מדריך רכישת דירה בניו יורק ובמיאמי

כדי לקבל את החלטת הרכישה הטובה ביותר, עליך להיות מיוצג בצורה הטובה ביותר, כלומר יועץ קונים משלך שפועל עבורך. בכל עסקת נדל"ן, יהיה יועץ מוכר המייצג את האינטרסים של המוכר. באופן דומה, עם יועץ קונים, יש לך מישהו שמוקדש לאינטרסים שלך. הנוהג הוא שהמוכר משלם לברוקרים של קונים משתפי פעולה, אם כי זה לא תמיד המקרה.

אחד ההיבטים החשובים ביותר של יועץ קונים הוא שאין לו אינטרס מובנה בנכס ספציפי. ליועץ המוכר, לעומת זאת, יש אינטרס מובנה במכירת הדירה או הבניין הספציפי שהוא רשם למכירה. המוכר והיועץ המוכר הפועלים מטעם המוכר מעוניינים רק בהשגת המחיר הגבוה ביותר בתנאים הטובים ביותר עבור המוכר שלהם, ההיפך מהאינטרס של הקונה.

חשבו על זה כך: אם הייתם נאשם בתיק משפטי, לא הייתם משתמשים בעורך הדין של התובע כדי לייצג אתכם. אותו מצב כאן. היו חכמים! השתמשו בברוקר משלכם. טיפים נוספים לגבי שכירת יועץ:

• אל תשתמשו במספר יועצים, מכיוון שאף אחד מהם לא יהיה מחויב באופן מלא לעזור לכם. התחייבו ליועץ מקצועי אחד, ספרו לו, והוא יעשה הכל כדי למצוא לכם את הנכס הטוב ביותר.
• יועץ טוב יוכל להכניס אתכם לראות כל דירה זמינה בשוק, כולל כאלה שעדיין לא רשומות.

קבלת מכתב אישור מוקדם לפני שאתם מתחילים את חיפוש הנכס היא חובה אם אתם רוצים משכנתא. אישור מוקדם מהבנק:

• מאפשר לכם לקבוע טוב יותר את טווח המחירים של בתים שאתם יכולים להרשות לעצמכם; ו
• מדגים למוכר ולברוקר שלו שיש לכם את היכולת הפיננסית להשלים את העסקה

לעתים קרובות, מוכרים אפילו לא ינהלו משא ומתן עם קונה שמגיש הצעה עם תנאי משכנתא וללא מכתב אישור מוקדם. אי קבלת אישור מוקדם מדגימה למוכר שאולי הקונה לא רציני, לא יודע מה נדרש כדי להשלים את העסקה, ואולי אפילו אין לו את היכולת הפיננסית לרכוש.

אישור מוקדם למשכנתא לוקח רק יום או יומיים להשגה, כך שעדיף להשלים את השלב הזה תחילה. זה ייתן לכם מושג טוב לגבי נקודות המחיר שאתם רוצים למקד בחיפוש שלכם.

קונדו (condo) לעומת קואופרטיב (co-op): הבחירה המבנית שמעצבת את כל השאר.

לפני תחילת חיפוש הנכס, על הקונה להבין את סוגי הנכסים השונים העומדים למכירה. ישנםארבעה סוגי נכסים:

• קואופרטיבים (Co-ops)
• קונדומיניומים (Condos)
• קונדופים (Condops) (קונדומיניומים עם יחידות עסקיות ומגורים נפרדות, כאשר רק יחידות המגורים מנוהלות על ידי קואופרטיב)
• בתים עירוניים (Townhouses), או Brownstones
• בתים צמודי קרקע

נדל"ן מגורים במנהטן מורכב מכ-25% קונדו, 70% קואופרטיבים ו-5% קונדופים ובתים עירוניים. מיאמי מורכבת מקונדו ובתים צמודי קרקע.

מהו קואופרטיב (co-op)?

