מנהטן נכנסה לשוק הסתיו עם יותר סגירות, מחירים גבוהים יותר ופחות מלאי זמין מאשר לפני שנה. Corcoran רשמה 3,625 מכירות ברבעון השלישי, הסכום החזק ביותר ברבעון השלישי מאז 2022. מחיר המכירה החציוני הגיע ל-1.25 מיליון דולר, שיא ברבעון השלישי.
השוק פעיל, אבל הוא לא נע לכיוון אחד. הסגירות משקפות עסקאות שנחתמו מוקדם יותר השנה, בעוד שהחוזים החתומים ירדו ב-6% לעומת שנה שעברה. הקונים עדיין פועלים כאשר הנכס והמחיר הגיוניים. הם גם עובדים עם פחות אפשרויות: המלאי הפעיל ירד ל-6,354 רישומים, ההיצע הנמוך ביותר ברבעון השלישי מאז 2017.
הדוח הזמין האחרון של StreetEasy תומך באותו סיפור אספקה ומהירות, למרות שהוא מכסה את אוגוסט ולא את הרבעון המלא. המלאי במנהטן ירד ב-11.2% לעומת שנה קודם לכן, ובתים שנכנסו לחוזה בילו חציון של 93 ימים בשוק, שישה ימים מהר יותר. מספר החוזים שלה במנהטן היה כמעט שטוח, ירידה של 0.9%, מה שמחזק את הצורך להפריד בין סגירות חזקות מהצינור קדימה.
מנהטן Q3 2026 במבט חטוף
| למדוד | Q3 2026 | משנה לשנה |
|---|---|---|
| מכירות סגורות | 3,625 | +9% |
| נפח מכירות | 7.28 מיליארד דולר | +10% |
| מחיר מכירה חציוני | 1.25 מיליון דולר | +4% |
| מחיר ממוצע לרגל רבועה | $1,751 | +2% |
| רישומים פעילים | 6,354 | -3% |
| חוזים נחתמים | 2,532 | -6% |
| ימים ממוצעים בשוק | 90 ימים | 13% מהר יותר |
הדירות נשאו יותר מהגידול במחיר
הניתוח של ג'ונתן מילר של Housing Notes ב-2 באוקטובר מעמיד גם את החציון של מנהטן על 1.25 מיליון דולר, עלייה של 5.9% מהרבעון השלישי של 2025 במערך הנתונים שלו. הוא מדווח על הגידול השנתי החזק ביותר במכירות בטווח של 2 עד 5 מיליון דולר ועל גודל מכירת הדירות הממוצע הגדול ביותר מזה שש שנים. תמהיל העסקאות הגדול יותר חשוב: חציון רובע גבוה יותר לא אומר שכל דירה הרוויחה את אותו הסכום.
מכירות הדירות במכירה חוזרת עלו ב-15% ל-1,266. המחיר החציוני שלהם עלה ב-10% לשיא של 1.65 מיליון דולר, והמחיר הממוצע לרגל רבועה הגיע ל-1,807 דולר. קו-אופציות למכירה חוזרת היו שטוחים יותר: החציון עמד על 875,000 דולר, בעוד שהמחיר הממוצע והמחיר הממוצע לרגל רבועה ירדו.
היצע לפיתוח חדש הוא הנושא העמוק יותר. מלאי החסות ירד ב-22% ל-564 רישומים, הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון הרביעי של 2012. פרויקטים חדשים שהושקו במהלך הרבעון הוסיפו 286 מגורים, אך זה לא הספיק כדי לשנות את הירידה הארוכה יותר במוצר הספונסר הזמין.
הקצה הגבוה עושה יותר מהחלק שלו
סגירות מעל 3 מיליון דולר עלו ב-25% משנה לשנה. הלהקה של 3 עד 5 מיליון דולר הייתה החזקה ביותר, עם עלייה של 40% במכירות. בתים מעל 3 מיליון דולר ייצגו 19% מכלל הסגירות, עם הנתח הגבוה ביותר שרשם. הסגירה הגדולה ביותר שדווחה ברבעון הייתה הקומה ה-113 במגדל סנטרל פארק ב-46,958,750 דולר.
