הקצה הגבוה של מנהטן צבר נתח ברבעון השלישי, אבל שוק הגביעים נשאר סלקטיבי. בהשוואה לרבעון השלישי של 2025, Corcoran דיווחה על עלייה של 25% בסגירות מעל 3 מיליון דולר ועלייה של 40% במגזר של 3 מיליון דולר ל-5 מיליון דולר. מכירות מעל 3 מיליון דולר היוו 19% מהשוק, שיא של כל הזמנים.
עבור הקונה או המוכר של 10 מיליון דולר פלוס, המסר הגדול יותר הוא שהמחסור עדיין תומך בנכס הנכון. זה לא תומך בכל מחיר מבוקש. הסגירה העליונה המדווחת של הרבעון השלישי הייתה מכירה של 46,958,750 דולר בסנטרל פארק טאואר, בעוד שסגירת שיתופיות למכירה חוזרת מעל 10 מיליון דולר ירדו ביותר ממחצית לעומת שנה שעברה. שוק הגביעים פעיל, אבל הביצועים תלויים בנכס.
מסך UrbanDigs שלנו הופך את הסלקטיביות הזו לגלויה. תוך שימוש בנתונים שמקורם ב-RLS ובאותה הגדרה קפדנית כמו הדו"ח הקודם, מכירות וחוזים במנהטן מעל 10 מיליון דולר ומעל 4,000 דולר לרגל רבועה, UrbanDigs החזירה 13 סגירות ברבעון השלישי ו-16 חוזים חתומים. המסך הזהה לרבעון השלישי של 2025 החזיר 17 סגירות ו-13 חוזים חתומים. משנה לשנה, סגירת הזכאות ירדה ב-24%, בעוד שחוזים חתומים עלו ב-23%.
הגדלת החוזה היא שלוש עסקאות נוספות, לא עדות לכך שכל שוק היוקרה הואץ. שוק החוזים הרחב יותר במנהטן הואט: Corcoran מדווחת על ירידה של 6% מהרבעון השלישי של 2025, בעוד Compass מדווחת על ירידה של 12% במערך הנתונים הראשוני שלה עד ה-20 בספטמבר. Compass מדווחת גם על 14 חוזים מעל 20 מיליון דולר, לעומת שמונה שנה קודם לכן. קטגוריית המחיר בלבד שונה ממסך המחיר-ו-PPSF המחמירים של UrbanDigs ואין להוסיף אליה.
סקירה נפרדת של אוסף העסקאות של StreetEasy עצמה הניבה 12 התאמות ברורות ברבעון השלישי של 2026 באותו מבחן. ההבדל הוא מכירה אחת ב-150 West 12th Street: UrbanDigs משתמשת ב-4,206 רגל מרובע, בעוד שהכניסה הרשומה לסגירה של StreetEasy משתמשת ב-4,938 רגל רבוע. בגודל StreetEasy הגדול יותר, העסקה של 18.85 מיליון דולר יורדת מתחת ל-4,000 דולר לרגל רבועה.
אות שוק מתקדם של רבעון שלישי
| למדוד | Q3 2026 | שוק לקרוא |
|---|---|---|
| קפדנית של $10M+ / $4,000+ PPSF סגרה מכירות | 13 UrbanDigs RLS / 12 באוסף של StreetEasy | ירידה של 24% מ-17 ברבעון השלישי של 2025. עסקה אחת משנת 2026 שונה מכיוון שהפלטפורמות מדווחות על מידות ריבועיות שונות. |
| חוזים קפדניים של $10M+ / $4,000+ PPSF חתמו | 16 | עלייה של 23% מ-13 ברבעון השלישי של 2025. |
| סגירה מעל 3 מיליון דולר | +25% משנה לשנה | הקצה הגבוה עלה על השוק הרחב. |
| סגירות של 3 עד 5 מיליון דולר | +40% משנה לשנה | זו הייתה רצועת המחיר החזקה ביותר. |
| חלק מהסגירות מעל 3 מיליון דולר | 19% | צמוד לנתח הגבוה ביותר שרשם. |
| רישומים פעילים מעל 5 מיליון דולר | 837 | עלייה של 6% משנה לשנה, בניגוד לירידה הרחבה יותר בהיצע. |
| ימים ממוצעים בשוק מעל 5 מיליון דולר | 113 ימים | ירידה מ-125 ימים ברבעון השלישי של 2025. |
| הסגירה הגבוהה ביותר בדיווח | $46,958,750 | Central Park Tower, 217 West 57th Street, קומה 113. |
עדכון תחילת אוקטובר: חוזי מותרות רחבים יותר התקבלו
אולשן דיווח על 30 חוזים שנחתמו לבתים במנהטן וביקשו 4 מיליון דולר או יותר במהלך ה-28 בספטמבר עד ה-4 באוקטובר, הספירה השבועית הגבוהה ביותר מאז תחילת יוני. בשבוע הקודם היו 17. אלו נתונים שבועיים, לא השוואה משנה לשנה.
זה מכסה שוק רחב יותר מההגדרה האולטרה-יוקרה שלנו של נכסים מעל 10 מיליון דולר ומעל 4,000 דולר לרגל רבועה. השבוע גם חוצה את גבול הרבעון השלישי/רבעון הרביעי, כך שהחוזים הללו אינם מתווספים לסיכומי הרבעון השלישי שלנו. שבוע אחד לא מבסס מגמה.
מקור: העסקה האמיתית, מדווחת על נתוני החוזה השבועיים של אולשן, 5 באוקטובר 2026.