בדרך כלל, קואופרטיבים מיועדים לקוני דירות מגורים ראשיות, כוללים כללים ותקנות רבים, ודורשים ראיון אישי עם ועד הקואופרטיב. בעת רכישת קואופרטיב, הקונה רוכש מניות בחברה שבבעלותה הבניין והקונה מקבל חכירה קניינית (proprietary lease) לשימוש בדירה.

בנוסף, קואופרטיבים מחמירים יותר בדרישות הפיננסיות שלהם ונוטים להטיל הגבלות מכבידות יותר על האפשרות להשכיר את הדירה או להשתמש בה כפיד-א-טר (pied-à-terre). רכישת קונדו היא הרבה יותר פשוטה, ומאפשרת להשכיר את הדירה כרצונך. בהתאם, בעלות על קונדו היא הבחירה המובילה לגמישות, במיוחד בקרב משקיעים, קונים זרים והורים הרוכשים עבור ילדיהם.

כעת הגיע הזמן ליצור רשימת משאלות של מה שאתה רוצה בנכס. האם אתה רוצה להיות באזור מתפתח? או כזה שהוא מבוסס מאוד? האם אתה רוצה לגור במגדל זכוכית או בקואופרטיב היסטורי מתקופת טרום המלחמה? תשובות לשאלות אלה יעזרו לסוכן הקונים שלך להבין אילו נכסים עשויים להתאים לטעמך, ואילו כדאי לדלג עליהם.

חשוב גם שתבין מה הוא רק משאלה ומה הוא בלתי ניתן למשא ומתן. ייתכן שתקווה למצוא קונדו עם אמבט ג'קוזי או מרפסת, אך תסתפק במשהו בלעדיהם. מצד שני, ייתכן שאתה זקוק בהחלט לשלושה חדרי שינה. בהירות לגבי הציפיות שלך תעזור לך ולסוכן שלך להרחיב את החיפוש ולזהות נכסים שאחרת עלולים לחמוק ממך.

עם רשימת המשאלות שלך ביד, תוכל להתחיל לחפש נכסים באינטרנט. התחל באתר Manhattan Miami, המציע תכונות רבות עוצמה שיעזרו לך למצוא את הבית האידיאלי שלך. יש לנו גישה לכל הרישומים במנהטן ובמיאמי. אם תרצה לחפש רישומי נכסים במנהטן או במיאמי בעצמך, לחץ כאן עבור מנהטן וכאן עבור מיאמי.

רוב הלקוחות שלנו מעדיפים שנציע להם נכסים מעניינים. אם תרצה שנכין עבורך חיפוש מותאם של נכסים, לחץ כאן עבור מנהטן וכאן עבור מיאמי ונחזיר אליך תוצאות המבוססות על הפרמטרים הייחודיים שלך.

הערה: בעת חיפוש רישומים, קונים זרים צריכים למקד את חיפוש הנכסים שלהם בקונדו, קונדופים ובתים עירוניים, שכן קואופרטיבים מיועדים לבעלי דירות מגורים ראשיות.

עכשיו החלק המהנה: ביקורי הנכסים! לאחר שנגבש רשימה מצומצמת של נכסים לביקור, נארגן פגישות אישיות לצפייה בנכסים, או אם אתם זמינים לראות נכסים ביום ראשון, נלווה אתכם לבתים פתוחים. ניתן לראות נכסים רבים ביום אחד באפשרות הבתים הפתוחים, אולם אם אתם מעדיפים יותר פרטיות, הפגישות האישיות יהיו מתאימות יותר.

תוך זמן קצר, תצמצמו את הבחירה ויהיו לנו מספר נכסים לבחירה.

אם אתם מבצעים חיפוש נכסים בעצמכם, אל תפנו ישירות לסוכן המוכר של הנכס אם אתם עובדים עם סוכן קונה. זכרו, סוכני מוכרים עובדים עבור המוכר, לא עבורכם! אם הם יראו לכם את הנכס, סוכן המוכר יצפה לייצג אתכם. תיכנסו למצב של "dual agency", ותאבדו את זכותכם לנאמנות בלתי מחולקת.

