5 Langkah Membeli Rumah Foreclosed di NYC

Langkah 1: Pahami Tiga Jenis Foreclosure NYC

Tidak semua "rumah foreclosed" diperdagangkan dengan cara yang sama. Sebelum menawar apa pun, identifikasi tahap yang Anda hadapi, dan tinjau dasarnya di panduan membeli apartemen di NYC.

Pre-Foreclosure (Lis Pendens Diajukan)

Pemilik telah menunggak pembayaran dan pemberi pinjaman mengajukan Notice of Pendency (lis pendens) ke New York County Clerk. Pemilik masih memegang title dan dapat menjual langsung. Ini peluang short sale, biasanya membutuhkan persetujuan lender dengan diskon terhadap saldo pinjaman. Cocok untuk pembeli yang bersedia bernegosiasi dengan pemilik rumah dan menunggu 90-180 hari untuk persetujuan short sale.

Lelang Yudisial (Sheriff's Sale)

Jika pemilik tidak menyembuhkan wanprestasi atau menjual, properti masuk lelang yang diperintahkan pengadilan di gedung pengadilan county. Lelang NYC berjalan mingguan. Di Manhattan diadakan di 60 Centre Street. Properti terjual ke penawar terkualifikasi tertinggi. Lender biasanya membuka penawaran pada saldo pinjaman, sehingga harga lelang sering melebihi nilai pasar ketika pinjaman masih berjalan dengan tunggakan. Cocok untuk pembeli tunai yang nyaman dengan akses inspeksi terbatas.

REO (Milik Bank, Pasca-Lelang)

Ketika tidak ada penawar terkualifikasi yang memenuhi reserve lender, properti kembali ke bank sebagai REO (Real Estate Owned). Bank mencantumkannya melalui broker di pasar terbuka, biasanya dengan diskon. Akuisisi REO paling dekat dengan pembelian tradisional: title lebih bersih (bank telah membersihkan sebagian besar lien), inspeksi diizinkan, dan pembiayaan hipotek standar berfungsi. Cocok untuk pembeli yang mencari harga foreclosure tanpa risiko lelang.

Langkah 2: Amankan Pembiayaan Sebelum Menawar

Deal foreclosure lebih sering gagal karena pembiayaan daripada harga. Tiga aturan:

• Penawaran di lelang membutuhkan dana tersertifikasi. Deposit 10% (cek kasir atau wire) jatuh tempo di gedung pengadilan, sisanya dalam 30 hari. Kontinjensi hipotek tidak diterima.
• Cadangan renovasi penting. Rumah foreclosed sering membutuhkan 5-15% harga beli untuk pemeliharaan tertunda. Membiayai properti pada 80% LTV tanpa cadangan adalah alasan paling umum pembeli baru menjadi upside-down.
• Foreclosure co-op NYC membutuhkan persetujuan board. Bahkan penawar pemenang harus lolos tinjauan keuangan board co-op gedung. Persetujuan yang gagal mengharuskan lender memasarkan ulang unit.

Untuk pembelian REO, pinjaman FHA 203(k) dan Fannie Mae HomeStyle menggulung biaya renovasi ke dalam hipotek dan umum dipakai pembeli foreclosure pertama kali.

Langkah 3: Inspeksi Properti dan Verifikasi Title

Sumber terbesar kerugian pasca-closing pada foreclosure NYC adalah risiko title. Sebelum berkomitmen:

• Pesan pencarian title lengkap dari perusahaan asuransi title NY. Cari junior mortgage, mechanics' lien, lien utilitas ConEd / National Grid, lien air dan limbah NYC, pelanggaran HPD, dan assessment HOA yang menunggak.
• Periksa certificate of occupancy di situs NYC Department of Buildings. Properti foreclosed sering memiliki SRO ilegal, unit basement ilegal, atau pelanggaran pekerjaan tanpa izin yang bertahan setelah penjualan.
• For condo dan co-op, periksa keuangan gedung. Gedung dalam kesulitan keuangan mungkin memiliki special assessment tertunda yang bertahan setelah penjualan foreclosure dan menjadi tanggung jawab pemilik baru.
• For townhouse 1-4 keluarga di Manhattan dan Brooklyn, pesan inspeksi struktural dan tinjauan lingkungan Phase 1 untuk properti lama (timbal, asbes, tangki minyak).

Langkah 4: Tawar di Lelang atau Negosiasikan REO

Strategi penawaran bergantung pada jenis foreclosure yang Anda kejar.

Di lelang gedung pengadilan: Datang lebih awal. Daftar ke auctioneer. Bawa deposit 10% dalam cek kasir (bagi ke beberapa cek jika Anda berencana menawar beberapa properti). Perwakilan lender akan membuka penawaran pada saldo pinjaman. Penawar yang melebihi reserve lender memenangkan properti as-is, tanpa kontinjensi inspeksi.

