Pasar ultra-mewah Miami-Dade terbelah menjadi dua pada kuartal ketiga. Penutupan transaksi kondominium senilai US$10 juta atau lebih turun dari 17 menjadi 15. Penutupan transaksi rumah pada harga yang sama naik dari 29 menjadi 38. Menggabungkan keduanya akan menyembunyikan hasil yang lebih berguna: permintaan terhadap rumah unggulan menguat, sementara pasar kondominium ultra-mewah yang sudah rampung tetap kecil dan terkonsentrasi.
Angka kondominium tetap memberi sinyal harga yang kuat. Harga jual median naik menjadi US$17 juta dan median harga per kaki persegi mencapai US$3.950. Namun, dengan hanya 15 penutupan transaksi, beberapa properti luar biasa dapat menggeser kedua ukuran itu cukup jauh. Ini adalah pasar yang perlu dibaca per gedung, bukan melalui rata-rata tingkat county.
Sinyal pasar ultra-mewah kuartal III
| Ukuran | Kuartal III 2025 | Kuartal III 2026 | Pembacaan pasar |
|---|---|---|---|
| Penutupan transaksi kondominium US$10 juta+ | 17 | 15 | Dua penutupan transaksi lebih sedikit dibanding tahun sebelumnya. |
| Volume penjualan kondominium | US$277,5 juta | US$265,3 juta | Turun 4,4%. |
| Harga jual median kondominium | US$14,765 juta | US$17 juta | Lebih tinggi, tetapi didasarkan pada bauran penjualan yang kecil dan berubah-ubah. |
| Median harga per kaki persegi kondominium | $3.288 | $3.950 | Lebih tinggi karena bauran bergeser ke produk yang lebih kuat. |
| Median hari di pasar kondominium | 135 | 93 | Cakupan data tidak lengkap untuk empat penjualan Kuartal III 2026. |
| Penutupan transaksi rumah US$10 juta+ | 29 | 38 | Naik 31%. |
| Volume penjualan rumah | US$544,4 juta | US$823,4 juta | Permintaan rumah unggulan menjadi bagian yang lebih kuat pada kuartal ini. |
The Surf Club menetapkan acuan kondominium kuartal ini
Residence S-1003 di The Surf Club ditutup seharga US$30,25 juta, penutupan transaksi kondominium berharga tertinggi di Miami-Dade dalam data Kuartal III yang ditinjau. Pada US$7.143 per kaki persegi, unit ini juga mencatat harga per kaki persegi kondominium tertinggi yang dilaporkan kuartal ini dalam data tersebut.
Hasil ini tidak boleh diterapkan secara sembarangan pada gedung lain. Pembeli ultra-mewah membandingkan hunian, pemandangan, privasi, model layanan, arsitektur, dan riwayat penjualan kembali. Alamat memang penting, tetapi aset yang spesifik lebih penting.
Konsentrasi itu penting
Ke-15 penutupan transaksi kondominium tersebar di 11 gedung, dan lima di antaranya berada di The Surf Club. Konsentrasi itu bagian dari ceritanya. Miami memiliki kondominium mahal, tetapi produk rampung yang bersaing pada tingkat internasional tertinggi masih terbatas pada daftar pendek.
Miami sudah lama memiliki rumah ultra-mewah. Miami belum memiliki pasar kondominium ultra-mewah yang mapan. Ada segelintir gedung kondominium istimewa, termasuk Apogee, The Surf Club, dan Seaway at The Surf Club, tetapi beberapa gedung tidak membentuk sebuah pasar.
Kategori itu kini sedang dibangun. Generasi berikutnya mencakup Shore Club Private Collection, Aman Miami Beach, Rosewood Residences at The Raleigh, Six Fisher Island, Rivage Bal Harbour, Four Seasons Private Residences Coconut Grove, St. Regis Residences di Brickell dan Sunny Isles, serta The Residences at Mandarin Oriental, Miami di Brickell Key.
Beberapa properti ini baru akan diserahkan pada 2027 hingga 2030. Karena itu, data penutupan Kuartal III menggambarkan pasar rampung yang kecil dan ada saat ini, bukan pasar yang lebih luas yang sudah diperhitungkan para pembeli. Reservasi dan kontrak yang telah ditandatangani tidak boleh diperlakukan sebagai penutupan transaksi yang telah selesai.
Mewah dan ultra-mewah bukan saringan yang sama
Untuk laporan pasar Miami Kuartal III pendamping, mewah berarti 10% penutupan transaksi kondominium, co-op, dan townhouse tersaring dengan harga tertinggi di setiap wilayah. Ambang masuk Kuartal III 2026 adalah US$2,8 juta di Miami Beaches dan US$1,55 juta di Miami Coastal Mainland.
Ultra-mewah pada halaman ini memakai harga jual aktual tetap US$10 juta atau lebih di seluruh Miami-Dade. Ambang tetap memungkinkan perbandingan tahun ke tahun, tetapi harga saja tidak menjadikan setiap hunian setara. Untuk tinjauan per gedung, lihat panduan kondominium ultra-mewah Miami.