עבור הנכסים שתבחרו, נספק הערכת שווי נכס המבוססת על נכסים דומים. אנו מגבשים אסטרטגיה עם הקונים שלנו לקביעת אסטרטגיית הצעת מחיר לאור המצב הנוכחי בשוק. נפתח טקטיקות משא ומתן בהתאם לנכס, למיקום ולתנאי השוק הנוכחיים.

נכין ניתוח של נכסים דומים, דומה לניתוח שוק השוואתי (CMA) המשמש את המוכר בקביעת מחיר ההצעה. הניתוח שלנו יתמקד בנתוני המכירות הסגורות האחרונות של דירות שכנות בבניינים בעלי מאפיינים דומים. נספק את כל הנתונים העדכניים הדרושים לכם לקבלת החלטה: ניתוח מכירות סגורות, הנחה ממוצעת מהמחירון ברבעון, תנאי שוק נוכחיים, מחיר ממוצע אחרון לרגל רבועה, מגמות ועוד. מכל הנתונים ומידע השוק הזה, נגבש מחיר הצעת פתיחה.

בניו יורק, הצעות מוגשות בעל פה באמצעות סוכן הנדל"ן של הקונה. הצעות בעל פה אינן מחייבות משפטית. רק חוזים בכתב ניתנים לאכיפה עבור עסקאות נדל"ן בניו יורק. לכן, עד לחתימה על החוזה, אין התחייבות מצד הקונה או המוכר. בהתאם, קונה יכול להגיש מספר הצעות על דירות שונות כדי לנסות להשיג את העסקה הטובה ביותר. בפלורידה, לעומת זאת, הצעות מוגשות בכתב ונדרש פיקדון של 10% בצירוף ההצעה. לכן, כל הצעה שמוגשת על ידי הקונה היא מחייבת משפטית.

המוכר בדרך כלל יחזור עם הצעת נגד. הקונה והמוכר ינהלו משא ומתן עד שיסכימו על מחיר הרכישה הסופי ועל תנאים מיוחדים של העסקה. תנאי מיוחד אחד עשוי להיות תנאי משכנתא (mortgage contingency), המאפשר לקונה לצאת מהחוזה ולקבל את הפיקדון בחזרה אם הבנק לא יאשר משכנתא לנכס. תנאי משכנתא מספקים לקונה להשיג את המשכנתא תוך 45 יום. המוכר עשוי לקבל תנאי של 60 יום, אך רוב המוכרים יעדיפו ללא תנאי משכנתא כלל. ללא תנאי, המוכר עשוי להוריד את המחיר.

לעיתים מוכרים לא יאפשרו תנאי משכנתא לקונים זרים מכיוון שקשה למוכר לדעת אם הקונה אכן נדחה על ידי בנק או פשוט שינה את דעתו לגבי רכישת הנכס. זה עשוי להפוך לבעיה עבור חלק מהקונים הזרים אם המוכר לא יאפשר את התנאי. מכתב אישור מראש מהבנק לעיתים קרובות עוזר לקונה הזר לעבור מכשול זה.

למרות שמומלץ להתייעץ עם עורך דין נדל"ן בניו יורק לפחות מראש, לאחר שהמוכר קיבל את ההצעה, הקונה יצטרך לשכור עורך דין נדל"ן. בניו יורק, נדרש מהקונה למנות עורך דין. במיאמי, זה לא נדרש, אך רוב הקונים ישתמשו בעורכי דין לביצוע הרכישות שלהם. הסיכונים גדולים מדי כדי לפעול לבד כאן, ולכן אנו תמיד ממליצים לקונה להיות מיוצג משפטית.

עם קבלת ההצעה, סוכן הקונה ימלא "גיליון עסקה" המכיל את שמות הרוכשים, כמו גם את כל פרטי הקשר, כולל שם וכתובת של עורך הדין של הקונה. לפיכך, הקונה חייב לדעת עם איזה עורך דין הוא יעבוד בשלב זה. תוך יום אחד, מסמכי הקונדו (condo) יישלחו לעורך הדין של הקונה לבדיקה.