החוזק הזה לא אומר שלכל נכס יקר יש מינוף שווה. מיקום, מצב, נופים, איכות הבנייה ומשמעת המחיר עדיין מחליטים אילו רישומים עוברים. דירות במחיר של בין 3 ל-5 מיליון דולר נחתמו הכי מהר, בממוצע 78 ימים. בתים מעל 5 מיליון דולר היו בממוצע 113 ימים.
מה המשמעות של מספרי הרבעון השלישי
חוזים שנחתמו ראויים ליותר תשומת לב מאשר כותרות הסיום. קומפאס מדווחת על 2,075 חוזים, ירידה של 12% לעומת הרבעון השלישי של 2025, כאשר חוזי הדירות יורדים ב-9% וחוזי השיתוף ב-13.2%. נתוני הרבעון השלישי שלו נמשכים עד ה-20 בספטמבר ומתוקנים מאוחר יותר, כך שאין לשלב אותם עם הספירות של קורקורן. שני המקורות בכל זאת מראים פחות חוזים מאשר לפני שנה.
מה קורה מתחת למיליון דולר?
Corcoran מדווחת כי דירות מתחת למיליון דולר היוו 42% מהמכירות, הנתח השני בגודלו ללא העומס לפני מס ברבעון השני של 2019. אבל סגירת שיתופיות למכירה חוזרת מתחת למיליון דולר עדיין עלתה ב-4% מהרבעון השלישי של 2025. נתח קטן יותר של השוק אינו זהה למספר מכירות פחות.
למכירת דירות ברמת הכניסה לוקח זמן, אך הנתונים הקיימים אינם קובעים שהן איטיות יותר מהשנה שעברה. Corcoran מדווח על 106 ימים להתכווצות מתחת ל-500,000 דולר, לעומת 110 ברבעון השלישי של 2025, ו-89 ימים מ-500,000 ל-1 מיליון דולר, לעומת 99. הטווח של 3-5 מיליון דולר עמד על 78 ימים בממוצע. קומפאס מדווח כי 28% מהנכסים במנהטן שנכנסו לחוזה ארכו יותר מ-180 ימים, אך אינו מספק השוואה ברמת הכניסה משנה לשנה עבור מדד זה. זמן החוזה מתאר את הבתים שמצאו קונים, ולא כמה זמן נותרו הרישומים הנותרים שלא נמכרו.
לקונים: הדירות הממוקמות בצורה הטובה ביותר אינן מחכות לאות שוק רחב. היצע דליל וזמני שיווק מהירים יותר מחייבים הכנה לפני הופעת הנכס הנכון. זה לא מסיר מקום לנהל משא ומתן על מלאי פגום או מיושן.
למוכרים: השוק מתגמל איכות, אבל הירידה של 6% בחוזים חתומים היא סיבה להישאר ממושמע. רבע סגירה חזק יכול להסתיר צינור קדימה איטי יותר. התמחור מול התחרות הנוכחית חשוב יותר מאשר התמחור מול כותרת.
למשקיעים ולרוכשי בית שני: מס ה-Pied-à-terre החדש מוסיף עלות בעלות נוספת לדגם, במיוחד בקצה העליון. היא לא עצרה את הביקוש, אבל היא שייכת לחיתום לצד מימון, עלויות נשיאה, מבנה הישות ותקופת ההחזקה הצפויה.
מקורות: Corcoran, דוח שוק הנדל"ן במנהטן, 3Q 2026, 2 באוקטובר; Jonathan Miller, Housing Notes, Q3 2026 Analysis Manhattan, 2 באוקטובר; דוח Compass Manhattan Q3 2026 משוחזר על ידי צוות סטייסי פרויליך, 2 באוקטובר; StreetEasy, אוגוסט 2026 NYC Housing Market Report, 15 בספטמבר. נבדק ב-5 באוקטובר 2026. טבלת הכותרות משתמשת ב-Corcoran באופן עקבי. Compass משתמש ב-REBNY RLS ו-ACRIS, עם נתוני הרבעון הנוכחי עד 20 בספטמבר, בכפוף לעדכון. דוח אוגוסט של StreetEasy הוא בדיקת כיוון חודשית, לא השוואה מלאה ברבעון השלישי. ספירות ושינויים במחיר נשארים נפרדים לפי מקור. שותפות הדו"ח של מילר בניו יורק עברה מאלימן ל-The Real Deal ב-2026; הניתוח שלו כאן מצוטט ישירות ל-Hosing Notes.