre consecutivo di crescita annuale dei prezzi dopo i cali dell’anno scorso. Va notato però che circa metà delle compravendite è stata firmata prima di aprile, prima del nuovo daziario USA, il che può aver sostenuto i numeri del trimestre.

Contratti firmati

A differenza delle vendite chiuse, che per lo più descrivono il passato, i contratti firmati sono un indicatore anticipatore del mercato. Superata l’incertezza sui dazi, A giugno 2025 i contratti firmati hanno registrato un forte aumento su tutte le tipologie:

• Co-ops: 506 contratti, in aumento del 27.5% su base annua
  
  
• Condos: 354 contratti, in aumento del 17.6% su base annua
  
  
• case unifamiliari/bifamiliari/trifamiliari: 31 contratti, in aumento del 106.7% su base annua

La domanda luxury è rimasta il tratto distintivo. I contratti firmati nelle fasce $5M-$9.99M e $10M-$19.99M sono salite in modo deciso. Ad esempio, i contratti condo nella fascia $10M-$19.99M sono più che raddoppiati su base annua. Secondo il Douglas Elliman Market Report, il volume dei contratti luxury (il top 10% del mercato) ha più che raddoppiato solo negli ultimi due mesi.

Il contante domina

Gli acquisti in contanti hanno raggiunto il record del 69,1% di tutte le vendite.

• 78.3% delle vendite oltre $3M erano in contanti
  
  
• 60.4% delle vendite sotto $1M erano in contanti (ben sopra la media storica del 43,3%)
  
  
• Le vendite finanziate sono salite solo del 5.7% su base annua, mentre le operazioni in contanti sono balzate del 23%, a riflettere criteri di credito più stretti e un pool di acquirenti all-cash più competitivo. 

Inventario e mesi di offerta

L’inventario in vendita è salito 3.1% a 8.296 unità, ma è stato superato dall’aumento delle vendite, riducendo i mesi di offerta a 8.2, in calo da 9.2 un anno fa e appena sotto la media del decennio di 8,3 mesi.

Nuovo sviluppo

• Chiusure: 408, in aumento del 19,3% su base annua
  
  
• Prezzo mediano di vendita: $2.31M, in aumento del 13.1%
  
  
• Superficie media dell’unità: 1.563 SF, in aumento del 13.3%
  
  
• Sconto: migliorato a 3.6% da 6.3%
  
  
• Quota di mercato: 13.4% di tutte le chiusure

La forza del nuovo sviluppo è venuta dagli end-user più che dagli investitori: gli acquirenti esteri erano solo 6.5% di tutte le vendite, ben sotto la media decennale dell’11,7%.

Mercato luxury (top 10%)

• Soglia di ingresso: $4.5M
  
  
• Prezzo mediano: $6.525M, in aumento del 8.8%
  
  
• Prezzo medio: $8.57M
  
  
• Vendite: 310, in aumento del 18.3% su base annua
  
  
• Inventario: in calo del 21.2%
  
  
• Mesi di offerta: 12.1, in miglioramento da 18.2
  
  
• Sconto sul listino: 8.2%
  
  
• Giorni sul mercato: 133 giorni, rispetto a 94 un anno fa

La performance luxury continua a superare il mercato più ampio, sostenuta da acquirenti cash-heavy e da un’offerta ultra-high-end che si restringe.

Mercato del rivenduto

• Chiusure: 2,634, in aumento del 16.2% su base annua
  
  
• Prezzo mediano del rivenduto: stabile a $1.05M
  
  
• Sconto sul listino: 6.0%, dimezzato rispetto all’anno scorso
  
  
• Inventario: 7.119 unità (+4.7%)
  
  
• Mesi di offerta: 8.1, in calo da 9.0
  
  

Manhattan resta resiliente

Il mercato immobiliare di Manhattan resta resiliente, sostenuto da domanda forte, nuovo sviluppo limitato e un’alta quota di operazioni in contanti. Nei periodi di volatilità globale, gli investitori hanno storicamente spostato capitale dalle azioni verso asset tangibili come immobiliare di prim’ordine, in cerca di stabilità e valore di lungo periodo. Anche se restano venti contrari da dazi e tassi ipotecari alti, Manhattan entra in questa fase da una posizione di forza. 

Indicatori di mercato chiave:

• Crescita demografica: Popolazione netta e migrazione internazionale verso New York City sono in aumento.

• Vincoli di inventario: L’offerta di immobili disponibili resta insufficiente rispetto alla domanda.

• Apprezzamento dei prezzi: I prezzi immobiliari continuano a salire in tutti i segmenti.

• Ritorno in ufficio: l’Office Index Placer.ai di aprile 2025 ha indicato che il foot traffic negli uffici di New York era solo il 5,5% sotto i livelli di aprile 2019, il calo più contenuto tra le grandi città USA.

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