עורך הדין של הקונה יקרא את מסמכי הקונדו (condo) ואת הדוחות הכספיים של הבניין, בין מסמכים אחרים, כדי לקבוע את מצב הבניין ובעיות שיש לטפל בהן. עורך הדין של הקונה יציג שאלות לעורך הדין של המוכר ולספונסר של הבניין. החוזה יתוקן לאחר מכן כדי לטפל בכל בעיה שצוינה בבדיקה, אם יש כאלה.

עד שהחוזה ייחתם על ידי הקונה, המוכר יכול להציג את הדירה ולקבל הצעות גבוהות יותר, אם הוא מעוניין. לכן, הזמן הוא קריטי במהלך התהליך.

בניו יורק

עם חתימת החוזה, שבדרך כלל לא יאוחר מ-10 ימים לאחר קבלת ההצעה, הקונה חייב להגיש מקדמה של 10% ממחיר הרכישה לעורך הדין של המוכר. המקדמה מוחזקת באסקרו (escrow), בדרך כלל על ידי עורך הדין של המוכר, עד לסגירה (closing). עבור פרויקט חדש, התשלום המקדמי יכול להגיע עד 25%, המשולם בבת אחת או במספר תשלומים, בהתאם למרחק הזמן עד למועד האכלוס.

בפלורידה

המקדמה של 10% ששולמה יחד עם ההצעה הכתובה הראשונית ניתנת להחזר רק במקרים מסוימים, כגון אלה תחת סעיף תנאי משכנתא (mortgage contingency) שבו בקשת ההלוואה של הקונה נדחתה על ידי הבנק. עבור פרויקט חדש, תשלומי ביניים הם בדרך כלל 40% עד 50% לאורך זמן, כאשר היתרה משולמת בסגירה (closing).

אם הקונה מקבל מימון משכנתא, הוא או היא יעבדו על קבלת מכתב התחייבות למשכנתא (Mortgage Commitment Letter) מהבנק עבור המשכנתא. מכתב ההתחייבות למשכנתא מונפק לאחר שהקונה אישר את ההלוואה. עבור קונדו (condo) וקואופרטיב (co-op), מכתב זה הוא דרישה של חבילת הדירקטוריון (Board Package), שתוגש לאישור הדירקטוריון לאחר שתגיע להסכם עם המוכר.

אישור ההלוואה

הגשת בקשה למשכנתא יכולה להתחיל לפני שתמצא בית או לאחר שהגשת הצעה. עם זאת, עדיף לעשות זאת מוקדם ככל האפשר בתהליך כדי למנוע הפתעות. הקונה יצטרך למלא טופס בקשה הכולל הרבה ניירת. המלווה יבחן בפירוט את היסטוריית האשראי של הקונה, רישום התעסוקה והנכסים וההתחייבויות הפיננסיות.

הנפקת מכתב ההתחייבות למשכנתא

מכתב התחייבות למשכנתא (Mortgage Commitment Letter) הוא המסמך שמעריך שולח לקצין ההלוואות לאחר אישור ההלוואה. זה הדבר האמיתי! מכתב ההתחייבות למשכנתא יפרט כל היבט של המשכנתא. הוא יכלול את התנאים ואת שיעור הריבית. הוא יפרט את "התנאים" (הפריטים שיש לספק או להסביר לאישור סופי). מכתב ההתחייבות למשכנתא יהיה מתוארך ויהיה לו תאריך תפוגה. הוא עשוי להיות חתום על ידי המעריך.

בעוד שמכתב האישור המקדים הוא דבר מצוין להחזיק בו בעת תחילת החיפוש, הקונה אינו מאושר עד שמכתב ההתחייבות למשכנתא מונפק, שכן מכתב ההתחייבות למשכנתא הוא מסמך רשמי ומחייב מבחינה משפטית.

אין אישור דירקטוריון עבור בתים עירוניים (townhouse) שלמים או בתים צמודי קרקע, אך קונים הרוכשים קונדו (condo) או קואופרטיב (co-op) יצטרכו להגיש בקשה רשמית לדירקטוריון הקונדו או הקואופרטיב כדי להשלים את הרכישה.