Carnegie Mellon dapat memperluas basis pembeli di masa depan
Rencana kampus Carnegie Mellon di Miami adalah pertimbangan permintaan jangka panjang, bukan penjelasan atas penjualan Kuartal III. Universitas ini mengumumkan kampus Wynwood pada 30 September, hari terakhir kuartal. Hibah US$3 miliar dari Ken Griffin mengalokasikan US$2 miliar untuk Miami dan US$1 miliar untuk Pittsburgh. Konstruksi direncanakan pada 2027, dengan mahasiswa pertama diharapkan pada 2028, dengan syarat persetujuan.
Kaitan dengan segmen ultra-mewah bukanlah jumlah mahasiswa, melainkan para pendiri, peneliti senior, eksekutif, dan investor yang mungkin membangun atau mendanai perusahaan di sekitar kampus. Sektor keuangan datang lebih dulu dalam siklus migrasi Miami baru-baru ini. Basis teknologi dan riset yang lebih dalam dapat menciptakan sumber permintaan berikutnya dari individu berkekayaan bersih tinggi seiring waktu. Baca pengumuman Carnegie Mellon.
Arti kuartal ini bagi pembeli dan penjual
Bagi pembeli: bandingkan hunian, gedung, dan platform layanan yang spesifik. Penjualan US$10 juta di tempat lain di county ini belum tentu menjadi pembanding yang berguna.
Bagi penjual: pembelinya ada, tetapi selektif. Harga perlu didukung oleh bukti dari gedung yang sama, pemandangan, kondisi, privasi, ketinggian lantai, dan kualitas pengelolaan.
Bagi pembeli yang menilai pengembangan baru: pisahkan pasar yang sudah rampung dari proyek yang masih dalam rencana. Struktur deposit, risiko serah terima, rekam jejak pengembang, dan set pesaing akhirnya perlu masuk dalam analisis.
Pertanyaan yang sering diajukan
Berapa banyak kondominium di Miami-Dade yang terjual seharga US$10 juta atau lebih pada Kuartal III 2026?
Lima belas penutupan transaksi kondominium di Miami-Dade memenuhi ambang US$10 juta pada Kuartal III 2026, dibandingkan 17 pada Kuartal III 2025.
Berapa harga penutupan transaksi kondominium Miami tertinggi pada Kuartal III 2026?
Residence S-1003 di The Surf Club ditutup seharga US$30,25 juta. Pada US$7.143 per kaki persegi, unit ini juga memiliki harga per kaki persegi kondominium tertinggi yang dilaporkan dalam data penutupan transaksi Miami-Dade Kuartal III yang ditinjau.
Apakah pasar ultra-mewah Miami membaik pada Kuartal III 2026?
Tergantung jenis propertinya. Penutupan transaksi rumah senilai US$10 juta atau lebih naik 31%, sedangkan penutupan transaksi kondominium turun dari 17 menjadi 15. Harga jual median dan median harga per kaki persegi kondominium meningkat, tetapi sampelnya kecil dan terkonsentrasi.
Apa perbedaan antara mewah dan ultra-mewah di Miami?
Mewah di sini didefinisikan sebagai 10% penutupan transaksi tersaring dengan harga tertinggi di suatu wilayah tertentu. Ultra-mewah memakai ambang harga jual aktual tetap US$10 juta di seluruh Miami-Dade. Kedua kelompok ini saling tumpang tindih, tetapi menjawab pertanyaan yang berbeda.
Apakah Miami memiliki pasar kondominium ultra-mewah yang mapan?
Belum. Miami sudah lama memiliki rumah ultra-mewah dan segelintir gedung kondominium istimewa, termasuk Apogee, The Surf Club, dan Seaway at The Surf Club. Kategori kondominium yang lebih dalam baru sekarang dibangun melalui proyek-proyek termasuk Shore Club Private Collection, Aman Miami Beach, Rosewood Residences at The Raleigh, Six Fisher Island, Rivage Bal Harbour, Four Seasons Private Residences Coconut Grove, St. Regis Residences di Brickell dan Sunny Isles, serta The Residences at Mandarin Oriental, Miami.
Apakah laporan ini mencakup kontrak pra-konstruksi?
Tidak. Laporan ini mencakup penutupan transaksi yang telah selesai dari 1 Juli hingga 30 September 2026. Penjualan langsung dari pengembang mungkin tidak muncul dalam data sumber, dan reservasi atau kontrak yang ditandatangani tidak dihitung sebagai penutupan transaksi.
Perlu perbandingan per gedung? Minta pengarahan pasar ultra-mewah Miami secara privat.
Sumber dan metode: MIAMI REALTORS Matrix, diambil pada 15 Oktober 2026. Penyaringan mencakup penutupan transaksi kondominium dan rumah tunggal di Miami-Dade dari 1 Juli hingga 30 September, dengan harga jual aktual US$10 juta atau lebih. Harga per kaki persegi kondominium memakai luas hunian yang dilaporkan. Kolom hari di pasar dan diskon terhadap harga tawar akhir tidak lengkap untuk sebagian transaksi; nilai yang kosong dikecualikan. Penjualan langsung pengembang dan penjualan lain di luar Matrix mungkin tidak tercantum. Oleh Anthony Guerriero, Broker, Manhattan Miami Real Estate LLC.