Untuk pembelian REO: Bank biasanya menolak penawaran di bawah 90% harga listing dalam 30 hari pertama. Setelah 60 hari di pasar, diskon REO terbuka ke 75-80% harga listing. Ajukan penawaran dengan bukti dana, tanpa kontinjensi inspeksi, dan closing 30 hari.

Langkah 5: Closing dan Tangani Hak Penebusan

Closing foreclosure NYC berbeda dari pembelian standar dalam tiga hal, meskipun Anda tetap harus menganggarkan biaya closing NYC yang berlaku untuk setiap deal:

• NYC tidak memiliki hak penebusan statutory setelah penjualan foreclosure yudisial: setelah lelang ditutup, pemilik sebelumnya tidak dapat merebut kembali properti dengan melunasi utang.
• Penggusuran penghuni yang bertahan adalah tanggung jawab pembeli. Undang-undang perlindungan penyewa NYC berlaku untuk unit sewa yang diforeclose. Sewa yang ada harus dihormati hingga kedaluwarsa.
• Cash for keys adalah negosiasi umum dengan mantan pemilik yang masih menempati. Anggarkan $5.000-$15.000 untuk memindahkan mantan penghuni tanpa litigasi.

Foreclosure vs. Pembelian NYC Standar: Berdampingan

Pertanyaan yang Sering Diajukan, Membeli Foreclosure NYC

Membeli foreclosure di NYC adalah salah satu cara terbaik membeli rumah karena dapat dijual dengan harga menarik. Membeli rumah foreclosed bisa membawa beberapa titik rumit tambahan. Misalnya, Anda harus membeli dalam kondisi "as-is", yang berarti Anda mungkin mendapat rumah dengan masalah besar yang harus diperbaiki sebelum layak huni. Secara umum, banyak prosesnya cukup mirip membeli rumah biasa. Ini langkah yang sebaiknya Anda ambil untuk membeli foreclosure.

1. Dapatkan Real Estate Agent Anda

Ketika Anda ingin membeli rumah, salah satu langkah pertama yang akan Anda ambil adalah mempekerjakan real estate agent untuk menghindari frustrasi dan kebingungan membeli rumah sendiri. Real estate agent yang tepat dapat membantu mengidentifikasi properti foreclosure yang sesuai kriteria Anda, dan Anda akan mengetahuinya lebih cepat, yang membantu Anda bersaing dengan kompetisi investor.

2. Dapatkan Surat Pra-Persetujuan Pinjaman

Sama seperti membeli rumah biasa, Anda harus mendapat pra-persetujuan pinjaman untuk menunjukkan bahwa Anda siap membiayai pembelian ini. Pra-persetujuan juga menunjukkan berapa banyak yang dapat Anda pinjam. Karena foreclosure Anda kemungkinan membutuhkan perbaikan, pertimbangkan FHA 203(K). Jenis pinjaman ini cocok saat Anda butuh banyak perbaikan karena Anda sering dapat mengalokasikan hingga $35.000 untuk renovasi.

3. Analisis Opsi Anda

Anda ingin rumah terbaik yang tersedia untuk anggaran dan apa yang ada di area. Untuk itu, bekerja dengan agen Anda menjalankan comparative market analysis, yang meninjau faktor seperti luas, lokasi, volume penjualan rumah saat ini, dan riwayat pajak. Langkah ini juga membantu menentukan berapa penawaran, sehingga Anda lebih siap membuat penawaran yang dapat bersaing dengan penawaran tunai.

4. Buat Penawaran Kompetitif

Ketika foreclosure lain terjual cepat, Anda harus menawar lebih tinggi karena bank yang memiliki properti foreclosed tahu mereka akan mendapat harga ask dengan cepat. Bank tidak ingin menahan properti foreclosed lama karena mengikat uang mereka, jadi masuk dengan penawaran sedikit lebih tinggi dapat mendorong mereka menerima tawaran cepat Anda meskipun Anda tidak membayar tunai karena memungkinkan mereka bergerak maju. Plus, menawar rendah adalah ide buruk karena sebagian besar foreclosure sudah sangat didiskon dibanding nilai pasar wajar.

5. Anda Akan Membeli dalam Kondisi As-Is

Biaya renovasi di New York bisa puluhan ribu dolar. Anda tidak pernah tahu seberapa buruk kondisi rumah itu, jadi kadang foreclosure paling baik ditinggalkan untuk pembeli berpengalaman.

Ketika Anda mencari rumah dijual di NYC, Anda dapat menemukan opsi bagus saat berbicara dengan real estate agent yang tepat. Foreclosure di NYC bisa rumit untuk dibeli, dan memiliki seseorang berpengalaman di sisi Anda dapat menjadi perbedaan antara mendapat rumah yang Anda cintai dan berakhir dalam situasi yang lebih merugikan daripada membantu.