לאחר חתימת החוזה על ידי הקונה והמוכר, על הקונה להגיש חבילת מסמכים לוועד הבניין (Board Package) לוועד הקונדו או הקואופרטיב. לוועד קונדו יש מה שנקרא "זכות סירוב ראשונה" (right of first refusal), כלומר יש להם אפשרות לרכוש את הקונדו לפני אישור רכישת קונה חיצוני. לוועד קואופרטיב יש סמכות לאשר או לדחות קונים. חבילת המסמכים לוועד, הנקראת לעיתים בקשת מכירה (Sale Application), תכלול/תדרוש:

• טופס בקשה ואגרה
• החוזה החתום ומכתב התחייבות למשכנתא (Mortgage Commitment Letter), אם רלוונטי
• דוחות כספיים כולל אישורי חשבון בנק או מכתבי אישור
• מכתבי המלצה אישיים
• מכתבי המלצה עסקיים
• דוחות מס לשלוש השנים האחרונות
• מכתבי אימות תעסוקה והכנסה
• הרשאה לבדיקות פליליות, אשראי ותעסוקה

חבילת המסמכים מוגשת לחברת הניהול של הבניין לבדיקה.

• במקרה של קואופרטיב, הוועד יבקש ראיון עם כל הדיירים העתידיים של היחידה. ראיון זה הוא רציני ביותר ויש להתייחס אליו כאל פגישת עסקים.
• וועד קונדו לא יראיין את הרוכש הפוטנציאלי אך יבצע בדיקות אשראי ופליליות ויקרא את חבילת המסמכים.
• לאחר שהוועד מוותר על "זכות הסירוב הראשונה" (right of first refusal), או במילים אחרות, מאשר את הרוכש, ניתן לתאם את מועד הסגירה (closing).

הסגירה תתקיים תוך 30/45/60 ימים מחתימת החוזה, בהתאם לתנאים שסוכמו. אם התשלום במזומן, סגירה של 30 יום סבירה יותר. אם מתקבלת משכנתא, הקונה יקבל ככל הנראה עד 60 יום, כאשר הממוצע הוא 45 יום. בהכנה לסגירה:

• קביעת מועד הסגירה.
• עמידה בתנאי הצעת ההלוואה.
• עורך הדין של הקונה יבצע בדיקת בעלות (title search) כדי לוודא שהקונה מקבל "בעלות נקייה" (clean title), מה שיבטיח שהמוכר הוא הבעלים של הנכס ושאין עיקולים רשומים על הנכס.
• רכישת ביטוח בעלים (homeowners insurance) כדי להגן על הבעלים (והמלווה) מפני הפסדים במקרה שהבית ייפגע או ייהרס.
• סיור בדיקה סופי לפני הסגירה.

הסגירה (closing), או ההסדר (settlement), היא השלב האחרון בעסקת נדל"ן. במועד הסגירה, הצדדים משלימים את חוזה הרכישה ומעבירים את הבעלות על הנכס מהמוכר לקונה:

• הקונה (או הבנק של הקונה) מעביר תשלום עבור היתרה המגיעה על הרכישה, שהיא בדרך כלל 90% הנותרים ממחיר הרכישה בתוספת עלויות סגירה (closing costs) של 3.5% (ללא משכנתא) עד 5.5% (עם משכנתא).
• המוכר חותם על שטר הבעלות (deed) לטובת הקונה ומוסר את המפתחות לבית.
• חברת בעלות (title company) תרשום את שטר הבעלות החדש ברשם המקרקעין המקומי.
• המוכר יקבל את הכספים המגיעים לו מתמורת המכירה, בניכוי עלויות סגירה ופירעון משכנתא אם למוכר הייתה משכנתא קיימת בעת הסגירה.

עבור קונים זרים, הסגירה יכולה להתקיים מבלי שהקונה נוכח פיזית בארה"ב. הקונה פשוט ימנה ייפוי כוח (Power of Attorney) לעורך הדין של הקונה (או יחתום על מכתב הסכמה אם הרכישה באמצעות LLC) כדי לסגור את העסקה בשם הקונה. זהו נוהג מקובל.