עדכון שוק הנדל״ן במנהטן לרבעון 2 2025

המכירות בשיא של שנתיים והקונים מעדיפים מזומן

תנאי השוק

ה שוק הנדל״ן במנהטן המשיך את ההתאוששות ב-Q2 2025, כשהסגירות הגיעו לשיא של כמעט שנתיים. בסך הכל 3,042 עסקאות נסגרו, המסמנים עלייה של 16.6% משנה לשנה ו- 8.4% מעלהממוצע הרבעוני ל-10 שנים. זה היה הרבעון השלישי ברציפות של עליית מחירים שנתית לאחר הירידות אשתקד. עם זאת, כמחצית מהעסקאות נחתמו לפני אפריל, לפני השקת מדיניות המכסים החדשה בארה״ב, מה שייתכן שתרם למספרי הרבעון.

חוזים שנחתמו

בניגוד למכירות שנסגרו שמשקפות בעיקר את העבר, חוזים שנחתמו הם אינדיקטור מוביל לשוק. לאחר שהתבהרה אי-הוודאות סביב המכסים, ביוני 2025 נרשם זינוק חזק בחוזים חדשים שנחתמו בכל סוגי הנכסים:

• Co-ops: 506 חוזים, עלייה של 27.5% משנה לשנה
  
  
• Condos: 354 חוזים, עלייה של 17.6% משנה לשנה
  
  
• בתים למשפחה אחת עד שלוש: 31 חוזים, עלייה של 106.7% משנה לשנה

ביקוש היוקרה נותר הבולט. חוזים שנחתמו בטווח $5M-$9.99M, ו- $10M-$19.99M זינקו משמעותית. לדוגמה, חוזי קונדו בטווח $10M-$19.99M יותר מהכפילו את עצמם משנה לשנה. לפי דוח Douglas Elliman Market Report, נפח חוזי היוקרה (ה-10% העליונים של השוק) כבר יותר מהכפיל את עצמו בחודשיים האחרונים בלבד.

המזומן שולט

רכישות במזומן הגיעו ל- שיא של 69.1% מכלל המכירות.

• 78.3% מהמכירות מעל $3M היו במזומן
  
  
• 60.4% מהמכירות מתחת ל-$1M היו במזומן (הרבה מעל הממוצע ההיסטורי 43.3%)
  
  
• מכירות ממומנות עלו רק ב- 5.7% משנה לשנה, בעוד עסקאות המזומן זינקו 23%, המשקפים סטנדרטי אשראי מחמירים ומאגר קונים במזומן תחרותי יותר. 

מלאי וחודשי היצע

מלאי הרישומים עלה 3.1% ל- 8,296 יחידות, אך עליית המכירות עקפה אותו והורידה את חודשי היצע ל- 8.2, ירידה מ- 9.2 לפני שנה, מעט מתחת לממוצע העשור של 8.3 חודשים.

פיתוח חדש

• סגירות: 408, עלייה של 19.3% משנה לשנה
  
  
• מחיר מכירה חציוני: $2.31M, עלייה של 13.1%
  
  
• גודל יחידה ממוצע: 1,563 רגל², עלייה של 13.3%
  
  
• הנחה: השתפר ל- 3.6% מ- 6.3%
  
  
• נתח שוק: 13.4% מכלל הסגירות

החוזק בפיתוח החדש נבע ממשתמשי קצה ולא ממשקיעים, כשקונים זרים היוו רק 6.5% מכלל המכירות, הרבה מתחת לממוצע העשור 11.7%.

שוק היוקרה (10% העליונים)

• סף כניסה: $4.5M
  
  
• מחיר חציוני: $6.525M, עלייה של 8.8%
  
  
• מחיר ממוצע: $8.57M
  
  
• מכירות: 310, עלייה של 18.3% משנה לשנה
  
  
• מלאי: ירידה של 21.2%
  
  
• חודשי היצע: 12.1, שיפור מ- 18.2
  
  
• הנחת רישום: 8.2%
  
  
• ימים בשוק: 133 ימים, עלייה מ-94 לפני שנה

ביצועי היוקרה ממשיכים לעקוף את השוק הרחב, בתמיכת קונים עתירי מזומן והידוק היצע הרישומים האולטרה-פרימיום.

שוק יד שנייה

• סגירות: 2,634, עלייה של 16.2% משנה לשנה
  
  
• מחיר יד שנייה חציוני: יציב ב- $1.05M
  
  
• הנחת רישום: 6.0%, מחצית מהשנה שעברה
  
  
• מלאי: 7,119 יחידות (+4.7%)
  
  
• חודשי היצע: 8.1, ירידה מ- 9.0
  
  

מנהטן נותרת עמידה

שוק הנדל״ן במנהטן נותר עמיד, בתמיכת ביקוש חזק, פיתוח חדש מוגבל ושיעור גבוה של עסקאות מזומן. בתקופות תנודתיות גלובלית, משקיעים העבירו היסטורית הון ממניות לנכסים מוחשיים כמו נדל״ן פריים, בחיפוש אחר יציבות וערך ארוך טווח. אף שרוחות נגד של אי-ודאות מכסים וריביות משכנתא גבוהות נותרות, מנהטן נכנסת לשלב זה מעמדת כוח. 

מדדי שוק מרכזיים:

• גידול אוכלוסייה: האוכלוסייה נטו וההגירה הבינלאומית לניו יורק בעלייה.

• מגבלות מלאי: היצע הנכסים הזמינים עדיין אינו מספיק לביקוש.

• עליית מחירים: מחירי הנכסים ממשיכים לעלות בכל פלחי השוק.

• חזרה למשרד: מדד המשרדים של Placer.ai לאפריל 2025 הצביע שתנועת המשרדים בניו יורק הייתה רק 5.5% מתחת לרמות אפריל 2019, הירידה הקטנה ביותר בין ערים גדולות בארה״ב.

מאמרים אחרונים:

״עדיין מחכים לירידת ריביות המשכנתא? זה עלול לעלות לכם ביוקר״

״היצע הפיתוח החדש במנהטן מצטמצם (חלקים 1 ו-2)״

״Billionaires Row״