היכן נחתו טרייד הגביע לרבעון השלישי
הסגירה המתאימה ביותר הייתה הקומה ה-113 של סנטרל פארק טאואר במחיר של 46,958,750 דולר, או 6,638 דולר לרגל רבוע. סגירות מובילות אחרות כללו את הפנטהאוז ברחוב קרוסבי 42 ב-28.25 מיליון דולר ופנטהאוז ב-555 West 22nd Street ב-27.5 מיליון דולר. אותן שלוש עסקאות מופיעות גם באוסף הנפרד של StreetEasy.
בצד החתום, המחיר המבוקש הגדול ביותר במסך היה 54.9 מיליון דולר עבור אותו בית מגורים במגדל סנטרל פארק לפני שנסגר בהמשך הרבעון. חוזים גדולים אחרים כללו 40.5 מיליון דולר בשדרת מדיסון 1122, 34 מיליון דולר ברחוב וסטרי 70 ו-27 מיליון דולר עבור פנטהאוז ברחוב ווסטר 73.
המחסור הוא אמיתי, אבל הוא ספציפי
מלאי נותני החסות לפיתוח חדש ירד ב-22% מהרבעון השלישי של 2025 ל-564 רישומים, הרמה הנמוכה ביותר מאז סוף 2012. זה חשוב בראש כי קשה להחליף בתים חדשים בפורמט גדול עם נוף מוגן ומודל שירות מוכח.
מלאי מעל 5 מיליון דולר עלה ב-6% בהשוואה לרבעון השלישי של 2025. לקונים יש יותר מבחר מאשר לפני שנה בשכבת היוקרה הרחבה גם בעוד שמוצר שאין לו תחליף באמת נותר נדיר. אין לתמחר דירה גדולה ללא הנוף, הרצפה, המצב, הפרטיות או ייחוס הבניין הנכונים כאילו המחסור לבדו יישא אותה.
השוק מתפצל לפי איכות הנכסים
מספרי הרבעון מראים מדוע כותרת יוקרתית אחת יכולה להטעות. השוק של 3 עד 5 מיליון דולר זז במהירות, עם ממוצע של 78 ימים עד להתכווצות. נכסים מעל 5 מיליון דולר היו בממוצע 113 ימים. דירות למכירה חוזרת רשמו מחירי שיא, בעוד שלמספר הקטן של עסקאות שיתופיות במכירה חוזרת מעל 10 מיליון דולר הייתה השפעה מוגזמת על ממוצעי השיתוף.
לרוכשי גביעים: לחכות לנכס הנכון, לא לתיקון כללי במנהטן. ניהול משא ומתן קשה ביותר במקום בו ניתן להחליף את הנכס או שהתמחור של המוכר מנותק מראיות בנייה עדכניות.
למוכרי גביעים: מאגר הקונים קיים, אך אינו חסר הבחנה. עסקאות אחרונות בבניין זהה, הגנת נוף, מצב, גובה קומה, שירות, פרטיות ועלויות נשיאה - כל אלה חשובים.
למשרדי משפחה ולרוכשי בית שני: לכלול את מס ה-Pied-à-terre במודל הבעלות. המס משנה את עלות הנשיאה. זה לא משנה אם דירה מסוימת נדירה או אם המחיר שלה נתמך.
מקורות: קבוצת Corcoran, דוח שוק הנדל"ן במנהטן, 3Q 2026, פורסם ב-2 באוקטובר 2026; חיפושים של UrbanDigs של נתונים שמקורם ב-RLS נערכו ב-2 באוקטובר 2026 עבור מנהטן סגרו מכירות וחתמו על חוזים מתאריכים 1 ביולי עד 30 בספטמבר גם ב-2026 וגם ב-2025, עם מחיר של מעל 10 מיליון דולר ומחיר לרגל רבועה מעל 4,000 דולר; דוח שוק הדיור של StreetEasy באוגוסט 2026 בניו יורק ורישומי הנכסים הפרטיים שלו שנאספו בנפרד. סקירת StreetEasy הפיקה 12 התאמות ברורות ברבעון השלישי של 2026 באותו מבחן; השיא של 150 West 12th Street יורד מתחת ל-4,000 $ לרגל רבועה באמצעות מדה רבוע גדול יותר של StreetEasy. ההשוואה של StreetEasy היא בדיקה צולבת, לא תחליף למסך UrbanDigs שמקורו ב-RLS. StreetEasy עדיין לא פרסמה את נתוני השוק של ספטמבר, ולכן היא אינה מטופלת כדו"ח שלם של הרבעון השלישי. החיפוש הסגור של UrbanDigs Q3 2026 הציג 14 רשומות אך כלל סגירה אחת ב-30 ביוני מחוץ לטווח הנקוב; הרשומה הזו אינה נכללת. מסכי הרבעון השלישי של 2025 החזירו 17 סגירות ו-13 חוזים חתומים. תוצאות החיפוש עשויות להשתנות ככל שהרשומות ייקבעו. מקורות נוספים שנבדקו ב-5 באוקטובר: Jonathan Miller, Housing Notes Q3 ניתוח מנהטן, 2 באוקטובר; דוח Compass Manhattan Q3 משוחזר על ידי צוות סטייסי פרויליך, 2 באוקטובר. נתוני הרבעון הראשוני של Compass נמשכים עד ה-20 בספטמבר ומתוקנים מאוחר יותר. קטגוריות היוקרה שלה במחיר בלבד אינן מסך UrbanDigs המחמיר. מילר שותף כעת עם העסקה האמיתית, ולא אלימן, לדיווחים שלו בניו יורק.